二手房的税费种类与计算办法论述
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税
房产经纪人操作实务之---------
费
授课人：郭剑荣
作为一名优秀的房地产 经纪人，不但要对二手房的 税费了如指掌，还要能最快 最准确的计算出一套房产的 交易所产生的所有费用。这 也是体现你专业的一种表达 方式。
第一节
税法是调整税收征纳关 系的法律规范的总称
依据国家社会职能参 与剩余产品的分配的一
中介费：100万×2.5%=25000元(实收)
其它税费：3000元
合计：77905元
各类房产应征税费表
税费种类
商品房
公有住房
拆迁安置房
非住宅类
契
税 普通1.5%高档3% 普通1.5%高档3% 普通1.5%高档3%
全额的3%
个人所得税 营业税附加 土地出让金 土地增值税 交易手续费 印花税 权属变更登记
① 以土地、房屋权属作价投资、入股； ② 以土地、房屋权属抵债； ③ 以获奖方式承受土地、房屋权属； ④ 以预购方式或者预付集资建房方式承受土地房屋权属。
1993年8月1日起个人购买普通住宅为1.5%，其他3%。
个人所得税
百度文库
个人所得税:是国家对公民个人所得所征收的税即 个人出售房地产有增值的,按全额的1.5%计征
双方各5‰
普通130元/套
300元/套
第五节
案例分析
A、1996年个人已购公有住房，多层，面积80 ㎡，原价25万，现价80万，最低市场指导价 3800元/㎡，客户首付30万，求总共税费用多 少？ B、2004年个人已购商品房，小高层，面积 150 ㎡，原价80万，现价160万，最低市场指 导价4500元/㎡，客户首次贷款最多能贷多少？ 要交哪些费用？怎么算?
权属变更登 记费
征收部门：房地产 管理局 征收办法如下： 住宅210元/套，共有权证2份以上工本费10元/本 非住宅300元/宗
其他费用
税花5元/本 有按揭的评估费(评估价×0.4%) 中介费:实际成交价的2.5%(买方1%,卖 代办费:过户代办400元/套 ,按揭代办
第四节
如何计算？
因为计税基数是由房地产转让时申报的价格 为准，也说是按过户价来计算，所以我们应该 首先得知过户价格。
那过户价是怎么来得，能否以实际成交价来计 算？
完整的计算需要提供的以下条件：
房产的实际成交总价 买方的购买能力即首付能力与付款方式 评估价、市场指导价、原购价 银行对房产的贷款限制 银行对买方的贷款限制 卖方是否实收、是否为高档住宅
过户价计算方法划分： 一次性付款、分期付款的计算方法
当一次性付款或分期付款时，因为不用贷款，无 所谓银行政策，可按当时房管部门制定的最低市场指 导价进行申报过户，这样可以获取最低税费成本。
产权人住满五年以上且为唯一家庭生活住房的,经申请审 转让前后一年内购房的,经申请批准后可以纳税保证金形 个人已购公有住房和经济适用房免征。
营业税及
附加
营业税及附加：通常称为两税一费，包含营业
营业税：是对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动 城市建设维护税随增值税、消费税和营业税附征并专门 教育费附加是随增值税、消费税和营业税附征并专门用
从2007年9月1日起对二手房交易开征土地增值税 具体购买房屋的时间，是以个人购买住房取得的契 税率为收入全额的0.5%
个人转让非普通住宅（指高档住宅、别墅、车位、 个人转让普通住宅的，暂免征收土地增值税。
第三节
交易手续费
征收办法如下：
住宅6元/㎡ 办公楼12元/㎡ 商场20元/㎡ 工业厂房7元/㎡ 车库14元/㎡ 车位300元/个 其他用房4元/ ㎡
销售不动产的营业税税率为5%
城市建设维护税和教育费附加因城市的不同每个地方都有 共5.55% 非住宅出售的按增值额的5.55%计征 个人自建自用住房出售的免征 涉外的税率为5.05% 个人已购公有住房和经济适用房免征 单位房地产转让的按增值额部份征收
