最新商品房成本构成分析与房价控制

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浅谈房地产成本核算与成本控制措施

浅谈房地产成本核算与成本控制措施

浅谈房地产成本核算与成本控制措施随着经济的发展和城市化进程的加速,房地产行业已经成为国民经济的支柱产业之一。

目前我国房地产行业面临着成本不断上涨、盈利空间不断收窄的问题。

在这样的情况下,房地产企业必须加强成本核算和成本控制,提高盈利能力,保持行业竞争力。

本文将从房地产成本核算和成本控制措施两个方面进行探讨,希望对相关行业提供一些参考和思路。

一、房地产成本核算1. 成本构成房地产项目的成本构成复杂,主要包括土地成本、开发成本、装修成本和销售成本等。

土地成本是房地产项目成本中的重要组成部分,一般占比较大。

开发成本主要包括工程建设、材料、劳动力等费用,装修成本主要包括房屋内部的装修和装饰费用,销售成本主要包括推广费用、中介费用等。

2. 成本核算方法房地产企业在进行成本核算时,一般可以采用直接成本法、间接成本法、标准成本法和变动成本法等不同的方法。

直接成本法是指将与特定产品相关联的费用,直接计入成本中,如工程建设、装修等费用;间接成本法是指将与特定产品相关联的费用,先分配到成本中心,然后按某种合理的方法再分配到特定产品中;标准成本法是指根据企业的生产和经营情况,制定一定的成本标准,然后与实际成本进行比较,加以控制;变动成本法是指按照产品的产量或销量来确定变动成本。

这些方法各有优劣,房地产企业可以根据自身的具体情况进行选择。

3. 成本核算软件随着信息化的发展,现在已经有多种成本核算软件可以帮助房地产企业进行成本核算,如SAP、财务ERP等。

这些软件可以快速高效地进行成本核算和成本分析,提高企业的决策效率和管理水平。

二、房地产成本控制措施1. 土地成本控制由于土地成本在房地产项目中占比较大,所以控制土地成本是房地产企业成本控制的关键。

企业可以通过优化土地资源配置、提高土地利用率、寻找低成本土地等途径来控制土地成本。

企业还可以积极参与土地市场竞争,争取政府相关优惠政策,从源头上控制土地成本。

2. 开发成本控制开发成本是房地产项目的重要组成部分,企业可以通过精细化施工、采用先进的建筑技术、提高工艺水平等方式来降低开发成本。

商品住宅的财务成本控制分析

商品住宅的财务成本控制分析

商品住宅的财务成本控制分析引言随着经济的不断发展,房地产行业的市场竞争也越来越激烈。

作为房地产开发的主力军,商品住宅的财务成本控制是关键的一环。

在这篇文章中,我们将深入探究商品住宅的财务成本控制,并分析其对房地产开发企业的影响。

商品住宅的财务成本分类商品住宅的财务成本可以分为以下几个方面:土地成本在开发商品住宅时,土地成本是必不可少的。

商品住宅的地理位置、周边环境、以及土地性质都会影响土地成本。

土地成本占据商品住宅总成本的比例通常在20%左右。

建筑成本建筑成本是商品住宅开发中的最大成本项目。

它包括工程规模、建筑材料、建设工人工资、建设期利息和实际施工等费用,通常占据商品住宅总成本的30%以上。

营销成本营销成本是开发企业为了推广商品住宅而花费的费用,这包括广告、促销以及项目推介等费用。

营销成本通常占据商品住宅总成本的5%-10%。

管理成本管理成本主要指企业中的人员和管理费用,包括行政管理费用、财务管理费用等。

管理成本通常占据商品住宅总成本的5%-10%。

资金成本资金成本是开发企业为了筹集资金而花费的费用。

资金成本通常由两部分组成:一是企业内部的自有资金成本,通常折算成资本成本;二是企业外部银行或债券的资金成本。

资金成本通常占据商品住宅总成本的10%-15%。

财务成本的控制商品住宅的财务成本控制对于企业的经营和发展至关重要。

下面我们将探讨商品住宅财务成本控制的几个关键点。

土地成本控制土地成本是商品住宅总成本的重要组成部分,如何控制土地成本是一个关键问题。

为了控制土地成本,企业需要从以下几个角度入手:•选择土地开发的区域,选择具有价值和潜力的地产开发区域,有资质的房地产管理公司,可以拓展更好的房地产市场;•尽可能的采取土地购买的方式,避免通过招拍挂等方式购买土地,这样的成本相对更高;•控制占地面积,进行土地的综合开发,提高使用效益,减少结余和浪费,降低土地成本;•尽早规划土地利用,避免因政策、规划变化而导致货币损失等相关损失。

