四川农业大学本科毕业论文
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2.2项目建设的必要性 城市建设的重要意义 商业街项目建设对区域经济发展的作用 商业街项目建设是城市规划的 市场分析与预测
3.1投资环境分析 自然环境、社会经济环境、政策环境、城市规划
3.2.房地产市场状况 都江堰土地市场情况、都江堰房地产发展情况、成都及都江堰商业地产情况
8.1投资估算
序号 1
项目名称 土地费用
总投资 (万元)
6780.00
2
前期工程费
357.14
3
建筑安装工程费
8046.49
4
基础设施建设费
240.00
5
公共配套设施建设费 1018.05
6
其他工程费
389.55
7
开发期间税费
1254.40
8
管理费用
493.25
9
销售费用
4387.68
10
财务费用
1025.38
3.4都江堰商业街个案分析
紫禁城、壹街区、中国水街
基于以上案例的市场小结：都江堰属于单中心城市发展格局，较难形成多 个核心商圈共赢的局面，加之主城区人口规模较小，所能支撑的商业体量有限。 另据中介资源调查，作为都江堰传统的商业街区之一的幸福路，以前很少看到 “旺铺招租”这样的招牌，因为临街铺面总是比较抢手的，但现在已经不断出 现这样的“易主”信息，从某种程度上反映出传统商业模式对城市发展和消费 需求的桎梏。作为都江堰商业发展的出路和突破口，要颠覆传统商业发展模式 的制约，就要结合城市特色寻找新的发展思路。因此本案开发应控制好好商业 体量，商业面积不宜过大，，单个商铺面积以15—150m2为主流，进行差异化 定位，另外商业街区主题要鲜明，不易选择文化式，要突破现有竞争红海。
开题报告十二项内容
• 8、项目投资、收入估算及资金筹措 • 9、 项目财务评价 • 10、项目不确定性及风险分析 • 11、项目环境影响评价 • 12、 结论与建议 • 附表
第一章 项目总论
项目名称：都江堰钱江·丽坊商业步行街开发项目 宗地位置：本地块坐落于都江堰市内二环与蒲阳路交汇处 主要技术指标：
第四章 项目规划设计分析
4.1规划依据4.2规划设计目标4.3规划设计原则 4.4设计思想4.5总体 规划
第五章 工程技术方案 结构设计 给排水设计 电气设计
第六章 节水节能措施 6.1节水节能的必要性 6.2 设计依据 6.3建筑节能 6.4节电措施 6.5 节水措施
第七章 项目进度安排
第八章 项目投资、收入估算及资金筹措
11
不可预见费
719.76
12
合计
24711.70
8.2项目收入估算
• 销售收入：根据前期的市场研究，本项目的商铺一楼平均售价为1.9万元 /m2 ，二楼平均售价为1.5万元/m2，三楼平均售价为1.2万元/m2，总计销售 收入25634.41 万元。
• 租赁收入：根据对成都商业地产的市场调查，发现一般对商业地产的经营期 不会超过20年，现拟定办项目的经营期为20年，在1.5年的建设期间是无法 收到租金的，所以租赁收入时间按18.5年计算。租金定价为，租金价格为一 楼平均95元/m2月；二楼平均元70元/m2月；三楼平均元40/m2月。出租率按 每年50%模糊计算，考虑到底层商铺一般较易出租，顶层商铺出租更难，综 合考虑出租的单价按平均75元/m2月计算，租赁收入估计为11285.73 万元
四川农业大学本科毕业设计报告
毕业设计题目: 都江堰 钱江•丽坊商业步行街项目
可行性研究报告
选题类型: 调研型
课题来源: 自选项目
学 院:
建筑与城乡规划学院
专 业:
工程管理
指导教师: 甘露
姓 名：
张云霞
年 级：
2011级
学 号：
20118082
开题报告十二项内容
• 1、项目总论 • 2、项目建设的背景及必要性 • 3、市场分析与预测 • 4、项目规划设计分析 • 5、工程技术方案 • 6、节水节能措施 • 7、项目进度安排
3.3都江堰现商业状态 都江堰商业基本情况、都江堰商铺租售价格调查 整体上，都江堰市主要商业街道租金分三个范围：30—80元，占整个市场的主
