某房地产置业公司财务管理制度汇编

XXXX置业
财务管理制度汇编二〇〇八年二月
目录
XXXX（中国）置业财务管理制度 (1)
第一章总则 (1)
第二章财务管理机构设立及管理职责 (1)
第三章主要制度与办法及其修订 (3)
第四章对外会计报表的编制 (3)
第五章财务检查与监督 (4)
第六章附则 (4)
附件 5 附件1 XXXX（中国）置业会计核算制度 (1)
第一章总则 6 第二章中国会计准则下的主要会计政策 6 第三章美国公认会计准则下的主要会计政策 7 第四章会计科目的设置 12 第五章会计凭证和账簿 12 第六章资产 14 第七章负债 21 第八章所有者权益 22 第九章收入 23 第十章成本费用管理 26 第十一章利润及利润分配 28 第十二章财务报告 29 第十三章附则 30
附件2 XXXX（中国）置业集团财务人员管理办法 (32)
第一章总则 32 第二章财务人员的任命、聘用与培养 32 第三章财务人员的培训与考核 33 第四章财务人员的轮岗 34 第五章财务人员的工作交接 34 第六章财务人员业务处理及报表的上报时间安排 35 第七章附则 38
附件3 XXXX（中国）置业预算管理及控制办法 (40)
第一章总则 40 第二章编制预算的原则 40 第三章预算的编制 41 第四章预算的容 43 第五章预算的执行和控制 44 第六章预算的调整 46 第七章预算的反馈、分析和预测 47 第八章附则 48
附件4 XXXX（中国）置业销售收款管理办法 (1)
第一章总则 49 第二章认筹、退筹 49 第三章解筹、下大定、退大定与换定 50 第四章现场财务操作流程 51 第五章应收款和违约金收取 53 第六章退房、换房、合同变更 56 第七章销售现场工作管理 58 第八章销售合同的管理 60
附件5 XXXX（中国）置业资金调配与管控办法 (62)
第一章银行账户管理 62 第二章银行账户管理 62 第三章资金调度 63 第四章附则 66
附件5 XXXX（中国）置业货币资金管理办法 (67)
第一章总则 67 第二章现金的管理和监督 67 第三章银行存款的管理和监督 69 第四章备用金和业务借支的管理 70 第五章监督和考核 71 第六章附则 71
附件7 XXXX（中国）置业财务分析管理办法 (72)
第一章总则 72 第二章财务分析的容和方法 72 第三章财务分析的上报 73 第四章附则 74
附件8 XXXX（中国）置业财务档案管理办法 (75)
第一章总则 75 第二章会计档案的分类和归集 75 第三章会计档案的整理装订 76 第四章会计档案的排列编目 77
第五章会计档案的归档 79 第六章会计档案的借阅 79 第七章会计档案保管责任人 80 第八章会计档案的保管期限 80 第九章附则 81
附件9 XXXX（中国）置业资产管理制度 (82)
第一章固定资产管理制度 82 第二章低值易耗品管理办法 86 第三章往来账管理制度 92 第四章样板间资产管理办法 96 第五章其他资产管理办法 100
XXXX（中国）置业财务管理制度
第一章总则
第一条为加强XXXX（中国）置业（以下简称集团公司）的财务管理工作，根据《中华人民国公司法》、《中华人民国会计法》，参照《企业会计准则》、《企业会计制度》、《施工、房地产开发企业财务制度》，以及有关法规、政策和制度，结合实际情况，制定本制度。

第二条XXXX（中国）及其控股分子公司和关联公司是独立法人，依法享有民事权利，承担民事责任，在其授权围自主经营，独立核算，自负盈亏。

分子公司是指XXXX（中国）直接或间接控股的公司，关联公司是指XXXX（中国）不直接或间接控股的公司。

第三条XXXX（中国）及其控股分子公司和关联公司必须依法设立会计机构，根据部控制制度及授权制度规定合理配备合格会计人员，任命财务负责人，严格履行岗位职责，及时、准确、真实地核算企业所发生的各项经济业务，并实行有效的会计监督。

第四条本制度适用于集团公司及其分子公司和关联公司（以下简称各公司）。

第二章财务管理机构设立及管理职责第五条集团公司设财务管理中心，各分子公司及关联公司下设财务部。

第六条财务管理中心的职能是全面负责集团和分子公司的财
务管理、资金管理、财务指标管理和财务风险预警与调控、融资决策；负责集团整体资金投资安排与调剂；负责各项财务管理制度及办法的修订、完善；负责汇总、编制集团合并会计报表与集团财务分析；指导、检查、监督分子公司的所有财务管理工作；负责集团对外财务资料的审核报送；外部审计的支持、配合；负责集团及分子公司主要财务人员的招聘、培训、考核及调度。

