2020年《资产评估基础》重要考点

第一章资产评估概述
一、定义
评估机构及其评估专业人员（主体）根据委托对不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益（客体或对象）进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务行为。

从定义中可以看出：
1.法律性质：受资产评估委托合同约束的专业服务，该合同由委托人与资产评估机构依法订立。

2.资产评估的内容：对评估对象价值进行评定、估算。

3.资产评估的成果：出具资产评估报告。

二、资产
1.资产是能够为特定主体带来未来经济利益的经济资源。

表现在
（1）使用资产给特定主体带来的利益；
（2）通过资产所有权或控制权的变动给特定主体带来的利益。

2.资产必须是特定主体所拥有或控制的
（1）对资产的拥有或控制主要体现在对资产产权的界定和保护上。

依法取得拥有或控制资产的权利是特定主体能够拥有或支配相关资产的前提条件。

（2）权利束：通常包括对资产的占有权、使用权、收益权和处分权。

一方面表现为某项资产的完整产权（夫妻共同财产不属于完整产权），即包括对其占用、使用、收益和处分的所有权利。

另一方面，权利束还具有可分解性，可以从中分解设定不同类型的权利。

例如：转让使用权。

（3）有限产权权利人：行使资产权利会受到权利分设时所承诺义务的限制。

因此，不同的权利类型及组合构成了资产的具体产权状态，而不同的资产产权状态使得为权利人带来的经济利益不同，也就形成了不同的资产价值。

一般情况下，资产的所有权会高于使用权的价值。

（4）在判断资产是否存在时，所有权是要考虑的首要因素，但不是决定因素，有些情况下，特定主体虽然不拥有经济资源的所有权，但是可以控制这些资源，同样标明该特定主体能够从其控制的资源中获取经济利益，可以认定为特定主体的资产。

因此，资产评估中界定资产的边界是资产的控制权而非所有权。

（比如承租的资产再转租、城镇土地）
（5）资产权利的排他性：对资产所有权或实施控制的权利的确定使特定主体对资产的相关权利具有了排他性，其他主体要取得相关权利要付出相应的代价。

3.资产的价值应当能以货币计量
能够给特定主体带来可量化的效用或利益的资产才是资产评估中所涉及的资产。

三、价值与价格
（一）劳动价值论
1.核心：商品的价值由劳动决定。

2.价值的二重性：即价值（社会属性，是构成商品交换的基础，是凝结在商品中的无差别的人类劳动）和使用价值（自然属性，不可比较）。

3.劳动二重性：是商品具有使用价值和价值的原因，即具体劳动（不同质，构成了使用价值，不可比较）和抽象劳动（同质，形成了商品的价值，可以比较）。

4.商品价值量的大小：决定商品价值量大小的是社会必要劳动时间（即在现有社会正常的生产条件下、在社会平均的劳动熟练程度和劳动强度下制造某种使用价值所需要的劳动时间），而不是上产商品的个别劳动时间。

