房地产征收估价实务指引与风险防范

房地产征收估价实务指引与风险防范

授课人：李传勇（江苏德道天诚土地房地产评估造价咨询有限公司）

目录：01征收法律制度

02房地产征收估价实务指引

03房地产征收估价创新发展

04房地产征收估价的风险防范

01征收法律制度

一名房地产估价师的困惑

问题1：拆迁的程序和规定的征收程序不同这种情况下，报告描述是不是就不能表述为“征收”了？

问题2：如果用“拆迁”，那报告中的术语是不是就出现错误了呢？

问题3：相关部门的名称先已由原来的“拆迁办”改成了“征收办”，如果用“拆迁”，那像征收部门、征收当事人等的名称就和现实不符了，怎么解决呢？

1房屋征收的概念

征收，是指为了公共利益的需要，将集体所有土地或者公民私有财产强制收归国有，并给予补偿的行为。换句话说，征收是国家以行政权对集体、单位和个人财产所有权的依法强制所得。

征收和征用是两个不同的法律概念。

征收法律制度源起于1954年《宪法》和1982年《宪法》的有关规定。

2004年《宪法修正案》对征收法律制度作了进一步的完善。

2007年10月1日起执行的《物权法》以《宪法》为依据，对《宪法》规定的征收法律制度作了进一步的细化和完善。

《物权法》对房屋征收法律制度的全新规定，主要包括以下几层含义：一是房屋征收的前提，必须是为了公共利益的需要；二是房屋征收活动，应当依照法律规定的权限和程序进行；三是房屋征收的主体只能是政府；四是房屋征收应当依法给予被征收人公平补偿；五是被征收人的居住条件依法受保障；六是征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

总结：

国有土地上的征收，主要包括的六要素：

一、只有“为了公共利益的需要”，才能实施房屋征收；

二、房屋征收必须依照法律规定的权限和程序进行；

三、房屋征收的主体只能是政府；

四、房屋征收应当依法给予被征收人补偿；

五、被征收人的居住条件依法受保障；

六、征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

国有土地上的房屋征收，从行为的环节和内容上来讲，主要包括三个方面：一是征收决定；

二是补偿；

三是搬迁。

2征收与拆迁、补偿、搬迁、拆除之间的关系

（一）征收与拆迁之间的关系

一、征收行为包括拆迁行为，拆迁行为是征收行为的重要组成部分。

二、拆迁行为包括征收行为，征收行为只是拆迁行为启动的目的。

三、不能简单地说，征收行为包括拆迁行为，或者拆迁行为包括征收行为。

上述三种意见都有一定的道理，但也不完全正确，要理清征收与拆迁之间的关系，还要回归到法律的基本规定上来。

依照《物权法》的有关规定：国有土地上的房屋征收，包括征收决定、补偿、搬迁三个方面的内容。

如果把“拆迁”行为，分解为搬迁和拆除两个行为的话，搬迁行为属于征收行为的一个环节；而拆除行为则是一种建设工程施工行为，不属于征收行为的应有之义。

（二）征收与补偿之间的关系

《物权法》中有关征收、征用补偿的规定，主要有三个方面：

一、关于房屋征收补偿。

二、关于因抢险、救灾等紧急需要征用不动产或者动产的补偿。

三、关于因征收、征用对用益物权人的补偿。

《物权法》规定的用益物权主要包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权、海域使用权、探矿权、采矿权、取水权、养殖权、捕捞权等。

（三）征收与搬迁之间的关系

搬迁行为是征收行为的主要内容和组成部分。

（四）征收与拆除之间的关系

3房屋征收与建设用地使用权收回的关系

《物权法》规定的“因征房而收地”与“因收地而征房”两种情形

（一）“因征房而收地”的情形

（二）“因收地而征房”的情形

“因征房而收地”与“因收地而征房”的法律后果相同

对国有土地及其地上房屋而言，在进行房屋征收的情形下，必然导致被征收人的建设用地使用权的丧失，而在提前收回建设用地使用权的情形下，也必然导致房屋所有权的丧失，两种情形的法律结果是相同的。

因此，“因征房而收地”与“因收地而征房”，这两项制度应当实现统筹、合理衔接。

4房屋征收与补偿的基本原则

条例对房屋征收与补偿工作应当遵循的基本原则做出了明确的规定。

条例第二条规定。“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房

屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。”

第三条规定，“房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。”

5征收法律制度的历史沿革与变迁

（一）1991年之前的城市房屋拆迁制度

（二）1991年的《城市房屋拆迁管理条例》

（三）2001年的《城市房屋拆迁管理条例》

（四）2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》

1.公共利益明晰化

2.强制征收司法化

3.补偿标准市场化

4.征收过程程序化

5.利益博弈衡平化

6征收制度与拆迁制度之比较分析

（一）适用范围不同

（二）主体不同

（三）法律关系不同

（四）程序不同

（五）强制执行的适用范围、行政强制执行的主体、申请法院强制执行的主体和前提条件、强制执行的对象不同

7政府、房屋征收部门以及其他有关部门的法定职责

（一）市、县级人民政府的职责（24项）