财务管理中心对所属分子公司及关联公司的财务进行统一管理和会计核算，制定并确保各分子公司及关联公司财务部贯彻执行集团公司的各项管理办法；拟定集团及其下属分子公司的会计核算制度；对分子公司经营结果及财务数据进行认定和评价。

第七条分子公司及关联公司的财务部主要负责其本公司的财务风险预警与调控、融资决策与资金调度；对外投资决策的支持；公司融资渠道建设；营运资金管理与整体资金的预测、年度财务预算管理与控制；财务管理制度与部控制制度的拟定并贯彻执行；财务分析与会计核算的审核、监督；贯彻落实集团财务管理的制度和办法；财务部行政管控；外部关系管理。

各分子公司及关联公司的财务部须严格贯彻执行国家的财务会计政策法规，在集团公司的相关规定框架制定本公司的具体实施办法并组织实施，同时报送集团公司财务中心备案，接受集团公司的财务中心的监督。

第八条各公司应不断完善会计人员岗位责任制、部牵制制度、稽核制度以及原始记录、计量验收、财产清查等方面的规章制度，建
立健全部经济责任制和科学的部业务流程和操作规。

第三章财务管理的主要制度与办法及其修订第九条集团财务管理的制度、办法主要有：
（一）会计核算制度
（二）财务人员管理办法
（三）预算管理办法
（四）销售收款管理办法
（五）资金调配与管控办法
（六）货币资金管理办法
（七）财务分析管理办法
（八）财务档案管理办法
第十条财务管理中心每半年对各公司进行一次财务制度执行情况的全面检查，并根据检查结果完善各项财务管理制度和办法。

第十一条各项财务管理制度和办法的修订调整，由集团公司财务管理中心拟定，经CFO审核、CEO审批后方可执行。

第四章对外会计报表的编制
第十二条各公司须按照国家的有关会计准则和会计制度编制各类会计报表并上报。

第十三条外部投资者需要的会计报表应以中国会计准则的会计报表为基础，按照外部投资者需要的会计准则进行转换。

第十四条各公司的会计报表必须及时、准确和真实的反映本公司的经营成果和财务状况。

第五章财务检查与监督
第十五条集团财务管理中心有权对各公司的财务状况和经营成果进行检查和监督，确保经营成果真实、合法。

第十六条集团财务管理中心每半年应对各公司进行一次财务制度执行情况的全面检查，并提出书面检查意见。

具体时间可根据公司业务实际进行安排，检查容包括各分子公司会计账务处理的规性和各项制度的执行情况。

第十七条集团财务管理中心每季度应进行一次财务预决算会议，对需结转的收入和成本进行提前的规划计算；各公司每季度应对大额的资产、负债和往来挂账的费用进行清查、清收，确保财务预算的可靠性和会计制度执行的严肃性。

第六章附则
第十八条本制度的解释权归财务管理中心。

第十九条本制度自下发之日起执行。

XXXX（中国）置业
二〇〇八年二月二十五日附件：
1.集团会计核算制度
2.集团财务人员管理办法
3.集团预算管理办法
4.销售收款管理办法
5.资金调配与管控办法
6.货币资金管理办法
7.财务分析管理办法
8.财务档案管理办法
附件1
XXXX（中国）置业会计核算制度
第一章总则
第一条为了规XXXX（中国）置业（以下简称“集团公司”）会计核算制度,根据《会计法》、《企业会计准则》及行业会计制度，结合本公司的具体情况，特制定本制度。