商品价值量与社会必要劳动时间成正比，与劳动生产率成反比。

5.价值规律：价格围绕价值上下波动，价格是价值的货币表现形式，价值是价格的基础。

价值规律的作用：①调节生产资料和劳动力在各上产部门的分配；②刺激商品生产者改进生产工具；③提高劳动生产率；④加强经营管理；⑤促进商品生产者在竞争中优胜劣汰。

（二）效用理论
1.核心：商品的价值是由人们对商品效用的主观评价决定。

效用是指商品满足人的欲望的能力，是消费者在消费商品时所感受到的满足程度。

物品的价值取决于物品的边际效用的大小。

边际效用的大小是由需求和供给的关系决定的。

2.效用价值论强调价值由效用（决定商品的使用价值）和稀缺性（决定商品的价值）共同决定。

3.边际效用：商品的价值是由边际效用（是指每增加一单位的某种商品给消费者带来的满足程度的增加量，或者说是总效用的变化量）决定的。

而不是由该商品的最大效用或平均效用决定的。

4.商品的有用性和稀缺性是价值形成的两个前提。

两个前提同时满足时，商品才具有价值。

（三）均衡价格理论
1.核心：商品价值由供求决定。

2.观点：商品的价值受供求关系影响，并受到市场中劳动的成本、商品未来发挥的效用（注意强调未来）、其他商品的价格和自身供求关系以及市场的供求关系等因素的影响。

3.市场均衡：即商品的需求量和供给量相等时的状态。

在该状态下，该商品的需求价格与供给价格相等（均衡价格：即消费者为购买一定商品量所愿意支付的价格与生产者为提供一定商品量所愿意接受的价格一致。

）；该商品的需求量与供给量相等（均衡数量）。

当市场价格偏离均衡价格时，市场会自动恢复到均衡状态。

★4.均衡价格由需求价格和供给价格共同决定，实际上就是由边际效用（决定需求）和生产费用（决定供给）共同决定。

5.如果考虑时间因素，则供求两个方面在价格决定上的不同作用时可以区分的。

一般而言，时间越短，消费偏好等影响需求的主要因素对价值的影响越大；时间越长，生产成本等影响供给的主要因素对价值的影响越大。

四、资产评估的特点
资产评估具有咨询性、公正性、社会性、动态性的特点。

1.咨询性：资产评估与审计相比，主要履行的是咨询职能。

2.公正性：法定的准则为资产评估的公正性提供了技术保证；评估机构及其评估专业人员通常与业务没有利害关系，这是公正性的组织保证。

3.社会性：财务会计服务于企业或单位，不具有社会性，而资产评估服务于市场。

4.动态性：由于资产价值会因交易环境、要素配置条件的不同而不同，因此资产评估的资产价值计量是动态的。

五、资产评估的原则
资产评估原则包括工作原则和经济技术原则。

1.工作原则：独立、客观、公正，也是资产评估机构及其评估专业人员从事资产评估工作的职业道德要求。

2.经济技术原则（7个）：供求原则、最高最佳使用原则、替代原则、预期收益原则、贡献原则、评估时点原则、外在性原则。

（1）供求原则：假定在其他条件不变的前提下，商品的价格随着需求的增长而上升，随着供给的增加而下降。

在均衡价格中，生产费用和效用是影响价格的两个均等因素，因此资产评估既需要考虑资产的构建成本，又需要考虑资产的效用。

（2）最高最佳使用原则：强调商品在交换时，应以最佳用途及利用方式实现其价值。

尤其以房地产为例，房屋的最佳用途、最佳档次级别度。

由于资产的使用会受到市场条件的制约，因此，最高最佳使用原则一般需要考虑：法律上是否许可、技术上是否可能、财务上是否可行，只有三个条件同时满足，使用该资产才能产生足够的收益或先进流量，补偿成本后，仍然满足市场参与者所要求的投资回报。

