超高层高档住宅设计案例分析
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生活水平优越
人们生活水平的大幅改善，一部分经济实力较强的人，对居住的定义逐渐由舒适上升至享受。
科学技术支撑
高层建筑的生态化，智能化，新材料、新设备的运用等现代技术的改进使豪宅超高层化趋势成为可能。
城市发展：
高效集约土地
人口增加与土地资源日益稀缺的矛盾更加突显，超高层高档住宅通过“竖向型”增长，对有限土地高效集约 的利用，为城市发展提供了新的方向。
发展历程：
分布数量图（2001年至今）
按区位分：
城市核心资源
城市核心区黄金地段，稀缺自然景观资源，一线江景、海景等。 例子：上海汤臣一品，世茂滨江花园
单纯城市核心
城市中心区黄金地段，无强势景观资源或二线远景，不足以支撑溢价。 例子：银泰中心，上海翠湖天地
城市非核心资源
城市非核心地段，强势景观资源足以支撑溢价。 例子：成都龙湖世纪
标准
高档住宅也就是一般说的非普通住宅，面积一般都大于144平米，拥有较好的绿化、商业服务、物业管理等 配套设施，包括别墅和高档公寓。
超高层高档住宅：
定义
建筑高度超过100米，建筑造价平方米价格超过上年度商品住房平均价格一倍以上的即为高档住宅。
特点
黄金地段业态丰富
高度视野难以企及
产品精美不可复制
购房者：
财富身份象征
超高层高档住宅与别墅一起成为财富人群权利和身份的象征，满足购房者居高临下、唯我独尊的心理感受， 同时更是一种权贵豪富的阶层标识。
生活方式转变
在大城市的生活背景下，视野的不断开阔，使得人们愿意去不断尝试新鲜事物，体验全新的生活方式，在 追求物质享受的同时更加注重心理感受。
生活条件便利
宅前景观 水体景观 入口节点
景观节点
11 1
6+1
6
6
会所节
6
6点
住宅 会所 贵宾接待大堂 风雨连廊
接待大堂 入户大堂 电梯厅 人行流线
2世茂滨江花园 上海
用地面积： 80.00万平方米 总建筑面积： 275000平方米 容积率： 2.90 绿化率： 50%
停车位：3000位 总户数：3000户
城市纯度假
成熟度假城市黄金地段，一线度假景观资源。 例子：青岛万丽海景
按售价分：
顶级高档住宅
超越城市价格体系。 例子：上海汤臣一品
高端高档住宅
城市均价的4倍。 例子：北京长安8号
主流高档住宅
城市均价的2倍。 例子：北京银泰中心
按功能分：
纯住宅
以纯住宅为主，少量附有商业。 例子：上海翠湖天地，上海汤臣一品，成都龙湖世纪
3上海翠湖天地
4北京御金台
5北京银泰中心
6北京长安8号
7广州粤海丽江花园
8成都龙湖世纪
9青岛万丽海景
10大连万达公馆
1汤臣一品 上海
用地面积： 20066平方米 总建筑面积： 115000平方米 容积率： 5.8 绿化率： 47%
停车位：458位 总户数：220户
城市干道 车行流线 人行流线 地库出入口
符合政策导向
政府对别墅用地的严格限制，已经使过去一些传统的豪宅方案成为不可选，超高层高档住宅解决了豪宅的生 存之道。
政府：
推动城市发展
以其为契机，依靠具有很强实力的开发商对地块进行综合开发，带动整个区域的经济效益和环境质量，替 政府承担城市运营商的角色。
提升城市形象
超高层住宅在提供住宅需求的同时，还以其强烈的标志性作用而极大地提升城市和国家形象。由于超高层 建筑地处显要，造型突出，视觉效果强烈，往往会成为所在城市和国家的 “名片”，也会对城市发展起到促进 作用。
综合体
是住宅、商业、办公、酒店、娱乐等两种功能或多种功能的综合。 例子：北京银泰中心，大连万达公馆
上海汤臣一品 世茂滨江花园 上海翠湖天地 北京御金台 北京银泰中心 北京长安8号 广州粤海丽江花园 成都龙湖世纪 青岛万丽海景 大连万达公馆
1上海汤臣一品
2上海世茂滨江花园
资源环境共享
在现代社会中，人们更加强调和谐社区，注重资源的共享而非把景观视为私有化的产物，贫富的差距绝对 不应该成为享受自然资源的唯一评价标准。
丰富城市空间
超高层高档住宅的产生带来了新的城市景观，城市的天际线由此更加丰富多元，创造了更多的城市公共空间。
