永定河孔雀城9期营销方案
北京大运河孔雀城淡市营销100天
在售情况：一期尾货， 价格
万 9200元/㎡ ，产品：193—263 通 ㎡联排。 紫 后期开盘：二期预期五一开盘， 藤 产品： 联排190-267㎡， 堡 独栋200-300㎡， 独栋80-130
㎡，价格：9000- 10500元/㎡
竞争综合力分析
本案占据市场先机，区位稍好，但规划方面长期 看来存在较大竞争威胁。
二级市场量跌价升， 供应持续不足， 成交大幅下滑，
成交价结构性上扬。
二手房市场量价齐跌， 二手房成交量大幅下降，
成交价下降甚微。 。
前景研判
从紧的政策环境成为常态，面对市场应持谨慎态度
2月调控以来，成交骤降，一手房量跌价升 3月市场冷清依旧，价格下行压力较大
报告思路
一、市场概述 二、竞争环境 三、目标解析 四、启示及关键动作
项目 区位
客户关注点
规划
威胁
类别 到国贸直接距
离 结论 总占地面积 总建筑面积 物业类型 容积率 绿化率
车位数及配比
开发分期
交房时间
结论
紫藤堡
北京欢庆城
公园城
永定河孔雀城
本案
45公里
50公里
30公里
50公里
本项目相对距离北京较近，位置较好。
45公里
优势
400亩，共8200 亩
11000亩
1780亩，规划更 多
2010年
4.15—7月底
8—9月
9.29—11月
调控淡化期
调控再 次加强
力度再次加强
12月2011年1月-2月
市场表现
2月北京楼市：成交量骤降，价格结构性上涨，一手房 量跌价升，二手房量价齐跌
“京十五条”出台， 三次调控效力显现， 房地产企业资金紧绷，
某楼盘九、十月的广告推广建议
某楼盘九、十月的广告推广建议尊敬的楼盘相关负责人：经过分析和评估，我们为您提供了一些建议，以帮助您在九、十月期间进一步推广某楼盘。
这些月份是房地产市场的旺季，是吸引潜在买家的绝佳时机。
以下是一些推广建议，旨在提高知名度、增加客户群体和促成销售。
1. 个性化社交媒体广告：针对您的目标客群，购买定向广告位于各大社交媒体平台上，如Facebook、Instagram和微信等。
通过制作吸引人的图片和视频，附上口号和吸引人的文字描述，引导用户点击广告了解更多详情。
2. 制作虚拟导览视频：创建一个引人注目的虚拟导览视频，以展示楼盘的外观和内部设计。
让观众感受类似于亲自参观的体验，并引导他们了解更多楼盘的特点和亮点。
3. 使用房地产经纪人参与宣传：与当地有影响力的房地产经纪公司合作，利用他们的广告资源和专业知识，推广您的楼盘。
他们可以使用自己的渠道和客户网络，将您的楼盘介绍给潜在买家。
4. 举办开放日活动：组织一天或一个周末的开放日活动，吸引潜在买家来参观您的楼盘。
提供免费咨询、特别优惠和礼品，增加参与者的兴趣和参与度。
5. 合作举办楼盘展览：与其他楼盘开发商合作，在当地的购物中心或展览场地举办一场楼盘展览活动。
这样可以扩大目标客群，增加了解和对比多个楼盘的机会，潜在买家会更容易找到您的楼盘。
6. 制作印刷物资料：制作精美的宣传册、小册子和明信片等印刷物资料，用于分发给潜在买家。
这些物料应包含楼盘的照片、户型图、配套设施和位置优势等信息，以吸引读者进一步了解。
7. 与互联网房产平台合作：将楼盘信息上传到当地和全国的互联网房产平台，增加搜索引擎排名，提高在线可见度。
同时，与平台合作，购买广告位于他们的网站上，以提高楼盘曝光率。
8. 举办购房讲座和研讨会：邀请专家和业内人士，在当地大学或公共场所举办购房讲座和研讨会。
这样的活动可以提供有价值的信息给潜在买家，并提高楼盘的专业形象和声誉。
