土地增值税税率表

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土地增值税税率表

50%
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增值额50%-扣除项目金额15%
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增值额超过扣除项目金额200%的部分
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增值额60%-扣除项目金额35%
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扣除项目指取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用或旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目。
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增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分
土地增值税税率表
档次
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税率
速算扣除系数
税额计算公式
说明
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扣除项目指取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用或旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目。
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3增值Leabharlann 超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分
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土地增值税税率表
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速算扣除系数
税额计算公式
说明
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增值额未超过扣除项目金额50%的部分

土地增值税税率表

土地增值税税率表土地增值税是一种针对土地增值所征收的一种税费。

根据《中华人民共和国土地增值税法》规定，土地增值税的税率分为三档：15%、30%和60%。

不同的地区和不同的情况适用不同的税率。

下面将详细介绍土地增值税的税率表。

一、15%税率：1. 农村宅基地的使用权和自建房屋的使用权，从取得之日起超过5年的，适用15%的税率。

2. 农业用地依法转让的，适用15%的税率。

3. 农村集体建设用地、集体企业用地出让或者顶替征地的，适用15%的税率。

二、30%税率：1. 城市集体建设用地使用权，城市土地使用权，适用30%的税率。

2. 自建房屋使用权，从取得之日起超过2年的，适用30%的税率。

3. 未用于房地产开发的国有土地使用权，适用30%的税率。

4. 农用地转为建设用地的，适用30%的税率。

三、60%税率：1. 初次取得城市建设用地使用权或者国有土地使用权出让合同价格超过土地备案价格三倍的，并且从取得之日起不满10年的，适用60%的税率。

2. 一处或者多处房产一次性收回的，在每一次性收回的土地的取得日期起不满3年的，适用60%的税率。

3. 土地返还、收回、征用的，在土地返还、收回、征用之日起不满3年的，适用60%的税率。

需要注意的是，上述税率根据不同地区和具体情况有可能会有调整，具体的税率应以当地税务机关的规定为准。

此外，对于某些免税、减税的土地增值，也需要根据相关法规进行具体的申报和审批。

土地增值税的征收是国家用来调节房地产市场的一种重要手段，在限制土地投机和促进房地产市场稳定方面发挥着重要作用。

税率的设定考虑了不同情况下土地增值的程度和对经济的影响，既保障了国家财政的收入，又维护了市场的稳定和公平。

需要强调的是，个人和企业在进行土地交易和资产转让时，应遵守相关法律法规，如实申报相关税费，确保合法合规。

同时，税务机关也应提供便利和准确的纳税指导，确保税收征收的透明和公正。

总结起来，土地增值税税率根据不同情况分为15%、30%和60%三档，税率的设定旨在合理调节土地增值的程度和对经济的影响，促进房地产市场的健康发展。

土地增值税税率表

土地增值税税率表档税速算扣级距税额计算公式说明次率除系数1 增值额未超过扣除项目金额50%的部分 30% 0 增值额30% 扣除项目指取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、2 增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分 40% 5% 增值额 40%-扣除项目金额5% 费用;新建房及配套设施的成本、费用或旧房及建筑物的评3 增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分 50% 15% 增值额50%-扣除项目金额15%估价格;与转让房地产有关的税金; 财政部规定的其他扣除4 增值额超过扣除项目金额200%的部分 60% 35% 增值额60%-扣除项目金额35% 项目。

1.法定免税。

有下列情形之一的，免征土地增值税:(条例第8条)(1)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%;(2)因国家建设需要依法征用、收回的房地产。

2.转让房地产免税。

因城市规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，经税务机关审核，免征土地增值税。

(细则第11条)3.转让自用住房免税。

个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，凡居住满5年及以上的，免征土地增值税;居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税。

