惠州市三旧改造实施办法(征求意见稿)-Huizhou

惠州市“三旧”改造实施办法
（征求意见稿）
第一章总则
第一条为促进节约集约用地、推动产业转型升级、加快城市更新、完善城市功能、改善城乡人居环境，根据国土资源部《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）》（国土资发〔2016〕147号）、广东省人民政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）、广东省人民政府《关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府〔2016〕96号）、广东省国土资源厅《关于深入推进“三旧”改造工作的实施意见》（粤国土资规字〔2018〕3号）等政策文件，结合我市实际，制定本办法。

第二条本办法所称“三旧”改造是指由人民政府、农村集体经济组织、土地使用权人或其他符合规定的主体，依据相关政策法规，在确定的改造范围内，对旧厂房、旧村庄、旧城镇中的低效存量建设用地进行整治、改善、重建、活化、提升及成片连片开发等活动。

本办法适用于本市行政区域范围内的“三旧”改造活动。

第三条“三旧”改造工作应遵循“政府引导、规划先行，市场取向、因势利导，公众参与、平等协商，利益共享、多方
共赢，因地制宜、规范运作”的原则。

第四条本办法所称改造类型是指旧厂房改造、旧村庄改造及旧城镇改造，具体以拟改造范围内土地的性质、规划情况、国土证、房产证或取得国土权益的有效法律文件所载用途等为认定依据。

旧厂房改造是指工矿仓储国有用地改造项目；旧村庄改造是指集体土地改造项目；旧城镇改造是指旧厂房、旧村庄改造以外的国有土地改造项目。

第五条本办法所称改造方式包括综合整治、功能改变、局部加建、拆除重建、生态修复和历史文化保护六种。

第二章机构与职责
第六条市人民政府成立市“三旧”改造工作领导小组，由市长任组长，分管副市长任副组长，领导小组成员由市政府分管副秘书长，市“三旧”改造行政主管部门、市纪委、市监察委、市信访局、市发展和改革局、市经济和信息化局、市公安消防局、市司法局、市财政局、市人力资源和社会保障局、市国土资源局、市房管局、市环保局、市住房和城乡规划建设局、市水务局、市农业局、市林业局、市商务局、市文化广电新闻出版局、市审计局、市国资委、市工商局、市法制局、市金融工作局、市公用事业局、市税务局以及惠城区人民政府等单位的负责人组成。

市“三旧”改造工作领导小组负责指导、督促、检查各县（区）和成员单位的工作。

各
成员单位应在各自法定职责范围内为“三旧”改造活动提供服务并实施管理。

各县（区）相应成立“三旧”改造（城市更新）工作领导小组。

市、县（区）“三旧”改造工作领导小组负责审议同级“三旧”改造专项规划、年度实施计划、成片连片区域改造方案、项目改造方案。

市、县（区）“三旧”改造工作领导小组下设办公室，办公室设在“三旧”改造行政主管部门，负责统筹和协调工作。

第七条市“三旧”改造行政主管部门负责研究制定全市“三旧”改造相关配套政策和规范性文件，审议并解决“三旧”改造中的重大问题，负责指导、协调全市“三旧”改造工作，负责统筹市人民政府主导的“三旧”改造项目的工作实施，负责全市“三旧”改造标图建库审核等工作。

此外，市“三旧”改造行政主管部门负责研究编制惠城区“三旧”改造专项规划和年度实施计划，惠城区的“三旧”改造项目实施主体的认定、改造方案的审查报批、涉及土地的报批和统筹协调实施，惠城区“三旧”改造标图建库等工作。

第八条镇（街道）人民政府（办事处）以及社区居委会、村民委员会等基层组织应当配合市、县（区）“三旧”改造行政主管部门做好“三旧”改造相关工作，对项目实施进行监督，维护“三旧”改造活动的正常秩序。

第三章规划和计划
第九条市、县（区）“三旧”改造行政主管部门应组织编制本辖区内的“三旧”改造专项规划，专项规划为期5年，并制定年度实施计划。

第十条“三旧”改造专项规划应依据国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划以及城市规划等编制，应对“三旧”改造工作发挥总体引导作用，根据本地经济社会发展需要，合理确定改造范围内房地产用地、产业发展用地、生态建设用地和公益事业用地的比例。