（3）替代原则：是指价格最低的同质商品对其他同质商品具有替代性，即在效用相同的情况下，价格最低的商品需求最大。

对于买方来说，具有相同的使用价值和质量的商品，但具有不同的价值或价格，买方会选择价格较低的；对于卖方来说，如果可以卖到更高的价格上，会在较高的价位上出售商品。

（4）预期收益原则：资产之所以有价值，是因为它能够给拥有者或控制者带来未来经济利益。

因此，在资产评估中，资产的价值应当基于其对未来收益的预期加以决定。

它是资产评估人员判断资产价值的一个最基本依据。

（5）贡献原则：是指某一资产或资产某一构成部分的价值，取决于它对所在资产组合或完整资产整体价值的贡献。

该原则主要根据边际收益原理，各生产要素价值的大小可以依据其对总收益的贡献来衡量。

因此，贡献原则可以看作是预期收益原则在某种情况下的具体应用。

（典型例子：土地对于住宅总价值的贡献）。

主要适用于确定构成整体资产的各组成要素资产的贡献，或者当整体资产缺少该要素资产将蒙受的损失。

（6）评估时点原则：由于资产评估具有动态性特点，资产的价值会随着时间因素的变化而变化，因此必须选取一个评估基准日。

该原则也是对交易假设和公开市场假设的反映。

（7）外在性原则：是指外在性会对权利主体带来自身因素之外的额外收益或损失，从而影响资产价值。

（经典例子：在对房屋建筑物进行价值评估时，不可忽视的一个重要影响因素就是环境因素，优良的环境会对房屋使用功能产生溢出效应，增加房屋的转让价值。

）
六、我国资产评估行业发展特点
1.改革开放催生了我国资产评估行业。

2.服务国有企业成为资产评估行业发展壮大的基础。

3.产权市场的形成促进了资产评估行业的发展。

4.金融市场的建立加快了资产评估行业的发展。

5.政府主导推动了资产评估行业走向规范。

七、我国资产评估在市场经济中的地位
1.市场经济不可或缺的专业服务行为。

2.现代专业服务业的重要组成部分。

3.我国经济体制改革逐步深化的重要专业支撑力量。

八、资产评估在市场经济中的作用
1.引导促进市场资源优化配置。

2.保障服务资本市场发展。

3.促进规范经济秩序。

4.积极维护各类资产权利主体的合法权益。

5.维护公共利益和对外开放环境下的国家利益有重要作用。

第二章资产评估的基础理论
一、劳动价值论
1.商品价值的本质是凝结在商品中的无差别的人类劳动。

2.商品是使用价值和价值的统一体，价值能够存在的前提条件是必须具有使用价值，没有使用价值的商品也就没有价值。

3.代表人物：威廉·配第、亚当·斯密、大卫·李嘉图、马克思。

二、效用价值论
1.代表人物：戈森
2.边际效用递减规律：即在一定时间内，在其他商品的消费数量保持不变的条件下，随着消费者对某种商品消费量的增加，消费者从该商品连续增加的每一消费单位中所得到的效用增量即边际效用是递减的。

3.消费者均衡（强调消费者在预算一定的情况下，获得的总效用最大）：研究如何把既定的收入分配在各种商品的购买中以获得最大的效用。

换句话说，研究消费者如何在预算、价格、偏好等条件不变的情况下，使得自己买到的产品组合实现的效用最大化。

4.消费者效用最大化原则：表示消费者选择最优的一种商品组合，使得自己花费在各种商品上的最后一元钱所带来的边际效用相等（即购买的各种商品的边际效用与价格之比相等），最后等于每一元货币带来的边际效用λ。

公式表示为：
P1Q1+P2Q2=ω(约束条件) ω—既定的收入/预算
MU1/P1=MU2/P2=λ(均衡条件)
5.效用价值论也有客观价值：该理论认为价值应分为主观价值和客观价值。

主观价值实际上是一种物主对财货的主观心理评价，它来源于物品的有用性和稀缺性。

客观价值是指物品的交换价值。

6.价格形成的基本规律：边际对偶接近于均衡价格论。

效用价值论认为：在同一市场中，在信息对称的假定下，买卖双方对同质商品的竞价形成边际对偶，其主观评价决定均衡价格。

这种边际对偶价格实际上接近于均衡价格论，表明市场中无数的买者和卖者的竞争形成了价格。

三、供求理论
（一）需求理论
1.构成需求的必要条件：①想购买②有支付能力
2.影响需求的因素：商品的价格（反向）、消费者的收入水平（正向）、相关商品的价格、消费者的选择偏好（正向）、对商品价格变动的预期。

还受人口数量、结构和年龄、政府消费政策、社会文化习俗等因素的影响。

3.需求曲线是一条向右下方倾斜的曲线（斜率为负）。

体现了边际效用递减规律。

4.吉芬商品：指在特定条件下，需求量与价格同方向变动的特殊商品。

典型物品就是饥荒时的土豆。

只有同时具备“低档品+收入效应大于替代效应”两条件时，才能叫做吉芬商品。

吉芬商品的需求曲线是一条向右上方倾斜的曲线。

5.凡勃论效应：反映了消费者的炫耀性消费。

主要体现在奢侈品上，当这种商品价格上升时，消费者会认为这种商品的质量上升，对该商品的需求也会上升。

因此，这种商品的需求曲线也是向右上方倾斜的曲线。

6.当仅仅商品价格变动时，需求量在需求曲线上向上向下运动，叫做需求量的变动；当商品价格不变，其他影响因素变动时，需求曲线向左向右发生平移，叫做需求的变动。

（二）供给理论
1.构成供给的必要条件：①希望出售②有能力生产并提供到市场上
2.影响供给的因素：商品的自身价格（正向）、生产成本（反向）、生产技术水平（正向）、与其相关的其他商品的价格、对商品价格的预期、生产商数量（正向），还受政府政策的影响。

3.供给曲线是一条向右上方倾斜的曲线（正比）。

4.仅仅当商品价格变动时，该商品的供给量会沿着供给曲线发生移动，表现为同一条供给曲线上相应点的移动，称为供给量的变动；当商品价格不变，其他影响因素变动时，该商品供给数量的变动表现为供给曲线的位置发生向右向左的移动，称为供给的变动。

