北京高端别墅润西山项目案例分析

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A14
0
A3（全部）、A6（剩余203、
2
105）、A7剩余（202）
推广情况
线上推广 直效渠道、精准打击： 网络：全面铺排线上渠道，新浪、搜房、搜狐三大网络，释放市场声音； 短信：每周四天，每天10万条。
线下推广 圈层营销：高品质暖场活动，开盘前密集拓客，圈层营销； 日常暖场：周周暖场，持续邀约，积极蓄客。
线下推广 圈层营销
高品质圈层营销：通过邀请世界名流参加的跨界联袂圈层活动提高润西山的知名度，比如 12年2月10日举办的“黄西周末”活动，邀请了新东方创始人之一、真格基金创始人徐小 平，北极光风险投资公司创立者之一邓峰，UT斯达康创始人之一、具有“中国天使投资第 一人”之称的薛蛮子，以及知名音乐人高晓松等。黄西、 徐小平等人给与了润西山高度评 价：“在这里，你可以拥有美好的生活！”。
屋面
彩色水泥瓦屋面
外门、窗
阳台、露 台 小院
外窗
户门
阳台门 地面 维护结构 院墙 院门 地面
断桥隔热铝木复合窗，合资品牌五金件、开启窗扇配隐型纱窗、中空Low－E玻璃，开启方 式内平开加内倒或内平开
庭院入户门为钢木复合三防门，机械锁，合资品牌五金件
断桥隔热铝木复合门，中空钢化Low－E玻璃，合资品牌五金件 高档防滑瓷砖 铁艺栏板或实体栏板 实体柱加铁艺围栏 铁艺装饰门 草皮地面
精装标准 高档壁纸 高档乳胶漆，局部石膏板吊顶 多层实木复合地板 木踢脚 木质开放式更衣柜 高级乳胶漆或壁纸，局部木饰；石材电梯门套 高档乳胶漆，局部石膏板吊顶
中高档石材或多层实木复合地板，局部石材拼花；L1地下一层走道为中高档瓷砖
石材踢脚 铁艺栏杆，木质扶手 进口品牌高档洁具；大理石台面，设台下储物柜 进口或合资品牌高档五金件，浴缸配备缸边龙头及花洒，淋浴间配备淋浴花洒，配备面盆 龙头 中高档石材墙面及壁纸，墙高1.8m范围内设防水；L1次主卧卫生间墙面为高档瓷砖，墙 高1.8m范围内设防水 防水石膏板吊顶，局部造型
山地园林和建筑搭配组合完美，呈现出大气的 感觉。
联排样板间前绿化
户型分布
•首批推出48套，其中双拼4套，联排24套，叠拼20套。
户型设计
•联排面积：约521平米
一层
二层
三层
地下一层
地下二层
联排格局：地上三层，底下两层
户型特点：一层：双层挑空，大餐厅，中庭挑空设计，方便赏景；二层：主卧内设观景汤池，客 卧室独立卫生间，搭配观景露台，方便居山看书；三层：主人生活层，南向主卧双露台；地下一 层：超大内庭花园，客厅、餐厅宽敞厅台相连，独立佣人起居室；地下二层：车库直接入户，入 户门宽大豪华，配备全封闭保险库。
木踢脚、石材踢脚
高档壁纸，局部造型 高档乳胶漆，局部石膏板吊顶 多层实木复合地板，主卧室为多层实木复合拼花地板 木踢脚
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
精装标准
主卧室、 次主卧室 更衣间
电梯厅、 走道及楼
梯
主卧、次 主卧卫生
间
墙面 顶面 地面 踢脚 衣柜 墙面 顶面 地面 踢脚 栏杆 洁具
五金件
墙面
顶面 地面 地漏 设备 淋浴隔断/门
设电表箱及户内配电箱，卡式电表；三相电入户，额定用电容量50KW
西门子或同等品牌；安全插座
公共空间灯具安装到位；户内筒灯、射灯、灯带、夜灯安装到位，其它灯具由业主自行安装 燃气采暖热水炉；地板辐射采暖 天然气入户 冷暖型VRV空调系统；室内公共区域设置新风换气机 设有线电视系统，起居室、卧室、餐厅预留电视信号插口
户型设计
•下叠面积：约350平米
一层
二层
地下一层
•下叠格局：地上二层，地下一层
•户型特点：一层：客厅方正，餐厅厨房空间大；二层：主卧套房设计，大露台，独立书房搭配观 景露台；地下一层：宽大大厅设计，光线充足，可做娱乐室，独立佣人生活空间。
户型设计
•上叠面积：约308平米
三层 •上叠格局：两层+阁楼
效果图 实景图
整体规划
•目前在建项目A区，共101套。
A区：占地13万平，容积率1.0 B区：占地4.5万平，容积率2.0 C区：占地2.6万平，容积率2.6
