房地产开发建议及注意事项

房地产开发建议及注意事项

背景：在今天这个房地产遍地开花的时代。物业形态层出不穷，产品不断翻新。从最初的筒子楼到现在的花园洋房、板楼、单身公寓、别墅、TOWNHOUSE、写字楼、社区商铺、商业街、SHOPINGMAILL等等。产品形态多样，那么对于开发企业来说，拿到某块土地以后做什么产品，怎么做？困惑着各个房地产开发企业的高层们。房地产大鳄可以凭借着自己雄厚的实力，丰富的开发经验，健全的部门配备降低风险开拓市场。而作为一些新兴的房地产开发企业，怎么办？本人结合近年的房地产从业经验，现对房地产开发建议如下，如有不妥还望斧正。

房地产开发总体来讲分为五步：第一步，土地获得；第二步，规划设计；第三步，项目招标，施工建设；第四步，项目销售；第五步，竣工入住。

第一步土地获得。

自改革开放以来，特别是2001-2005年5月之前，我国房地产业飞速发展，市场需求激增，开发企业只要能够拿到土地，就能赚到钱。有些房地产开发企业大量的囤积土地，只要有地就卖，即使最后无钱开发，倒卖土地也能获得丰厚的回报。但是自2005年开始国家连续两次的宏观调控，市场上一些物业出现了空置，房产出现滞销，一些小的房地产开发企业出现了资金短缺，项目无法正常开发下去。越来越的房地产开发企业开始谨慎拿地。

那么在土地获得阶段怎样规避风险呢？

开发企业首先要成立一个市场开发部，由开发部进行土地信息收集，现场踏勘，区域规划了解，公建配套调研，对市场信息进行初判，分析市场。对地块进行SWOT分析，对当地房产市场、房产政策、投资环境等进行分析。同土地所有方接触，了解出让方式和出让款项，及能否调整。了解建安成本、政府收费项目和具体情况，作成本分析，估算利润空间。从而确定是否购买土地。

市场开发部人员构成：销售部2-3人、工程部1人、主管会计1人、专业市场调研员2人。

确定购买某幅土地以后，由销售部、工程部、财务部对该地块进行深判。

销售部参与市场调查，进行地块周边及辐射范围内的客户分析、产品分析、市场竞争分析等。区域市场调研。通过市场调研对项目定位、客户定位、产品定位提出策略性建议报公司高层讨论确定。

工程部、财务部根据公司高层决议进行方案设计和成本预算。三部门共同合作根据土地的开工条件、市场情况，共同制定开发节奏，报公司高层讨论确定。制定可行性分析报告一份。

如果公司资金不足，可以进行前期项目招商，由法务代表起草合作方案，签署并实施。办公室主任（开发部主任）进行前期的关系维护，及各种证件的办理。制定投标书，进行竞争对手分析，报公司高层确定土地价格上限，价格敏感性分析，制定出价战术。

挂牌拍卖，摘牌获得土地。法务协助公司高层签署土地出让合同，确定用地图、桩点坐标、用地条件。财务缴纳政府净收益、契税、交易费。

办公室依据开发节奏进行各种证件的办理工作。

以上是项目开发的初始阶段，有开发经验的公司及有自己的开发部的房地产公司可以自己进行市场调研和分析。如果没有专业的团队，可以聘请专业的市场调研公司进行市场调研。市场调研费用行规为总标底的千分之二至千分之五，标底很小的佣金不能低于10万元。

第二步规划设计

土地获得以后，销售部策划部两个部门要密切配合，对土地所在区域房地产市场作一次深入详细的市场调研，分析市场各类房产的现有体量、未来一年内市场建设体量、土地放量。对房地产市场现有产品的档次、客群、宣传推广方式、销售情况进行调研分析。走访当地房产同行、当地相关政府部门、路边随即调研等了解当地人的生活习惯、喜好，了解当地文化，了解项目所在地的历史变革等。通过一系列的市场调研分析，确定项目定位（高档物业、中档物业、低档物业）、产品定位（独栋别墅、联派别墅、花园洋房、普通住宅、小高层、经济适用房等）、宣传推广方式定位。提出项目设计建议，报公司讨论。确定方案，工程部根据公司高层会议精神，联系设计单位，进行设计出图。销售部、工程部、策划部对蓝图进行会审，对于部分施工工艺比较复杂或者不符合公司意图部分进行修改。最终确定蓝图。

由销售部、策划部、工程部、财务部共同协商确定项目开发节奏。销售部、策划部根据市场分析，做项目入市计划表一份。内容包括：宣传推广节点，项目销售节点，开发周期建议。做前期营销策划方案，确定项目的VI系统及公司的CI系统。明确推广思路和推广方式，报公司高层确认。

工程部制定开发节奏表和