(细则第12条)4.房地产入股免税。

以房地产作价入股进行投资或联营的，转让到所投资、联营的企业中的房地产，免征土地增值税。

(财税字[1995]48号)5.合作建自用房免税。

对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税。

(财税字[1995]48号)6.互换房地产免税。

个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，免征土地增值税。

(财税字[1995]48号)7.房地产转让免税。

对1994年1月1日以前已签订的房地产转让合同，不论何时转让其房地产，免征增值税。

(财税字[1995]7号)8.房地产转让免税。

对1994年1月1日以前已签订房地产开发合同或已分项，并已按规定投入资金进行开发，其首次转让房地产的，在2000年底前免征土地增值税。

土地增值税清算税率与计算方法

土地增值税清算税率与计算方法土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。

增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。

对于拥有国有土地转让权的单位和个人来说，提出一定的限制措施和经济税收制度是非常必要的，为了防止单位和个人利用国家土地资源谋取暴利的行为，土地增值税应用而生。

下面，律图的小编就来带大家了解一下土地增值税清算税率与计算方法。

一、土地增值税税率土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。

增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。

增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。

二、土地增值税的计算方法计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税=增值额×税率1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。

纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

计算增值额的扣除项目：(1)取得土地使用权所支付的金额;(2)开发土地的成本、费用;(3)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格;(4)与转让房地产有关的税金;(5)财政部规定的其他扣除项目。

2、纳税人计算土地增值税时，也可用下列简便算法：计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：(一)增值额未超过扣除项目金额50%土地增值税税额=增值额×30%(二)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%(三)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%(四)增值额超过扣除项目金额200%土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。

房地产开发各阶段税收情况表

房地产开发各阶段税收情况表1.土地增值税的税率土地增值税实行四级超额累进税率;增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%；超过50%~100%的部分,税率为40%；超过100%~200%的部分,税率为50%；超过200%的部分,税率为60%;2.土地增值税的计税依据和税额计算1土地增值税的计税依据;土地增值税的计税依据为转让房地产所取得的增值额;增值额＝转让房地产收入－扣除项目金额;扣除项目金额包括以下几个部分：①取得土地使用权所支付的金额；②开发土地和新建房及配套设施的成本；③开发土地和新建房及配套设施的费用按规定比例计算扣除,或者旧房及建筑物的评估价格；④与转让房地产有关的税金；⑤财政部规定的其他扣除项目;2土地增值税的税额计算;计算土地增值税税额,可按增值额乘以适用的税率减去扣税项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算,具体公式如下：①增值额未超过扣除项目金额50%的,土地增值税税额＝增值额×30%；②增值额超过扣除项目金额50%～100%的,土地增值税税额＝增值额×40%－扣除项目金额×5%；③增值额超过扣除项目金额100%~200%的,土地增值税税额＝增值额×50%－扣除项目金额×15%；④增值税超过扣除项目金额200%的,土地增值税税额＝增值额×60%－扣除项目金额×35%;以上公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数;3.土地增值税的征收管理土地增值税由税务机关征收;纳税人应在转让房地产合同签订后的7日内,到主管税务机关办理纳税申报,并向税务机关提交房屋及建筑物产权、房地产买卖合同、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料;因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的房地产开发企业,在取得预售房地产收入,于每季终了后10日内申报预交土地增值税,在项目全部竣工和房地产全部销售后办理税款清算手续,多退少补;4.土地增值税的减免有下列情形之一的,免征土地增值税：1纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额的20％的;普通标准住宅,是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅;高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅;增值额超过扣除项目金额之和20%的,应就其全部增值额按规定计税;2因国家建设需要依法征用、收回的房地产;3个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用的住房,居住满5年或5年以上的,免征土地增值税；居住满3年未满5年的,减半征收土地增值税;符合上述免征规定的单位和个人,须向房地产所在地税务机关提出免税申请,经税务机关审核后,免予征收土地增值税;。

土地增值税计算表

土地增值税自动测算表
项目
行次
金额
一、转让房地产收入总额 1＝2＋3+4
1
200
货币收入
其中
实物收入及其他收入
视同销售收入
2
200
3
4
二、扣除项目金额合计 5＝6＋7＋14＋17＋21＋22
5
128
1.取得土地使用权所支付的金额
6
60
2.房地产开发成本 7＝8＋9＋10＋11＋12＋13
土地征用及拆迁补偿费
备注
按转让房地产开发项目所取得的全部收入额（不含增值税）填写
包括地价款和取得土地使用权时按国家规定缴纳的有关费用（契税等）适用新建房转让包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平” 等支出是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等适用新建房转让纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的按（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%计算扣除，主要是销售费用、管理费用等是指在转让房地产时缴纳的城市维护建设税、教育费附加、印花税。
从事房地产开发的纳税人可加计扣除=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20%，适用新建房转让
纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数

