养老地产开发运营模式研究

养老地产开发运营模式研究

摘要：养老地产面临功能定位模糊、专业性服务供给不足等问题，且资金不足

及盈利能力欠缺也抑制了规模化发展。本文以价值管理、利益相关者及产业链等

为理论基础，探讨了养老地产开发运营中的关键问题，为养老地产开发提供了可

行性路径。

关键词：养老地产；开发运营；功能需求；分析框架

一、引言

中国人口老龄化程度日益加深，预计到2025年将突破三个亿，而到2034年将达到4个亿。对房企而言，高速老龄化进程蕴含着巨大的养老地产发展商机。目前，养老地产面临前

期投资大、开发周期长、后期专业性服务供给不足[1][2]、项目定位模糊及功能缺失[3][4]、持续盈利能力脆弱[3]等现实问题，因而厘清养老地产开发模式关键路径，揭示其运行机理是促

进项目成功的关键。

二、养老地产开发运营模式研究综述

养老地产是一种复合型地产，是养老服务与地产开发的集成，即居住、护理、医疗、娱

乐等功能为一体的服务型地产项目营。

1、基于主体选择的养老地产开发模式分析

全球养老地产开发大致分为三大模式：政府主导社会福利型养老地产、市场化养老地产

和“政府+开发商”合作开发模式。实际上，不同模式都有其发展的社会背景和各自特点。从国情差异角度，持续照料退休社区模式（CCRC）在美国的成功就是社会经济及老年人价值需求

相匹配所产生的。针对我国国情，政府主导的养老院模式曾是普遍使用的供给方式。但随着

供求缺口加大，养老社区、老年公寓以及住宅适老化改造等多方参与的新模式将成为发展趋势。

2、多元化养老地产融资模式分析

对开发商而言，养老地产前期投入大，合理的融资模式是保障项目成功关键。从分散系

统风险的角度，美国养老地产资产证券化模式在我国养老地产融资中具有可行性。另外，房

地产信托基金（REITs）在我国养老地产项目中也具有一定适用性，由开发商、基金管理公司、资产管理公司构成的融资模式在风险分担方面具有优势。

3、基于所有权配置的“销售”、“持有”及混合模式分析

以所有权配置分类，国外养老地产基本以购买产权模式、获得使用权的倒按揭模式以及

购买使用权的会员制模式为主。我国老年人产权观念深刻，因而应注重所有权配置设计。在

保障老年人原住房所有权的基础上，采用老年公寓使用权与原有住宅使用权期限内交换的租

赁方式是较为可行。相比于持有模式，直接销售模式会降低开发商资金风险，但在获得项目

运营溢价方面存在劣势。

4、基于需求响应的养老地产盈利能力分析

基于利益相关者需求，在原有家庭式服务基础上嵌入专业医疗服务是养老地产盈利空间

拓展关键。养老地产商业模式创新应以满足老年人需求为主，要从“做地产”向“做产业”的观

念升级，即产业链纵向一体化过程。从利润来源划看，专业服务与配套设施经营所产生的长

期稳定性收入是盈利的重要组成部分，因而销售与持有相结合的模式更符合现阶段利润需求。

三、养老地产开发运营模式理论分析框架

（一）理论分析框架构建

养老地产价值点及盈利空间更依赖于所提供的设施功能及服务价值的实现，即核心赢利

点在后期专业服务所产生的溢价，因而整合各类资源的能力是提升项目盈利空间的关键。本

文初步构建了一个以价值需求满足及开发运营一体化的运营模式分析框架。

（二）各阶段关联关系及信息流传递机制

1、项目定位、规划设计阶段

在项目定位、规划设计阶段要关注老年人定制化需求，即在项目前期就要识别潜在老年

客户价值需求，将其转化为设计参数，这将为后续运营阶段的功能实现提供保障。该阶段，

运营管理方要清晰了解老年人等利益相关者对设施功能的需求。尤其在设计阶段，运营管理

方作为项目交付后价值实现团队，要辅助设计方把需求转化为设计指标、文件及图纸。

2、项目融资及建设阶段

项目开发建设阶段主要涉及融资结构及建设方式的确定。融资阶段会受到老年人对产权

需求以及项目参与方对所有权配置要求的影响。为了降低项目运营阶段产生的摩擦成本，在

前期要将项目股权结构、未来退出机制及利益返还机制等予以明确。除此之外，在建设阶段

还要通过建运一体机制保障“价值需求→设计功能→建设、设施采购、安装”信息链传递的准

确性。

3、项目运营阶段

养老地产运营阶段是价值实现的终端。运营团队的核心工作就是要做好基本服务与增值

服务管理。在基本服务方面，要保障设施稳定运行，实现最初设计功能，尤其是医疗及康复

等功能。而在增值服务方面，要针对性的挖掘老龄人其它服务需求，如娱乐休闲、配餐、社

会活动等，这是获得额外收益的关键。

四、开发运营过程关键问题解析

1、基于利益相关者理论的养老地产服务对象需求识别

目前养老地产服务对象需求主要分为两大方面，一方面体现在对养老设施的功能需求，

该需求可通过“设施需求识别→项目设施分类→设计指标参数转化→优化设计”实现有效响应；另一方面来自于传统观念等的需求，该类需求会影响到开发商融资模式及后续运营管理模式

的选择。

2、基于合理风险分担的养老地产融资模式设计

考虑到现阶段养老地产前期投入大，回报周期长等问题，本文认为应以合理风险分担为

原则，设计由开发公司、运营公司、基金管理公司、保险公司以及政府等组合方式下的（保

险资金、REITs、PPP等）融资结构与收益返还框架，构建基于合理风险分担的多方融资方案，缓释单方风险。

鉴于此，结合风险分担一般原则及养老地产相关成功案例的风险分担方案，养老地产开

风险分担方案应综合考虑如下原则：一是风险由最有控制力的一方承担（预见风险的能力并