以产权证发证时间或契税完税时间起计算个人购买 个人交换房地产,视同两个买卖行为,分别征收。
1.5%/未增值免征 5.55%满五年免征
无 普通免征
6元/㎡ 双方各5‰ 普通130元/套
免征 免征
全额的1% 普通免征
6元/㎡ 双方各5‰ 普通130元/套
1.5%/未增值免征 全额的1.5%
5.55%满五年免征 增值额的5.55%
全额的4%
无
普通免征
按年限0.5%
6元/㎡
按各类使用性质
双方各5‰
商业、公积金按揭贷款时的计算方法
当商业贷款时，可以根据最低市场指导价申报过 户、公积金贷款具体计算方法如下：
假设：房产面积100 ㎡，03年建成，商品房，实际成交价100万， 客户首付40万。最低市场指导价为4800元/㎡，最高评估价为 8000元/㎡，银行最高可贷款七成，原价70万。 得知：客户需要贷款60万 计算方法如下：
种规范形式称之为税 收
换言之：为了国家实现他的社会职能
目前，我国房地产转让税、费主 要包括:
契税
土地出让金
个人所得税 印花税
营业税及附加 土地增值税
第二节
契税
① 国有土地使用权转让； ② 土地使用权转让。包括：出售、赠予和交换； ③ 房屋买卖：赠予、交换。
以下方式视为转移土地、房屋权属，予以征收：
土地出让金
土地出让金是国家以土地所有者身份将土地使用权在
划拨商品房（商业、旅馆用房除外）转让的 个人拆迁安置房转让的为成交价的4% 个人自建私有住房转让的为成交价的8% 其他划拨用地或限制性出让用地按规定先补
印花税
印花税是对因商事活动、产权转移、接受权利许可
应税人：双方各0.05%
土地增值税
贷49万)
首付：100万— 40=60万
按揭款：857140万×70%=60万
契税：857140元×1.5%=12857.1元
个人所得税： 857140元×1.5%= 12857.1元（有增值）
营业税：已经满五年
印花税：857140万×0.05% ×2=857.41元(双方)
交易手续费：100㎡×6元/㎡=600元(双方)
60万÷7成=8571.4元/成×10成=857140元 857140 元÷100 ㎡=8571.4元/㎡
以上单价(8571.4元/㎡)没有超过高档住宅标准,但已经增值。需 要缴纳个人所得税，为了避个税是否调整首付款。以原价过户 计算方法如下：(70万×30%=21万+100万-70万=51万，客户须首付51万，
房产经纪人操作实务之---------
费
授课人：郭剑荣
作为一名优秀的房地产 经纪人，不但要对二手房的 税费了如指掌，还要能最快 最准确的计算出一套房产的 交易所产生的所有费用。这 也是体现你专业的一种表达 方式。
第一节
税法是调整税收征纳关 系的法律规范的总称
依据国家社会职能参 与剩余产品的分配的一
中介费：100万×2.5%=25000元(实收)
其它税费：3000元
合计：77905元
各类房产应征税费表
税费种类
商品房
公有住房
拆迁安置房
非住宅类
契
税 普通1.5%高档3% 普通1.5%高档3% 普通1.5%高档3%
全额的3%
个人所得税 营业税附加 土地出让金 土地增值税 交易手续费 印花税 权属变更登记
① 以土地、房屋权属作价投资、入股； ② 以土地、房屋权属抵债； ③ 以获奖方式承受土地、房屋权属； ④ 以预购方式或者预付集资建房方式承受土地房屋权属。
1993年8月1日起个人购买普通住宅为1.5%，其他3%。
个人所得税
百度文库
个人所得税:是国家对公民个人所得所征收的税即 个人出售房地产有增值的,按全额的1.5%计征
双方各5‰
普通130元/套
300元/套
第五节
案例分析
A、1996年个人已购公有住房，多层，面积80 ㎡，原价25万，现价80万，最低市场指导价 3800元/㎡，客户首付30万，求总共税费用多 少？ B、2004年个人已购商品房，小高层，面积 150 ㎡，原价80万，现价160万，最低市场指 导价4500元/㎡，客户首次贷款最多能贷多少？ 要交哪些费用？怎么算?