第二条集团公司会计机构设财务管理中心，在总经理和总会计师的领导下，开展具体的财务会计工作，并对总经理、总会计师负责。

各分子公司及关联公司设财务部，在财务部经理和总经理的领导下开展具体工作。

分子公司及关联公司财务部的业务受财务管理中心指导。

第三条集团公司、分子公司及关联公司须配备合格的财务会计人员处理财务会计工作。

第四条财务会计人员须严格履行会计岗位职责,遵守集团公司的各项规章制度。

第五条本制度适用于集团公司、分子公司及关联公司（以下统称各公司）。

第二章中国会计准则下的主要会计政策第六条本公司执行的会计及财务制度为《会计法》、《企业会计制度》、《施工企业会计制度》、《房地产开发企业会计制度》等。

第七条会计年度自公历１月１日起至１２月３１日止。

第八条记账原则和方法是以权责发生制为原则，实行借贷记账法。

第九条公司的会计核算以人民币为记账本位币。

第十条公司合并会计报表按照《企业会计制度》和财政部颁布的《合并会计报表暂行规定》编制。

第十一条公司的固定资产按直线法计提折旧。

第十二条存货按实际成本计价。

出租开发产品按直线法进行摊销。

第十三条公司对应收款项按年末余额的5‰计提坏账准备。

第三章美国公认会计准则下的主要会计政策第十四条对投资者公布的合并财务报表是按照美国公认会计准则(US GAAP)编制的。

第十五条列报及合并的基础：子公司和其他受控实体均从控制权转入集团之日起划入合并围，从控制权转出集团之日起停止合并。

如果集团对某子公司或其他受控实体的控制权有所丧失，合并财务报表包括的是集团拥有控制权当年的经营成果。

第十六条会计估计的使用：按照US GAAP的要求编制财务报表需要管理层使用会计估计和假设。

会计估计被使用，但并不仅限于以下方面：机器设备可使用年限的选择、或有负债的计提、公允价值、收入的确认、税费、预算成本及其他类似的费用。

第十七条金融工具的公允价值：金融工具的公允价值是金融工具在自愿的双方之间现时交易的价格。

现金、受限现金、应收账款、预收账款、其他应收款、应付账款、其他应付款、应收/付股东/关联方/员工款、以及银行贷款的账面价值约等于它们的公允价值。

第十八条外币折算：会计报表折算成美元时，资产和负债项目按照期末的汇率折算，收入和费用项目按照平均汇率折算，资本账户按照资本业务发生时的历史汇率折算。

第十九条在建房地产及已完工房地产的期末计量：在建房地产及已完工房地产均按照成本与公允价值孰低计量。

第二十条收入的确认：房地产收入按照SFAS No. 66“房地产销售会计”的要求确认。

一、对于建造工期在小于或等于12个月的项目在每个单元销售结束时以交付确认收入，在房产所有权转移给购房者的时候确认收入。

只有同时满足以下所有条件时，才可以确认销售：
a.双方都受合同条款的约束
b.所有对价均已交换
c.所有卖方负责的融资都已做安排
d.所有结束销售前的条件都已实现
e.卖方在实质上已不再对该财产有所有权
f.与所有权相关的通常的风险和收益都已转移给买方。

此外，买方的初始投资和持续投资都足以完成购买此房产的承诺。

买方的应收款项，如果存在，也不会受未来的附属关系的限制。

若不满足以交付确认收入的任何一个条件，收到的现金都应确认为预收账款，而所有的相关成本仍应记录在存货中。

二、对于建造工期大于12个月的项目在满足以下几个条件时，在每个单元销售结束时按照完工百分比法确认收入。

a.工程已经超越了初始阶段
b.除非不能交付，否则买方不能要求退款
c.销售量已经足够确保整个项目不会被归于租赁房产
d.售价可以收集到
e.销售总收入和总成本能可靠估计
如果以上条件中有一条不满足，收到的款项就应作为预收账款，直到满足以上所有条件，或者直到销售完成。

第二十一条长期投资：若集团能对被投资方施加显著影响，集团用权益法进行会计核算。

投资以成本计量，包括集团应享有的被投资方的净损益的份额，再减去各项减值损失。

集团在合并利润表中确认其享有被投资方净利润的份额。

若集团不能对被投资方施加显著影响，这项投资就被划分为其它长期投资，并按照成本法核算。

在被投资方宣告分配股利，并且集团认为这项股利可收到的时候，才会确认投资收益。

集团定期评估成本法下投资的账面价值，任何投资价值的损失都会被划为投资减值损失。

第二十二条所得税：采用债务法核算所得税
第二十三条广告费用：按照Statement of Position No. 93-7“广告费的报告”的规定，广告费用在发生时，或在广告第一次播出
时，就应费用化。

第二十四条按照SFAS No. 13“租赁会计”的规定，租赁在开始之日就应划分为融资租赁或经营租赁。

对于承租人，满足以下任一个条件，都应作为融资租赁核算：
a.租赁合同到期时，出租物的所有权将转移给承租人
b.有折扣交易选项
c.租期占出租物预计剩余使用寿命的75%以上
d.最低租赁付款额的现值占出租物公允价值的90%以上。