9. 开设线上问答板块：创建一个定期更新的线上问答板块，在楼盘的官方网站上为潜在买家回答关于楼盘的问题。
孔雀城策划推广手册
5．2公关活动操作指引 5.2.1、原则 5.2.2、活动分类 5.2.3、方案要点 5.2.4、公关活动执行方案范例 5.2.5、24小时危机公关处理程序
第一章 孔雀城品牌结构
1．1 孔雀城品牌及项目定位
品牌： 孔雀城，京郊别墅小镇连锁品牌 项目： 永定河孔雀城—森林小镇 幸福田园 大运河孔雀城---国际公民 五星配套 潮白河孔雀城—蓝色水街 创意水乡 八达岭孔雀城—八达岭下 葡萄湖岸
4．1. 3 影视广告片
功能
分类 制作原则 制作要点
全面逼真地演绎项目的整体形象，强化受众记忆点，打造真实可信度，完 成形象宣传所赋予的任务，肩负提升项目品牌的使命。 如果说3D片是项目介绍的完整版本，那么影视广告片则偏重形象与核心卖 点的诉求,更多的强调的是创意。
分为区域规划3D动画、项目展示3D动画、景观动画、项目漫游动画、样板 房动画、建筑概念动画、其他相关素材片等。
户外
第四章 营销工具操作规范
4．1 关键销售道具及资料操作指引
4．1. 1 模型系统
模型功能 模型分类 制作数量
制作要点
向外界公开展示项目整体形象，浓缩项目的全部创意和思维，实在、 感官、逼真地呈现在购房人面前，更好地引发购买欲望并促使其动机 更快地确定。同时作出明确的风险提示，如实反映项目各项公建配套。
3．1 文字语境规范
3.1.3、文案范例
主标：一个北京城 四个孔雀城 辅标：京郊别墅小镇连锁品牌
内文： 2200户家庭认可，连续三年稳居别墅市场开发量与 销售量前列 4月26日大堡独栋全庭院别墅60席特惠登场
3．2视觉调性规范
3.2.1 LOGO及其应用
3.2.1 LOGO及其应用
信封信纸
档案袋
廊坊固安华夏幸福基业·孔雀城项目案例分析PPT
永定河孔雀城项目基本信息
物业类别 开发商
独栋合院（大堡）、 联排、叠拼、洋房
廊坊京御房地产开发有限公司
项目地址
固安，北京经济管理职业学院对面
物业公司
幸福基业物业服务有限公司
占地面积（平方米）
建筑面积（平方米） 绿化率
开盘价格（元/㎡） 现在价格（元/㎡）
容积率
5000000
5000000 35% 4900 12000
台地联排
高附加值：送庭院、私家车库、车位、地下室、南北超大双露台 格局：方正，南北通透 四重庭院：南北双庭院+南北双向空中花园 大露台：层层送露台
私属地 下车位
产品信息——主力产品分析
赠送面积高达280平米的设计增加联排产品的附加值，市场认可度极高
挑空空 间过小， 缺少别 墅质感
南向庭 院入户
D端户型地下一层
产品信息——园林布局
以大气、恢弘景观节点为代表，每一处景观节点有具备独特的景观故事，兼备展示、活动功能
未来之旅
会所广场
运动公园
杨树林大道
梦想广场
火炬广场
土地-客户-产品的对位研究
客户构成主要以小康家庭和富贵家庭为主要客户群体
土地价值属性
生态、低密居住氛围
临近永定河河， 生态环境优越，
适宜居住；
交通体系发达， 城市通达性高， 主动郊区化条件丰富
二期：品牌升级
2007年，项目经历了过关—闯关—收官，顺利的完成了5个亿的销售任务，并实现了品牌升级。市场定位为
“面向都市精英的、以第二居所为主的、兼顾少量第一居所的别墅居住社区”,产品“以院墅和联排为主，包含少量类独栋和洋 房”，净容积率大约为0.69。
推荐-永定河孔雀城叠拼类产品营销方案20XX455页 精品
8层
A端
A反
A
A端反
0702040701
0702030601 0702020701
0702010701
7层
A反
A'
A'反
A
