西安北郊商业分析.ppt

一、区位
西安北郊包括未央区和经开 区，现称为“未央新城”，规划面 积为24平方公里，依托西安市行政 中心、文化体育中心、北客站交通 中心等3个中心，建成集办公、居 住、文化、体育、商业为一体的城 市北部新区，形成新的中心区。从 2010年10月起，西安市行政中心将 陆续迁至张家堡区域。
经开区 版块
二、历史
西安经济技术开发区于1993年设立，2000年2月被国务院批准为国家 级开发区，2002年6月国务院又批准在开发区内设立了西北首家国家级 陕西西安出口加工区。近几年，开发区的各项经济指标一直保持40%左 右的增长速度，主要指标不仅在西安市历年经济目标评比中名列前茅， 而且在中西部地区同类开发区中也居于前列。
第二部分：北郊商业地产
一、主要商圈
城北从大范围来划分分为十大商圈
一、未央大道商圈 二、大明宫商圈 三、大学城休闲时尚商圈 四、三桥汽贸物流商圈 五、环汉城休闲服务商圈 六、龙首商圈 七、太华路商圈 八、辛家庙商圈 九、西安北客站商圈 十、渭滨生态旅游商圈
商圈分析
北郊十大商圈按发展状况，地理位置，和主要商业活动的不同大致可分为三类。
其他商圈主干道两侧的大多以底商为主，例如：凤城三路的香克林 小镇的底商文景路周边各楼盘自主经营的底商等，现阶段无大型商业。
未来商铺与写字楼发展潜力巨大，例如：老三届首座、荣豪大厦、宫 园一号、 MAX未来综合商业体项目，边海荣豪佳花园二期底商、凤城四 路中登城市花园底商、银池品智天下商铺、双威理想城2万平米商铺、目 前只有御景华府的部分商铺正在营业，大部分在招租。白桦林居的底商 大部分已在营业。
第一类是综合性的商圈；区域内写字楼，底商较多，各种业态较为丰富，各种 公司较多；包括龙首商圈，未央大道商圈，太华路商圈，商业形式以大中型购物中 心，百货，集贸市场，生活超市和精品专卖店为主，例如：龙首商业步行街，家家 福生活超市和安踏李宁等品牌店构成了该区域现有的商业内容。
第二类是旅游休闲类商圈，以旅游休闲为主，包括休闲，旅游娱乐教育等，各 业态也偏向旅游休闲娱乐教育方面等方面，包大学城休闲时尚商圈环汉城休闲服务 商圈西安北客站商圈、渭滨生态旅游商圈。
第二、 在商业活动针对性比较强的区域，像大明宫建材城内部租价在较高在200到 300之间，外面商铺租价在150到200之间。
第三 、以旅游休闲为主的商圈包括：周围大学城休闲时尚商圈，环汉城休闲服务商 圈，西安北客站商圈、渭滨生态旅游商圈，这些商圈由于区位和人流量得原因，商铺租 价较，低价位在150到200之间。
第三类是商业活动针对性比较强的商圈，发展到一定规模以后形成一种大型的 产业集聚，业态也较为单一，基本属于一个大的行业。包括大明宫商圈，三桥汽贸 物流商圈，辛家庙商圈，大明宫商圈主要以建材家居为主，周边业态也以此为主， 三桥汽贸商圈给业态以物流汽配，汽车配件，维修美容为主，而辛家庙商圈则以蔬 菜水果 批发，农副产品批发零售为主。
三、现状
随着近年来西安市房地产市场的迅猛发展；随着西安行政中心北 迁，火车北客站、地铁2号线的建设，西安城市重心向北转移，经开 区将成为现代西安城市新中心。围绕体育运动中心规划调整和综合配 套区建设，使中心商务区的功能进一步提升。它不仅是经开区的中心 商务区，还将担负现代西安中央商务区的重任，不仅为经开区服务， 而且为现代大西安都市圈服务。
四： 楼X未来立足北城城芯区域，整体定位为“北城芯·;光合建筑·;精工智控社区”，打造集智控公寓豪宅、 SOHO办公空间、高端商业中心、后现代都市文化街区于一体的国际化精工智控社区，缔造城市新中心封面建筑， 引领未来都市高尚人居的发展方向。 MAX未来项目占地约11.5亩，总建筑面积约5.6万㎡，由两栋30层后现代光合 建筑体及5层高端商业广场构成。项目商住两用，产权50年。户型面积区间34—141㎡。 包括SOHO办公、精品公 寓、智控精装公寓、复式等。其中A座框筒结构，A栋6—10层为SOHO办公空间，11—28层精品公寓，29—30为 顶层别墅级复式行政公馆。 B座框架剪力墙结构，B栋5—24层为国际级晶钻公寓；25—30层为智控精装行政公寓、 顶层空中院墅级复式公馆。
北郊商业论述
——蒋涛
——目录——
第一部分：北郊概述 一、区位 二、历史 三、现状
第二部分：北郊商业地产 一、主要商圈分析 二、现状及发展 三、租售价分析 四、楼盘案例分析
第三部分：业态调查 一、业态分析 二、客户分析 三、业态潜在需求
第四部分：综述 一、优势 二、劣势 三、发展潜力 四、结语
第一部分：北郊概述
与此同时，西安经开区海要充分发挥区位、交通和出口优势，建设西 安（咸阳）国际性现代化大都市的门户区，积极实施园区带动、产业 带动、城市带动战略，推进工业向园区集中、土地向规模经营集中、 农民向安置区集中，建设“关中—天水经济区”统筹城乡发展示范区。
另外，西安经开区也要不断增强区域集聚辐射功能、综合服务功能、 外向带动功能和文化引领功能，在集聚发展要素、拓展发展空间、增 强发展动力中抢占先机。
西安经济技术开发区将完成两个发展跃升，即支柱产业向产业集 群跃升、产业开发区向城市新区跃升；打造四个产业集群，即商用汽 车为支柱的装备制造产业集群、电力电子为支柱的先进制造产业集群、 出口加工为支柱的外向型产业集群、食品饮料为支柱的生态产业集群; 建设一个城市中心，即西安北部城市新中心；成为西安经济发展最快 的增长极;进一步走在中西部经济技术开发区的前列。
二、现状及发展
目前本区域的写字楼主要集中在北关大街，未央大道两侧，也是现 阶段各业态主要集中的区域，现主要楼盘有：利君V时代、御道华城、 赛高国际商务港、第五国际、天地时代广场、赛高国际街区、经发大厦、 和谐大厦、中登大厦、凯鑫国际、雅荷中环大厦、金泰财富中心、海联 国际大厦、天乙大厦、宏林名座、方兴大厦等。
三、租售价分析
北郊商业地产的租售价按地段，交通，物业质量以及发展状况的不同的不同，可分 为以下几个主要区域。
第一、以北关正街未央大道为中轴线的商业区，商业活动较为活跃，各业态较为丰 富，写字楼较为集中，公司较多。在商业活动较为密集的区域，例如龙首村十字，凤城 二路，05年以前的写字楼租价水平较低，每平米每月在30到50元之间，05年以后的写字 楼租价在40到80之间；商铺在200到350之间，人流量较少的区域商铺的租价在150到260 之间 。售价写字楼在8000到12000之间，商铺在20000到30000之间，回报率较高，大概 在10%左右。