房价成本构成及影响因素

房价成本构成及影响因素
房价成本构成
房价= 土地成本(30%)+建安成本
(20%)+ 销售管理成本(10%) +税费(15%)+开发商利润(25%)
土地是楼市的第一风向标
地价是推动房价继续上涨的必要条件
宁波近年土地成交楼面价与住宅成交价
从表中的两条价格曲线来看,房价随着地价上涨的关联性十 分清晰,当年地价上涨,那么第二年房价也会有一个相应的上 涨,如果将房价前移一年,两者具有高度的同步性。
传统的经济学定义,需求是价格的 反函数
中国房子价格涨得越凶,买家越疯 狂
国人历来对家情有独钟,房子作为 家的象征、体现及消费者的心理对 房价也有较大影响
消费者心理影响因素
圈地心理 养老心理 虚荣心理 投资心理 怕涨心理 传承基业心理 改善居住条件心理
销售管理成本(10%)
政策因素
各类福利住房政策、房价监管调控政策、公积金及房贷政策、租赁同权...这些政 策都会有效作用于房地产市场,并直接或间接地对房价产生影响
市场自我调节
房子作为一种特殊的商品,生产超过需要时,市场上供过于求,价格下跌,利 润减少;当价格跌到价值以下时,利润率低于平均水平,商品生产者就会缩减生 产,使市场上供给减少,求大于供,价格又会回升。 商品有消费和投机(投资)两种属性,对于消费类的商品,传统经济理论是适用 的。而一旦一种商品的投机(投资)属性高于消费属性时,情况就相反了
房价影响因素
人口因素 地价因素 政策因素 市场自我调节
人口因素
地区内人口越多,住房需 求就越大,在土地供应量 有限、住房供应量一定的 前提下,市场出现供不应 求,房产价格就会上升。
地价因素
地价和房价之间是可以进行粗略的换算和预测
房价= 土地成本(30%)+建安成本(20%)+ห้องสมุดไป่ตู้

商品住宅开发成本的控制

商品住宅开发成本的控制

商品住宅开发成本的控制在当今的房地产市场中,商品住宅开发成本的控制成为了开发商们关注的重点。

有效的成本控制不仅能够提高项目的盈利能力,还能增强企业在市场中的竞争力,为购房者提供更具性价比的产品。

商品住宅开发成本涵盖了多个方面,从土地获取到项目竣工交付,每一个环节都涉及到资金的投入。

首先是土地成本,这通常是项目开发中最大的一笔支出。

土地的位置、面积、规划条件等因素都会对成本产生重大影响。

在获取土地时,开发商需要进行充分的市场调研和评估,合理预测土地的价值和潜在收益,避免过高的土地溢价。

规划设计阶段也是成本控制的关键环节。

优秀的规划设计方案能够在满足市场需求和建筑规范的前提下,最大程度地优化建筑布局、户型结构和配套设施,从而降低建筑成本。

例如,合理控制建筑的层高和进深,能够减少建筑材料的使用量;优化户型设计,提高空间利用率,可以降低单位面积的造价。

此外,选用合适的建筑材料和设备也是控制成本的重要手段。

在保证质量和性能的前提下,选择性价比高的材料和设备,能够有效降低采购成本。

工程建设阶段的成本控制主要体现在施工组织和管理上。

选择经验丰富、信誉良好的施工单位,签订合理的施工合同,明确双方的权利和义务,能够有效避免施工过程中的纠纷和索赔。

同时,加强施工现场的管理,严格控制工程变更和签证,确保施工进度和质量,避免因返工和延误造成的成本增加。

在材料采购方面,实行集中采购和招标制度,能够获取更优惠的价格和更好的服务。

融资成本也是商品住宅开发成本的重要组成部分。

合理安排融资渠道和方式,降低融资利率和费用,能够减轻企业的财务负担。

开发商可以根据项目的资金需求和市场情况,选择银行贷款、债券发行、信托融资等多种方式,并通过优化融资结构和还款计划,降低融资成本。

销售和营销成本的控制也不容忽视。

制定科学的营销策略,精准定位目标客户群体,选择合适的营销渠道和方式,能够提高营销效果,降低营销费用。

例如,利用互联网和社交媒体进行推广,能够降低广告投放成本;举办有针对性的促销活动,能够提高销售效率,减少库存积压。

商品住宅销售成本与价格构成

商品住宅销售成本与价格构成

商品住宅销售成本与价格构成商品住宅销售价格=开发成本十利润十税金十商品住宅差价。

开发成本=土地使用权费十住宅建造成本十住宅建造期间费用。

土地使用权费:出让或转让获得、支付的出让、转让费用十拆迁迁置补偿的净支出十应交付的税费+行政划拨取得、划拨土地征地费十拆迁迁置补偿费十城市市政基础设施配套费。

住宅建造成本=前期工程费+建筑+安装工程费+设备+附属工程费+非营业性公共配套设施建设费前期工程费:包括水文及工程地质勘察、测绘、规划设计、项目可行性研究、建筑设计、施工通水、通电、通路及平整场地等“三通一平”费用支出。

建筑+安装工程费+设备:包括房屋主体部分的土建(含桩基),工程费,水电安装工程费(含结构和装修),设备购置费(含电梯费)等。

附属工程费:住宅小区基础设施建设费,指小区内规划红线以内道路,供水供电(含一表一户)供气,供热,有线电视,邮政信报箱,电信,路灯,防盗,绿化,环卫,排污,消防设施等基础建设所发生的设备费用建设费用。

规定应由商品住宅开发项目负担的费用。

非营业性公共配套设施建设费:包括根据城市建设总体规划要求列入小区施工图预算项目的公共停车库(棚)、锅炉房、水泵房、派出所、居委会、公厕、垃圾转运站、围墙等建设费用中,规定应由商品住宅开发项目负担的费用。

开发间接费:开发商直接组织管理开发项目所发生的费用,包括工资,员工福利,折旧,修理费,办公费,水电费,劳动保护费,周转房摊销等。

其他与项目开发直接有关的费用。

住宅建造期间费用=管理费用+财务费用+销售费用管理费用:开发商管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用。

财务费用:开发商在开发经营过程中为筹措建设资金而发生的各项费用,包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损失、调剂外汇手续费、金融机构手续费,及企业筹资发生的其它财务费用。