0702040601 0702030601
0702020601 0702010601
6层
A端
A反
A
A端反
0702040501
0702030501 0702020501
0702010501
6000
113946 未取证
景观高层
169
31415
31415
•结果统孔雀计广场，距离1叠0拼亿回款存在3.1亿缺口需1要85 叠拼来167贡40献。 16740
0
合计
352
78916
420
171271
250187 250187
12300
第一部分 现状分析
二、2011年第二季度产品梳理——任务指标分解
0703020401 0703010401
4层
A端
A反
A
A端反
0703040302
0703030301 0703020301
0703010301
3层
B平0703040301
B平反0703010302
2层
2层
C端
F
F'反
C反
C
F'
F反
C端反
C端
F
F'反
C反
C
F'
F反
C端反
0702040102 0702040101 0702030102 0702030101 0702020102 0702020101 0702010102 0702010101
孔雀广场营销方案
例看，叠拼类产品占比较大，二季度销售重心是尽快解决别墅类产品的去化
基础上立即转型叠拼类销售问题。
孔雀广场营销方案
•第三部分 竞争环境 •二季度问题小结
1. 别墅类产品目前走量房源为豪华大堡、台地联排，但整体房源供应有限
， 无法满足一季度回款比例分布，回款分布需重新调整产品关系；
2. 从颂春园、叠翠园、秋月园、孔雀广场四个可售项目来看，叠拼类（小
孔雀广场营销方案
•第一部分 市场环境 •政策要点
国八条的出台，意味着第三轮调控的开始，调控设计抑制需求、增加供应等四方面。
• 政策调控手段从心理预期、供应结构、购买层面全面抑制市场，对于改善性需求
影响较大。
孔雀广场营销方案
•第一部分 市场环境 •政策解读
“京十五条”是“国八条”的首都版本，在继承和落实新八条的基础上，进一步深化了新八条 的内容，特别在限购政策方面，尤为严厉。
2011年3月底，7.1计划入市
•结合目前销售情况，6.2.2期面临豪华大堡、叠拼价格上涨35%，产品涨幅 2011年5月，孔雀广场计划入市
过高，严重影响目前销售及后续产品入市。
孔雀广场营销方案
•第三部分 竞争环境 •2011年第二季度产品梳理——产品货值梳理
永定河孔雀城房源货值统计
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
期数
状态 产品
，除政策前有集中认购项目外，各个项目成交量出现明显下滑
，各个项目呈“量跌价平”态势，价格暂无明显松动，但基本
中粮万科长阳半岛
无涨芭价蕾雨趋悦都势！
绿地新都会
孔雀广场营销方案
•第一部分 市场环境 •市场环境小结
1. 政策指向——“三限”卡住北京需求，部分需求外溢、部分需求观望，项目存在一定空间，但大趋
XX年永定河孔雀城营销全案
西城40%、丰台30%、海淀 10%
大兴50%、丰台20%、海淀10%
雀 雀 工作区域 丰台40%、西城20%、海淀20%
丰台40%、西城30%、海淀 10%
大兴50%、西城20%、丰台10%
城主 从事行业
行政单位30%、教育科研20%、 医药制造15%
城 行政单位30%、教育科研20% 行政单位20%、科研单位20%、
升级
户型
餐厅、客厅双挑空设计
升级
面积
优化220-280㎡
升级
XX年永定河孔雀城营销全案
五大突破 九大升级 新品问世
项目自身突破
l 展示突破
