马鞍山：房地产业发展的现状和特点

马鞍山：房地产业发展的现状和特点

上世纪九十年代以来，随着城市化建设步伐的加快和住房制度改革的深入，住宅建设已经成为新的消费热点和新的经济增长点。我市房地产业从无到有，从小到大，从弱到强，发展令人瞩目，已具备了相当的规模和实力，为促进全市经济发展、加快全市城市建设、增强城市功能等做出了重要贡献。一、我市房地产业的发展和现状经过多年的发展，我市房地产业投资逐步形成了独特的运行方式：以国家和工业企业的住宅投资为主，建设资金主要来源于国家财政和企业留利；投资大多为单一的住宅直接投资，且资金一次到位，间接投资较少；国家和工业企业投资建成的住宅，长期以低于成本的租金实行福利分配出租，致使投资无法及时回收，难以形成良性循环。“九五”以来，城市住房商品化和土地有偿使用政策逐步推出，房屋和土地的有偿使用开始进入流通领域，房地产开发企业应运而生，房地产业开始成为新的投资热点，房地产业已形成了一个独立的产业并进入稳步发展的通道。6>1992年以后，我市的房地产业经历了两个明显的发展周期。1、起步期（1992—1995年）：全市陆续组建了以房地产开发为主业的各类房地产开发公司，刚开始规模比较小，其经营方式由有关主管部门或使用单位委托，或经过承包，或由开发公司在指定的区域内自行开发和建设，出售开发设施和商品房屋。“八五”时期，房地产市场初步形成，其利润率高于社会平均水平。由于受到高利润利益驱动，房地产业得到迅速发展，但对其投资高、开发周期长、风险性大的特点，企业往往缺乏足够的认识。1995年20家房地产开发企业完成投资23>.8亿元，比1990年增长了5倍多。2、扩张期（1996—2003年）：党的十五大以后，我国采取了以扩大内需为主的积极财政政策和稳健的货币政策。经济的发展、城市化进程的加快、居民收入水平提高及扩大内需政策为房地产发展注入了新活力。2000年以后，我市房地产业进入快速发展阶段，房地产投资额快速扩张。2000年房地产业开

发企业完成投资5.5亿元，比上年增长16.4%；2001年增长37.8%；2002年增长30.8%；2003年增长36.6%。经过两个阶段的发展，我市房地产业呈现以下三个特征：1、形成了一定规模的产业队伍。1995年底，全市共有房地产开发企业20家，从业人数380人，分别是1990年的3倍、2倍，5年间分别以年均20%及25%的增长速度迅猛发展。2003年，我市的房地产企业个数在全省各市居第4位，从业人员数居第3位，分别为112家、2400人，初步形成了结构特征为以地方队伍为主，以国有、集体、股份制、私营、外来投资企业等多种所有制竞相发展的完整的产业链。其中国有、集体企业共16家，占全部房地产企业的比重为14.3%，从业人数410人，占全部从业人数的17.1%。2、资产实力不断增强。我市房地产业在经过上世纪九十年代快速发展的同时，自身也不断成长壮大，积聚了一定规模的财力和物力，为建设项目的开发准备了必要的启动资金，也为取得银行信用、争取银行贷款创造了必要的条件。2003年底，全市各类房地产开发企业的资产总计达到27.7亿元，其中国有经济3.4亿元，集体经济4.7亿元，股份合作经济9.1亿元，私营有限责任公司5.6亿元，港澳台投资经济0.4亿元，外商投资经济1.6亿元；负债总计20.1亿元，资产负债率为72.7%。3、房地产开发投资规模迅速扩大，占全社会固定资产投资的份额明显提高。近几年我市房地产开发投资呈持续快速增长的态势。1990年全市房地产开发企业完成投资0.5亿元，仅占当年全社会投资的7.8%；1997年完成3.8亿元，占12.0%；2002年完成10亿元，占17.5%。2003年完成投资13.6亿元，同比增长36.6%，占12.7%。二、我市房地产业总体呈现健康发展态势1、我市房地产业快速增长基本建立在市场需求基础上。1997年底，全市房地产开发企业竣工房屋建筑面积46.5万平方米，比1990年增长7.5倍，占全社会固定资产投资竣工房屋建筑面积的比重也由1990年的29.8%提高到1997年的71.5%。居民消费结构升级成为重要的拉动力量。随着城市化的推进、城市人口的增加及住房制度改革的深入，住房商品化水平在不断提高，居民购买

商品房的意识和观念在迅速改变，长期被压抑的大量住房需求迅速释放。2003年我市个人购买商品房的面积为63.1万平方米，占全部销售面积的比重为96.7%，比1995年提高了70.4个百分点。其中个人购买的住宅面积为56.9万平方米，占全部住宅销售面积的比重为98.4%，比1995年提高80.4个百分点。商品房销售供求两旺。1998年房改启动的巨大市场需求构成房地产业高速增长的原动力。1999年全市销售商品房29.5万平方米，销售额为3.6亿元；2003年销售面积达到65.2万平方米，销售额10.2亿元，分别比上年增长121.0%和180.5%。

2、空置房大量减少。1999年底，全市空置商品房面积为4.5万平方米；至2003年底，下降到3.2万平方米，空置率约为4.1%。目前一般认为商品房空置率保持在5－14%比较合理，因此我市2003年底的商品房空置率甚至低于合理区间。2004年以来，良好的销售业绩使得我市商品房空置率进一步下降，1-8月份全市商品房空置面积仅为1.9万平方米。

3、资金来源多元化。上世纪八十年代末期，我市房地产开发企业的资金来源除少量为国家预算内拨款外，主要是国内贷款、自筹资金、预收购房款等。进入九十年代后，拓宽多种渠道，广泛筹集了房地产开发资金，国家预算内拨款逐年减少，其他资金来源比重越来越大。此外，还拓宽了利用外资的渠道，2003年全市房地产开发企业的16.7亿元资金来源中，国家预算内拨款为0.3亿元，国内贷款2.6亿元，占15.4%；利用外资0.1亿元，占0.8%，其中外商直接投资0.1亿元；自筹资金3.3亿元，占19.5%；其他资金来源8.7亿元，占52.1%，其中定金及预收款8.2亿元。

4、投资前景看好。由于房地产业发展空间较大，加之投资回报率较高，我市大多数开发商对投资前景看好，并为下一轮开发储备了不少土地，购置土地大幅度增长。1999年全市房地产开发企业购置土地面积为28.4万平方米，2002年达到42.7万平方米。2003年我市房地产企业购置土地61.9万平方米，同比增长44.8%。三、我市房地产业发展的作用及绩效我市房地产业的持续快速发展，已成为拉动我市经济较快增长的重要因素和扩大内需的重要产业之一。1、有