开发商：
寻求更大利益
人口增加与土地资源日益稀缺的矛盾依然非常突出，随着城市的迅猛发展和人口的集中，住宅的需求量扩大， 城市中心地段的土地越来越稀缺，开发商追逐利益的更大化。
超高层高档住宅一般位于城市的黄金地段，拥有丰富的景观资源，交通便捷，业态共享，为住户提供了 便利的生活条件。
发展历程：
萌芽期 培养期 扩张期
主要类型：
按区位分 按售价分 按功能分
发展历程：
萌芽期（2001-2006年）
超高层高档住宅开始出现，主要集中在上海、北京、广州，位于城市核心区黄金地段或者一线滨江地带。
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character1
占据城市稀缺资源
配套服务无法比拟
宏观背景 城市发展 开发商 政府 购房者
宏观背景：
经济实力雄厚
城市GDP总量达到一定层级，城市的GDP总量达到3000亿元以上超高层开始出现，城市的GDP总量达到6000亿 元以上超高层大量出现。
超高层 高档住宅 超高层高档住宅
超高层：
联合国
联合国1972 年国际高层建筑会议上将40层以上即定超高层建筑。
其他国家
日本建筑大辞典将15层以上定为超高层建筑。
中国
在中国，建筑规范规定100米以上高度，属于超高层建筑。
高档住宅：
定义
高档住宅，是指建筑造价平方米价格超过上年度商品住房平均价格一倍以上的为高档住宅，不享受减半征 收契税的优惠政策，收取3%的契税。
城市干道 车行流线 人行流线 地库出入口
封面
宅前景观 水体景观 入口节点
景观节点
11 1
6+1
6
6
6
6
住宅 会所 贵宾接待大堂 体育及商业配套
发展历程：
培育期（2006-2008年）
超高层高档住宅逐步增多，开始向二线城市扩展，区位以滨江、海滨黄金地段为主，依旧位于东部沿海地区。
发展历程：
扩张期（2008源自文库至今）
超高层高档住宅出现“井喷”，由沿海城市扩张至内陆城市，二线城市涌现，三线城市开始出现。不再局限于 对稀缺景观资源的占据，更加注重周边人文环境建设及配套服务。
人们生活水平的大幅改善，一部分经济实力较强的人，对居住的定义逐渐由舒适上升至享受。
科学技术支撑
高层建筑的生态化，智能化，新材料、新设备的运用等现代技术的改进使豪宅超高层化趋势成为可能。
城市发展：
高效集约土地
人口增加与土地资源日益稀缺的矛盾更加突显，超高层高档住宅通过“竖向型”增长，对有限土地高效集约 的利用，为城市发展提供了新的方向。
发展历程：
分布数量图（2001年至今）
按区位分：
城市核心资源
城市核心区黄金地段，稀缺自然景观资源，一线江景、海景等。 例子：上海汤臣一品，世茂滨江花园
单纯城市核心
城市中心区黄金地段，无强势景观资源或二线远景，不足以支撑溢价。 例子：银泰中心，上海翠湖天地
城市非核心资源
城市非核心地段，强势景观资源足以支撑溢价。 例子：成都龙湖世纪
标准
高档住宅也就是一般说的非普通住宅，面积一般都大于144平米，拥有较好的绿化、商业服务、物业管理等 配套设施，包括别墅和高档公寓。
超高层高档住宅：
定义
建筑高度超过100米，建筑造价平方米价格超过上年度商品住房平均价格一倍以上的即为高档住宅。
特点
黄金地段业态丰富
高度视野难以企及
产品精美不可复制
购房者：
财富身份象征
超高层高档住宅与别墅一起成为财富人群权利和身份的象征，满足购房者居高临下、唯我独尊的心理感受， 同时更是一种权贵豪富的阶层标识。
生活方式转变
在大城市的生活背景下，视野的不断开阔，使得人们愿意去不断尝试新鲜事物，体验全新的生活方式，在 追求物质享受的同时更加注重心理感受。
生活条件便利
宅前景观 水体景观 入口节点
景观节点
11 1
6+1
6
6
会所节
6
6点
住宅 会所 贵宾接待大堂 风雨连廊
接待大堂 入户大堂 电梯厅 人行流线
2世茂滨江花园 上海
用地面积： 80.00万平方米 总建筑面积： 275000平方米 容积率： 2.90 绿化率： 50%
停车位：3000位 总户数：3000户
城市纯度假