➢ 展示区打造品质级全方位服务设施，从满足客户参观、体验角度出发完成突破。
风 情 商 街
健 康 会 所
业 主 剧 场
图 书 馆
学习改变命运,知 识创造未来
千万独栋样板装修 水景组团园林打造 多重草坪休憩设计 若干精美雕塑小品 英伦学院元素集合
孩子可以肆意嬉闹的 80000㎡带状运动公园 。
外部交通条件通达，社区 内部道路设计合理 学习改变命运,。知
识创造未来
类独栋 联排 高层 展示区 集中绿化
➢ 社区内部产品区域规划合理； ➢ 组团园林、公园体系体现景观突破。
XX年永定河孔雀城营销全案
项目自身突破
配套突破
➢ 对配套体系进行分级，3大级别配套体系诠释精英生活完成配套突破。
++
12大城市级
4大社区级 1大组团级
1、通达路网 2、林荫大道 3、公园体系 4、综合商业 5、学校体系 6、星级酒店 7、医疗体系 8、规划展馆 9、幸福体育公园 10、交通枢纽 11、行政中心 12、幸福文化公园
2019年永定河孔雀城年度营销报告 2019-155页156页
五期棠墅园
80亩
6.1.1
6.1.2
6.2.1
6.2.2
开盘时间
2019年1月
2019年4月
2019年6月
2019年9月
2019年11月
2019年12月
项目体量 产品类型 总体户数
28万平方米 4.6万平方米
7.7万平方米
4.2万平方米
6.7万平方米
13.3万平方米
旗舰大堡152套 台地联排744套 8.5叠拼238套 4.5叠拼72套
670户
总结： ①2019年总体量为65万平方米，总户数约3045户，货量供应充足； ②各期产品线丰富、全线出击、价格梯度明显，避免了内部产品竞争压力； ③同一地块内，产品多样化，价格差异化，全面满足市场需求。
6
1、业绩指标——全年销售回顾
旗舰大堡
精英大堡
台地联排
全景联排
4.5叠拼
8.5叠拼
洋房
总结： ①新产品受市场追捧——四庭院台地联排； ②升级版产品受市场追捧——四庭院台地联排、4.5层叠拼； ③高性价比的产品受市场追捧——高层叠拼、精英大堡。
展望2019年，在回款任务45亿的指标下，摆在我们面前的有三个核心问题：
1、回款45亿如何保障？ 2、如何实现成功溢价？ 3、成交效率怎样提升？ 既，坚持“一个中心”坚持“两个基本点”坚持“四项基本原则”
2
报告提纲
纵览，永定河孔雀城方法 洞悉，新市场脉搏及竞争 点睛，重新定位下的耕耘 创造，沉淀与规范性执行
7
1、业绩指标——全年销售回顾，各线产品价格与销量走势
2019年各类产品价格梯度形成有效区隔，实现了“上顶大堡、下漏叠拼”的 价格控制策略，最大化从价格上保障了到访客户“零流失”。
地产营销中心9月份遇见秋天暖场活动策划方案
合作渠道：与当地 媒体、社区、企业 等合作进行宣传
内部渠道：公司内 部员工转发、推荐 等
1
2
3
4
● 活动主题：遇见秋天，温暖你我 ● 活动时间：9月1日至9月30日 ● 活动地点：地产营销中心 ● 活动内容： ● 秋季美食品尝 ● 秋季手工制作 ● 秋季摄影大赛 ● 秋季音乐会 ● 宣传方式： ● 海报宣传
活动形式：暖 场活动
活动参与人数： 待定
活动效果：待 定
活动总结：待 定
● 活动主题：遇见秋天，温暖家园 ● 活动时间：9月1日至9月30日 ● 活动地点：地产营销中心 ● 活动对象：潜在客户、业主、合作伙伴等 ● 活动形式：线上线下相结合，包括现场活动、线上互动等 ● 活动环节： ● 现场活动：包括秋日美食品尝、手工制作、亲子互动等 ● 线上互动：包括转发抽奖、话题讨论、线上投票等 ● 活动宣传：通过线上线下渠道进行活动宣传，包括海报、微信公众号、朋友圈等 ● 活动总结：活动结束后，对活动效果进行总结，分析活动优缺点，为下次活动提供参考。