（三）供求均衡
1.市场均衡分为局部均衡（强调单个市场或部分市场）和一般均衡（强调所有市场）。

只有所有市场都达到均衡，个别市场才能处于均衡。

2.供求定理：供求和需求同时变化时，市场均衡取决于供求两个方面变动幅度、变动方向及两者的对比关系。

（四种变化情况下，均衡价格和均衡数量的情况，可以画图）
四、市场结构理论
1.市场的概念：狭义的市场是指买卖双方商品交换的场所；广义的市场是指各种主体之间交换关系的总和。

行业是指同一商品市场生产和提供产品的所有厂商的总体。

2.市场类型划分的主要因素有：厂商数量、产品差别程度、行业进出难易、厂商对市场价格的影响能力。

3.市场类型有：完全竞争市场、垄断竞争市场、寡头垄断市场、完全垄断市场。

其中垄断竞争市场、寡头垄断市场、完全垄断市场三种市场类型又被称为不完全竞争市场。

（不完全竞争市场是没有供给曲线的，因为它们都不满足商品的价格与供给量一一对应的关系）
表不同市场类型的市场特征
（一）完全竞争市场
1.含义：又称为纯粹竞争市场，是指不受任何阻碍和干扰、充分竞争的市场结构。

完全由市场自发调节生产和消费，政府不作任何干预。

★2.必须具备的条件：①有大量的买者和卖者；②每个厂商提供的都是完全同质的商品；③各种资源能够自由流动；④信息畅通、完全。

3.现实经济社会不存在真正符合完全竞争市场假设条件的市场，通常认为农产品市场相对接近完全竞争市场。

4.完全竞争市场的需求曲线是一条水平线，价格的变动对需求量没有任何影响。

5.特征：所有参与者既不具有市场地位差距，也不存在生产、消费和价格等差别，是没有交易者个性的非个性化市场。

对于单个厂商来说，市场价格既定，在该价格水平上对商品的需求无限。

（二）垄断竞争市场
1.含义：是介于完全竞争市场和完全垄断市场之间的市场结构。

2.特征：有许多厂商生产和销售有差别的同种产品；垄断竞争市场普遍存在于现实生活中，是我们接触最多的市场类型；垄断竞争市场的竞争特质高于垄断属性，比较接近完全竞争市场结构。

3.在现实生活中，零售业和服务业比较符合该市场类型的特点。

★4.需要具备的条件：①行业中存在着大量的厂商，无法对市场形成控制。

②厂商生产有差别的同种产品，产品之间既有差别，又可相互替代。

③厂商生产规模较小，不存在进入和退出障碍。

5.垄断竞争市场的需求曲线向右下方倾斜的，由于垄断竞争市场相对接近完全竞争市场，所以其向右下方倾斜较为平坦。

该市场类型具有两条需求曲线，分别为主观需求曲线（d）——某一家厂商单独调整价格所对应的产品销售量（其他厂商的产品价格都保持不变）；实际需求曲线（D）——所有厂商都以相同方式改变价格的条件下单个厂商的需求曲线。

（1）主观d：其他厂商价格不变下，单个厂商降价。

不仅会增加自己产品对原顾客的销售量，还会将其他厂商的顾客吸引过来，导致该厂商销量大增；提高价格，会导致销售量大幅度减少，所以主观d比较平坦。

（2）实际D：原有顾客在各厂商间的分配不变。

代表性厂商降价只会增加自己原有顾客的销售量，而不会将其他厂商的顾客吸引过来，销售增加有限，所以实际D曲线比较陡峭。

D需求曲线与d需求曲线的关系：①当所有厂商都以相同方式改变产品价格时，市场价格变化使d需求曲线沿着D需求曲线发生平移（方向与价格变动方向一致）；②d曲线与D曲线的交点反映垄断竞争市场的供求相等状态；③d曲线较D曲线更为平坦，表示：在降价的情况下，主观d销售量的变化幅度要大于实际D销售量的变化幅度，所以d曲线的需求弹性大于D曲线。

（三）寡头垄断市场
1.含义：由少数卖方起主导作用的市场状态。

包含竞争和垄断，但垄断属性大于竞争属性。

这也体现出该市场的特点：少数厂商垄断了某行业市场，控制了整个市场的产品生产和销售，存在着明显的行业进入壁垒。

2.寡头垄断市场在现代经济社会中比较常见，汽车、钢铁、石油、电讯等行业。

3.形成原因：①追求规模经济效益，促进行业生产向大规模厂商集中；②少数厂商控制了行业基本生产资源的供给；③法律或政策的推动。

4.分类：
（1）按产品特征：纯粹寡头市场、差别寡头市场；
（2）按寡头厂商数量：双头垄断、三头垄断、多头垄断；
（3）依据厂商的行为方式：勾结（合作）寡头、独立（不合作）寡头。