专项规划内容应包括改造区域、改造目标、功能定位、划定成片连片改造区域等。

第四章旧厂房、旧村庄、旧城镇改造
第一节旧厂房改造
第十一条旧厂房改造以促进产业转型升级、转变经济发展方式、提高土地利用效率为目的，鼓励金融、总部经济、文化、旅游休闲等现代产业发展，支持高新技术产业发展，加快制造业转型升级，完善公共配套设施。

第十二条旧厂房改造分为土地权益人自行改造以及政府主体实施改造。

（一）土地权益人自行改造。

土地权益人可自行进行改
造、与相邻或相近地块的各土地权益人合作改造。

土地权益人利用自有权益土地或通过以房地产作价入股、签订搬迁补偿协议、联营、收购归宗等方式将房地产的相关权益转移到单一主体后，改造主体为土地权益人；相邻或相近地块的各土地权益人合作改造的，应当成立项目公司，改造主体为该项目公司，或者约定其中一方作为改造主体。

（二）政府主体实施改造。

原土地使用权人有意愿开发，但没有能力的，可由市、县（区）人民政府依法收回土地使用权，再通过招标、拍卖或者挂牌公开方式出让土地；为建设基础设施、公共设施建设等公共利益需要或为实施城市规划确实需要调整使用土地的，由市、县（区）人民政府依法收回土地使用权，纳入土地储备。

第十三条凡从事过色金属矿采选、有色金属冶炼，石油加工、化工、焦化、电镀、制革、医药制造、铅酸蓄电池制造、废旧电子拆解、危险废物处理处置和危险化学品生产、储存、使用等生产经营活动的重点行业场地(以下简述为重点行业)，其关闭、搬迁及原址再开发利用等活动须由土地使用权人按程序组织开展环境调查、风险评估、土壤环境调查评估等活动，并依照规定书面报环保部门。

未按规定开展的，不得进行土地流转及开发利用。

对于不属于上述重点行业的工业企业场地，其开发再利用则无需进行环境调查、风险评
估等活动，土地流转无需环保部门出具意见。

第二节旧村庄改造
第十四条旧村庄改造以促进城乡建设协调发展、优化城乡生态环境、增进社会效益为目的，坚持以人为本、规划先行、完善配套、提升公共服务、促进社会和谐为原则，注重具有历史文化价值的古村落、古村庄、古村群的保护和文化内涵发掘、特色培养。

第十五条旧村庄改造可采用农村集体经济组织自行改造、与市场主体合作改造或由政府主体实施改造等方式。

（一）农村集体经济组织自行改造。

农村集体经济组织可自行改造，由农村集体经济组织或其成立的全资子公司为改造主体。

（二）与市场主体合作改造。

涉及合作改造的，应当通过农村集体资产交易平台公开选择合作主体，农村集体经济组织和市场主体通过成立项目公司共同作为改造主体，或约定其中一方作为改造主体。

农村集体经济组织选取合作主体应遵循以下原则和流程：
1、选取原则：公开公正原则和科学保障原则。

镇（街道）人民政府（办事处）作为监管责任主体，应指导农村集体经济组织考核拟合作企业的资质实力、开发经验、责任能
力，其组织编制的初步改造方案、初步补偿安置方案的合理性、可行性和可操作性。

2、选取流程：农村集体经济组织就是否引入合作企业组织开展表决，须经70%及以上村民代表或户代表表决通过后，镇（街道）人民政府（办事处）指导农村集体经济组织依照选取原则制定用户需求书（包括企业资质实力、开发经验、责任能力、拆迁补偿安置条件、还建期限、完工期限等），通过农村集体资产交易平台公开选择合作主体。

（三）政府主体实施改造。

政府组织为建设基础设施、公共设施建设等公共利益或为实施城市规划确实需要进行旧村庄改造的，在办理报批手续前需经农村集体经济组织三分之二以上表决同意，并明确具体补偿安置途径；在确定开发建设条件的前提下，政府可通过招标等公开方式出让土地，由中标人或竞得人实施拆迁工作，土地达到“净地”出让条件后办理用地手续。

（四）改造过程中需要调整上述改造方式的，应经农村集体经济组织表决同意，并报经原批准机关同意。

第十六条特殊情形的改造主体：农村集体经济组织与其他个人或单位签订集体建设用地使用权出让、出租合同，将土地流转给其他个人或单位使用的，以原农村集体经济组织为改造主体；经农村集体经济组织依法表决同意，且土地流转期限符合相关法律、法规、规章要求的，在土地流转期限
内可由农村集体建设用地的受让人、承租人作为改造主体。