2021年土地增值税四级超率累进税率表

2021年土地增值税四级超率累进税率表2021年土地增值税四级超率累进税率表土地增值税是指在土地价值增值时，按照一定的税率对土地增值收取的一种税费，也是我国房地产领域的重要税种。

2021年，土地增值税的税率有所调整，其中最重要的改变是增加了超额累进税率。

超额累进税率是指针对土地增值超过一定限额的部分，按照逐渐上升的税率征收土地增值税，与此同时，原来的四个税率也做出了相应调整。

以下是2021年土地增值税四级超率累进税率表：土地增值额（万元）| 税率（新税法）| 税率（旧税法）---|---|---0以下| 30%| 30%超过0元至50元| 40%| 30%超过50万元至200万元| 50%| 40%超过200万元至500万元| 55%| 50%超过500万元| 60%| 60%可以看出，根据新的税法，土地增值超过0元的部分即需缴纳增值税，而旧税法中土地增值达到50万元才开始缴纳税费。

以一个总土地增值额为400万元的房地产开发项目举例，根据新税法，只需缴纳：- 50万元以下部分：50万元*40%=20万元- 200万元以下超过50万元的部分：200万元-50万元=150万元，150万元*50%=75万元- 400万元以下超过200万元的部分：400万元-200万元=200万元，200万元*55%=110万元总计需要缴纳205万元的土地增值税。

可以看出，新税法引入的超额累进税率，对于土地增值较大的案件，将会增加企业的税负压力。

不过，这一措施的出台也是为了更公平地分摊土地增值的收益，以及鼓励土地的合理利用，避免因为土地增值导致的房价飞涨、房地产泡沫等恶性事件的发生。

总之，2021年土地增值税的改革，将为我国房地产行业带来深远的影响，也希望各地政府和企业能够积极适应，推动土地利用的规范和健康发展。

除了超额累进税率，新的土地增值税法还增加了一些其他的规定，以促进土地资源的合理利用和开发。

例如，为了鼓励城市土地租赁市场的发展，新税法规定，租赁住房用地满五年的，免征土地增值税。

土地增值税计算方法实例.docx

土地增值税计算方法实例房地产开发费用扣除：0.5×80+5200×5%=300(万元)转让税金支出：14400×5%×(1+5%+3%)=777.6(万元)加计扣除金额：5200×20%=1040(万元)扣除项目合计：5200+300+777.6+1040=7317.6(万元)增值额=14400-7317.6=7082.4(万元)增值额与扣除项目金额比率=7082.4/7317.6×100%=96.79% 应纳增值税税额=7082.4×40%-7317.6×5%=2467.08(万元)六、会计处理1.转让取得收入时：借：主营业务税金及附加2467.08贷：应交税金-应交土地增值税2467.082.实际上交时：借：应交税金——应交土地增值税2467.08贷：银行存款2467.08例二、某房地产开发企业建造商品房一幢，建房总支出3000万元，有关费用为：①支付地价款200万元；②土地征用及拆迁补偿费120万元；③前期工程费180万元；④基础设施费200万元；⑤建筑安装工程费1500万元；⑥公共配套设施费200万元。

期间费用600万元，其中利息支出500万元(利息能按房地产项目分摊，并有金融机构贷款证明)。

该房地产开发企业将商品房卖出，取得收入6000万元，并按规定缴纳了增值税、城建税、印花税和教育费附加，请计算应缴纳多少土地增值税(扣除比例为5%)。

(1)收入总额6000万元。

(2)计算扣除项目金额：支付地价款200（万元）房地产开发成本=120+180+200+1500+200=2200（万元）应纳增值税=6000×11％=594.59（万元）应纳城建税和教育费附加=594.59×（7%+3％）=59.46（万元）扣除项目金额=200+2200+500+(200+2200)×5%+59.46+(200+2200)×20%=200+2200+620+654.05+480=4154.05（万元）(3)增值额=6000-4154.05=1845.95（万元）(4)增值额占扣除项目金=1845.95/4154.05×100%=44.44%，适用土地增值税率40％，扣除率5％。