销售费用:销售商品房而发生的各项费用。

利润:以土地使用权取得费和住宅开发成本之和为基数计取。

税金:指依据国家税收法律、法规规定应当缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等。

商品住宅开发成本的控制

商品住宅开发成本的控制

商品住宅开发成本的控制在当今的房地产市场中,商品住宅开发成本的控制对于开发商的盈利能力和项目的成功至关重要。

随着土地成本的不断攀升、建筑材料价格的波动以及劳动力成本的增加,有效地控制开发成本已经成为开发商们必须面对和解决的关键问题。

商品住宅开发成本主要包括土地成本、前期工程费用、建筑安装工程费用、基础设施建设费用、公共配套设施建设费用、管理费用、销售费用、财务费用以及税费等。

要实现有效的成本控制,需要从项目的规划、设计、施工到销售的全过程进行精细化管理。

土地成本是商品住宅开发成本中的重要组成部分。

在获取土地时,开发商需要进行充分的市场调研和分析,评估土地的价值和潜在的开发风险。

合理选择土地位置和规模,避免高价竞地,同时要关注土地的规划条件和相关政策法规,以减少后期因规划调整而产生的额外成本。

前期工程费用包括项目可行性研究、规划设计、勘察测绘等方面的支出。

在这一阶段,要注重设计方案的优化,通过引入专业的设计团队和采用先进的设计理念,在满足项目品质和功能需求的前提下,降低工程成本。

例如,合理规划建筑布局,提高土地利用率;优化户型设计,减少不必要的空间浪费。

建筑安装工程费用是开发成本的核心部分。

选择合适的建筑施工企业和材料供应商至关重要。

通过公开招标等方式,引入具有良好信誉和实力的施工企业,签订合理的施工合同,明确工程质量、工期和价格等关键条款。

在材料采购方面,要建立严格的采购制度,进行充分的市场调研和比价,选择性价比高的建筑材料。

同时,加强施工过程中的质量管理,避免因质量问题导致的返工和成本增加。

基础设施建设费用和公共配套设施建设费用也是不可忽视的成本项目。

在规划阶段,要根据项目的规模和定位,合理确定基础设施和公共配套设施的建设标准和规模。

避免过度追求高标准和大规模,造成资源浪费和成本增加。

同时,要充分利用周边已有的基础设施和公共配套设施,降低项目的建设成本。

管理费用、销售费用和财务费用虽然在开发成本中所占比例相对较小,但也需要进行有效的控制。

新时期房地产企业成本控制分析

新时期房地产企业成本控制分析

新时期房地产企业成本控制分析在当前经济形势下,房地产企业面临着越来越大的成本压力。

随着人力资源和原材料价格的不断上涨,房地产企业必须注重成本控制,以确保企业良性发展。

房地产企业成本主要由以下几个方面构成:人力资源成本、原材料成本、贷款利息、税费等。

首先是人力资源成本,包括薪资、保险、社会保障等。

在这方面,房地产企业可以通过优化管理、提高员工效率、合理分配薪资等手段来降低成本。

例如,通过实施考核制度,减少员工浪费时间和资源的情况,规定员工的工作时间和工作任务,提高员工的工作效率;通过合理分配薪资、激励措施、优秀员工奖励等,提高员工的参与度和积极性,从而提高员工的工作效率,降低招聘成本,减轻企业人力资源成本压力。

其次是原材料成本,包括房地产开发过程中所需要使用的建筑材料、机械设备、土地等。

面对不断上涨的原材料价格,房地产企业可以采取多种措施进行成本控制。

例如,采用可替代的建筑材料,或者降低建筑品质等方式降低使用成本;购买大宗原材料时,可以尝试和供应商进行谈判,通过批量采购或者贸易方式的优惠价格来降低成本;还可以根据市场需求,合理规划土地使用和开发,降低土地成本和开发风险。

贷款利息也是房地产企业的重要成本。

在这方面,房地产企业可以采用多样化的融资方式,选择成本低廉的融资方式,例如发债、股权融资等;有效规划公司财务,降低资金占用;积极提升企业信用等,从而降低融资成本。

最后,税费也是房地产企业不可避免的成本之一。

在税费方面,房地产企业需要注重物业税、土地使用税、增值税等各种税费的及时缴纳和规避。

此外,还可以通过专业的会计服务,保证税务处理的准确和合法性。

总之,成本控制是房地产企业迈向成功的关键。

通过有效管理、优化生产流程、降低成本,企业可以实现利润的最大化,提高竞争力,为企业发展打下坚实的基础。

房地产开发成本构成与控制

房地产开发成本构成与控制
推行限额设计
根据项目预算,推行限额设计,对设计单位的方案进行经 济性评估,确保设计方案在满足功能需求的前提下,成本 控制在合理范围内。
加强设计图纸审核
组织专业人员对设计图纸进行审核,确保设计图纸的准确 性和完整性,避免施工过程中的设计变更。
施工阶段成本控制措施
合理确定施工方案
01
根据工程特点和施工条件,合理确定施工方案,优化施工流程,
提高施工效率,降低施工成本。
加强材料和设备管理
02
建立材料和设备管理制度,对材料和设备的采购、运输、保管
和使用等环节进行严格控制,避免浪费和损失。
严格控制工程变更
03
加强工程变更管理,对变更申请进行充分评估和审核,避免因
变更导致成本增加。
竣工阶段成本控制措施
严格执行验收程序
按照相关规定和合同约定,严格执行验收程 序,确保工程质量符合要求,避免因质量问 题导致后期维护成本增加。
02
CHAPTER
房地产开发成本构成分析
土地成本
如土地使用税、土地增值 税等。
指为取得土地使用权而支 付的费用。
包括土地出让金、土地转 让费等。
土地使用权费 土地购置费
土地税费
前期工程费
规划设计费
包括项目总体规划设计、单体设计、施工图设计 等费用。
施工准备费
包括施工现场清理、临时设施建设等费用。
房地产开发成本构成与控制
目录
CONTENTS
• 房地产开发成本概述 • 房地产开发成本构成分析 • 房地产开发成本控制方法 • 房地产开发成本控制措施 • 房地产开发成本控制案例分析
01
CHAPTER
房地产开发成本概述
房地产开发成本的构成