农村集体经济组织使用的国有建设用地也可参照上述规定，以原农村集体经济组织或承租人为改造主体。

对于无合法征地手续或手续不完善，实际已实施征地（2009年12月31日前已签订征地协议）的历史用地，按照用地发生时的土地管理法律、法规及政策规定落实处理（处罚）并完善征收手续后，以土地权益人作为改造主体；签订征地协议后发生转让行为的，可按照用地发生时的土地管理法律政策落实处理（处罚）并完善征收手续后，以受让人作为改造主体。

第三节旧城镇改造
第十七条旧城镇改造应以改善人居环境、完善公共服务配套和优化城市功能布局为目的，按照节约集约高效用地和传承城市历史文化的要求实施。

第十八条旧城镇改造分为土地权益人自行改造以及政府主体实施改造。

（一）土地权益人自行改造。

土地权益人通过以房地产作价入股、签订搬迁补偿协议、联营、收购归宗等方式，将房地产的相关权益转移到单一主体后，改造主体为土地权益人；相邻或相近地块的各土地权益人合作改造的，应当成立项目公司，改造主体为该项目公司，或者约定其中一方作为改造主体。

（二）政府主体实施改造。

土地权益人有意愿开发，但没有能力的，可由市、县（区）人民政府依法收回土地使用权，再通过招标、拍卖或者挂牌公开方式出让土地；为建设基础设施、公共设施建设等公共利益需要或为实施城市规划确实需要调整使用土地的，由市、县（区）人民政府依法收回土地使用权，纳入土地储备。

第十九条旧城镇改造工作以市、县（区）人民政府为主、部门服务、属地负责为原则。

市、县（区）“三旧”改造行政主管部门是本辖区旧城镇改造的责任主体，负责具体指导、协调、监督改造主体开展改造前期摸查、编制改造方案、拆迁安置、建设安置房、土地整备、项目运作、建设管理、维护社会稳定等工作。

第二十条旧城镇改造在提交改造申请前及编制改造方案时，均须征求改造区域内土地权益人的意见：
（一）提交改造申请前，镇（街道）人民政府（办事处）协助拟改造主体征询改造区域内土地权益人意愿，同意改造土地权益人数量和被改造建筑面积的比例均须达到70％及以上的，形成改造项目土地权益人意愿征集表及相关材料。

（二）编制改造方案时，镇（街道）人民政府（办事处）督促改造主体征询改造区域内权益人对拆迁补偿安置方案的意见，在规定时间内，签订房屋拆迁补偿安置协议的土地权益人数量和被改造建筑面积的比例均须达到90％及以上
的，方可实施拆迁。

第五章改造单元
第二十一条根据“三旧”改造专项规划，综合考虑用地范围、规划功能单元、道路、河流及产权边界等因素合理划定改造单元。

“三旧”改造项目须以改造单元的形式进行申请，一个改造单元可以包含一种或多种改造类型。

第二十二条县（区）“三旧”改造行政主管部门牵头，组织镇（街道）相关部门配合拟改造主体对拟改造地块开展前期调查工作，依照《惠州市“三旧”改造项目标图建库申报指引》办理标图建库手续。

第二十三条市、县（区）“三旧”改造行政主管部门依据标图建库范围、城市规划等确定改造单元范围。

第二十四条改造单元须由单一主体实施改造。

改造单元内存在多个权利主体的，应当以房地产作价入股、签订搬迁补偿协议、联营、收购归宗等方式，将房地产的相关权益转移到单一主体后，由该主体申请实施改造；相邻或相近地块的各土地权益人合作改造的，应当成立项目公司，改造主体为该项目公司，或者约定其中一方作为改造主体。

第二十五条改造单元范围内纳入标图建库范围的地块，依据《惠州市人民政府办公室关于印发<惠州市“三旧”改造用地协议出让缴纳土地出让金办法>的通知》（惠府办〔2017〕36
号）规定缴纳土地出让金，协议出让；未纳入标图建库的地块，以公开出让方式进行供地。

改造单元内出让土地的使用条件根据规划部门出具的规划设计条件，按比例分摊原则处理，并按城市规划要求统一规划设计、统一开发建设。

第二十六条申请和审批流程：
（一）提出改造申请。

完成用地标图建库后，拟改造主体向市、县（区）“三旧”改造行政主管部门提交申请材料，包括对拟改造范围内土地及建筑物权益（权属）完整单一且无争议的证明材料、土地现状用途、规划情况、初步改造方案、改造意愿达成情况、拟改造主体相关资质等材料。

