农贸市场建设项目可行性报告

XX地区农贸市场建设项目
可
行
性
分
析
报
告
XX地区XX市场
二00八年三月
第一章项目概况
项目名称：XX地区农贸市场建设项目
建设性质：改扩建
建设地点：XX地区XX市场
项目法人：XX地区XX市场
一、项目区概况
1.项目地点选择
XX地处西藏自治区X部，北与新疆维吾尔自治区、青海省毗邻（距青海格尔木市XXX公里），南与拉萨市（XXX 公里）、林芝、日喀则地区相连，东靠昌都地区（XXX公里），西接阿里地区（距狮泉河XXX公里）。

全地区总人口大约XX 万，辖XX个县（区），地委、行署所在地XX镇，常住人口X万，流动人口XX万。

本项目区位于XX路XX市场院内。

2.社会经济状况
XX地区总人口XXXX万人，那曲镇是中共XX地委、XX地区行政公署所在地，是全地区的政治、经济、文化、交通和贸易中心。

XX公司作为产业与市场互动发展、内贸
市场一体化经营，它具有的货品全、价格低、产品流通快等竞争优势，能真正满足当地消费者诸多需求。

因此，目前发展相对稳定。

从各类经济指标角度看，2008年XX地区全年累计社会消费品零售总额XXXXXX万元，年均增长X.X%，城镇居民可支配收入达到XXXX元，年均增长X.X%。

从以上数据可以看出，XX地区居民消费不断增加，市场需求旺盛，因此农贸市场建设迫在眉睫。

3.本行业及关联产业发展现状
近几年来，随着西藏经济的快速发展，XX地区社会经济发展步入了跨越式发展的快车道，特别是第三产业的迅猛发展，百姓生活水平日益提高，消费市场需求旺盛。

从XX 地区内部市场来看，各类商品物资需求总量逐年增长，这可以从《XX地区经济和社会“十五”发展规划》社会消费品零售总额指标得出这一结论。

具体到农贸市场交易，农副产品、综合类生活用品都是XX交易市场贸易的主要商品，量大、品种多，只不过是比较分散，硬件条件差、市场要件不足、缺乏市场规范管理，除了市场贸易基本功能外，还没有发挥好真正意义上的农贸市场供需作用，同时随着市场经济的发展，城镇人口的增加，城镇化品味的提高，现市场已不能满足消费需求。

因此，本项目建设的一个重大目标就在老百姓生活的城镇消费和市场规范，促进我地经济发展和市场繁荣。

二、项目建设的有利条件
1.在经营规模方面：2009年XX市场交易量达到XXXX 余万元，交易辐射XX、XX等周边XX个县（区）。

2.在交易品种方面：已形成水果、蔬菜、肉食、粮油、副食品、小百货等6大系列上百个品种。

3.在管理服务方面：市场严格按照现代企业制度要求规范管理，现下设财务部、保安部、卫生部、行政办4个部门，功能齐全，实行24小时保安巡逻。

4.在体制方面：建设了主体多元、产权明晰、责权明确、机制灵活、运作高效的现代企业制度。

5.在政策环境方面：地委、行署高度重视和支持第三产业特别是商贸流通领域中农副产品市场的建设发展，XX市场是地区农牧产业龙头企业，农贸市场的建立有利于推进农业产业化的发展，必将受到地区相关部门的重视和支持，惠及老百姓生活和城镇居民。

三、项目建设规模
本项目充分依托政策条件、消费需求和已形成的经营规模，按照现代农贸市场建设要求，本着“高起点、多功能、可扩展、高效益”的原则，统一规划、合理布局、突出重点、分步实施、改善基础设施条件，完善市场服务配套设施，引进技术设备和管理办法，将市场建设成为集农副产品、小百货交易、检验检疫、展销、信息服务为一体，管理高效、竞争有序、具有很强集散力、辐射力的大型综合性农贸市场。

促进市场规模化、规范化经营，配套XX地区物流中心运作运
行。

四、投资结构及资金来源
本项目总投资XXXX万元，其中：申请国家投资XXX 万元，占总投资的XX%；企业自筹XXXX万元占总投资的XX%。

五、项目效益
本项目年均营业收入XXX万元，年均上缴税金及附加X 万余元，年均收益XX万元；通过市场的改造，强化监管、改善交易环境和食品安全状况，推动标准化农贸市场建设；同时还可以为城镇及农村剩余劳动力提供再就业机会。