商品住宅开发成本的控制

商品住宅开发成本的控制

商品住宅开发成本的控制在当今的房地产市场中,商品住宅开发企业面临着日益激烈的竞争和不断变化的市场环境。

在这样的背景下,有效地控制开发成本成为了企业取得成功和保持竞争力的关键因素。

商品住宅开发成本涵盖了多个方面,包括土地成本、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费以及各种税费等。

要实现有效的成本控制,需要对这些环节进行全面、深入的分析和管理。

土地成本是商品住宅开发成本中的重要组成部分。

在获取土地时,企业需要对土地的位置、面积、规划条件等进行充分的调研和评估。

合理的土地竞拍策略以及与政府部门的有效沟通,可以在一定程度上降低土地成本。

同时,对于土地的储备和开发节奏要有科学的规划,避免因土地闲置而增加成本。

前期工程费包括项目规划、设计、可行性研究等费用。

在这一阶段,选择经验丰富、专业水平高的设计单位和咨询机构至关重要。

优化设计方案,既能满足市场需求和项目定位,又能在保证质量的前提下降低成本。

例如,通过合理的户型设计,提高空间利用率,减少不必要的建筑材料浪费;通过优化小区规划,降低配套设施的建设成本。

建筑安装工程费是开发成本的核心部分。

在施工过程中,严格控制工程质量和进度,加强对施工单位的管理和监督,可以避免因质量问题导致的返工和延误工期所带来的成本增加。

采用先进的施工技术和工艺,提高施工效率,也能降低人工和材料成本。

此外,通过合理的招标程序,选择性价比高的施工单位和建筑材料供应商,能够在保证工程质量的前提下降低采购成本。

基础设施费和公共配套设施费也是不可忽视的成本项目。

在规划基础设施和公共配套设施时,要充分考虑项目的实际需求和未来发展,避免过度建设造成资源浪费。

同时,可以通过与相关部门和单位的合作,共同承担部分成本,减轻企业的负担。

开发间接费包括管理人员工资、办公费、差旅费等。

通过优化企业内部管理流程,提高工作效率,降低管理费用。

加强预算管理,严格控制各项费用的支出,避免不必要的开支。

房地产项目成本构成及全成本管控

房地产项目成本构成及全成本管控
增容配套费水、电、燃气增容。
一、房地产项目成本的构成一、开发成本—②前期工程费用
前期工程费
三通工程费 含临时施工道路、临时施工供排水、临时施工供
电等。场地平整 场地基本平整及大型土石方开挖工程。
临时设施 含临时办公、宿舍设施、临时场地、临时围墙、
临时围板。勘测丈量费 含初勘、详勘、沉降观测及基坑观测、验线、复
地基处理 桩基础 非桩基础
1、基础工程
三、成本管控工作中的常见问题
地基处理完全与场地的地质条件有关
三、成本管控工作中的常见问题桩基础它的造价水平受什么影响?
桩长
打桩记录
桩型
造价上有弹性,要有优化意识!
三、成本管控工作中的常见问题
地下室:地下室工程的造价,一般是2,000-3,000元/m2。
地下室面积 地下室层数
3、人防工程
三、成本管控工作中的常见问题
防水层不建议做两道,如果怕漏,从施工管理上找原因,而不准通过额外花费来补自己管理上的漏洞。
以设计补施工?
4、地下室防水
三、成本管控工作中的常见问题
不含外立面装饰、外墙保温、防水等项目,所以,影响造价水平的因素集中在设计的经济性上。
钢筋 砼 屋面
√ √造型ⅹ
货量区绿化 泛光照明
土地出让金
人防易地建设费
三通工程费
场地平整
小区道路工程 给排水工程
供配电系统
规划设计费
勘测丈量费
精装交楼其他配置
门窗工程
软装
物业前期介入费
营销费用
二、碧桂园的全成本管控体系
全过程
投资版目标成本
前期版合约规划
成本策划
方案版目标成本
方案版合约规划

商品房成本构成分析与房价控制

商品房成本构成分析与房价控制

商品房成本构成分析与房价控制北京理工大学连续教育暨现代远程教育学院《商品学概论》课程论文教学站深圳青年学院专业工商治理层次高升本学号姓名成绩题目商品房成本构成分析与房价操纵摘要目前,商品房价格已成为国人关注的一个焦点性问题。

如何使商品房价格处于一个合理的价位,已是大伙儿都在争相摸索的问题。

本文对商品房的成本构成从投资决策时期到房屋销售时期逐一进行了分析,探讨了降低房屋开发成本的各种可能方法,并尝试提出了一些降低商品房价格的有益措施,期望有助于遏制房价的攀升速度,使房价处于一个合理的水平。