★5.典型模型
（1）古诺模型（双头模型）。

生产决策：每个厂商都以自己的产量去适应对方已确定的产量，在已知对方产量的情况下，各自确定能给自己带来最大利润的产量。

（2）伯特兰德模型（价格竞争）。

市场上只有两个厂商1，2，其产品是完全替代品，如果厂商1和厂商2价格相等时，则两个厂商平分需求，于是，每一个厂商的需求函数为：当P1＜P2时，厂商1占领了全部需求量（Q）；当P1=P2时，厂商1，2平分需求，各占1/2Q；当P1＞P2时，厂商2占领了全部需求量，此时，厂商1没有需求量，即0. 因此，两个企业会竞相削价以争取更多的顾客。

当价格降到P1=P2=C（边际成本）时，利润为0，达到均衡，即伯特兰德均衡。

（3）斯塔克伯格模型（领导者—追随者模型）。

该模型同样假设市场中有两家寡头厂商，一个是领导者，一个是追随者。

其生产决策为：领导型厂商在了解并考虑追随型厂商对其决策的反应方式基础上作出追求自身利润最大化的产量决策；追随者厂商则在领导型厂商所确定的产量的前提下作出有利于自身利润最大化的产量决策。

（4）价格领导模型。

领导型厂商率先确定价格，其他厂商跟随定价。

价格领导通常有三种形式：支配型价格领先（由行业中占支配地位的厂商按照利润最大化确定价格）、成本最低型价格领先（由行业中成本最低的寡头根据利润最大化确定价格）、晴雨表价格领先（行业中获取信息、判断市场趋势方面有公认特殊能力的寡头确定价格）。

（四）完全垄断市场
1.必须具备的条件：只有唯一的供给厂商和众多的消费者；厂商生产和销售的商品没有替代品；其他厂商无法进入该行业。

2.现实经济社会中几乎不存在。

3.形成原因：（1）竞争和规模经济要求引起生产和资本的集中，使得单独厂商控制了行业生产所需的全部资源。

（2）专利保护使得拥有生产专利的厂商可在规定的保护期内独家垄断产品生产。

（3）国家基于财政、国家安全和社会管理需要，通过法律规定和行政措施授予厂商独家生产经营权，使其形成垄断。

（4）厂商利用现行进入行业的条件或凭借所拥有的自然、地理优势，控制了行业生产资源，阻碍其他厂商进入行业，形成了对行业经营的自然垄断。

4.完全垄断市场的需求曲线也就是垄断厂商的需求曲线，同样也是向右下方倾斜的曲线。

注意：完全竞争市场下，由于产品同质，所以无法通过改变价格获得超额利润。

五、有效市场理论
1.该理论认为：价格完全反映了全部所获得信息的证券市场是有效市场。

2.前提条件：①市场上的投资者都是理性的经济人，都追求利益最大化。

②与投资相关的信息都以随机方式进入市场。

③市场对信息的反应迅速而准确，股票价格因而反映了市场的全部信息。

④整个市场完全竞争，有大量的投资者参与，大家都是价格的接收者。

3.有效市场的形态：
（1）证券市场包含三个层级的信息——反映证券历史价格的信息、已公开的所有信息、所有的可知信息（未公开的内部及私人信息）。

（2）根据证券价格对市场信息的反映程度，有效市场划分为弱式有效市场、半强式有效市场、强式有效市场三种形态。

检验顺序：先检验弱式有效市场是否成立，然后检验半强式有效市场是否成立，最后检验强式有效市场是否成立（检验顺序不可颠倒）
4.有效市场理论的局限——实证研究中的“特例”现象，包括：
（1）小公司效应：小规模组公司的股票具有相对高的收益率，说明股票收益率与公司大小有关。

（2）时间效应：股票收益的周末效应、季度波动说明股票收益率与时间有关。

（3）账面市值比效应：账面市值比高的股票在次年的收益率高于账面市值比低的股票。

6.有效市场理论的主要作用
（1）证券市场方面
①股票价格遵循随机游走规律，并无规律可循。

②研究不同信息作用形态下股票市场的特点。

③为我国资本市场的规范和发展提供理论支持。

（2）金融理论方面
①指明了收益和风险的均衡关系。

②推动了金融理论的发展。

③为其他理论提供了支持。