融资租赁的计量，就如取得了该项资产一样，在租赁开始之时就有权利与义务的约束。

其他所有的租赁都作为经营租赁核算，经营租赁下的租金在发生时就费用化。

第二十五条商誉及无形资产：商誉是收购时投资成本超过可辨认净资产公允价值的部分。

SFAS No. 142 “商誉及其他无形资产”要求至少每年在会计报告单位（营业分部或者营业分部的下一个级别）层级上对商誉进行减值测试。

商誉减值测试包括两个步骤。

第一步是将报告单位包括商誉在的账面价值和公允价值进行比较。

公允价值通常是由此报告单位预计未来现金流量的折现值确定的。

如果账面价值大于公允价值，商誉就可能发生了减值。

在这种情况下，公司就进行商誉减值测试的第二个步骤，以确认减值损失。

报告单位的公允价值按照与分配购买价相似的方式被分配到其资产和负债中，以确认报告单位商誉的含公允价值。

商誉的含公允价值再与商誉的账面价值
相比较，如果公允价值小于账面价值，公司就应当确认减值损失。

无形资产包括在收购中获得的物业权，按照取得当日的公允价值进行初始确认。

物业权是指向居住型房产的所有者提供长期的物业管理所享有收益的权利。

无形资产已初始成本减去累计摊销后的净额列示。

物业权在合同规定的3年期限用直线法进行摊销。

第二十六条每股收益：每股收益按照SFAS No. 128“每股收益”的规定计算。

基本每股收益是用可供分配给普通股股东的净利润除以本期加权平均发行在外的普通股股数而得到的。

稀释每股收益反映了在行使某些合同发行普通股或转换普通股的情况下对每股收益可能的稀释影响。

可转换可赎回优先股转换时发行的普通股既包括在基本每股收益的计算中，也包括在稀释每股收益的计算中，因为它们是参与性证券。

或有行权价重设按照与或有发行股票相似的方法核算。

如果普通股的等价物具有反稀释的作用，他们将不被包含在稀释每股收益的计算中。

第二十七条股票期权激励：公司采用SFAS No. 123(R) “Share-Based Paymen t”。

向员工进行的股权激励时，对发放的期权，如受限股票及股票期权，应按照授予日该期权的公允价值确认补偿费用，并在一定的受益期摊销，收益期一般为行权期。

第四章会计科目的设置
第二十八条置业类公司执行《企业会计准则》、《企业会计制度》
及《房地产开发企业财务制度》，并根据具体经营特点选用会计科目。

非置业类公司执行《企业会计准则》、《企业会计制度》及相应行业会计制度。

第二十九条各公司财务部在具体账务处理中必须正确使用会计科目，在实际工作中可根据实际情况增设三级或四级科目，特殊情况经财务管理中心批准后可增设二级科目。

第五章会计凭证和账簿
第三十条原始凭证是记录经济业务、明确经济责任、具有法律效力的书面证明。

原始凭证的取得必须真实、有效、正确、完整。

原始凭证的使用应遵守以下条款：
（一）从外公司取得的原始凭证必须盖有填制公司印章；
（二）从个人取得的原始凭证，必须有其本人的签名或盖章；
（三）自制原始凭证必须有经办人和公司主要领导的签名或盖章；
（四）对外开出的原始凭证，必须加盖公司的印章；
（五）凡填有大写和小写金额的原始凭证，大写和小写金额必须相符；
（六）支付款项的原始凭证，必须有收款公司和收款人的收款证明；
（七）一式几联的原始凭证，只能以一联作为报销凭证；
（八）一式几联的发票和收据，必须用双面复写纸（发票和收
据本身具备复写纸功能的除外）套写，并连续编号。

第三十一条按规定应该使用电子发票、税控机打发票或定额发票的必须按其规定办理。

第三十二条记账凭证是根据原始凭证的经济容确定会计科目填制的记账依据。

记账凭证的使用应遵守以下条款：
（一）会计人员应根据审核无误的原始凭证填制记账凭证；
（二）填制记账凭证时，应当对记账凭证进行连续编号，一笔经济业务需要填制两以上记账凭证的，可以采用分数编号法编号；
（三）填制记账凭证应包括日期、凭证编号、经济业务摘要、会计科目、金额、所附原始凭证数以及填制人、稽核人、记账人、财务负责人等容；
（四）除结转损益的记账凭证可以不附原始凭证外，其他记账凭证必须附有原始凭证。