[关键词]:房价;商品房成本;商品房价格;不合理房价;房价收入比;房屋持有税;环房匹配指数。

商品房成本构成分析与房价操纵一.我国房地产业的进展史当前房地产业已是全国性的一个热门话题,全国上下乃至全世界都在关注中国的房地产业。

这不仅是由于房地产业本身在人们日常生活中的重要性决定的,更是由房地产业进展到今天的状况与人们自身利益的迫切相关性引发的。

人们都在摸索如何样才能使那个重要产业得到健康,稳固,连续,合情合理的进展,而不是给经济的进展带来挫折,给社会的运行造成压力,给人民的生活带来负担。

房地产业在我国是一个新兴产业,在过去的50多年中,它的进展里程可谓曲折。

它的进展史大致能够分为以下几个时期:1. 从建国初期到1978年年间,房屋被作为福利产品对待。

我国的社会制度为社会主义公有制,经济制度实行打算经济,住房由国家统一规划,统一建设,统一分配。

职工群体的住房问题就由其所在的单位解决,房屋的治理,修理,养护,和正常运作的费用差不多上就由单位完全负责了。

单位建房越多,单位的包袱就越重,致使单位不能轻装上阵,改革步履为坚,日益不能适应社会主义现代化的进展要求,单位效益低下,有的靠着借债或国家的财政补贴将就坚持企业的生存,进而造成单位建房跟不上,甚至无力建房,职工的居住条件差,引发了一系列的社会问题。

2. 1978年以后,随着人们对社会主义市场经济的不断认识和实践,建筑产品被给予了其应有的商品属性。

住宅楼成本分析123

住宅楼成本分析123

住宅楼成本分析123住宅楼成本分析一、引言住宅楼成本分析是为了评估和确定建造住宅楼的实际成本,并为开辟商和投资者提供决策依据。

本文将详细讨论住宅楼成本分析的各个方面,包括土地成本、设计与规划成本、建造材料及施工成本、设备及装饰成本等。

二、土地成本1. 土地选址评估:分析所考虑土地的地理位置、周边环境、基础设施及市场需求等情况。

2. 土地价格评估:考察土地的市场价格、交易历史以及未来发展潜力等因素。

3. 土地开辟成本:包括土地平整、拆迁费用、环保管理等费用。

三、设计与规划成本1. 立项及设计费用:包括项目前期研究费用、规划设计费用、审批手续费等。

2. 建造设计费用:根据建造规模和复杂程度,评估建造设计师的费用。

3. 室内设计费用:根据住宅楼的标准和装修要求,确定室内设计师的费用。

4. 结构设计与勘察费用:包括建造结构设计及土地勘察的费用。

四、建造材料及施工成本1. 建造材料成本:详细列出各种建造材料的单价、数量及总额。

2. 建造施工工程费用:包括建造工程的施工人工费用、设备费用和其他辅助材料费用。

3. 建造质量监督费用:为确保建造质量,需要支付建造质量监督机构的费用。

五、设备及装饰成本1. 电器设备成本:列出各种电器设备的价格及数量。

2. 室内装饰成本:评估室内装饰所需的材料及劳动力成本。

3. 空调及供暖设备成本:详细列出空调和供暖设备的价格及相关费用。

六、其他费用1. 营业税及附加:依据相关税法规定,计算住宅楼项目的营业税及附加费用。

2. 运营管理费用:包括物业管理费、保安费用、卫生清洁费等。

3. 营销及销售费用:列出市场调研费、广告费用、销售提成等费用。

七、总结与建议根据各项成本评估,得出住宅楼的总成本,并分析成本占比。

根据成本分析结果,提出降低成本和提升效益的建议和策略。

八、附件本所涉及附件如下:1. 土地相关文件:土地购买合同、土地调查报告等。

2. 设计及规划文件:项目立项申请书、建造设计方案等。

商品房具体真实成本分析

商品房具体真实成本分析

商品房具体真实成本分析商品房的成本包括土地成本、建设成本、税费成本、管理成本和销售成本等。

首先是土地成本。

土地是商品房的重要成本之一、通常,土地成本是由土地出让价格以及相关的征地拆迁费用、土地整理费用等构成。

土地出让价格由土地市场需求、地理位置、土地规模等因素决定。

征地拆迁费用和土地整理费用则是根据土地规划和政府政策来确定的。

同时,土地成本还包括土地使用权的取得费用。

其次是建设成本。

建设成本是指商品房的建设费用,包括施工成本、装修成本和设备采购成本等。

施工成本主要包括建筑材料费用、人工费用、机械设备使用费用等。

装修成本则是指房屋内部的装修、装饰等费用。

设备采购成本是指为了房屋正常运行所需的设备和设施的采购费用。

第三是税费成本。

税费成本是商品房的另一个重要成本。

主要包括增值税、契税、土地增值税、城市维护和建设税等。

增值税是指从企业收入中扣除支出后留下的增值部分,按照一定比例征收的税费。

契税是指买卖商品房所需缴纳的税费,一般按照房屋的成交价格的一定比例征收。

土地增值税是指土地转让时,按照土地增值部分征收的税费。

城市维护和建设税是指为城市基础设施建设所征收的税费。

第四是管理成本。

管理成本是指商品房物业管理所需的费用。

物业管理费用包括物业设施的维护和管理、小区公共服务设施的使用等费用。

同时,还包括物业管理人员的工资、福利等费用。

最后是销售成本。

销售成本包括销售人员的工资、推广费用、广告费用等费用。

此外,还包括销售提成、佣金等费用。

除了以上几个方面的成本外,还有一些其他的成本需要考虑。

比如,筹建期利息是指在商品房项目建设的过程中,由于筹集资金需要借贷,所需支付的借贷利息。

销售筹备费用是指在商品房项目销售准备阶段所需支出的费用。

综上所述,商品房的真实成本是由多个方面的费用构成的,其中包括土地成本、建设成本、税费成本、管理成本和销售成本等。

每个方面的成本都会受到多个因素的影响,如土地市场需求、建设费用、税费政策、管理费用等。

一般楼盘的成本构成及精确解读

一般楼盘的成本构成及精确解读

一般楼盘的成本构成及精确解读一、土地及大配套费用二、前期费用三、建筑安装工程费用四、市政基础设施费五、公用配套设施六、不可预见费七、贷款利息八、销售费用九、管理费用十、营业税十一、土地增值税一、土地价款及大配套费1、土地款土地款即招拍挂的成交综合价金,其中已经包括土地出让金、土地拆迁整治费用等,每平方米建筑面积应分摊土地款=土地成交总价款÷土地上对应建筑面积。

