北京某地产滟澜山项目营销推广方案

一期05.10，二期08.3
600万/套
棕榈滩花园
06.11
07.9
600万/套
卓锦万代
05.11
06.11
独栋均价 20000
格拉斯小镇
06.11
07.12
约350万/套
350万/套 450万/套
4000万/套
1000万/套 联排均价
14000
棕榈滩花园销售卖点
格拉斯小镇销售卖点
北京房地产信息交易网
统，覆盖监控无死角；室内主要通道设置红外扫描安防报警系统，与保安中心中 控室联动，有异常情况保安员会第一时间赶到。
滟澜山项目销售策略方案
滟澜山产品细况
关于冷凝式壁挂炉 1. 特有的炉体结构，高效率：热效率高达109％，高出其他普通壁挂炉20％，运行费
用将节约20％。 2. 环保指标：因为配置了水冷式大气预混燃烧器和变频风机，可以达到无害化燃烧，
区域特征——配套的完善
15000平米的温榆广场现已开始 对外招商，提高了本区域品质。
区域特征——国际化教育
教育配套齐全，是区域的明显特征
顺义国际 学校
京西国际 学校
德威 学校
力迈 学校
瑞典 小学
区域目前已建成顺义国际学校、京 西国际学校、瑞典小学、德威学校、 蒙台梭利幼儿园、伊顿学校等多家 涉外教育机构。
住宅单体－－典型住宅立、剖面 1. 地中海风格：托斯卡纳风格\西班牙风格\意大利风格，注重功能分区，注重建立
在传统文化底蕴基础上的时尚； 2. 层高：除客厅外均采用的层高3米，净高约2.8米；客厅为3.3米层高； 3、入户方式：南入户以小桥形式连接主入口，形成有趣的入户空间；
北入户用两个花钵分隔,更借助自由浪漫的绿植引导的方式入户； 端户型边入户；
住宅单体－－典型住宅平面
1. 首层南向7.5x5.1米客厅，3.45米层高； 2. 北侧设置老人房； 3. 客厅、餐厅及开敞式厨房形成连贯空间，并可达到南北通透； 4. 主卧携带10.5平方超大主卫及衣帽间、书房，形成较豪华面
积分配； 5. 地下形成第二个独立休闲会客厅、设备房、独立储藏室、带
卫生间及采光的保姆房、下沉式独立花园等；
区域特征——国际商务经济
新国展的建设将加速区域商务链的形成
新国展选址于北京市顺义区空港 城内，总规划占地225公顷，总 建筑面积100万平方米，总投资 84亿元人民币。 整个工程分三期进行建设。其中 一期工程拟建展馆20个，建筑面 积20万平米，计划将于今年底建 成并投入使用。 全部工程完成后，将成为国内最 大，国际一流的综合性、现代化 国际展览中心，涵盖包括会展中 心、购物中心、写字楼、公寓、 主题公园等多种物业类型
项目名称
批准销售套数
批准销售面 签约套
积
数
签约面积
成交均价
累计销售 率
优山美地 龙湾别墅 观唐花园 棕榈滩花园 卓锦万代 格拉斯小镇
313
173457.4
208 103770.79
10693
66%
281
183689.63
130
45130.61
14427
46%
76
29849.7
0
194
60428.14
36
10693.36
10585
19%
销售未
84
45846.99
开始
3、中央别墅区上半年已售产品的户型配比
项目名称 2系
C区东韵
-
优山美地
-
龙湾
3
丽嘉花园
-
卓锦万代
-
晴翠园
-
财富公馆
-
观唐
2
合计
5
百分比
2%
3系 18 38 18 9 5 6 94 36%
4系 22 1 9 38 20 90 35%
5系 19 2 19 3 43 17%
住宅单体－－地下车库示意
1. 地下部分由下沉花园、公共停车 库及地下室组成；
2. 地下车库上进行覆土绿化； 3. 达到户均2部的停车数量； 4. 由地下车库可直接进入私家住宅； 5. 在北侧墙面设置条型窗，解决车
库通风、采光问题；
滟澜山产品细况
产品定位与规划要点 1. 在容积率为0.68的前提条件下，我们有两种选择：一是类似龙湾的形式上的独栋；
滟澜山项目营销推广方案
第一部分 北京别墅类高端物业市场扫描
滟澜山项目销售策略方案
05年回顾
2005年北京别墅市场供应情况
300 250 200
250.93 198.4
150 100
50 0
9 9 . 1 81 1 3 . 1 8
43.91 20.9
107.84 64.32
第一季度 第二季度 第三季度 第1-3季 度
滟澜山产品细况
配置标准－－会所平面功能设置 设置25×12 M室内四季恒温泳池; 单独配备儿童戏水池，泳池设备采用＝＝＝。 更衣区和泳池设置地采暖，配备桑拿房。 泳池屋顶设置天窗。 四季阳光厅，健身房，咖啡，便利店。
滟澜山项目销售策略方案
滟澜山产品细况
配置标准－－住宅建筑配置 1. 1.1米宽×2.4米高经典木制入户门，配备进口豪华门锁。 2. 体现历史文化感的文化砖、文化石及STUCCO外墙涂料。 3. 威卢克斯天窗。 4. 进口科肯彩铝天沟及雨落管. 5. 西班牙小筒瓦 6. 断桥铝合金＋中空玻璃门窗；进口五金件（诺托）.
