法律意见书房屋买卖担保合同协议书纠纷
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法律意见书房屋买卖担保合同协议书纠纷
文件编号TT-00-PPS-GGB-USP-UYY-0089
一、本法律意见所依据的材料
1、“有关业主官旭的情况的详尽说明”
2、武汉市商品房买卖合同;
3、“水木清华”商品住宅定购协议书;
4、备忘录;
5、索款通知及回执;
6、中国工商银行存(贷)款利息凭证(3张);
7、工商银行还款凭证(3张);
8、(工商银行)贷款借据详细信息查询及相关资料。
二、对本案基本事实的认定
2004年2月21日,官旭与武汉新城置业有限公司(即武汉水木清华置业有限公司之前身,下称“公司”)签定商品房买卖合同。合同约定公司将武汉经济技术开发区10号生活区水木清华商品房第23幢3单元3层301号房预售与官旭(交房日为2004年9月30日前),官旭首付4900元,余款以按揭方式向银行贷款支付。
2004年4月1日,官旭向工行武汉市经济技术开发区支行(下称工行)贷款。在贷款中,官旭以期房作抵押,公司作为官旭债务履行的连带责任保证人。2004年9月17日,公司向官旭交付房屋。
至2006年2月和6月,工行分别两次向公司发出索款通知,并划扣官旭所迟延偿还之本息。这期间公司曾电话联系官旭,要求其承担还款责任,结果被告知已丧失还款能力。
三、对本案法律关系的分析
1、公司与官旭之间的买卖合同关系。
双方签定之<“水木清华”商品住宅定购协议书>和<武汉市商品房买卖合同>系双方真实意思表示、符合法律规定,应属有效。
2、官旭与工行之间的借款合同关系。
此有上述工行文件及其他相关材料为证。
3、官旭与工行之间的抵押合同关系。
此为房屋按揭贷款之惯例,应可通过相关部门的查询得到确定。
4、公司与工行之间的保证合同关系。
此符合房屋按揭贷款之惯例,亦从索款通知及回执中找到相应线索,应属确定。
说明:上述之抵押合同和保证合同为买卖合同之从合同;主合同无效,则从合同无效。
四、对公司、官旭、工行三方法律关系发展状况的判断
公司与官旭的买卖合同关系:由于公司已履行其对官旭之房屋交付义务,以<备忘录>为证;官旭已通过按揭方式向公司支付房屋价款,此有银行相关文件为证。由此,买卖合同已履行完毕,合同关系消灭。
官旭与工行的借款合同关系:从银行的索款通知可知,借款人官旭已陷于还款迟延,构成违约。
官旭与工行的抵押合同关系以及公司与工行的保证合同关系:由于债务人官旭到期未能履行其相应义务,银行作为债权人可以行使担保权,要求官旭或公司承担担保责任。
需要明确的是:根据担保法第二十八条规定,在未对官旭行使抵押权之前,工行不能要求公司承担保证责任。但考虑到房地产市场行情,结合索款通知回执,可以推断公司已放弃其相关抗辩权。
五、本案目前面临的实际情况
债务人官旭已逾期还款近半年并且失去偿还能力;其抵押之房屋市场价格已上涨,其价值应足以担保工行债权的实现;工行已开始要求保证人公司承担连带责任(这一进程预计将持续)。
六、对公司维权途径的几点建议
1、基于对以上情况的分析可知,要求官旭本人直接承担还款责任已不现实。
2、公司可通过提前偿还官旭全部余款的方式,从工行受让对官旭的债权,同时受让对官旭的抵押权。在官旭已履行迟延的情况下,对抵押物进行变卖或拍卖,将款项提存以定期获得还款;或者进一步以官旭失去还款能力,构成根本违约为由,解除借款合同,直接将款项用于偿还全部本息。
此途径直接依法及约定办理,不需征得相对人(官旭)同意,公司占据完全主动。但不足在于,由于涉及到复杂的诉讼及非诉讼程序,会造成时间和相关费用、财力的大量支出。
3、公司出面直接与官旭交涉,陈述利害,寻求和解。
要求:律师及公司相关市场、财务人员协调配合;
准备:调查官旭的财务状况,了解本案所涉房屋的使用情状及市场前景,并且作好与工行的沟通。
方案:由公司对抵押之房屋进行回购,支付官旭一定的补偿(综合考虑其实际缴费额、违约赔偿额、房屋现价等情节)。
利弊:此种方案可简化程序,节省双方时间和费用,并且可使官旭及时获得一定的现金流;可能遇到的障碍是官旭在要求补偿款时会抬高额度(过多地要求以房屋市场现价进行结算),造成双方意见分歧过大而破裂。