土地增值税税率表

车船税税目税表税目载客汽车载货汽车摩托车船舶每辆按自重每吨每辆按净吨位每吨计税单位每年税额 60--660元 16--120元 24--120元 36--180元 3--6元拖船和非机动驳船分别按船舶税额的50%计算包括电车包括半挂牵引车，挂车备注
三轮汽车低速货车按自重每吨
计Hale Waihona Puke 公式1.载客汽车和摩托车的应纳税额=辆数*适用年税率 2.载货汽车，三轮汽车，低速汽车的应纳税额=自重吨位数*适用年税额 3.船舶的应纳税额=净吨位数*适用年税额 4.拖船和非机动驳船的应纳税额=净吨位数*适用年税额*50% 土地增值税四级超率累进税率表级数 1 2 3 4 增值额与扣除项目金额的比率不超过50%的部分超过50%至100%的部分超过100%至200%的部分超过200%的部分税率（%） 30 40 50 60 速算扣除数（%） 0 5 15 35

土地增值税计算方法是什么(2023年土增税税率及计算方法)

土地增值税计算方法是什么（2023年土增税税率及计算方法）对于土地征税的历史已经很悠久了，特别是在工商业不发达的古代。

当然，在现代社会，土地的重要性更是提升了很多层次。

对于土地的涉税问题，我们作为普通的上班族，也是需要了解一下的。

毕竟，土地增值税对于我们关心的房价，还是有影响的。

通过这个表格我们也能发现，土地增值税最低的税率只有30%，而最高的税率达到了60%。

当然，土地增值税和增值额有直接的关系。

土地增值税的计算公式如下：土地增值税计算方法是什么（2022年土增税税率及计算方法）土地增值税计算方法是什么（2022年土增税税率及计算方法）1、当土地增值额未超过50%时，土地增值税的税率最低是30%。

2、当土地增值额超过50%，但未超过100%时，土地增值税的税率是40%。

3、当土地增值额超过100%，但未超过200%时，土地增值税的税率是50%。

4、当增值额超过扣除项目金额200%时，土地增值税的税率是60%。

需要注意的是，土地增值税税率的决定对象，就是增值税与扣除项目金额之比。

而在具体计算时，速算扣除系数乘以的也是扣除项目金额，而不是增值税额。

对于这一点，大家一定要注意的。

当然，你要不是房地产相关行业的从业者，您知道这回事就行了。

征收土地增值税的主要意义与作用是什么？征收土地增值税的主要意义肯定是增加地方财政收入。

毕竟现在一个地方的财政收入主要就是依靠出售土地而获得了。

对于房地产公司而言，不仅需要缴纳土地的购买价款，后期出售房子时，也是需要缴纳土地增值税的。

当然，国家在征收土地增值税之前，也增值税过房产税、城镇土地使用税以及契税，但是这些税对于房地产行业的影响有限。

所以在国家决定从1994年1月1日起，开始在全国范围内征收土地增值税。

这是开始征收土地增值税，主要的作用就是为了控制房地产的投机行为。

通过增加税收的方式，最大程度上控制房地产的炒作也是无奈之举。

当然，基于控制房地产行业的“投机、炒卖”活动，在设计税率时，也是使用了超额累进税率。

土地增值税税率表

土地增值税税率表
档
次
税额计算公式说明
增值额未超过扣除项目金额50% 的部
扣除项目指取得土地
1 30% 0 增值额30%
分使用权所支付的金额；
2 增值额超过扣除项目金额50% ，未超过
100% 的部分
40% 5%
增值额40%- 扣除项
目金额5%
开发土地的成本、费
用；新建房及配套设施
的成本、费用或旧房及增值额超过扣除项目金额100% ，未超增值额50%- 扣除项
建筑物的评估价格；与
3 50% 15%
过200% 的部分目金额15%
转让房地产有关的税
增值额60%- 扣除项
目金额35%
4 增值额超过扣除项目金额200% 的部分60% 35% 金；财政部规定的其他扣除项目。

