金融与房地产的关系

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中产阶级的概念 何鑫的标准是有稳定收入,有健全的家庭,有健康的生活方式,已有 已有资产一千万,年收入五十万左右. 中国国家统计局曾把年收入在6万元到50万元人民币之间定业中产 家庭的标准.也就是说,家庭成员每月总收入只要达到5000元就可以称为 中产。 对中产阶层的说法,上海社会科学院社会发展院长卢汉龙不十分赞 同,他认为小康阶层或者中等收入阶层的说法更具有中国特色. 卢汉龙将党政领导官员,公司高层管理人员,高级专业人士,机关办事 员,白领办事人员甚至体力劳动工人,农民等都归入了小康阶层,这个阶层 区别于富有阶层和弱势阶层,其中机关办事员,白领办事人员和一般专业 工作者是小康阶层的中间阶层. 3.
⒋ 人民币升值后,会使进口商品价格下降,进而使国内消费品 价格的下降,国内多余货币部分将进入地产领域:股票市场和房 地产市场,而目前国内股票颇波动太大,房地产市场将成为承接 资金的主要场所,从而促使房地产价格的上升。这一点在日本以 及我国台湾市场都得到了印证。
从以上调查可以看出,从股市获利后再投资到房地产的客户, 一些是4、5月开始震荡后退出者,但更多的客户还留在股市,认为 还有较大的获利空间。
3、 股市下跌后,房地产市场的主要表现: 上客量下降 买房客户有部分证券从业者(一方面说明他们从股市中获利, 另一方面也说明他们对风险的担心) 延迟交纳首期款的时间,甚至有部分退定现象 购买多套客户减少
四、 股市与楼市的关系 1、 随着2006年这轮牛市房地产市场也继续升温,资金在两个市场 频繁流动。
股市回温期 股市的特征 刚从盘底期开始 小幅度回升,并 时有下降的情况 高速增长期 月增长率持续在 10%以上,股市 高价位,高成交 量 同向变动 两个市场的资金 同时增加 下降期 股指从高位大幅 度持续下跌 盘底期 在低位震荡,少 有上升
4、 不同物业类型受股市的影响:
物业类型 购房者从股市获利购房 比率
50% 10%—20% 10%—20%
购买用途
普通住宅 豪宅 写字楼
主要用于投资 主要用于自住 投资与自用比例1:1
5、 未来房地产投资市场的两种可能 (1)股票市场继续上扬,房地产市场在股票市场的拉动下, 成交额增长幅度进一步加快 (2)股票市场大幅度下跌,短期内房地产增长幅度降低 (特别是普通住宅),但会吸引提前退市或谨慎的投资将股市 资金转入房地产投资。
升值是把双刃剑 汇率变化是影响国际资本流动的重要因素,对受国际资本影响 显著的大都市房地产市场具有十分重要的影响。人民币升值是刺向 地产的双刃剑。总体来看,人民币升值对中国房地产市场利大于 弊。人民币升值是经济发展的不确定因素,只有在整体经济较好的 消化升值冲击后才会逐步传导到房地产市场。由于前期宏观调控的 影响,房地产市场面临销售速度下降和价格波动的双重压力,升值 有助于缓解房地产市场调控压力。但如果过度的炒作人民币升值, 房地产市场的投资性需求过渡,很容易滋生房地产泡沫。
2、股票具有以下基本特征:
(l) 不可偿还性。
(2)
(3)
(4) (5)
参与性。 收益性。 流通性。 价格波动性和风险性。
3、 股票分类: 普通股是指在公司的经营管理和盈利及财产的分配上享有普通 权利的股份,代表满足所有债权偿付要求及在优先股东的收益权与 求偿权要求后对企业盈利和剩余财产的索取权,它构成公司资本的 基础,是股票的一种基本形式,也是发行量最大,最为重要的股票。 目前在上海和深圳证券交易所上中交易的股票,都是普通股。 优先股是公司在筹集资金时,给予投资者某些优先权的股票,这 种优先权主要表现在两个方面: ① 优先股有固定的股息,不随公司业绩好坏而波动,并可以先于 普通股股东领取股息; ② 当公司破产进行财产清算时,优先股股东对公司剩余财产有先 干普通股股东的要求权。
1. 系统风险主要有以下几种不同的形式: (1) 购买力风险 (2) 利率风险 (3) 汇率风险 (4) 宏观经济风险 (5)社会政治风险 (6) 市场风险