宣传效果
1 提高品牌知名度
2 吸引潜在客户
3 增加客户粘性
4 提高活动参与度4活动准备01确定活动主题：遇 见秋天
04
宣传推广：通过线 上线下渠道进行活 动宣传，吸引目标
客户参与
02
制定活动方案：包括 活动流程、活动形式、 活动预算等
03
准备活动道具：包括 场地布置、活动道具、 宣传物料等
活动现场管理
活动亮点
主题鲜明：以“遇见秋天”为主 题，突出季节特色
创意十足：结合地产营销中心特 点，设计独特活动环节
互动性强：设置多种互动环节， 增强客户参与度
氛围营造：通过布置、音乐等元 素，营造温馨、舒适的活动氛围
伟业顾问北京永定河孔雀城叠拼类产品营销方案
线下渠道
与开发商、中介机构、房产展销会等合作，拓展线下销售渠道，提高产品曝光 度和销售业绩。
促销策略
优惠活动
推出限时优惠、团购、折扣等促销活 动，吸引潜在客户购买。同时，可根 据客户需求提供个性化定制服务，提 高客户满意度。
增值服务
提供免费看房、专车接送、装修方案 设计等增值服务，提升客户体验和口 碑传播。同时，可与其他品牌或机构 合作，提供跨界合作和资源共享，扩 大品牌影响力。
品牌竞争可能导致消费者选择其他品牌，对项目 销售产生不利影响。
政策风险
政策调控
政策调控可能导致项目成本增加或销售困难，对项目利润产生不 利影响。
法律法规
法律法规变化可能导致项目不符合规定，对项目销售产生不利影响 。
环保要求
环保要求提高可能导致项目成本增加或不符合规定，对项目销售产 生不利影响。
07
随着国家对房地产市场调控的加强，购房政策和贷款政策将更加严格，市场将更 加规范和透明。同时，政府将加大对租赁市场的扶持力度，未来租赁市场将更加 活跃。
市场趋势
随着城市化进程的加速和人口流动性的增加，购房需求将继续保持增长。同时， 随着人们生活水平的提高和居住观念的转变，对居住品质和环境的要求将越来越 高。因此，高品质、舒适度高的叠拼类产品将受到更多客户的青睐。
项目占地面积广阔，拥有优美的 自然景观和丰富的社区配套设施
。
叠拼类产品是该项目的一种特色 房型，通过设计创新，实现了房 屋功能的多样性和空间的舒适性
。
产品特点
01
02
03
04
叠拼类产品采用上下叠加的方 式，充分利用空间，增加了房
屋的使用面积。
每个叠拼单位都拥有独立的入 户门和私人电梯，确保了居住
商场九月话题营销策划方案
商场九月话题营销策划方案第一部分：市场分析与目标定位（约800字）1.1 市场分析对市场进行全面分析，包括当前市场状况、竞争对手情况、潜在客户群体等等。
在九月这个时间节点，学生群体是一个重要的目标客户群体，他们在此时购买的需求量较大而且有一定的消费能力。
1.2 目标定位基于市场分析的结果，确定目标客户群体和定位策略。
在九月话题营销中，以学生群体和和学校周边居民为主要目标客户群体，定位策略是为他们提供丰富的优惠活动和购物体验。
第二部分：策划方案（约3000字）2.1 主题确定九月的话题营销主题可以以开学季或秋季新品为主线，配合学生群体的需求，提供与开学和秋季有关的产品和服务。
2.2 优惠活动为了吸引目标客户群体，可以推出一系列优惠活动，包括：- 优先购买权：提前一周向学生提供优先购买大学用品的机会，例如笔记本电脑、文具等，以满足学生的购买需求。
- 学生折扣：在注册购物时提供学生证或相关学生身份证明，可享受商品折扣优惠。
- 团购优惠：鼓励学生组织同学群体一起购买商品，享受更多折扣优惠。
- 早期购物优惠：在早上、周一至周三等相对闲暇时间段购物，享受额外折扣或赠品优惠。