土地增值税税率表
速算
档次级距税率扣除税额计算公式说明
系数
1 增值额未超过扣除项目金额50% 的部
分
30% 0 增值额30%
扣除项目指取得土地
使用权所支付的金额；
开发土地的成本、费
用；新建房及配套设施
的成本、费用或旧房及增值额超过扣除项目金额50% ，未超过增值额40%- 扣除项
2 40% 5%
目金额5%
100%的部分
增值额超过扣除项目金额100% ，未超增值额50%- 扣除项
建筑物的评估价格；与3 50% 15%
转让房地产有关的税过200% 的部分目金额15%
金；财政部规定的其增值额60%- 扣除项
他扣除项目。

4 增值额超过扣除项目金额200% 的部分60% 35%
目金额35%。

土地增值税四级超率累进税率表

土地增值税四级超率累进税率表之老阳三干创作
2.扣除项目：（①+②+③+④+⑤）
①取得土地使用权支付的金额（土地出让金、契税等）
②开发本钱
③开发费用
销售费用、管理费用、财政费用
计算方法：分歧在于财政费用的处置
（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出, 并能提供金融机构的存款证明的.
开发费用＝利息＋（①+②）×5%
（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出, 或不能提供金额金融机构存款证明的, 房地产开发费用按地价款和房地产开发本钱金额之和的10%
开发费用＝（①+②）×10%
土地增值税清算时, 已经计入房地产开发本钱的利息支出, 应调整至财政费用中计算扣除.
④税金：营业税、城市建设维护维护建设税、教育费附加.
⑤ 加计20%的扣除
加计扣除＝（①+②）×20%
3.计算税额：
增值额=销售收入扣除项目
增值率=增值额/扣除项目
应纳税额=增值额*税率扣除项目*速算扣除系数。