六、可行性报告编制依据、原则
（一）、编制依据
1、国家计委、经贸委、农业部《关于印发进一步加快农产品流通设施建设若干意见的通知》（计经贸[2002]2668号）提出：“加快农产品流通设施建设，对实现农产品流通的现代化，促进农村经济发展，增加农民收入，扩大就业，提高城乡居民的消费质量和我国农产品的竞争力，都具有十分重要的意义；要充分利用现有设施，首先对现有布局合理、已形成交易规模的市场进行改扩建，完善市场功能，提高市场的辐射能力；根据农产品流通设施的公益性及承担的社会责任，国家和地方政府给予相应的政策扶持”。

2、《国家计委、发改委、农业部2003年及今后对农产
品市场建设的实施意见》中提出：“国家重点扶持发展的农产品市场主要对象为：a、大中城市现有的运行良好、交易规模大、管理较规范的批发市场扩建和改造升级；b、以水果、蔬菜、水产品、畜禽为主的鲜活类农产品市场”。

4、《西藏自治区关于发展加快第三产业的若干政策》。

5、那曲地区“十二五”发展规划重点建设项目。

（二）、编制原则
1、必须符合国家有关部委关于编制项目可研报告的有关规范和标准要求。

2、必须符合国家和自治区产业政策精神，避免低水平重复建设，造成资源浪费、效益低下、恶性循环的局面。

3、有利于培育和壮大产业化龙头企业的成长和发展，加快农牧民脱贫致富奔小康的步伐。

4、积极创造条件，为城市下岗职工和农牧区剩余劳动力提供再就业空间，促进社会的繁荣与稳定。

5、有利于加大对具有民族特色、资源优势的支柱产业的建设力度，逐步落实自治区党委、政府提出的“一产上水平，二产抓重点，三产大发展”经济发展战略。

七、综合评价
本项目建设符合国家、自治区及地区政策精神，有较强的市场竞争力，坚持经济建设与社会效益并重的原则，积极创造条件，为城镇失业人员提供就业空间，促进社会的繁荣与稳定。

本项目建设是城镇规划要求、企业资源优势、经营优势及市场需求的有机结合，经财务初步分析，该项目具有较强的盈利能力和抗风险能力，经济效益和社会效益突出，项目总体方案可行性和可操作性强。

本项目完成后，将有效引导和转化XX地区潜在的物流需求，提高商户的经营环境，有利于行业自律与良性竞争，有效扩大物流服务的市场需求。

并通过建立良好的市场秩序，形成对物流服务企业活动的规范化与积极引导，并满足老百姓以及城镇消费的现实需要。

本企业在市场经营和管理方面有着XX年的专业服务经验，同时也是XX地区经营效益最好，人流、物流量最大的市场，因此无后顾之忧。

由此可见，农贸市场建成后，必将成为XX地区农贸流通产业的龙头和重要的经济增长点、强劲的辐射源。

将有效促进周边地区第三产业的发展，促进我地的经济发展，对拉动需求、增加就业机会有着积极的推动作用。

第二章企业基本情况
项目承建单位为XXX地区XX市场，XXXX年成立，注册资金XXX万元人民币，企业地址为XX地区XX镇XX北路X号。

企业目前拥有贸易大市场一个，总经营面积XX万平方米。

自企业成立以来一直是XX地区最大的商业流通点，
也是地区级农牧业产业化龙头企业之一。

企业经营业务涉及农贸市场、商业贸易、三产服务、物业管理等多个经营领域。

从XX市场企业发展的角度来讲，我们在多年的经营和管理农贸市场当中，始终坚持把满足老百姓的生活需要放在第一位，尤其是本企业新一届管理班子上任后，通过XXXX 年扎扎实实的努力工作，打下了进一步发展壮大的最重要基础。