2、城市建设配套费珠海市为例,主城区内城市建设配套费为140元/平方米建筑面积,主城外都市发达经济圈为110元/平米。

3、土地契税契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象,向产权承受人征收的一种财产税,例如国有土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖等;土地契税税率为3%,即土地契税=土地成交价格×3%,每平方米建筑面积应分摊土地契税=土地契税总额÷对应的建筑面积。

4、土地使用税:土地使用单位或个人由于使用土地每年需要向国家缴纳的税费,土地使用税=税费标准×总占地面积,重庆市为例,土地使用税税费标准约0.2-6元/平方米,其随着土地级别的增高而增加。

5、土地出让金:土地价款中应由归国家所有的土地增值收益部分一般通过照拍挂方式取得的土地使用权在土地价款中已经包括土地出让金,无需另外单独缴纳土地出让金,只有在取得的土地为划拨用地时才按国家标准补交土地出让金。

6、拆迁安置、补偿等费用由于现在实行的招拍挂土地交易程序,土地成交的综合价金中已经包括拆迁安置、补偿费用,开发商在获取土地以后,由政府统一负责拆迁安置、补偿,所需费用已经包括在综合价金中。

二、前期费用1、三通一平费用包括土地红线内外通水、电、路、土地平整及相关临时设施所需要的工程费用,具体费用数额需结合项目本身所处位置及填、挖方量的大小确定。

2、规划设计费(1)咨询费专家或者一些专业机构在规划设计前为开发商提供咨询服务所需要支付的相关费用,具体费用视项目实际情况而定。

谈谈房地产行业的成本核算与成本控制

谈谈房地产行业的成本核算与成本控制

谈谈房地产行业的成本核算与成本控制房地产行业的成本核算与成本控制房地产行业是一个资金密集型的行业,涉及到的成本较高。

因此,对于房地产企业来说,进行准确的成本核算和有效的成本控制是非常重要的。

本文将探讨房地产行业中的成本核算与成本控制方法,并介绍如何在这些方面取得成功以提高企业的盈利能力。

一、成本核算成本核算是指对房地产企业的各个环节和流程进行成本计算的过程。

房地产企业的成本核算需要从项目立项开始,一直到销售与交房的整个过程。

1.项目阶段成本核算在房地产项目的筹备阶段,需要进行土地成本、开发成本和管理费用的核算。

土地成本一般包括土地购置费、拆迁费用以及税费等。

开发成本则包括建筑工程、装修费用、设备采购、材料费用等。

管理费用主要包括项目管理人员的工资、办公费用、宣传费用等。

2.施工阶段成本核算在房地产项目的施工阶段,需要对人工成本、材料成本、机械设备成本和管理费用进行核算。

人工成本包括施工人员的工资和福利费用。

材料成本则是指工程所需的各类材料成本。

机械设备成本主要是指使用的设备、机械的租赁费用。

管理费用包括现场管理人员的工资、办公费用、运输费用等。

3.销售与交房阶段成本核算在房地产项目的销售与交房阶段,需要对销售成本和交房成本进行核算。

销售成本包括销售人员的工资、广告费用、销售佣金等。

交房成本主要包括物业管理费、交房维修费等。

通过对房地产项目各个阶段的成本核算,可以对企业的成本状况进行全面的了解,为后续的成本控制提供参考。

二、成本控制成本控制是指通过对房地产企业各项成本进行及时监控和管理,实现成本的合理控制,从而提高企业的竞争力和盈利能力。

1.预算管理预算管理是成本控制中非常重要的一环。

房地产企业需要制定全面的预算计划,包括项目开发预算、销售预算、管理费用预算等。

预算计划需要以合理的依据和数据为基础,确保计划的可行性和准确性。

预算执行过程中,需要及时进行预算控制和调整,及时发现问题并采取措施加以解决。

房地产项目成本构成与成本控制

房地产项目成本构成与成本控制

房地产项目成本构成与成本控制
本文阐述了上海目前上海房地产成本由土地费用、地质勘察/工程设计费、政府规费、房屋建安工程费、配套设施建设费、销售费用、财务成本、属地管理/物业开办费、独立费和不可预见费等十大部分构成;并且提出了从四个环节控制成本的具体操作要点。

房地产项目成本构成的内容繁多,错综复杂,在目前房产开发已无暴利的情况下,控制房地产成本就更显重要。

一、房地产项目成本的十大构成
当前上海地区房地产项目成本主要有以下十部分所构成:
(一)土地费用
从2001年开始,国内土地获取主要是通过“招、拍、挂”形式,基本为熟地转让,即政府已完成“七通一平”。

故土地费用一般是指土地出让金和相关土地契税,原则上已不包括动拆迁相关费用。

具体款项主要有:土地费(含出让金,配套费320元/㎡),契税(1500。

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商品房成本构成分析与房价控制商品房成本构成分析与房价控制查看北京理工大学继续教育暨现代远程教育学院《商品学概论》课程论文教学站深圳青年学院专业工商管理层次高升本学号姓名成绩题目商品房成本构成分析与房价控制摘要目前,商品房价格已成为国人关注的一个焦点性问题。