成熟度假城市黄金地段，一线度假景观资源。 例子：青岛万丽海景
按售价分：
顶级高档住宅
超越城市价格体系。 例子：上海汤臣一品
高端高档住宅
城市均价的4倍。 例子：北京长安8号
主流高档住宅
城市均价的2倍。 例子：北京银泰中心
按功能分：
纯住宅
以纯住宅为主，少量附有商业。 例子：上海翠湖天地，上海汤臣一品，成都龙湖世纪
3上海翠湖天地
4北京御金台
5北京银泰中心
6北京长安8号
7广州粤海丽江花园
8成都龙湖世纪
9青岛万丽海景
10大连万达公馆
1汤臣一品 上海
用地面积： 20066平方米 总建筑面积： 115000平方米 容积率： 5.8 绿化率： 47%
停车位：458位 总户数：220户
城市干道 车行流线 人行流线 地库出入口
符合政策导向
政府对别墅用地的严格限制，已经使过去一些传统的豪宅方案成为不可选，超高层高档住宅解决了豪宅的生 存之道。
政府：
推动城市发展
以其为契机，依靠具有很强实力的开发商对地块进行综合开发，带动整个区域的经济效益和环境质量，替 政府承担城市运营商的角色。
提升城市形象
超高层住宅在提供住宅需求的同时，还以其强烈的标志性作用而极大地提升城市和国家形象。由于超高层 建筑地处显要，造型突出，视觉效果强烈，往往会成为所在城市和国家的 “名片”，也会对城市发展起到促进 作用。
综合体
是住宅、商业、办公、酒店、娱乐等两种功能或多种功能的综合。 例子：北京银泰中心，大连万达公馆
上海汤臣一品 世茂滨江花园 上海翠湖天地 北京御金台 北京银泰中心 北京长安8号 广州粤海丽江花园 成都龙湖世纪 青岛万丽海景 大连万达公馆
1上海汤臣一品
2上海世茂滨江花园
资源环境共享
在现代社会中，人们更加强调和谐社区，注重资源的共享而非把景观视为私有化的产物，贫富的差距绝对 不应该成为享受自然资源的唯一评价标准。
丰富城市空间
超高层高档住宅的产生带来了新的城市景观，城市的天际线由此更加丰富多元，创造了更多的城市公共空间。
开发商：
寻求更大利益
人口增加与土地资源日益稀缺的矛盾依然非常突出，随着城市的迅猛发展和人口的集中，住宅的需求量扩大， 城市中心地段的土地越来越稀缺，开发商追逐利益的更大化。
超高层高档住宅一般位于城市的黄金地段，拥有丰富的景观资源，交通便捷，业态共享，为住户提供了 便利的生活条件。
发展历程：
萌芽期 培养期 扩张期
主要类型：
按区位分 按售价分 按功能分
发展历程：
萌芽期（2001-2006年）
超高层高档住宅开始出现，主要集中在上海、北京、广州，位于城市核心区黄金地段或者一线滨江地带。
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character4 character5
character1
占据城市稀缺资源
配套服务无法比拟
宏观背景 城市发展 开发商 政府 购房者
宏观背景：
经济实力雄厚
城市GDP总量达到一定层级，城市的GDP总量达到3000亿元以上超高层开始出现，城市的GDP总量达到6000亿 元以上超高层大量出现。
超高层 高档住宅 超高层高档住宅
超高层：
联合国
联合国1972 年国际高层建筑会议上将40层以上即定超高层建筑。
其他国家
日本建筑大辞典将15层以上定为超高层建筑。
中国
在中国，建筑规范规定100米以上高度，属于超高层建筑。
高档住宅：
定义
高档住宅，是指建筑造价平方米价格超过上年度商品住房平均价格一倍以上的为高档住宅，不享受减半征 收契税的优惠政策，收取3%的契税。
城市干道 车行流线 人行流线 地库出入口
封面
宅前景观 水体景观 入口节点
景观节点
11 1
6+1
6
6
6
6
住宅 会所 贵宾接待大堂 体育及商业配套
发展历程：
培育期（2006-2008年）
超高层高档住宅逐步增多，开始向二线城市扩展，区位以滨江、海滨黄金地段为主，依旧位于东部沿海地区。
发展历程：
扩张期（2008源自文库至今）
超高层高档住宅出现“井喷”，由沿海城市扩张至内陆城市，二线城市涌现，三线城市开始出现。不再局限于 对稀缺景观资源的占据，更加注重周边人文环境建设及配套服务。