非系统风险是总风险 : (1) 金融风险 (2) 经营风险 (3) 流动性风险 (4) 操作性风险
三、 股票的收益 获取股息红利,是股东投资于上市公司的基本目的,也是上市 公司对股民的主要回报。
5、中国股市的发展 n 第一阶段: 1991——1995 n 第二阶段 1996——2000 n 第三阶段 2001——2005 n 第四阶段 2006——至今 (升幅快,吸引资金多)
股票市场的建立和完善 第一个牛市 股市持续走低,进入熊市 第二个牛市
二、 股票的风险 股市的风险分为系统风险和非系统性风险。
第二篇 人民币升值对 中国房地产市场的影响
由于中国国内CPI(居民消费价格指数)居高不下,贸易顺差 不断扩大,加上美国屡屡通过各种方式对人民币升值施压,6月27 日,人民币汇率中间价以7.6365再创汇改以来新高。按照汇改时 8.11的汇率计算,汇改以来人民币累计升值幅度已接近6.46% 。这 也是进入2007年以来,人民币汇率中间价创出的第45次汇改以来的 新高。 近期,股市受益于人民币升值的板块也备受投资者关注,如地 产、商业和航空板块等。有专家指出人民币进一步升值将吸引更多 的资金进入房地产市场,因为房地产市场将面临新的机遇。
楼盘名称 物业类型 所属城市 股票获利买 房率 10% 现 象
星河丹堤
豪宅高层
深圳
客户已自主为主,有的客户 股票已被套,本周上客量下 降 相当一部分客户是4——5月 从股市退出的 有客户炒股,等年中报告再 说 抽出部分股票利润买房
香密湖 西山美庐 金地格林小 镇
豪宅高层 豪宅 豪宅
深圳 北京 北京
30% 不明显 10%
中国股市处在成长期,这是认识的前提。如果指数每年增长 15%-20%,便是正常。15%-20%的回报率,已经是对得起股民了。 资金再多,也是有限的,最后总会断流。这是危机的根源。 成熟社会,不应该是赌博心态。中国政府出台了各种金融政 策,调整利率、调整存款准备、金放大汇率的波动幅度,现在又 调整印花税,信息已经很明确,中国政府认为过热了,要整治。 股市跌了,十七大、奥运会就开不好,没有必然联系。 中国金融体系的稳定依赖着三道防火墙:第一,高储蓄率;第 二,相对封闭的银行体系;第三,人民币不可自由况换。
2001年以来,中国的外汇储备增长了近8千亿美元,相当 于逾6万人民币,占同期增长的中国居民储备三分之二强。 中国“世界工厂”位的崛起。 2003年,第二长产业对整个经济增长的贡献率达到79.1﹪。 而根据当时在39个工业大项中,制造、冶金、机械、器材、化 工等重型工业的比重达到了50﹪以上。
2、 徐滇庆的观点
金融与房地产的关系
第一篇 股票与地产的关系
一、 股票常识 1、 股票的什么? 股票是股份有限公司在筹集资本时向出资人发行的股份凭证。 股票一般可以通过买卖方式有偿转让,股东能通过股票转让收回其 投资,但不能要求公司返还其出资。股东与公司之间的关系不是债 权债务关系。股东是公司的所有者,以其出资额为限对公司负有限 只任,承担风险,分享收益。
一、 有利因素 升值拉动内需和国外资金注入
⒈ 选择人民币升值一般说来都意味着经济发展形势比较好。经济
的良性循环给与其息息相关的房地产行业提供了较佳的外部条件。 我国房地产行业的发展与宏观经济保持了很强的相关性。宏观经济 向好会导致投资的增加和企业的扩张,土地、厂房、办公物业的需 求上升;经济向好加速商品流通,商业地产需求旺盛;经济向好居 民收入及支付能力提升,拉动居民商品房的投资的需求。有专家认 为,目前我国宏观经济每增长1%,房地产行业将增长1.3%。
优先股是公司在筹集资金时,给予投资者某些优先权的股票,这 种优先权主要表现在两个方面: ① 优先股有固定的股息,不随公司业绩好坏而波动,并可以先于 普通股股东领取股息; ② 当公司破产进行财产清算时,优先股股东对公司剩余财产有先 干普通股股东的要求权。
绩优股就是业绩优良公司的股票 。 蓝筹股——股票市场上,投资者把那些在其所属行业内占有重要支配性地位、业绩 优良,成交活跃、红利优厚的大公司股票称为蓝筹股。
与楼市变动关系 资金表现
跷跷板 一个市场的资金 增加,另一个市 场的资金量减少
同向变动 资金量同时减少
跷跷板 房地产市场成交 量反向震荡