如果一原始凭证涉及几记账凭证，可以把原始凭证附在一主要的记账凭证后面，并在其他记账凭证注明附有该原始凭证的记账凭证的编号或者附原始凭证复印件；
（五）一原始凭证所列支出需要本公司以外的其他公司共同负担的，应将其他公司负担的部分开给对方部往来通知单并进行结算；
（六）部往来通知单必须具备通知方和接收方的名称、通知方的记账凭证号、通知金额、业务容、附件名称和附件复印件等基本容；
（七）当年发现已登账的凭证填写错误时，应调整相关科目；
发现以前年度记账凭证有错误的，损益类的应当通过“以前年度损益调整”科目用蓝字更正。

第三十三条根据公司的具体经营情况，公司设置现金日记账、银行存款日记账、总分类账、明细分类账、固定资产卡片或固定资产台账、出租开发产品台账等账册。

第六章资产
资产是指由以前交易或事项形成并由公司拥有和控制、预期会给公司带来经济利益、能以货币计量的各种资源。

公司资产按流动性分为流动资产、长期投资、固定资产、无形资产和其他资产。

第一节流动资产
第三十四条流动资产是指可在一年或超过一年的一个营业周期变现或耗用的资产，主要包括：货币资金、短期投资、应收及预付款项、待摊费用、存货等。

第三十五条货币资金指公司的库存现金、银行存款、在途资金等。

第三十六条短期投资指能够随时变现并且持有时间不准备超过一年(含一年)的投资，包括股票、债券、基金等。

短期投资的现金股利或利息应于实际收到时冲减投资的账面价值（已记入“应收股利"或“应收利息”科目的现金股利或利息除外）。

公司在期末时对短期投资按成本与市价孰低计量，对市价低于成本的差额，应计提短期投
资跌价准备。

处置短期投资时，应将短期投资的账面价值与实际取得价款的差额，作为当期投资损益。

短期投资在取得时，应按照投资成本计量，并按以下方法确定：（一）以现金购入的短期投资按实际支付的全部价款（包括税金、手续费等相关费用）作为短期投资的成本（实际价款中包含已宣告但尚未领取的现金股利或已付息但尚未领取的债券利息应单独核算，不构成成本）；
（二）按投资各方确认的价值将投资者投入作为短期投资；
（三）公司接受的债务人以非现金资产抵偿债务方式取得或以应收债权换入的短期投资，按应收债权的账面价值加上应支付的相关税费做为短期投资的投资成本；
（四）以非货币性交易换入的短期投资，按换出资产账面价值加上应支付的相关税费做为短期投资成本。

第三十七条应收及预付款项是指公司在经营过程中发生的各项债权，包括应收票据、应收账款、其它应收款和预付账款。

（一）应收及预付款项按实际发生额记账，并按照往来户名设置核算项目进行明细核算；
（二）公司发生的债转股、以非现金资产清偿债务或收到低于应收债权账面价值等业务按《企业会计制度》的规定进行业务处理；
（三）公司对应收账款和其他应收款（不含应收票据)按年末余额的5‰计提坏账准备。

坏账损失核算采用备抵法。

坏账的确认标准：
1、债务人依法宣告破产、撤销、其剩余财产确实不足清偿的应收账款；
2、债务人死亡或依法被宣告死亡、失踪，其财产或遗产确实不足清偿的应收账款；
3、债务人遭受重大自然灾害或以外事故，损失巨大，以其财产（包括：保险公司赔款等）确实无法清偿的应收账款；
4、债务人与其为履行偿债义务，经法院裁决，确实无法清偿的应收账款；
5、逾期3年以上仍未收回的应收账款；
6、经国家税务总局批准核销的应收账款。

对符合上述条件之一的应收款项，由财务部提出核销申请，10000元以的经本公司总经理签字后，确认为坏账，报财务管理中心备案；10000元以上的还需经审计法务部和财务管理中心审批后，确认为坏账。

（四）待摊费用。

按收益期分为待摊费用和长期待摊费用。

待摊费用指已经支出但应由本期和以后各期分别承担、分摊期在一年以(含一年)的费用，如广告费、租赁费等；长期待摊费用指公司已经支出但应由本期和以后各期分别承担、分摊期在一年以上（不含一年）五年（含五年）以下的各项资本性费用，如装修费、固定资产改良支出等。

待摊费用应按其收益期限分期平均摊销计入成本、费用，按费用种类设置明细账，进行明细核算。

如果某项待摊费用已不能使企业受。