XX市场还通过一系列内部改革、改制、组建控股子公司等强有力的经营和管理措施稳步实施“多元化发展专业化管理”的企业战略。

此外，农贸市场建设项目也是XX地区XX市场扩大经营、加快发展的重要一步，对本企业、对社会、对百姓都将是一件大好事。

XXXX市场是XX地区经营效益较好、经营较为稳定的国有企业，也是银行系统A级信誉企业之一。

目前年均经营收入在XXX万元左右，年均收益平均在XXX万元。

XX市场严格按照现代化企业制度要求规范运营，管理制度健全、责任到位、管理严格、服务周到。

市场交易公平、竞争有序、秩序安全稳定、卫生状况良好，为广大客户提供了良好的经营环境和交易场所。

第三章项目需求分析及必要性
一、项目需求分析
（一）市场需求分析
1、区域市场需求
从XX地区内部市场来看，各类商品物资需求总量逐年增长，这可以从《XX地区经济和社会“十五”发展规划》社会消费品零售总额指标得出这一结论。

具体到商贸市场交易，畜产品、综合类生活用品都是XX交易市场贸易的主要商品，量大、品种多，只不过是比较分散，缺乏市场规范管理，除了市场贸易基本功能外，还没有发挥好真正意义上的农贸市场供需作用。

此外，加之农副产品易于腐烂变质的自然属性，决定了客观上需要通过农产品专业市场进行交易，这就要求尽快建设一个大规模的农产品交易市场，以适应经济发展的步伐。

2、那曲地区以及地区外经济活动引发的市场需求
随着XX地区经济发展水平的不断提高，与自治区内各地（市）及区外省（市）间的经济交往愈发频繁，XX地区对周边区域经济辐射作用也在不断增强，经济交流与经济发展所引发的市场需求越来越强烈，商业贸易更加频繁。

本项目建设将面临巨大的竞争压力和发展机遇。

（二）市场风险分析
1.项目市场风险分析
XX市场作为我地区唯一的综合性农贸市场，人流稳定、经营稳定，商户稳定。

因此从政策层面、商户层面、社会层面、消费层面都没有任何问题。

2.防范和降低风险的对策
根据本项目的特点，应当关注经营商品的价格信息和政策导向，尽可能引入多品种、多业态经营。

同时重视服务质量以及市场竞争信息，及时把握市场动态。

二、项目建设的必要性
1.项目提出过程
党的十六大提出全面建设小康社会，必将推动人们生活水平的进一步提高，推动城镇化建设步伐，为农产品市场发展提供更加广阔的空间，人民生活越富裕对农产品的消费力越稳定；城镇化水平越高，越来越多的消费者必然要求更多更好的农副产品供应。

同时改革的深入，发展的加快，必将促进农贸市场的发展步伐。

目前西藏区内各地市场面貌已有很大的改进，但在基础设施、管理模式上还处于初级阶段，交易环境差，污染问题突出，缺少安全检测条件，现有条件与建立安全的农产品流通体系的要求还有很大差距。

XX地区XX市场从事物流点农贸市场经营服务已有XX 年之久，是XX地区经营效益较好、经营较为稳定的国有企业，也是银行系统A级信誉企业之一。

从2007年以来，新一届管理班子大力深化企业改革，组建控股子公司，开始实施“多元化发展专业化管理”企业战略，推动企业扎实立稳本地市场，重点开拓物流服务业、物业管理、商业贸易、三产服务及资本经营等几大经营板块，稳步推进XX市场企业步上良性的发展轨道。

本项目符合地区城市规划和产业规划政策要求、市场需求、企业发展需要、XX社会稳定及经济发展需要，因此，本项目的建设具有十分明显的战略意义。

2.目前市场状况
XX地区XX市场自XXXX年成立以来一直从事物流服务行业最重要的市场贸易服务，这也是XX地区经济和社会发展最需要的一个重要方面。

目前XX地区上规模、上档次的物流企业还是一个空白点，真正意义上的物流服务随着物流中心的建设刚刚起步，包括XX市场在内，几家小型农贸市场经营状态基本相同，均处在物流服务业最低端，配套设施简陋，功能不全，仅仅满足老百姓日常生活用品最基本的需求，对XX经济发展贡献甚微，对XX地区物流业发展十分不利，同时也带来了迅速发展的巨大商业空间。