流，80—120元，临近商业中心，120—300元，为商业中心或高端购物中心。另 从销售方面来看，15—150m2中小面积商铺易实现走量，根据不同位置价格在 15000—25000元之间，个别地理位置好、建筑装饰好的最高可达3.5万元每m2， 而且在销售上少见返租约、自持类的模式。其中，15—60m2小面积段产品比较紧 销，亦是市场主力供应产品；60—150m2中面积段产品走量相对较好，而150m2 以上面积段商铺普遍滞销。
项目 规划总用地 总建筑面积
建筑密度 容积率 绿地率 停车位（地下）
单位 平方米 平方米
％ ——
％ 辆
数值 20001 30125.40 50.2 1.51 10.52
236
主要经济指标
第二章 项目建设的背景及必要性
2.1项目建设的背景 项目建设的经济发展背景 项目建设的商业发展背景 项目建设的政策背景
3.5项目SWOT分析
3.5.1项目优势：独有的特色街区风格、优越的地理位置、贴心的科学设计、 良好的企业形象及前沿的设计理念 3.5.2项目劣势：都江堰现有商业地产体量很大，有大量商业地产招商经营情 况差。而且都江堰中心区域人口较少，需要依赖旅游消费促进商业地产租售 率。由于独特的设计和地理位置的优越性，商铺售价较高，本项目可能会带 来一定的购买难度。 3.5.3机会：旅游文化的带动：城市规划的需求：周围住宅楼盘林立，居住人 口的客观消费需求 3.5.4威胁：2015年万达集团在成都召开新闻发布会，宣布将在成都投资千亿， 其中的重头戏非投资550亿在都江堰建万达文化旅游城莫属，这将是一个非常 大的威胁。
• 收入合计：36920.14万元。
8.3项目的资金筹措及使用计划
该项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金，二是银行贷款， 三是预售收入用于投资部分，共筹得资金30381.8万元。
a、自有资金投资为9000万元，约占总投资（不含财务费用）的34%。 b、预售收入扣除与销售有关税费后用于投资，租售收入再投入为7393万 元，约占总投资（不含财务费用）的28%。 c、其余资金向银行贷款，贷款额为10000万元，约占总投资（不含财务费 用）的38%，根据中国银行人民币贷款利率表最新消息，中长期贷款年利率为 5.75%，实际贷款按7%的年利率计算。
3.1投资环境分析 自然环境、社会经济环境、政策环境、城市规划
3.2.房地产市场状况 都江堰土地市场情况、都江堰房地产发展情况、成都及都江堰商业地产情况
8.1投资估算
序号 1
项目名称 土地费用
总投资 (万元)
6780.00
2
前期工程费
357.14
3
建筑安装工程费
8046.49
4
基础设施建设费
240.00
5
公共配套设施建设费 1018.05
6
其他工程费
389.55
7
开发期间税费
1254.40
8
管理费用
493.25
9
销售费用
4387.68
10
财务费用
1025.38
3.4都江堰商业街个案分析
紫禁城、壹街区、中国水街
基于以上案例的市场小结：都江堰属于单中心城市发展格局，较难形成多 个核心商圈共赢的局面，加之主城区人口规模较小，所能支撑的商业体量有限。 另据中介资源调查，作为都江堰传统的商业街区之一的幸福路，以前很少看到 “旺铺招租”这样的招牌，因为临街铺面总是比较抢手的，但现在已经不断出 现这样的“易主”信息，从某种程度上反映出传统商业模式对城市发展和消费 需求的桎梏。作为都江堰商业发展的出路和突破口，要颠覆传统商业发展模式 的制约，就要结合城市特色寻找新的发展思路。因此本案开发应控制好好商业 体量，商业面积不宜过大，，单个商铺面积以15—150m2为主流，进行差异化 定位，另外商业街区主题要鲜明，不易选择文化式，要突破现有竞争红海。
开题报告十二项内容
• 8、项目投资、收入估算及资金筹措 • 9、 项目财务评价 • 10、项目不确定性及风险分析 • 11、项目环境影响评价 • 12、 结论与建议 • 附表
第一章 项目总论
项目名称：都江堰钱江·丽坊商业步行街开发项目 宗地位置：本地块坐落于都江堰市内二环与蒲阳路交汇处 主要技术指标：
第四章 项目规划设计分析
4.1规划依据4.2规划设计目标4.3规划设计原则 4.4设计思想4.5总体 规划