2.3 新品推荐针对九月的话题营销，商场可以推出一系列秋季新品，包括时尚秋装、学生用品、家居装饰品等等，以满足学生和居民的购物需求。
2.4 舒适购物环境在走进商场的那一刻，营造一个舒适愉悦的购物环境是十分重要的。
商场可以做到以下几点：- 舒适的空调环境：确保商场内的温度适宜，不过热或过冷，为消费者提供舒适的购物环境。
- 音乐与灯光设计：选择恰当的音乐和灯光，为消费者带来愉悦的购物体验。
- 购物引导：通过商品陈列和导购员的引导，帮助消费者更方便地找到自己需要的商品。
2.5 联合推广活动与周边校园或商家合作，共同进行联合推广活动，共同吸引消费者，提高商场的知名度和吸引力。
合作方式可以包括：- 学校合作：与学校合作，开展社团联谊、校园招聘和商家推荐等活动。
XX年思源廊坊市固安县孔雀城营销方案139P
XX年思源廊坊市固安县孔雀城营销 方案139P
2011年孔雀城好戏连连，远郊城市化正在加速： 大广高速开通，固安的高速直达解决了城市发展的第一要素； 京南效果初见成效，宜家开工、医院建设； 永定河治理和绿色经济带会进一步深入； 五期交房，健康会所能够投入使用；孔雀大道商业中心将可以开始招商，投入使用；幼儿园 投入使用，大湖规划成形，中央公园正在规划，规划中有学校、剧院、图书馆等； 2.0大规模建设，大湖规划，周边将高楼林立；
策。
24
XX年思源廊坊市固安县孔雀城营销 方案139P
市场研究
项目回顾 政策解读 市场分析 竞争环境 小结
宏观调控主要手段
手段 国家宏观调控
土地 房贷 行政 住房供给
采用招标方式，不再只是 “价高者得”。
二套首付50%，利率1.1倍、 三套房贷被叫停；认房又认贷；
建立地方行政首长房地产调控 行政问责制；
营销目标
营销策略
价格策略
推盘计划
包装执行 增值服务
推广执行 销售保障
XX年思源廊坊市固安县孔雀城营销 方案139P
市场研究
政策回顾
项目回顾 政策解读 市场分析 竞争环境 小结
10-03月
10-03-10
10-04-16
10-04-19
10-04-30
10-07-15
10-09-6
10-09-29
温家宝总理在
➢2010年项目在推广上由以产品自身为卖点，向以项目卖点为核心，进一步突出了永定河与其它孔 雀城的差异，提升了项目在市场的知名度； ➢在配合报广、短信、户外等主流推广的同时，辅以轿厢、直投、巡展等推广形式，取得了一定较好 的效果。
伟业顾问：永定河孔雀城叠翠园(622)项目全案营销策 划 报告
伟业顾问B.A.Conulting永定河孔雀城叠翠园（6.2.2）项目全案营销策划报告写在前面毫无疑问，这是一件即值得期待又令人兴奋的事情！2010年，永定河孔雀城经历了四庭院台地联排的成功入市及完美销售，六期“堤岸”主题的成功演绎与形象落地，在市场一度低迷情况下，完成集团下发的各个指标，突破重重阻碍，取得关关大捷！临近年底，岁末又一力作：“叠堡”产品的推出，给我们这些孔雀城营销人注入了新的能源，她将是孔雀城产品系列的一个新生儿！也是延续2010年永定河孔雀城项目市场声音的新形象！更是完成集团指标，为明年取得更优异成绩的新武器！我们有信心和动力将我们的辛勤、汗水及历练了4年的成熟营销经验在新产品上继续耕耘与创造，为全面塑造孔雀城品牌价值与利润实现奋斗！2011年度销售目标：孔雀城旗下品牌150亿销售计划永定河孔雀城6.2.2期全盘销售任务为12亿计划销售周期4个月2011年4月底完成销售率90%根据永定河孔雀城以往的相关销售比率，6.2.2期项目需来电15000通，来访量7000为组，平均每月回款3个亿。