叠拼
B区
联排
公寓
A区
山顶大 平层
花洋
双拼
会所
集中 绿地
联排
高层
商业 两限房
公寓 C区
区域交通
交通位置
北京正西方位，西六环外约7公里， 交通通达性较好。
西门子或同等品牌高档抽油烟机、燃气灶具
采用变压止逆排气道 高档乳胶漆 中高档瓷砖 石膏板吊顶 中高档瓷砖 高档壁纸，局部木饰 多层实木复合拼花地板 造型石膏板吊顶 石材、木踢脚 矿棉吸音板 中档瓷砖 矿棉吸音板 中档瓷砖
附件三：产品标准叠拼篇
1 外檐标准 2 系统标准 3 精装标准
外檐标准
外墙
外檐标准 采用外墙外保温体系，装饰材料采用文化砖、文化石及涂料
中高档石材，局部拼花地面；L1次主卧卫生间为高档瓷砖
铜镀铬地漏 配暖风机及排风扇 钢化透明玻璃
精装标准
视听室 保姆间
公共卫生 间
佣人卫生 间、洗衣
房
墙面 顶面 地面 踢脚 墙面 地面 顶棚 洁具
五金件
墙面 顶面 地面 地漏 设备 淋浴隔断（如有） 洁具 五金件 墙面 顶面 地面 地漏 设备
淋浴隔断（如有）
润西山项目案例分析
润西山
项目信息
占地面积： 20.15万平米 建筑面积: 28.63万平方米 建筑类别：别墅（独栋、联排、叠拼） 装修状况：精装 交通状况：北京正西方位，西六环外约7公里，交通通达 性较好。 主力户型：双拼：670平方米
联排：521平方米 叠拼：308-350平方米 绿化率： 30% 容 积 率：1.42 开盘时间： 2011年11月9日 成交均价：25595元/㎡
叠府拼各产308品-35线0 形90成0万总起 价产别品墅首错置或位首改竞争格局20套。
双拼
430 1300-1500万 别墅首置或首改
12套
亿城西山 华府
联排 独栋
360-375 1000-1300万 别墅首置或首改 590-850 2000-5000万 别墅改善型客户
110套 33套
从长远来看我们面对的是一个直接竞争项目！
户型设计
•双拼面积：约670平米
一层
二层
三层
地下一层
地下二层
•双拼格局：地上三层，地下两层
•户型特点：一层：双层挑空，大餐厅，中庭挑空设计，方便赏景；二层：主卧内设观景汤池，客 卧室独立卫生间，搭配观景露台，方便居山看书；三层：主人生活层，南向主卧双露台；地下一 层：超大内庭花园，客厅、餐厅宽敞厅台相连，独立佣人起居室；地下二层：车库直接入户，入 户门宽大豪华，配备全封闭保险库。
区域位置 位于北京正西，门头沟区城区。
项目配套
本体配套
➢项目商街: （邻里中心） 自持3.5万平米超级邻里中心，商家包括华润万家超市、麻辣诱惑、 KFC、金典影院及药店社区医疗等提供一体化综合性服务。 ➢欧洲古堡（都兰堡）：6000平米，集星级酒店、高级会议中心、大型商业娱乐中心于一体。
建筑风格
电话网络系统
光纤入户，每户预留报装2条电话外线条件，起居室、卧室、书房、独立餐厅设综合信息插座
安防系统
户内设可视对讲分机，彩色显示屏；户内设红外幕帘、紧急报警按钮、燃气泄漏报警系统；庭院入 口及地下二层入口设可视门铃；小区出入口设对讲门口机；小区围墙、主要出入口、公共电梯厅、 公共电梯轿箱及地下车库停车场设闭路电视监控系统；小区围墙设红外对射报警系统及电子围栏系 统；24小时保安巡更系统。
四层
阁楼
•户型特点：首层：餐厨一体化设计，客卧设计可做老人房；二层：主卧套间，大露台观景，次卧 配备观景大窗；阁楼：主人私属空间，大面积露台视野开阔。
对比分析总结
项目名称 产品类型
面积 （㎡）
双拼
670
总价 （万元）
2500万起
客群定位
西部、企业高管、红 二代别墅改善型客户
市场放量 4套
备注
华区润山域润西内总联排价相5近20-6，70 叠15拼00-2与500本万 项西 二部 代目、 别联企 墅业 改排高 善管 型形、 客成红 户 竞争24，套 联排与本 项目小独栋产品形成竞争，同等支付能力客群下与燕西华
电梯系统
户内设置通力品牌无机房电梯，载重630kg，设三方对讲系统，设故障停电自平层系统，电梯轿箱 内部精装修
精装标准
玄关
客厅、餐 厅、起居
室
主卧室、 次主卧室、 次卧室、
书房
户内门 墙面 顶面 地面 踢脚 玄关柜 墙面 顶面 地面
踢脚
墙面 顶面 地面 踢脚