如何使商品房价格处于一个合理的价位,已是大家都在争相思考的问题。

本文对商品房的成本构成从投资决策阶段到房屋销售阶段逐一进行了分析,探讨了降低房屋开发成本的各种可能方法,并尝试提出了一些降低商品房价格的有益措施,希望有助于遏制房价的攀升速度,使房价处于一个合理的水平。

[关键词]:房价;商品房成本;商品房价格;不合理房价;房价收入比;房屋持有税;环房匹配指数。

商品房成本构成分析与房价控制一.我国房地产业的发展史当前房地产业已是全国性的一个热门话题,全国上下乃至全世界都在关注中国的房地产业。

这不仅是由于房地产业本身在人们日常生活中的重要性决定的,更是由房地产业发展到今天的状况与人们自身利益的迫切相关性引发的。

人们都在思考怎样才能使这个重要产业得到健康,稳定,持续,合情合理的发展,而不是给经济的发展带来挫折,给社会的运行造成压力,给人民的生活带来负担。

房地产业在我国是一个新兴产业,在过去的50多年中,它的发展里程可谓曲折。

它的发展史大致可以分为以下几个阶段:1. 从建国初期到1978年年间,房屋被作为福利产品对待。

我国的社会制度为社会主义公有制,经济制度实行计划经济,住房由国家统一规划,统一建设,统一分配。

职工群体的住房问题就由其所在的单位解决,房屋的管理,维修,养护,和正常运作的费用基本上就由单位完全负责了。

单位建房越多,单位的包袱就越重,致使单位不能轻装上阵,改革步履为坚,日益不能适应社会主义现代化的发展要求,单位效益低下,有的靠着借债或国家的财政补贴勉强维持企业的生存,进而造成单位建房跟不上,甚至无力建房,职工的居住条件差,引发了一系列的社会问题。

2. 1978年以后,随着人们对社会主义市场经济的不断认识和实践,建筑产品被赋予了其应有的商品属性。

建筑产品不能上市的一些法律障碍也得到了消除。

房屋在市场上可以自由交易,住房的市场配置功能逐步得到显现。

企事业单位和一些个人成为房屋建设的主要投资者,住房由国家统一规划,统一建设,统一分配的局面已成为历史。

到1985年为止,企事业单位投资建房的比重已高达60%~70%,个人投资也高达10%左右。

房屋的市场配置功能充分发挥出来,人民的居住条件得到了初步改善。

1988年,宪法修正案规定了土地的使用权可以依法出让。

这进一步为我国日后建立发达的房地产市场扫除了法律上的障碍,为房地产业的蓬勃兴起创造了条件。

3. 1992年到1999年,我国的房地产业的发展忽冷忽热,漂浮不定,经历了大发展时期和调整消化时期,直至2000年,我国的房地产才逐步步入轨道,进入稳定,快速发展时期,成为国家的支柱产业和国民经济增长的新亮点。

二.房地产业的重要性房地产业是一个先导产业,对国民经济的发展,国家的财政收入和人民的生活都是非常重要的。

第一,房地产业是国家的支柱性产业。

房地产业相关性大,带动性强,它的发展可以带动一系列相关产业的发展,从而为社会提供了大量的就业机会。

房地产业的发展可以带动建筑业、建材、金融业、家具、家电以及冶金业等50多个产业的发展。

这些产业的蓬勃发展,不仅有助于我国GDP的增长,还可为社会创造大量的就业机会,也为我国的社会稳定创造了条件。

据统计,房地产业对国民经济相关产业的带动系数为1.9。

根据北京市的测算,每增加一万平方米的建筑生产,就可直接增加1000万个就业机会。

第二,城市房地产是城市存在和发展的物质基础。

在城市化高度发展的今天,建筑产品的发展程度就代表着城市经济发展程度的高低。

城市经济越发达,她的现代化建筑产品就越多,一些标志性建筑物在某种程度上就是城市形象的代表,是城市经济发展成果的展示,城市的存在和发展是以建筑物为依据的,没有发达的建筑产品,城市的发展也就无从谈起。

人们的生活和生产都离不开房地产,它是人们从事政治,经济和文化活动的物质基础。

第三,房地产是政府财政收入的重要来源和家庭的重要财富。

房地产税收是国家财政收入的重要来源。

美国的房地产税收在1960年为120亿美元,1971年高达6950亿美元;香港地区的地租和卖地收入占市政收入的15%~25%。

据美国有关统计表明,房地产在家庭财富中占60%~70%。

我国房地产业的发展正处于关键时期。

目前,由于生产力的发展和社会的进步,农村大部分地区实现了农业机械化或半机械化的程度,农村剩余了大量的劳动人口。

这些富余劳动力就自然地拥入了城市,到城市去谋生,致使城市住房需求量大,供应紧张,住房矛盾突出。

此外,我国城市化的脚步加快,人们的观念和生活习惯的逐渐改变,对住房的要求越来越高,房屋的设计不仅要考虑满足人们日常生活的需要,还要考虑个人的爱好,兴趣和隐私等问题。

还有,城市基础设施建设和工、商业建设都需要大量的土地,由于土地资源的不可再生性,再加上媒体的炒作,造成人们对城市土地供应紧张这种供求状况更加担心,从而推动了地价、房价的上涨。