报告框架第一部分：政策、市场解读第四部分：营销策略第三部分：本案定位区域规划、导向市场发展、走势竞品分析地块、地貌经济指标项目定位、产品定位、客户定位、价格定位第二部分：区域分析销售目标节奏、策略推广策略推广渠道项目所在地：西向距国贸32.5公里北向距燕郊6.6公里东向距大厂县城12.8公里潮白河，距离北京最近的郊县报告框架第一部分：认识论第二部分：方法论叠翠园项目理解及叠堡产品认知叠翠园项目销售及推广的实现历程项目理解地块认知产品分析项目定位主题营造营销目标销售策略推广策略阶段执行销售保障项目解读——2010年开发回顾五期棠墅园开盘时间项目体量产品类型2010年1月2010年4月2010年6月2010年9月28万平方米7.7万平方米总体户数366户精英大堡146全景联排3套阳光叠墅217套191户旗舰大堡152套台地联排744套8.5叠拼238套4.5叠拼72套1206户精英大堡92套全景联排29套电梯洋房70套4.6万平方米4.2万平方米精英大堡36套全景联排11套叠拼101套洋房70套218户80亩6.1.1 6.1.2 6.2.1 6.2.2 2010年11月2010年12月6.7万平方米13.3万平方米约394户670户旗舰大堡54套叠堡大堡123套叠堡叠拼240套叠拼253套52套精英大堡148套叠拼194总结：①2010年总体量为65万平方米，总户数约3045户，货量供应充足；②各期产品线丰富、全线出击、价格梯度明显，避免了内部产品竞争压力；③同一地块内，产品多样化，价格差异化，全面满足市场需求。
孔雀城项目营销报告
孔雀城项目营销报告2012-11目录第一部分市场环境 (3)1、市场分析 (3)1.1宏观分析 (3)1.2竞争分析 (7)第二部分营销目标 (12)1、行业目标 (12)1.1项目市场影响力 (12)1.2项目品牌影响力 (12)1.3项目产品突破力 (12)2、业务指标： (13)2.1货值、均价 (13)2.2销售周期、回款、开盘去化 (14)第三部分营销价值体系 (15)1、主城与城市价值 (15)2、配套价值 (16)3、产品价值 (16)4、生活方式与价值主张 (17)5、案名与主题提炼 (17)第四部分营销策略 (18)1、推广及渠道策略 (18)1.1渠道策略 (18)1.2推广策略（媒介、公关、活动等）及推广节奏 (19)2、体验区及场景策略 (24)2.1体验区及场景主题 (24)2.2体验区及场景客户体验策略 (25)3、包装策略 (25)3.1包装主题及概念 (25)4、价格策略 (26)4.1定价及溢价策略（均价） (26)4.2价格分期分配策略 (28)5、销售策略 (28)5.1产品销售分期组合策略 (28)5.2销售方式选择（自销、分销、代理、联合） (28)第五部分营销策略执行计划 (31)1、营销节奏（营销总控图范例） (31)2、营销组织及营销费用计划 (32)2.1营销组织架构 (32)2.2营销费用预算与支出计划 (35)2.3营销费用结构 (38)2.4销售分解 (38)项目营销方案框架第一部分市场环境1、市场分析1.1宏观分析沈阳是东北老工业基地，是东北经济发展的核心区域，近年东北老工业基地的改造及政府政策扶持影响，城市经济近年来发展速度飞快。
大沈阳经济区确立、加快建设大浑南、全运会主办权花落沈阳等众多重磅利好使得整个城市发展的脚步迅速提升，这样背景下的沈城房地产市场吸引力增强明显，越来越多的全国性的地产大鳄将目光转向沈阳。
沈阳高速发展的同时必然导致城市建设外扩脚步的加快，使得房地产市场发展也随之外扩明显，各大开发商都将目光转向二环外甚至三环外。