区域特征——交通进一步便捷
北清路东延段
交通的改进加快了区域的城市化进程机场北线快速路
2006至2008年将竣工的李天路、机场 第二快速路、机场北线快速路、东北 六环路及北清路东延路段将进一步改 善地块交通环境。机场快速轨道有望 2008年建成。
其中北清路东延与机场北线快速路将 加强本区域与东西部区域的直接联系； 机场快速路与机场第二专线将加强本 区域与南北部区域的直接联系
小区车行道 小型集中地下车库
次入口 主入口
产品分布－－住宅
1. 全部住宅南向布置，极大的满足北京 地区对朝向的要求；
2. 单套建筑面积控制在地上建筑面积 220～300平米；地下建筑面积控制 在90～160平米；
3. 全部建筑采用地上两层的高度控制， 减少建筑的高度对视觉的冲击；
4. 单体地下南侧设计成下沉花园形式， 使得地下室南侧全面采光，层大销售 亮点；
5. 一层设置南向卧室，可以设置老人房。
6. 多厅设置，所有户型一层设置起居厅、 家庭厅，饭厅（除B1户型无家庭 厅）。
7. 地下活动室功能分区，南入口户型设 置影音室。
8. 面宽控制在7.5～8.4米、进深控制在 17米左右；适当增加端户型的面积， 提高优质景观环境下的建筑面积比例；
A B型联排 C D型联排
7. 挤塑板环保外墙保温材料。
滟澜山项目销售策略方案
滟澜山产品细况
配置标准－－住宅机电配置 1. 采用冷凝式壁挂炉。 2. 地板采暖。 3. 冷暖中央空调（美国四大品牌之一例开利等） 4. 中央除尘系统。 5. 地下车库坡道融雪系统。 6. 安防系统：国际知名品牌， HUOLIWERR或三星，全区外墙红外对射系统和摄像系
滟澜山项目销售策略方案
住宅单体－－户型面积
户型
AA A BB B1 B2 C CC CC# DD D DD#
户型指标
地上建筑面积 地下建筑面积
261
140
220
127
262
92
226
93
253
93
250
130
281
145
293
159
278
101
275
99
300
110
总面积
401 347 354 319 346 380 426 452 379 374 410
315-475㎡
50.2%
247栋，独栋97， 联排150户
独栋237-260㎡ ，联排223-245㎡
2000
北京房地产信息交易网
项目名称
开盘时间
入住时间
最低价
均价
最高价
优山美地
03.7
03.7
2200美元
12354
23000
龙湾别墅
05.5
一期06.6，二期07.12 270万/套
观唐花园
一期04.9，二期 06.11
19万平米,容积率0.67，绿地率32%，地下车位888 个，户数436套。
滟澜山项目销售策略方案
交通系统
1. 主入口设在南侧，次入口设在东侧。 2. 在主次入口间形成环形车行路。 3. 停车主要采用集中地下车库的形式，
保证每户两个地下车位； 4. 在停车库上形成景观绿化、13米楼间
距、2层高度的住宅等设计思路最大 的限度的减少了道路对景观、住宅的 影响，全面增加了绿化的面积；
区域特征综述
十年别墅历史书写了——
北京最具国际化特征的别墅区 北京最有影响力的别墅区
交通、新国展、配套的完善增强了——
区域的成熟度、生命力和持续发展的能力
通过数据看市场——北京房地产信息交易网
项目名称 项目规模（㎡） 物业类型 容积率 绿化率
规划户数
面积范围
优山美地 龙湾别墅
400000 54100
2、月均销售分析
名称 优山美地C区
优山美地 龙湾
丽嘉花园 卓锦万代 晴翠园 财富公馆 观唐花园
合计
表1 ：月均销售面积及月均销售套数
总销售面积 总销售套数 月均销售面积
24760.16
59
3537.17
1627.36
3
232.48
17274
50
2467.71
33224.17
75
4746.31
2839.3
05年回顾
小结： 别墅市场进入了一个新的阶段，产品品质普遍升级，追求创新及细节完美，并尽可能
