世联_大连万科魅力之城项目营销策划报告

万科魅力之城地块 占地20万平米左右
政府新农村三新工程 占地10万平米左右
万科项目指标： 占地面积：20万平米 建筑面积：40万平米 容积率：2.0 限高：约22层 高差：地势10度，西北高东南低， 最大高差20米 产品：高层为70-90平米二居；小 高层为90平米左右三居，部分多 层 装修标准：万科标准化精装，标 准600-800元/平米
本报告是严格保密的。
大规模，中等密度，中小户型精装产2品020/9/29
A 本体认知——区位
金州
南关岭
3 Km
泡崖居住区
大连周水子机场
机场新区
西安路城市 副中心区
城市中心 商业区
宗地位于大连甘井子区前革镇堡 村
距大连周水子机场3公里
距城市中心商业区15.5公里
距西安路城市副中心区10公里
距金州25公里
本报告是严格保密的。
C 区域价值——属性判断
2点关键因素：
A.城市尺度：距离城市中心 距离较远
B.市场空白：区域目前几乎 没有房地产项目开发
区域属性：
城市边缘新区 居住氛围不成熟
机场后 前革板块
泉水板块 华南板块
机场新区板块
西山板块
西安路板块
西南科教板块
星海板块
城市核心板块 东部南部风景板块
本报告是严格保密的。
机场新区——城市副中心的深层意义
1.“西拓北进”城市发展战略下的区域升级 2.大连西北部的城市中心 3.完善城市功能的提供者
信号2：机场新区将成为未来大连西北部的“青泥洼桥”
本报告是严格保密的。
ห้องสมุดไป่ตู้
C 区域价值——发展方向判定
南关岭 火车站
大连周水子机场
西安路城市 副中心区
城市中心 商业区
前革
2007年7月，南关岭火车站定址，2008年开 工 地铁1号线北向终点站设在南关岭火车站
地块四至： 北侧紧邻农田 南临10万平米政府新农村三新 工程地块 西部30万平米待开发用地 东临张前路（规划宽度30米）
地块内现状
北侧现状
北侧规划路
配套设施： 步行尺度配套：小学一所、幼
农田 规划路
儿园一所、低档商业
区域性配套：大型超市、综合 性医院、餐饮、娱乐等生活配
地块内现有小学
自然山体
宗地
万科项目 用地
A 本体认知——交通
公交车通达时间：至马栏广 场20-25分钟，至西安路商圈 30-35分钟，至火车站40-50 分钟（正常通行时间）
BRT快速公交线路：连接西安 路商圈，通达时间25-30分钟； 车载客数量120人和180人， 已于2008年1月28日通车
远大公 交线路
716 BRT快速公交
3分钟步行范围内
C 区域价值——发展方向判定
“按照“西拓北进”的思路，把大 连城区西拓至旅顺、北扩到金州， 构筑“两城三星”组团式城市空间 布局。“两城”即大连主城区与大 连新市区，“三星”即庄河市、瓦 房店市和普兰店市三个卫星城。 ”
———《建设“大大连”规划纲要》
西拓
北 进
传统市中心
信号1：本区域在“西拓北进”大的城市规划发展方向上
本报告是严格保密的。
C 区域价值——发展方向判定
大连周水子机场 机场新区
西安路城市 副中心区
城市中心 商业区
占地面积：14.22平方公里 规划总居住人口13万 商务区：行政中心、商务、文化、体育、医疗 等，兼有酒店、会展及商品服务配套设施功能 产业区：规划以教育科研、电子商务、信息产 业、高新技术研发和加工等高科技含量的新型 产业为主 居住区：拟建设成中高档次、环境幽雅、配套 齐全的现代化新型生态社区 生态旅游区
东南侧紧临泡崖居住区——大连 最大的成熟居住区，拥有高认知 度，规模350万平米，现有人口 15万人
机场南侧紧邻“机场新区”，大 连规划中新的城市副中心，甘井 子区政府即将入驻，规划建设大 量城市生活配套
区域目前尚无已开发项目
城市边缘，相对陌生，紧邻大规模成熟居住区与未来城市副20中20心/9/29 本报告是严格保密的。
快速联系下的城市边缘大规模居住物业
本报告是严格保密的。
2020/9/29
B 我们的目标
近期：快速回款，08年卖8万平米，09年卖16万平米，10年16万平米 远期：区域带动，持续拿地开发
本报告是严格保密的。
B 08年目标的理解
2008年
9月
高层（70-90 平米2居）
小高层（90平 米3居）
275套 225套
公交车站点
BRT快速公 交车终点站
本报告是严格保密的。
马栏广场
西安路 商圈
火车站
2020/9/29
A 本体认知——交通
地铁终点站
规划中的地铁2号线终点站前革站 在本项目南侧3分钟步行范围内 地铁规划建成时间2015年
快速公共交通联系
本报告是严格保密的。
前革
2020/9/29
A 本体认知——四至和配套
地铁2号线西向终点站在前革站 信号3：南关岭将成为未来大连北部的交通心脏
合计
500套
10月 110套 90套 200套
市场实现 平均速度 在100套/ 月左右
区域 机场新区 华南板块
泉水板块
11月
12月
蓄客期
38套 32套 70套
27套 23套 50套
正式3-4个 月
项目 新星绿城 加州洋房 动力院景 奥林园 美域盛景
平均消化速度 126套/月 70套/月 100套/月 100套/月 155套/月
谨呈：大连万科房地产开发有限公司
大连万科魅力之城项目 营销策划报告
本报告是严格保密的。
2020/9/29
2008.1.28
线索： 目标导向下的价值梳理与创造性解决方案
本报告是严格保密的。
2020/9/29
A 本体认知——基础经济指标
整体宗地指标： 占地面积：60万平米，共三部分
其它开发商地块 占地30万平米左右
张前路
套设施主要依托泡崖居住区，
车行15分钟
采石场
姚砬路
泡崖居住区
地块外现有商业
步行尺度生活配套本报较告是严少格保密，的。 区域性配套可满足基础生活需求
2020/9/29
A 本体认知——本体界定
大规模，中等密度，中小户型精装产品 城市边缘，相对陌生，紧邻大规模成熟居住区与未来城市副中心
快速公共交通联系 步行尺度生活配套较少，区域性配套可满足基础生活需求
本项目销售目标超越目前市场正常水平
本报告是严格保密的。
问题： 相对陌生区域，无强势质素， 如何实现超越市场水平的目标
本报告是严格保密的。
思考：我们有什么 ——以发展的眼光，审视本区域的价值与机会
本报告是严格保密的。
C 区域价值——三步走
1. 区域现状的属性判断 2. 区域之于城市发展方向与时间节点判定 3. 区域价值挖掘