房价过高,房地产利润就增大,它的吸引力就增强,开发商这时就抓住机遇,急于上马项目,导致一些非理性建设行为。

小则生产一些粗制滥造的房屋,大则导致同类产品结构性过剩,房屋空置率逐年上升。

产生了大量的烂尾楼,降低了整个城市的建设水平。

国际热钱也乘机进入国内,投机房地产市场,这进一步推动了房价的上涨。

银行则看到房地产市场有利可图,就加大放款力度。

一旦房地产市场泡沫破裂,银行贷款将无法回收,将造成大量的坏帐,银行到时就面临破产的危险,这威胁到我国的金融安全;房地产需求减少,使得它的上游产业的产能过剩,企业倒闭,失业加剧,引发一系列的社会问题。

甚至使国家处于经济萧条状态。

所以,房地产市场的健康发展关系到国家金融业的安全,关系到国民经济的持续发展,关系到社会的和谐稳定,所以在我国房地产业发展的关键时期,政府的调控作用和开发商的职业道德就显得格外重要了。

开发商不是穷人,是有知识,有文化,受过良好教育的白领阶层,应放弃一己之私,牢记一荣俱荣,一损俱损的道理,从大局出发,为国家经济的持续发展和稳定着想,为人民的安居乐业和幸福着想,为社会的安定和和谐着想。

树立良好的职业道德,严格贯彻执行国家的相关法律,法规和国家的宏观调控政策,开发出节能,环保,优质的和房价底的,大多数人都能买得起的商品房来。

三.商品房成本构成分析及成本控制(一)商品房的成本构成。

商品房的成本主要是由住宅开发成本费用,期间费用,税金,依法应当交纳的其他行政性,事业性收费和开发商的应得利润构成。

1. 住宅开发成本费:住宅开发成本费用的内容包括:土地使用权取得费,建筑工程勘察、规划设计及前期工程费,建筑、安装工程费,附属工程费,开发间接费。

1)土地使用权取得费:土地使用权取得费,是指开发经营者依法获得国有土地使用权时,所交付的土地使用权出让、转让费用,以及依照法律、法规实行划拨,由开发经营者支付的征地拆迁和安置补偿费。

可列入土地使用权取得费的项目有:土地出让金、土地补偿费、地上附着物及青苗补偿费、劳动力安置补偿费、新菜地开发基金、耕地占用税、安置被拆迁户所需的费用、被拆迁房屋及其附属物的作价补偿费用、被拆迁人搬家补助费、临时安置补助费、被拆迁企业停产停业期间损失补助费。

附属工程费,2)建筑工程勘察、规划设计及前期工程费:建筑工程勘察费,包括水文及工程地质勘察费;前期工程费,是指工程正式开工之前所必需的准备事项,包括施工通水、施工通电、施工通路及平整场地发生的费用。

前期工程费按照设计概算对照实际发生的工程量计算。

3)建筑、安装工程费:建筑、安装工程费,是指直接用于工程建设的总成本费用,主要包括建筑工程费(结构,建筑,特殊装修工程费),设备及安装工程费(给排水,电气照明及设备安装,空调通风,弱电设备及安装,电梯及其安装,其他设备及安装等)和室内装饰家具费等。

4)附属工程费:附属工程费,由住宅小区级基础设施建设费和公共配套设施建设费组成。

小区级基础设施建筑费,指小区用地规划红线以内的道路、供水、供电、供气、通讯、照明、园林、环卫、排污等管线设施所发生的费用。

此项费用按照市政府的城市规划定额指标,依据批准的详细规划和施工图预(决)算造价按住宅面积和营业性面积所占比重分摊计入;公共配套设施建设费,指为小区服务的独立的非营业性配套设施(设备)发生的费用,包括根据城市建设总体规划要求列入小区施工图预算项目的托幼园所、公共停车场(库)、小区管理用房、锅炉房、水泵、消防设施、派出所、居委会、公厕、垃圾转运站等的建设费用。

此项费用按照政府城市规划定额指标,依据批准的详细规划和施工图预(决)算造价按住宅面积和营业性面积所占比重分摊计入;非营业性配套设施(设备),由市、区县政府负担建设费用的部分,不计入开发成本。

5)开发间接费开发间接费,是指开发经营者直接经营组织、管理开发项目发生的各项费用,包括工资、职工福利费、折旧费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等项支出。

开发间接费,按照房地产开发企业财务会计制度核算,并据实列入开发成本。

2. 期间费用:商品房开发期间费用,是指管理费用、财务费用、销售费用等与住宅开发项目有关的支出。

1)管理费是指企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用,包括公司经费,工会经费,职工教育培训经费,劳动保险非,待业保险费,董事会费,咨询费,审计费,诉讼费,排污费,房地产税,土地使用税,开办费摊销,业务招待费,坏帐损失,报废损失及其他管理费用。

管理费一般为项目开发总成本的1%~3%左右。

2)财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用,主要为借款或债券的利息,还包括金融机构的手续费,融资代理费,承诺费,外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其它财务费用。

利息按复利方式计算,利率取市场利率。

3)销售费用:销售费用是指开发建设项目在销售其产品的过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用,包括销售人员工资,资金,福利费,差旅费,销售机构的折旧费,修理费,物料消耗费,广告宣传费,代理费,销售服务费及销售许可证申领费等。

3. 税金:1税金是指依据国家税收法律、法规规定应当缴纳的投资方向调节税、营业锐、城市维护建设税、教育税附加等。

税金按照国家规定的税目和税率执行。

1)营业税=(熟地费用+利息+利润)* 5%;2)城市维护建设税=营业税 * 7%;3) 教育附加费=营业税 * 3%。

依法应当交纳的其他行政性,事业性收费:依法应当交纳的其他行政性,事业性收费,按照国家及市政府有关部门依法制定的收费标准执行。

执收部门在收费时,必须持有物价部门颁发的收费许可证,使用财政部门统一印制或者监制的行政性事业性收费票据。

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