土地增值税率表及征收率

土地增值税率表及征收率土地增值税是一种在土地交易过程中征收的一种税费，它通常是根据土地的增值额来计算的。

土地增值税的税率表及征收率对于土地交易参与者来说非常重要，因为它们直接影响到土地买卖双方的税负。

首先，我们来了解一下土地增值税的基本概念。

土地增值税是指在土地转让或出租等交易中，按照土地价值增值部分征收的税费。

土地增值税的征收旨在调节土地市场，限制土地投机行为，同时为政府提供财政收入。

土地增值税的税率表及征收率是根据不同的地区和政策而有所不同。

在国际上，不同国家和地区对土地增值税的税率和征收率有各自的规定。

在中国，土地增值税的税率表及征收率由国家税务总局和地方政府制定，并根据土地市场的变化进行调整。

一般来说，土地增值税的税率是根据土地的增值额来确定的。

增值额是指土地转让时的收益与取得土地时的成本之差。

税率逐级递增，随着土地增值额的增加而增加。

这种税率结构的设立旨在保护中小土地买卖方的利益，减轻税负。

土地增值税的征收率可以根据土地交易的类型和性质来进行调整。

一般来说，对于个人购买住房用地而言，征收率会相对较低；而对于企事业单位购买商业用地或出让价格较高的土地，征收率会相对较高。

这种差别化的征收率设计旨在鼓励住房供应和制约土地投机行为。

在中国，土地增值税的税率表及征收率通常由国家税务总局和地方政府联合制定。

例如，国家税务总局规定了各个省市土地增值税的税率和征收率的上限和下限，而地方政府可以根据本地土地市场的实际情况进行微调。

这种分级制度可以保证税负的合理性和公平性。

土地增值税的税率表及征收率的调整对于土地市场的平稳运行非常重要。

如果税率过高，可能会对土地交易造成不利影响，抑制市场活动；而如果税率过低，则可能导致土地投机行为增加，影响市场稳定。

因此，税率调整应该根据土地市场的实际情况和需求进行，并经过合理的评估和研究。

总的来说，土地增值税的税率表及征收率是土地交易过程中十分重要的内容。

税率的设定要考虑到市场需求、税负合理等因素，征收率的调整要根据土地交易的类型和性质等因素进行。

土地增值税计算公式方法

⼟地增值税计算公式⽅法　⼀、⼟地增值税计算公式⽅法计算⼟地增值税的公式为：应纳⼟地增值税=增值额×税率。

公式中的“增值额”为纳税⼈转让房地产所取得的收⼊减除扣除项⽬⾦额后的余额。

纳税⼈转让房地产所取得的收⼊，包括货币收⼊、实物收⼊和其他收⼊。

计算增值额的扣除项⽬：（⼀）取得⼟地使⽤权所⽀付的⾦额；（⼆）开发⼟地的成本、费⽤；（三）新建房及配套设施的成本、费⽤，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税⾦；（五）财政部规定的其他扣除项⽬。

计算⼟地增值税税额，可按增值额乘以适⽤的税率减去扣除项⽬⾦额乘以速算扣除系数的简便⽅法计算，具体⼟地增值税计算⽅法如下：（⼀）增值额未超过扣除项⽬⾦额50%，⼟地增值税税额=增值额×30%. （⼆）增值额超过扣除项⽬⾦额50%，未超过100%的⼟地增值税税额=增值额×40%-扣除项⽬⾦额×5%. （三）增值额超过扣除项⽬⾦额100%，未超过200%的⼟地增值税税额=增值额×50%-扣除项⽬⾦额×15%. （四）增值额超过扣除项⽬⾦额200%，⼟地增值税税额=增值额×60%-扣除项⽬⾦额×35%公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。

⼆、⼟地增值税的扣除项⽬包括哪些内容计算增值额的扣除项⽬，具体为：（⼀）取得⼟地使⽤权所⽀付的⾦额，是指纳税⼈为取得⼟地使⽤权所⽀付的地价款和按国家统⼀规定交纳的有关费⽤。

（⼆）开发⼟地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税⼈房地产开发项⽬实际发⽣的成本（以下简称房地产开发成本），包括⼟地征⽤及拆迁补偿费、前期⼯程费、建筑安装⼯程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费⽤。

⼟地征⽤及拆迁补偿费，包括⼟地征⽤费、耕地占⽤税、劳动⼒安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净⽀出、安置动迁⽤房⽀出等。

前期⼯程费，包括规划、设计、项⽬可⾏性研究和⽔⽂、地质、测绘、“三通⼀平”等⽀出。

土增税税率及计算方法

土增税税率及计算方法
土地增值税是指在土地流转中，土地的所有者将土地以高于其购置价格的价格转让给他人时，由此增值的部分所应纳税款。

土地增值税是我国实行的一种专门针对土地流转而设立的税种。

土地增值税的税率根据不同的地区和土地流转情况会有所差异，具体税率可根据国家的相关法律法规和政策进行调整。

一般来说，土地增值税的税率为30%或40%。

下面是土地增值税的计算方法：
首先，需要确定土地增值额。

土地增值额等于土地转让价格减去土地购置价格和相关费用（如购置土地时支付的税费和手续费等）之和。

其次，根据土地增值额和地区的税率，计算出土地增值税应纳税款。

计算公式为：土地增值税应纳税款=土地增值额×土地增值税税率。

最后，根据实际情况，可以按照年度或一次性缴纳土地增值税。

按年度缴纳时，每年应缴纳土地增值税的一部分；一次性缴纳时，则在土地流转完成时一次性缴纳全部土地增值税。

需要注意的是，土地增值税的计算方法和税率可能会因地区不同而有所调整，请根据所在地区的具体政策进行具体计算。

土地增值税的制度目的是为了调节土地市场供求关系，防止土地价格出现大幅波动，并且可以为国家提供一定的财政收入。

通过土地增值税的征收，可以从土地流转中获取部分增值收入，以实现公平、公正和可持续的土地利用。

土地增值税重点

第 5 单元土地增值税单元考点框架考点 13：交不交土地增值税〔★★★〕〔P270〕〔一〕纳税人土地增值税的纳税人为转让土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。