凸显与竞争产品的差异。 05年经济型别墅的走俏，是基于中产阶级的不断发展，资金积累到一定阶段，爆发出
强烈的置业需求。
滟澜山项目销售策略方案
06年小结
06年小结
对应以上两表可以反映出: 1、别墅的销售在4、5、6三个月为高峰期； 2、销售量高于新供应量,说明06年消化了一定量的存量房。
05年 04年
2005年1-3季度，新增供应250.93万平方米,较去年同期增加26.48%。
滟澜山项目销售策略方案
05年回顾
2005年北京别墅市场需求情况
50
40
30
27.1
23.6
20
10
0 第1-3季度
05年
04年
从05年1～3季度:共消化
建面27.1万平方米，同比
增长3.5万平方米，增幅 为14.8%。
滟澜山项目销售策略方案
06年小结
滟澜山项目销售策略方案
06年小结
从别墅客户来源情况看，本市居民是主导客户群体，外省个人是重要组成部分； 外来需求户型面积明显大于本地需求。1-8月，本市居民购买别墅3756套、98.49 万平方米，分别占全市的71.75%和70.46%，是别墅市场需求的主导力量；外省个人 购买别墅1116套、28.79万平方米，分别占全市的21.32%和20.59%；两者合计购买量 占全市90%以上。 从各类客户购买别墅户均面积来看，外地企业和华侨、港澳台个人、企业购买购 买别墅户均面积分别为532.81平方米、437.33平方米，远远超过其它客户；本市居 民购买别墅以自住为主，所以经济型户型备受亲睐，户均面积在262.23平方米；外 来需求所购别墅户均面积明显大于北京本地购买面积。
一是高舒适度的联排别墅，地上两层，7.4-9米的大面宽，三个朝南卧室.我们选 择了后者； 2. 入口空间： 3. 主要交通空间尺度： 4. 北部城市绿化带： 5. 停车：每户提供2个地下车位，考虑到北方对车辆的保养需要，设置了全地下车库， 并在车库入口坡道设置了融雪装置；
滟澜山项目销售策略方案
滟澜山产品细况
滟澜山项目销售策略方案
第二部分 滟澜山产品细况
滟澜山项目销售策略方案
项目位置
1. 项目位于顺义 区后沙峪镇古 城村裕民大街 南侧。
滟澜山
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1.4 交通条件
三条连接城区的通道：
京承高速后沙峪出口三百米 机场高速穿过中央别墅区可达 京顺路穿过中央别墅区
区域特征——国际化成熟别墅区
从92年开始发展，至今已有十余年 ➢ 区域价值及它所承载的产品得到众多发展商认可 ➢ 京城纯粹的国际富人区在这里形成
9
405.61
30890.38
53
4412.91
2853.33
2
407.62
2816.67
8
402.38
116285.4
259
16612.20
月均销售套数 8.43 0.43 7.14 10.71 1.29 7.57 0.29 1.14 37
滟澜山产品细况
项目概述： 滟澜山位于顺义后沙峪，总用地面积约24万平方米，总建筑面积
独栋/双拼 /联排
0.45
独栋
0.47
40%
224
468-1537㎡
50%
一期150户，二 期138户
地上188-232 ㎡
观唐花园
75000
独栋
0.43
70%
3328
280-580㎡
棕榈滩花园 卓锦万代 格拉斯小镇
77270 84500 600000
独栋
0.35
独栋/联排 0.5
独栋
0.3
50%
178
6系
7系以上
合计
-
-
59
-
-
3
-
-
50
-
-
75
-
-
9
3
22
53
-
2
2
-
-
8
3
24
259
1%
9%
-
4、各项目成交均价
项目名称 优山美地C区
优山美地 龙湾
丽嘉花园 卓锦万代 晴翠园 财富公馆 观唐花园
成交均价 10600 11109 9809 13124 16000 13824 11496 14427