第五章 工程技术方案 结构设计 给排水设计 电气设计
第六章 节水节能措施 6.1节水节能的必要性 6.2 设计依据 6.3建筑节能 6.4节电措施 6.5 节水措施
第七章 项目进度安排
第八章 项目投资、收入估算及资金筹措
11
不可预见费
719.76
12
合计
24711.70
8.2项目收入估算
• 销售收入：根据前期的市场研究，本项目的商铺一楼平均售价为1.9万元 /m2 ，二楼平均售价为1.5万元/m2，三楼平均售价为1.2万元/m2，总计销售 收入25634.41 万元。
• 租赁收入：根据对成都商业地产的市场调查，发现一般对商业地产的经营期 不会超过20年，现拟定办项目的经营期为20年，在1.5年的建设期间是无法 收到租金的，所以租赁收入时间按18.5年计算。租金定价为，租金价格为一 楼平均95元/m2月；二楼平均元70元/m2月；三楼平均元40/m2月。出租率按 每年50%模糊计算，考虑到底层商铺一般较易出租，顶层商铺出租更难，综 合考虑出租的单价按平均75元/m2月计算，租赁收入估计为11285.73 万元
四川农业大学本科毕业设计报告
毕业设计题目: 都江堰 钱江•丽坊商业步行街项目
可行性研究报告
选题类型: 调研型
课题来源: 自选项目
学 院:
建筑与城乡规划学院
专 业:
工程管理
指导教师: 甘露
姓 名：
张云霞
年 级：
2011级
学 号：
20118082
开题报告十二项内容
• 1、项目总论 • 2、项目建设的背景及必要性 • 3、市场分析与预测 • 4、项目规划设计分析 • 5、工程技术方案 • 6、节水节能措施 • 7、项目进度安排
3.3都江堰现商业状态 都江堰商业基本情况、都江堰商铺租售价格调查 整体上，都江堰市主要商业街道租金分三个范围：30—80元，占整个市场的主
流，80—120元，临近商业中心，120—300元，为商业中心或高端购物中心。另 从销售方面来看，15—150m2中小面积商铺易实现走量，根据不同位置价格在 15000—25000元之间，个别地理位置好、建筑装饰好的最高可达3.5万元每m2， 而且在销售上少见返租约、自持类的模式。其中，15—60m2小面积段产品比较紧 销，亦是市场主力供应产品；60—150m2中面积段产品走量相对较好，而150m2 以上面积段商铺普遍滞销。
项目 规划总用地 总建筑面积
建筑密度 容积率 绿地率 停车位（地下）
单位 平方米 平方米
％ ——
％ 辆
数值 20001 30125.40 50.2 1.51 10.52
236
主要经济指标
第二章 项目建设的背景及必要性
2.1项目建设的背景 项目建设的经济发展背景 项目建设的商业发展背景 项目建设的政策背景
3.5项目SWOT分析
3.5.1项目优势：独有的特色街区风格、优越的地理位置、贴心的科学设计、 良好的企业形象及前沿的设计理念 3.5.2项目劣势：都江堰现有商业地产体量很大，有大量商业地产招商经营情 况差。而且都江堰中心区域人口较少，需要依赖旅游消费促进商业地产租售 率。由于独特的设计和地理位置的优越性，商铺售价较高，本项目可能会带 来一定的购买难度。 3.5.3机会：旅游文化的带动：城市规划的需求：周围住宅楼盘林立，居住人 口的客观消费需求 3.5.4威胁：2015年万达集团在成都召开新闻发布会，宣布将在成都投资千亿， 其中的重头戏非投资550亿在都江堰建万达文化旅游城莫属，这将是一个非常 大的威胁。
• 收入合计：36920.14万元。
8.3项目的资金筹措及使用计划
该项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金，二是银行贷款， 三是预售收入用于投资部分，共筹得资金30381.8万元。
a、自有资金投资为9000万元，约占总投资（不含财务费用）的34%。 b、预售收入扣除与销售有关税费后用于投资，租售收入再投入为7393万 元，约占总投资（不含财务费用）的28%。 c、其余资金向银行贷款，贷款额为10000万元，约占总投资（不含财务费 用）的38%，根据中国银行人民币贷款利率表最新消息，中长期贷款年利率为 5.75%，实际贷款按7%的年利率计算。