〔二〕征税范围的一般规定1.土地增值税只对转让土地使用权的行为征税，对出让土地使用权的行为不征税。

2.土地增值税既对转让土地使用权的行为征税，也对转让地上建筑物及其附着物产权的行为征税。

3.土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方法无偿转让的房地产，不予征税，但并非全部名为“赠与〞的行为均不征税，不征收土地增值税的房地产赠与行为只包含：（1）房产全部人、土地使用权全部人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承当直接赡养义务人的行为；（2）房产全部人、土地使用权全部人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。

（经典例题48·推断题）房产全部人将房屋产权赠与直系亲属的行为，不征收土地增值税。

〔〕（答案）√〔三〕特别业务的处理1.房地产的交换（1）房地产交换属于土地增值税的征税范围；（2）对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。

2.合作建房对于一方出地，另一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。

3.房地产的出租：不属于土地增值税的征税范围。

4.房地产的抵押 vs 抵债对于房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税；如果抵押期满以房地产抵债，发生房地产权属转移的，应列入土地增值税的征税范围。

辨析一下情形契税土地增值税出让√×出租××抵押××抵债√√5.房地产代建行为：不属于土地增值税的征税范围。

6.房地产进行重新评估而产生的评估增值：不属于土地增值税的征税范围。

7.房地产开发企业〔1〕房地产开发企业将开发的局部房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税。

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最新土地增值税税率表（2015年）
档次级距税率速算扣除系数税额计算公式说明
1 增值额未超过扣除
项目金额50%的部
分
30% 0% 增值额30% 扣除项目指取得
土地使用权所支
付的金额；开发土
地的成本、费用；
新建房及配套设
施的成本、费用或
旧房及建筑物的
评估价格；与转让
房地产有关的税
金；财政部规定的
其他扣除项目
2 增值额超过扣除项
目金额50%，未超过
100%的部分
40% 5%
增值额40%-扣除项
目金额5%
3 增值额超过扣除项
目金额100%，未超
过200%的部分
50% 15%
增值额50%-扣除项
目金额15%
4 增值额超过扣除项
目200%的部分
60% 35%
增值额60%-扣除项
目金额35%
土地增值税只对“转让”国有土地使用权的行为征税，对“出让”国有土地使用权的行为不征税。

它是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。

一、土地增值税的特点：
1.在房地产转让环节征收；
2.以房地产转让实现的增值额为计税依据；
3.征税范围比较广；
4.采用扣除法和评估法计算增值额；
5.实行超率累进税率。

二、土地增值税的纳税人：
增值税纳税人是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人、土地增值税的纳税义务人不论法人与自然人；不论经济性质；不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人；不论部门
三、计税方法
在计算土地增值税的应纳税额的时候，应当先用纳税人取得的房地产转让收入减除有关各项扣除项目金额，计算得出增值额。

再按照增值额超过扣除项目金额的比例，分别确定增值额中各个部分的适用税率，依次计算各部分增值额的应纳土地增值税税额。

各部分增值额应纳土地增值税税额之和。

应纳税额计算公式；
应纳税额=∑(增值额×适用税率)
四、土地增值税的征税范围：
1、征税范围的一般规定：
(1)土地增值税只对转让国有土地使用权的行为征税，对出让国有土地使用权的不征税(国家才是所有者，才能出让)；
(2)土地增值税既对转让土地使用权的行为征税，也对转让地上建筑物及其他附着物产权的行为征税；
（3）土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，不予征税2、征税范围的具体和特殊规定
(1)以房地产进行投资联营
以房地产进行投资联营一方以土地作价入股进行投资或者作为联营条件，免征收土地增值税。

其中如果投资联营的企业从事房地产开发，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资联营的就不能暂免征税。

(2)房地产开发企业将开发的房产转为自用或者用于出租等商业用途，如果产权没有发生转移，不征收土地增值税。

(3)房地产的互换，由于发生了房产转移，因此属于土地增值税的征税范围。

但是对于个人之间互换自有居住用房的行为，经过当地税务机关审核，可以免征土地增值税。

(4)合作建房，对于一方出地，另一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税;但建成后转让的，应征收土地增值税。