Hale Waihona Puke Baidu
股市在高速增长和快速下降阶段,与房地产市场表现出共振关 系,会对房地产成交额增长率产生拉动或则抑制作用。
2、进入5月股票市场出现大幅度的震荡,5月底股市出现连续下 跌,至6月共下跌800点,股票市场的震荡对楼市的影响,我们对深 圳和北京的部分楼盘的调查:
4、 常用术语 开盘价:指每天成交中最先的一笔成交的价格。 收盘价:指每天成交中最后的一笔股票的价格,也就是收盘 价 格。 成交数量:指当天成交的股票数量。
最高价:指当天股票成交的各种不同价格是最高的成交价格。
最低价:指当天成交的不同价格中最低成交价格。
A-----A股-用人民币交易的股票,就是一般人所说的炒股。 B------沪B用美元交易,深B用港币交易。 H------香港股票。 ST------重大违规或连续2年业绩亏损。 PT------业绩连亏3年
1、有一定专
2、投资回报 3、投资风险 4、影响因素
综述:投机性强,适合短期投资,风险大 综述:回报 相对恒定,可预期,可控制,用途广泛。
五、 市场观点 1、 近年股市的沸腾 一下注入6万亿人民币的基础货币、18.8万亿各种存款,这个 国家会不会沸腾? 居民消费价格指数CPI、流动性过剩、外汇占款泛滥、固定资 产投资过热、国际收支失衡、人民币升值、外汇储备增长、央行 加息、准备紧率上调等。 从最表象的特征分析,固定资产投资过热、CPI上涨、房价 高企以及股市疯狂,这些现象虽然诱因很多,但根本的原因是居 民存款太多,或者说银行系统的流动性过剩-银行系统有充足的 资金进行贷款,居民的海量存款更是烧热房市股市的酒精。
6、股票投资与房地产投资的对比
股票投资 房地产投资 产品特点:1、虚仡价值, 1、实物产品 2、市值波动快 2、价值相对 恒定 3、用途单一 3、用途广泛 4、无地域概念 4、地域性强 市场特点:1、市场准入门槛低 相对较高 2、可选择性广泛 目标较为确定 1、投入资金 2、可选择性
投资特点:1、专业性强 业性,但与百姓生活相关 2、投资回报高 相对恒定 3、投资风险大 可遇见并可控制 4、影响因素多,并不可预见 有限,并可预见
徐滇庆:泡沫破裂的基本条件是资金流枯竭。无论股市、楼 市、汇市、债券市场,说到底都是资金流。大量理论已经证明,大 起有众多原因,大落都只有一个原因,就是资金外逃,导致资金链 断裂。 城乡居民存款目前有17万亿,而股市股本只有2万5千亿,市 值也不过才16万亿;楼市每年也不过1万多亿,何况每年外汇储备 要增加2千多亿。大量资金还没有进来,枯竭论是没有任何根据的。 老百姓直接买股票是直接融资,老百姓把钱放在银行,银行 再贷款叫间接融资。现在间接融资占90%以上,直接融资还不到 10%。而先进国家直接融资都在40%以上,美国是70%多。中国上市 公司到目前只有1400多家,每个月只上市10家左右,而预计的目 标是1万家,所以还会有大发展。
⒉ 从全球的角度来看,人民币升值意味着以人民币计价资 产价值提升。在资本自由流动的前提下,会选择中国房地产作 为重要的配置资产。即使在中国外汇管制的条件下,这一资产 配置需求仍然存在。

未来一段时间内,继续升值的预期将继续存在,因此“赌” 人 民币升值的国外热钱可能会继续流入,其中一部分将进入具有保 值增值功能的房地产市场,进而加大了房地产投资性需求,把握 升浪起点。这一部分热钱主要会流入上海、北京、深圳等一线市 场,而选择的物业一般会是商业用房和高档住宅,从而促进这些 细分市场的进一步繁荣。
在关于中产阶层消费结构的调查结论显示:中产阶层家庭的消费 按重要性排列分别是:饮食62%,服饰34%,子女教育31%,购房28%,文化 娱乐20%,医疗保健13%,社交应酬4%,购车6%,个人继续教育1%,而其它 非中产阶层的家庭消费主要项目的顺序依次是:饮食72%,子女教育 29%,服饰24%,购房13%,文化娱乐12%,医疗保健12%,个人继续教育4%, 购车3%,社交应酬2%. 4、股市并非萧条祸首
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