3.项目建设的必要性
本项目的建设，将有效引导和转化XX地区潜在的物流需求，提高地区农副产品的供给能力水平。

通过建立良好的市场秩序，形成对行业活动的规范化与积极引导，并满足老百姓以及城镇消费的现实需要。

生活资料市场的稳定，直接影响到社会的稳定，该农贸市场建成后，将更好的发挥主渠道作用，通过方便快捷的交易方式，大大减少流通环节，保障供应，促进市场繁荣。

通过市场机制调控，充分运用市场经济杠杆手段，真正起到市场监控、平抑物价水平、维护社会市场安定的作用。

同时必
将有利于以XX为中心，辐射周边区域，逐步形成一个有现代化水平和专业性强的中心市场，充分发挥市场的主渠道作用。

随着人们生活水平和消费要求的提高，农贸产品十分丰富，现有的小型市场已承担不了农副产品的流通重任，作为地区中心，兴建一个大型专业化的农贸市场符合长远发展趋势，才能在衔接产品、满足消费、带动产业发展等方面发挥积极作用，提高城市品位，促进经济发展。

第四章项目建设的主要内容和目标
一、建设目标
该建设项目完成后，XX地区XX市场将形成设施齐全、功能先进、竞争有序、管理现代、具有很强集散力和竞争力的大型综合批发交易市场。

二、设计原则
１、统一规划、合理布局、重点突出、分步实施。

２、高起点、多功能、可扩展、高效益。

３、实用性、先进性、经济性兼顾。

三、建设内容
1.改造农副产品综合交易区。

改造后农副产品综合交易区分为水产肉食区、蔬菜副食区、小食品区三个区域。

综合交易区外围店面为二层框架结构，里面为透明全封闭保温
棚，经营面积为XXXX平方米，摊位总数XXX个。

2.增添检验检疫系统及设备；
3.完善消防安全系统（含监控系统）；
4.完善基础设施（排污系统、场地硬化、房屋维修等）建设。

四、工程计划进度
计划在XXXX年X月开工，X月底完工。

五、环境影响评价
本项目地处城市中心地带，我们将严格按照环保要求建设。

建成后不安排生活居住，因此没有任何性质的环境影响或者环境污染。

但我们在日常管理工作当中依然做到严格规范，实施业主负责制，奖惩结合。

第五章项目总投资及资金来源
一、投资估算依据
1.国家计委和建设部联合颁发的《建设项目经济评价与参数》（第二版）。

2.土建工程费用按西藏自治区经济计划委员会、城乡建设环境保护厅、财政厅2001年编制的《西藏自治区建筑工程预算定额》、《西藏自治区建筑工程费用定额》。

3.项目管理费用按国家投资额的3%提取。

二、投资估算
本项目总投资XXXX万元，其中：
改造农副产品综合交易区XXX万元（XXX㎡×XXX
元／㎡=XXXX万元）；
检验检疫系统XX万元；
消防安全系统（含监控系统）XX万元；
基础设施（排污系统、场地硬化、维修等）建设XX 万元。

三、资金来源
本项目建设总投资XXXX万元，其中：申请国家投资XXX万元，占总投资的XX%；企业自筹XXXX万元，占总投资的XX%。

四、资金的使用和管理
项目建设管理由XX地区XX市场承担。

同时实施了严格的审批、立项、设计、施工管理，地区财政局将加强对项目的监督。

建设资金的管理严格贯彻执行工程项目建设资金管理的有关规定，严格实行资金专帐专项管理、专户储存，专款专用，统一管理，统一使用。

第六章项目经济效益分析和社会效益分析
一、经济效益评价
1.经济效益
本项目年均营业收入XXX万元（XXX户×XXX元／月×12个／月=XXXXX万元），年均上缴税金及附加X万余元，按综合市场2009年经营成本和费用不变价计算，占总收入的XX%，扣减后本项目年收益在XX（XXX×XX%）万元。

2.社会效益：
1）本项目建设是地区经济发展城镇规划项目，对促进城镇建设、经济发展以及物流中心建设都将发挥积极作用。

2）本项目作为发展XX农贸市场的具体服务点，深受老百姓的欢迎，必将促进第三产业和“三农”经济的发展。

3）通过市场的逐步改造，强化市场监管、规范交易行为、改善交易环境和食品安全状况、创建放心市场，推动标准化农贸市场和“菜篮子工程”建设。

4）本项目的实施可为城镇及农村剩余劳动力提供再就业机会，可有效减轻对社会就业压力，对进一步促进社会繁荣与稳定将会产生积极的作用。