（二）确定改造范围。

市、县（区）“三旧”改造行政主管部门综合考虑用地范围、土地利用总体规划、土地利用现状、道路、河流及产权边界等因素，依据标图建库范围、城市规划等确定改造单元范围。

（三）认定改造主体。

市、县（区）“三旧”改造行政主管部门通过对拟改造主体的资质（开发经验、资金实力、责任能力等条件）、项目的土地情况（是否符合土地利用总体规划、城市规划、专项规划、界限范围等）、项目的权益情况（是否形成权益完整单一且无争议）等进行审核。

符合要求的，市、县（区）“三旧”改造行政主管部门应当出具认定通知；不符合要求的，市、县（区）“三旧”改造行政主管部门应当书面答复拟改造主体并说明理由。

（四）出具规划设计要点。

市、县（区）“三旧”改造行政主管部门认定主体后，函告同级规划部门，由规划部门组织编制《规划设计条件告知书》。

（五）编制项目改造方案。

改造主体依照《规划设计条件告知书》组织编制项目改造方案，提交市、县（区）“三旧”改造行政主管部门审核，审核通过后上报同级政府审批，审批通过后由市、县（区）“三旧”改造行政主管部门进行公示（公示时间7日），并在公示完成无异议后出具改造方案认定批复文件。

改造方案编制依照《惠州市“三旧”改造项目改造方案编制指引》执行。

改造方案必须具备实质性改造内容，明确对上盖物的具体处置措施、拆迁补偿安置情况、改造规模、开发强度、利用方向、资金平衡、需办理的用地手续等内容。

旧厂房改造中涉及属于本办法第十四条重点行业的用地项目，须包含土壤环境治理与修复工程方案。

（六）签订项目监管协议。

除了由政府组织实施的改造项目外，其他项目均应当在改造方案正式获批之日起的三个月内，由县（区）级人民政府、镇（街道）人民政府（办事处）或“三旧”改造行政主管部门与改造主体签订监管协议,在协议书中约定监管内容及监管措施，具体依照《惠州市“三旧”改造项目监管协议》执行。

旧村庄、旧城镇改造项目在签订土地使用权出让合同
前，由改造主体到项目约定的银行设立改造专项资金监管账户，足额存入复建安置资金，监管账户内资金由改造主体、“三旧”改造行政主管部门或镇（街道）人民政府（办事处）和监管账户开户银行三者共同监管，确保专款专用；也可以在签订土地使用权出让合同之前由改造主体向“三旧”改造主管行政部门提供专项监管保证资金的银行保函，银行保函应为不可撤销、无条件的见索即付保函，由“三旧”改造行政主管部门监管。

（七）办理用地手续。

政府主体实施改造的项目，应根据不同情形，综合采用直接确权登记、完善历史用地、征地拆迁与补偿、国有土地上房屋征收与补偿等方式办理有关用地手续；除了由政府组织实施的改造项目外，改造主体可凭改造方案批复文件及监管协议等，办理改变土地用途、土地整合归宗等有关用地手续，涉及办理征地、完善历史用地等手续按第八章相关规定执行。

（八）实施项目监管。

负责签订监管协议的单位应当成立“三旧”改造项目监管小组，负责对各个改造项目实施的全过程进行监管、检查，每季度将监管结果公示，实行改造全程动态监管。

第六章成片连片改造
第二十七条本办法所称的成片连片改造是指市、县（区）
人民政府为进一步优化城市布局、改善人居环境与城乡面貌、加快盘活存量用地等城市发展需要，统筹划定成片连片改造区域，由政府统一组织实施并引入社会资金参与改造的建设活动。

第二十八条成片连片改造应当坚持政府主导、多方参与、各方共赢、规划先行、公共优先、分期实施的工作原则。

第二十九条市、县（区）“三旧”改造行政主管部门依据土地利用总体规划、城市规划、“三旧”改造专项规划及年度实施计划等，结合城市发展需要划定成片连片改造区域。

成片连片改造区域划定应当符合以下条件：
（一）注重各类规划的对应衔接，充分预留产业发展用地、生态建设用地和公益事业用地，促进城市功能完善和产业转型升级；
（二）统筹安排存量和新增用地，推进公益性设施或城市公共空间、保障性住房等建设；
（三）注重城市特色资源、历史街区、不可移动文物或历史建筑的保护管理；
（四）结合前期调查结果，综合考虑拟划定区域实施改造的改造意愿、改造条件等因素，改造意愿不强烈或改造条件不成熟的一般不纳入改造区域。

