浅议建筑物区分所有权制度相关问题

浅议建筑物区分所有权制度相关问题

[摘要]近年来，随着我国经济又好又快发展，城镇化进程明显加快。尽管《物权法》已经出台，但是对停车位、停车库、窗前绿地、屋顶平台、会所等部分是属于业主共有还是开发商所有，抑或由个人所有等相关问题仍值得我们做进一步的探讨。

[关键词]停车库；停车位；窗前绿地；屋顶平台；会所

近年来，关于建筑物区分所有权中的相关问题在社会上存在较大争议。根据我国《物权法》的相关规定，建筑物区分所有权由业主享有的专有部分的所有权、共有部分的共有权和共同管理权所组成。那么对停车位、停车库、窗前绿地、屋顶平台、会所等部分是属于业主共有还是开发商所有，或者说由个人所有呢?尽管《物权法》已经出台，但是这些问题仍需我们做进一步的探讨。

一、停车库、停车位的权属应依我国《物权法》的规定

纵观美国、德国、法国、日本的法律，对于停车库和停车位的归属大致包含了两种模式：第一种是将车位作为共有部分由业主共有。第二种模式是把停车位作为专有权的客体，开发商能够单独出售停车位。

而我国《物权法》第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位，车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位，车库的归属，由当事人通过出售，出租或者附赠等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”该条款没有简单地规定车位属于全体业主共有或归开发商所有，而是交由当事人双方依约定来确定，尊重当事人的意思自治。

参考上述各国的立法现状，针对两种权属模式。我们不妨做一下比较。

其一，就停车库、停车位所有权归属开发商所有的情况下，开发商依业主的要求分别出售停车位，相应的，业主在购房时可获得车位的优先购买权。这种制度安排可以促进或保障开发商采取住宅单元和地下车位分别销售的交易方式，需要的业主或一次购买或分期支付租金，不需要的业主无须为此支付任何费用。这样有利于降低建筑物单位面积的销售价格。但是，将车位设定为专有部分，则存在明显的纰漏，即专有权人依照自己的意愿独立行使处分权时，有可能损害其他业主的利益，比如开发商或业主将车位转卖给小区外的人，或者将停车位挪作他

用，等等。

其二，将停车库、停车位的所有权归业主共有，则业主自治组织享有车位的所有权，该组织代表全体业主的利益行使对车位的管理、处分和收益权。反映了业主意思自治的要求。但是，一方面由于单元房的专有权和车位的按份共有权被绑定在一起。因此，每位业主购买单元房时必然要分摊车位成本，可能会对单个业主造成更多的经济负担和生活不便；另一方面，虽然车位归全体业主共有，但需要车位的业主也不应无偿地使用车位，这样会侵害到其他业主的权利和权益，造成更多的纠纷而难以解决；还有，在现今社会中，开发商占有明显的优势地位，即使所有权归业主所有，也难以保障业主的合法权益。开发商为降低成本，可能放弃建造车库，车位的配套设施，即使车位成本由业主承担，开发商也会把房价抬得很高。

综上，分析两种模式的利弊，不难发现单一的权属模式不利于保护双方当事人的利益，而且，会使得业主和开发商之间博弈加剧，矛盾纠纷不断，难以实现安居乐业。虽然我国《物权法》立法还处于起步阶段，相关的法律法规仍需完善。但是，我认为，我国《物权法》关于停车库，停车位的规定仍有助于车位所有权纠纷的解决。这主要体现在两个方面：

第一，从业主角度：我国属于发展中国家，私家车并非人人都有，也并非家家都有，完全让每位业主分摊费用会造成不必要的负担。

第二，反过来，从开发商一方来说：随着我国经济的发展，私家车必将快速地增多，因此，就停车位的需求也会与日俱增，赋予开发商以所有权，有助于鼓励开发商投资开发车位。

这样，既考虑到我国的现实情况，又兼顾了业主和开发商双方的利益。通过双方的“合作”，实现了各自利益的最大化。

因此，笔者赞同我国《物权法》关于停车位，停车库权属的规定。虽然在细节方面不够具体完善，例如：《物权法》第74条第1款的规定过于宽泛，缺乏可操作性，难以从真正意义上保障业主的优先购买权；没有规定约定不明或没有约定情况下权属的问题等等。尽管如此，我认为法律的立法思路是相当符合我国的国情和现实需要的，能够起到定纷止争的作用，减少纠纷的发生，促使纠纷的解决。

二、窗前绿地的权属应考虑现实情况。屋顶平台的权属应依《物权法》规定属业主共有

众所周知，一般情况下，商品房的一层和顶层即使价格较低也不太好卖，于

是开发商灵机一动，想了一个妙招，即把窗前绿地赠送给一层的业主做成一个小院，把屋顶平台赠送给顶层的业主做成一个空中花园。这样一来，一层和顶层的房子都好卖了，表面上看，似乎开发商和业主达到了“双赢”的局面。但是，仔细想想，开发商这样做有法可依吗?难道不会侵犯到其他业主的合法权利吗?

我国《物权法》第73条明确规定：“建筑区划内的绿地。属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人所有的除外。建筑区划内的其他公共场所，公用设施和物业服务房，属于业主共有。”

首先，看窗前绿地的权属问题，虽然《物权法》已经作了较为明确的规定。但是，笔者认为，法律规定得不甚完善。在社会实践中，必然存在一层不太好卖的问题，如何解决，则是一个令开发商十分头疼的问题。如果法律认定归业主共有，那么一定程度上也损害了开发商的利益。同时在房价如此高涨，住房如此紧张的情况下，一层如果不太好卖，也必然造成资源的浪费。

因此，从这个角度，笔者认为，认定窗前绿地是由业主共有还是由一个人所有应该看该部分费用是否由业主共同分担。如果经过查证属实，确实由全体业主共同分担，那么开发商则无权将该部分附赠给一层的业主；反之，该种附赠则合法。还应注意的是，要看扣除附赠的绿地之后，小区的绿化面积是否达到开发商之前的承诺。如果未达到承诺的标准，则应推定附赠的绿地归全体业主共有，而不论费用是否由业主共同分担口。

其次，关于屋顶平台的权属问题，则有学者建议，应当区分所有建筑物的屋顶平台是否被登记为一项不动产。

一般情况下，区分所有建筑物的屋顶平台，都未被单独登记为一项独立的不动产。没有单独的所有权证，因而，只能公摊到区分所有建筑物的面积之中，归业主共有；但是在屋顶平台被单独登记为一项不动产的情况下，屋顶平台相当于一个区分所有的建筑物，成立一个单独的所有权。因此，它可以根据商品房的预售合同或销售合同归某特定的业主享有，也可以根据约定归全体业主共有，还可以被保留在开发商手中，或出卖给业主之外的第三人。

但是依常识，我们总该知道，屋顶平台同区分建筑物的支柱、外墙、地下室一样都属于区分建筑物的基本构造。没有屋顶，难道建筑物还露天不成。因此，我国《物权法》关于屋顶平台的权属问题的规定是合情合理的。毫无疑问，屋顶平台属于共有部分，归业主共有。除非业主大会经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，不得改变其权利归属。

这样一来，开头提到的问题自然可以回答：

其一，开发商将一层的窗前绿地赠送给一楼的业主，原则上是不符合法律规定的，毕竟法律规定：“建筑区划内的绿地，归业主共有。”但是考虑到现实问题的解决，可以有例外的规定。