(5)房地产的出租，指房产所有者或土地使用者，将房产或土地使用权租赁给承租人使用由承租人向出租人支付租金的行为。

房地产企业虽然取得了收入，但没有发生房产产权、土地使用权的转让，因此，不属于土地增值税的征税范围。

(6)房地产的抵押，指房产所有者或土地使用者作为债务人或第三人向债权人提供不动产作为清偿债务的担保而不转移权属的法律行为。

这种情况下房产的产权、土地使用权在抵押期间并没有发生权属的变更，因此对房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税。

(7)企业兼并转让房地产，在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，免征收土地增值税。

(8)房地产的代建行为，是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。

对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收性质，故不在土地增值税征税范围。

(9)房地产的重新评估，按照财政部门的规定，国有企业在清产核资时对房地产进行重新评估而产生的评估增值，因其既没有发生房地产权属的转移，房产产权、土地使用权人也未取得收入，所以不属于土地增值税征税范围。

(10)土地使用者处置土地使用权，土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占用、使用收益或处分该土地的权利，具有合同等到证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人就应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等。

五、土地增值税应纳税额的计算：
1、计算公式
土地增值税应纳税额=增值额×适用税率—扣除项目金额×速算扣除系数
2、计算步骤
(1)计算转让房地产取得的收入(货币收入、实物收入)
(2)计算扣除项目
①取得土地使用权支付的金额
②开发土地的成本、费用
③新建房及配套设施的成本、费用或者旧房及建筑物的评估价格
④与转让房地产有关的税金，包括：营业税、城市维护建设税、印花税、教育费附加。

(3)计算增值额=转让房地产的收入—扣除项目
(4)计算增值率=增值额÷扣除项目金额×100%
(5)确定适用税率和速算扣除系数，按照计算出的增值率确定。

(6)计算土地增值税的应纳税额=增值额×适用税率—扣除项目金额×速算扣除系数
六、土地增值税的减免税：
1、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，予以免税;超过20%的，应按全部增值额缴纳土地增值税。

高级公寓、别墅、度假村不属于普通标准住宅。

2、因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。

因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的比照有关规定免征土地增值税。

3、企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

4、自2008年11月1日起，对居民个人转让住房一律免征土地增值税。

七、土地增值税的纳税申报：
(一)土地增值税纳税申报程序
1、纳税人应在转让房地产合同签订后7日内，到房地产所在地主管税务机关办理;经常转让经审核可按月按季申报纳税。

2、纳税人采取预售方式销售房地产的，对在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，税务机关可以预征土地增值税，之后办理纳税清算后，多退少补。

(二)土地增值税纳税清算
1、土地增值税的清算条件，区分“应当清算”和“可要求清算”
(1)符合下列情形之一的，纳税人应当进行土地增值税的清算：
①房地产开发项目全部竣工、完成销售的;
②整体转让未竣工决算房地产开发项目的;
③直接转让土地使用权的。

(2)符合下列情形之一的，主管税务机关可以要求纳税人进行土地增值税清算：
①已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;
②取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;
③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;
④省级税务机关规定的其他情况。

2、清算后再转让房地产的处理：单位建筑面积成本费用=清算时扣除项目总金额÷清算的总建筑面积
3、土地增值税的核定征收：有无帐可查或申报不可信的五种情形之一的，税务机关可以参照，核定征收
(三)土地增值税纳税地点：向房地产所在地的主管税务机关缴纳税款
1、纳税人是法人的，当转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致时，则在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税即可;如果转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致时，则应在房地产坐落地所管辖的税务机关申报纳税。

2、纳税人是自然人的，当转让的房地产坐落地与其居住所在地一致时，则在居住所在地税务机关申报纳税;当转让的房地产坐落地与其居住所在地不一致时，在办理过户手续所在地的税务机关申报纳税。

同时，凡在我国境内转让房地产并取得收入的单位和个人，除税法规定免税的外，均应依照土地增值税条例规定缴纳土地增值税。

换言之，凡发生应税行为的单位和个人，不论其经济性质，也不分内、外资企业或中、外籍人员，无论专营或兼营房地产业务，均有缴纳增值税的义务。

土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，不予征税。