别墅营销策划案

方向二
推广内容
三期：营销中心开放
方向一
推广内容
三期：营销中心开放
方向二
推广内容
四期：项目景观+高层排号
方向一
推广内容
四期：项目景观+高层排号
方向二
推广内容
五期：高层开盘
推广内容 报广
房展会赠送的9个半版安康日报，现场会使用1个半版，剩余整合为3个整 版2个半版，分5次推广。
2016年
8月
正常到访量： 高新区域：月到访80~110组 主城区域：月到访50~70组 蓄客转成交转化率： 目前市场的蓄客期转成交转化率一般在45%~55%；
销售目标为---75套
经验：30%
经验：50%
销售目标＝（来访量×认筹转换率 ） × 解筹率
60套 ＝（400组 × 30%） × 50%
大致约需认筹120组客户 400组÷150天≈2.6组/天，平均每天到访有效客户2.6组
位置：高速路口旬阳安康神河三岔口 规格：三面 价格16万/年
开盘活动
费用预估
费用预计约需 5万，具体价格需根据现场实际布置和流程安排报价
项目 演职人员 氛围/冷餐 摄影/摄像及其它道具
价格 3万 1万 1万
总计 约5万
PART.2
推广计划
1. 推广内容 2. 媒体配合
7月
8月
9月
10月
11月
12月
1月
项目节点
高层蓄客
别墅销售
高层开盘
2017年
项目景观价值 点+高层排号
高层价格调整建议
结合市场情况和总销额要求对原价格方案进行优化调整，调整后总销额比原来增加4.5万。
调整说明： G5-G6单价下调200以缩小与竞品项目的价格差距，将缩小部分分摊到G3、G7-G8、Y1-Y3上 。G3小高层作为高层产品中的 明星，拉大G3和G5-G6价格的差距 随着区域的成熟和项目配套的完善，G7-G8价格也会有一定的递增。
G3小高层户型面积区间建议
32m ≤160㎡四室
≤ 160㎡四室
≤140㎡三室 ≤140㎡三室
23m
Y1-Y4：180㎡
G3户型面积区间建议： 为拉开小高层G3和洋房Y1-Y4的面积区间差距 南北通透：不超过160㎡ 纯南户型：不超过140㎡
G5、G6#货值
基础信息：26F，2T4户，
208 每栋实际房源104套，5#、6#共计拥有
推广5个阶段：
1. 项目价值点+高层排号信息 2. 别墅销售+高层排号信息 3. 营销中心开放预告 4. 项目景观价值点+高层排号信息 5. 高层开盘信息
推广内容
一期：价值点传播+高层排号
方向一
推广内容
一期：价值点传播+高层排号
方向二
推广内容
一期：别墅销售信息+高层排号
方向一
推广内容
一期：别墅销售信息+高层排号
楼栋 G5-G6 G7-G8
G3 Y1-Y3
楼层 26 33 18 7
总建面 27754 35314 9077 6480
总户数 208 264 64 42
原单价 4650 4350 5000 5600
调整后单价 调整后总价
4450
123505300
4460
157500440
wk.baidu.com
5110
46383470
5710
套
时间安排
1. 7月中旬进行前期客户的梳理和引导开始蓄客，9月4日举行产品推介会（9月第一个周末）。 2. 12月中旬，务需取得预售许可证，为项目开盘做好准备。 3. 12月底到元旦左右项目高层必须开盘，为项目收款（银行放款）赢得时间（1月15日以后银行将拒绝放款）。
以元旦开盘计，距目前约5个月时间
平利县 建议选择10*5位置，理由：从进出城的平行直线视角观察较好，展示面较大。
地点：平利县西大桥头
规格一：10M*5M 价格3.5万/年 规格二：20M*5M 价格4.5万/年 包含首次画面制作安装费 备注：本报价不含税，如需开具正式发票，税点另加0.06
媒体配合
旬阳县
位置：洞子口 说明：出入城必径之地 规格： 15*7M 价格：2.5万/年
5000 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000
500 0
4200 学府新天地
高新高层项目成交均价
4100
4200
3300
3400
北城中央 仕府大院 兴科明珠
康泰园
4650 平均水平
缇香郡
高新区目前在售高层价格基本在3800---4200元之间。价格是价值的外在表现，在价值配置与竞品对比缺乏强 力支撑的条件下，项目均价超过市场最高均价450元/㎡，销售难度巨大
别墅
年前回款5000万
前言
目录
项目现状 核心问题 执行方案
别墅销售目标
回款目标
15---21套
≤
5000万
≤
30---37套
完全回款的状态下
完全不回款的状态下
7月 8月 准备
9月 10月 11月 12月
1月
销售
1月27日春节 元旦放假3天
25 按80%的回款率，销售大致约需达到 套左右
市场导向价格对比
11月
12月
1月
项目节点
高层蓄客
别墅销售
高层开盘
2017年
渠道搭建
PART.1
活动节点
1. 营销中心开放 2. 高层开盘活动
营销中心开放活动
营销中心开放活动
活动总费用预计70万
活动费用预计：65万 礼品费用：2万 媒体/其他不可预见费用：3万
1. 直升机，连续3小时，每15分钟起飞1次 （起降要求50米*50米空地，周围延伸20米不 能有高于3米的树木） 2. 费翔：两首歌29万/天
时间 认筹
8月 24组
9月 24组
10月 24组
11月 24组
12月 24组
高层
400组有效到访，平均每天到访2.6组 至少认筹120组
别墅
5000万回款，80%回款率，年前约销售25套
营销费用200万
引申出两个问题： 1. 费用一定，欲达目标，该做些什么？ 2. 怎么分配 ？
7月
8月
9月
10月
9月
10月
11月
12月
1月
半版
托斯卡纳主题
整版
半版
展示区开放活动预告
峰墅概念
整版
展示区开放主题
整版
高层开盘活动预告
媒体配合
7月
8月
9月
10月
11月
12月
院线广告/电台广告 ，全程支持
项目 院线 电台
描述 安康4大院线片头 FM897\FM959整点报时
备注 7月暑期档务必上线
7月月底前上线
媒体配合
37000800
原总销额：364345000 调整后总销额：364390010
价值支撑配套建议
G5-G6均价45000元，高出市场最高均价250元/㎡ 价值支撑： ➢ 入户指纹密码锁 ➢ 智能家居模块（智能生活 配套自主延伸）
1700元
1700元
智能照明驱动方案 智能门锁方案 智能厨房方案 可定制的APP客户端