精装标准 实木复合门，机械锁，合资品牌五金件 高档壁纸及局部木饰 高档乳胶漆，石膏板造型吊顶 中高档石材，局部拼花 石材踢脚 木质玄关柜 高档壁纸，局部木饰 高档乳胶漆，石膏板造型吊顶 中高档石材，局部拼花
外檐标准
外墙
外檐标准 采用外墙外保温体系，装饰材料采用文化砖、文化石及涂料
屋面
彩色水泥瓦屋面
外门、窗
阳台、露 台 小院
外窗
户门
阳台门 地面 维护结构 院墙 院门 地面
断桥隔热铝木复合窗，合资品牌五金件、开启窗扇配隐型纱窗、中空Low－E玻璃，开启方式内 平开加内倒或内平开
车库层入户门为钢木复合四防门，机械锁，合资品牌五金件；庭院入户门为钢木复合三防门，机 械锁，合资品牌五金件
系统标准
给水系统 生活热水 雨水系统 排水系统
线上推广
网络
短信 直减300万，赠送400万精装！西山唯一半山城市别墅，三条城市快速路20分钟瞬达金融街 中关村，到访即享特惠【华润润西山】4000127008 开年特惠！立减300万，赠送400万精装，仅限10天！长安街西唯一半山别墅，60米高差， 坐拥西山上风上水，【华润润西山】4000127008 开年特惠！长安街西精装半山别墅，60米高差养生宅邸，叠景庭院观山露台，坐拥西山上 风上水，20分钟瞬达金融街【华润润西山】4000127008
精装标准
L4中高档壁纸及局部木饰；L1中高档壁纸 高档乳胶漆，局部石膏板吊顶 多层实木复合地板 木地板配套踢脚 L4为壁纸；L1为乳胶漆。 L4为中高档瓷砖；L1为多层实木复合地板 石膏板吊顶 进口品牌高档洁具；大理石台面，设台下储物柜
进口或合资品牌高档五金件，淋浴间配备淋浴花洒，配备面盆龙头
L4为石材墙裙及局部壁纸，L1高档瓷砖；墙高1.8m范围内设防水 防水石膏板吊顶加局部造型 L4中高档石材，局部拼花；L1高档防滑地砖 铜镀铬地漏 排风扇，淋浴间配备暖风机 钢化透明玻璃 合资中档洁具 合资中档五金件，配置淋浴花洒 中档墙砖，墙高1.8m范围内设防水 防水石膏板吊顶 中档防滑地砖 铜镀铬地漏 浴霸及排风扇
推售房源
•首批推出48套，其中双拼4套，联排24套，叠拼20套。
去化情况
•首批推出48套，其中双拼4套，联排24套，叠拼20套,好房源基本去化 完毕，后续竞争力不足。
推出部分
签约产品类型
联排 双拼 上叠拼 下叠拼
推出量
26 4 8 12
已签约套数
3 1 6 10
目前认购
去化情况
0
A15（101）、A16（101、108）
地中海风格立面
园林
园林展示区入口
园林树种全部采用成树移植， 参照意大利最
美的山地小镇——波西塔诺，背山而建的理念。 润西山，借鉴波西塔诺山地建筑形态与布局，
结合西山缓坡地势，在拥有60米高差的山坡上 建筑别墅，让建筑与园林依山势而上，高低错 落，同时在山势的峡谷处将打造一条山间溪流，
提升项目品质。
附件一：增值服务特色
华润增值服务部特别细节设计：
1、入口增值服务玄关，设置大型存储空间 2、中西厨合并，西厨直对家庭厅，寓意丰富家庭成员沟通 3、别墅平层化概念，电梯入户，卧室水吧，小型冰箱植入 4、西餐岛台多层脚蹬设计 5、楼梯处电源面板设计 6、曲线形餐架设计
卧室吧台
附件二：产品标准联排篇
1 外檐标准 2 系统标准 3 精装标准
钢化透明玻璃
精装标准
厨房
储藏间 家庭室 设备间
墙面 顶面 地面
橱柜
抽油烟机、灶具
烟道 墙面 地面 顶棚 踢脚 墙面 地面 顶棚 踢脚 墙面 地面 顶棚 踢脚
精装标准 L4为中高档石材及壁纸；L1为高档瓷砖 防水石膏板吊顶 L4为中高档石材，L1为高档防滑地砖
高档组合橱柜；L4配大理石台面，L1配人造石台面；配合资高档不锈钢洗菜盆及龙头
断桥隔热铝木复合门，中空钢化Low－E玻璃，合资品牌五金件
高档防滑瓷砖 铁艺栏板或实体栏板 实体柱加铁艺围栏 铁艺装饰门 草皮地面
系统标准
给水系统 生活热水 雨水系统 排水系统
配电系统
电气 系统
开关、插座
灯具
采暖系统 燃气系统 空调系统
电视系统
系统标准 市政给水，给水管道干管管材采用衬塑镀锌钢管，支管管材采用PPR管材，机械水表 燃气采暖热水炉提供热水 外排水系统，铝质雨落管 污水管道采用柔性连接机制铸铁管道，同层排水支管采用HDPE管材