第三十条在符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城市规划的前提下，对有利于促进城乡功能完善和
产业转型升级但未纳入标图建库范围的地块，在法律、法规、政策的允许下可一并纳入成片连片改造区域，整体规划设计，并结合改造资金筹措等情况，同步或分期组织实施。

第三十一条市、县（区）“三旧”改造行政主管部门组织开展成片连片改造范围内土地、房屋、人口、规划、文化遗存等现状评估工作，基于国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城市规划等，确定该改造区域的功能定位、发展方向与发展目标。

市、县（区）“三旧”改造行政主管部门应基于成片连片区域的现状评估结果，通过开展改造成本测算、社会效益评估、经济效益评估等经济分析方式，划分成片连片改造单元，形成包含拆迁补偿、改造策略、改造方式、土地用途规划、规划建设要求、公共服务设施布局、安置房建设等内容的成片连片区域改造方案，并报同级政府审批。

第三十二条成片连片改造单元分为市场主体实施改造和政府主体实施改造两种模式。

成片连片改造单元中，纳入标图建库的地块面积占改造单元面积的比例达到40%及以上的，由市场主体实施改造，并依照第五章相关规定开展改造工作；纳入标图建库的地块面积占改造单元面积的比例不足40%的，由政府主体实施改造。

（一）市场主体实施改造。

市、县（区）“三旧”改造行政主管部门根据成片连片区域改造方案编制需求书（包含项
目基本情况、企业准入资格条件、政府前期投入情况等），以公开方式选取市场主体，拟参与企业须取得70%及以上土地权益人同意。

以旧村庄为主的改造（旧村庄标图建库的地块面积占该单元纳入标图建库总面积的50%及以上），通过农村集体资产交易平台公开选取市场主体；其他类型为主的改造，通过市、县（区）公共资源交易中心公开选取市场主体。

（二）政府主体实施改造。

市、县（区）人民政府通过依法征收、收回土地使用权，纳入土地储备，再通过招标、拍卖和挂牌出让土地；在确定开发建设条件的前提下，政府可通过招标等公开方式出让土地，由中标人或竞得人实施拆迁工作，土地达到“净地”出让条件后办理用地手续。

第七章改造方式
第三十三条改造方式包括综合整治、功能改变、局部加建、拆除重建、生态修复和历史文化保护六种。

改造单元内包含多种改造方式的，应当按不同方式开展改造。

第三十四条不同改造方式的项目在实施前和完成后，相关职能部门应当至同级“三旧”改造行政主管部门备案，县（区）“三旧”改造行政主管部门每月月底前至市“三旧”改造行政主管部门备案。

综合整治、生态修复和历史文化保护的改造项目，市、
县（区）财政部门批复改造财政资金前须征求同级“三旧”改造行政主管部门意见。

局部加建、功能改变和拆除重建类改造项目须经市、县（区）“三旧”改造行政主管部门批复后实施。

市、县（区）“三旧”改造行政主管部门负责后续工作的跟踪和完善。

第三十五条综合整治改造项目是指在不改变建筑主体结构和使用功能的前提下，改善市政基础设施、公共服务设施、改善沿街立面、整治环境或对既有建筑进行节能改造等。

采用综合整治的“三旧”改造项目一般不加建附属设施，因消除安全隐患、改善基础设施和公共服务设施需要加建附属设施的，应当满足城市规划、环境保护、建筑设计、建筑节能及消防安全等规范的要求。

第三十六条功能改变改造项目是指在保留建筑物的原主体结构的前提下，按照相关规划改变部分或者全部建筑物使用功能。

涉及地价补缴的项目，市、县（区）国土部门应与改造主体补签土地使用权出让合同或者签订土地使用权出让合同补充协议的方式完善用地手续。

第三十七条拆除重建改造项目是指对改造地块的原有建筑物进行全部拆除，并按照《规划设计条件告知书》予以重建。

古村落、历史建筑、文化遗产等不适用于拆除重建。

拆除重建项目申请和审批流程依照第五章相关规定执。