权属变更登 记费
征收部门：房地产 管理局 征收办法如下： 住宅210元/套，共有权证2份以上工本费10元/本 非住宅300元/宗
其他费用
税花5元/本 有按揭的评估费(评估价×0.4%) 中介费:实际成交价的2.5%(买方1%,卖 代办费:过户代办400元/套 ,按揭代办
第四节
如何计算？
因为计税基数是由房地产转让时申报的价格 为准，也说是按过户价来计算，所以我们应该 首先得知过户价格。
那过户价是怎么来得，能否以实际成交价来计 算？
完整的计算需要提供的以下条件：
房产的实际成交总价 买方的购买能力即首付能力与付款方式 评估价、市场指导价、原购价 银行对房产的贷款限制 银行对买方的贷款限制 卖方是否实收、是否为高档住宅
过户价计算方法划分： 一次性付款、分期付款的计算方法
当一次性付款或分期付款时，因为不用贷款，无 所谓银行政策，可按当时房管部门制定的最低市场指 导价进行申报过户，这样可以获取最低税费成本。
产权人住满五年以上且为唯一家庭生活住房的,经申请审 转让前后一年内购房的,经申请批准后可以纳税保证金形 个人已购公有住房和经济适用房免征。
营业税及
附加
营业税及附加：通常称为两税一费，包含营业
营业税：是对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动 城市建设维护税随增值税、消费税和营业税附征并专门 教育费附加是随增值税、消费税和营业税附征并专门用
从2007年9月1日起对二手房交易开征土地增值税 具体购买房屋的时间，是以个人购买住房取得的契 税率为收入全额的0.5%
个人转让非普通住宅（指高档住宅、别墅、车位、 个人转让普通住宅的，暂免征收土地增值税。
第三节
交易手续费
征收办法如下：
住宅6元/㎡ 办公楼12元/㎡ 商场20元/㎡ 工业厂房7元/㎡ 车库14元/㎡ 车位300元/个 其他用房4元/ ㎡
销售不动产的营业税税率为5%
城市建设维护税和教育费附加因城市的不同每个地方都有 共5.55% 非住宅出售的按增值额的5.55%计征 个人自建自用住房出售的免征 涉外的税率为5.05% 个人已购公有住房和经济适用房免征 单位房地产转让的按增值额部份征收
以产权证发证时间或契税完税时间起计算个人购买 个人交换房地产,视同两个买卖行为,分别征收。
1.5%/未增值免征 5.55%满五年免征
无 普通免征
6元/㎡ 双方各5‰ 普通130元/套
免征 免征
全额的1% 普通免征
6元/㎡ 双方各5‰ 普通130元/套
1.5%/未增值免征 全额的1.5%
5.55%满五年免征 增值额的5.55%
全额的4%
无
普通免征
按年限0.5%
6元/㎡
按各类使用性质
双方各5‰
商业、公积金按揭贷款时的计算方法
当商业贷款时，可以根据最低市场指导价申报过 户、公积金贷款具体计算方法如下：
假设：房产面积100 ㎡，03年建成，商品房，实际成交价100万， 客户首付40万。最低市场指导价为4800元/㎡，最高评估价为 8000元/㎡，银行最高可贷款七成，原价70万。 得知：客户需要贷款60万 计算方法如下：
种规范形式称之为税 收
换言之：为了国家实现他的社会职能
目前，我国房地产转让税、费主 要包括:
契税
土地出让金
个人所得税 印花税
营业税及附加 土地增值税
第二节
契税
① 国有土地使用权转让； ② 土地使用权转让。包括：出售、赠予和交换； ③ 房屋买卖：赠予、交换。
以下方式视为转移土地、房屋权属，予以征收：
土地出让金
土地出让金是国家以土地所有者身份将土地使用权在
划拨商品房（商业、旅馆用房除外）转让的 个人拆迁安置房转让的为成交价的4% 个人自建私有住房转让的为成交价的8% 其他划拨用地或限制性出让用地按规定先补
印花税
印花税是对因商事活动、产权转移、接受权利许可
应税人：双方各0.05%
土地增值税
贷49万)
首付：100万— 40=60万
按揭款：857140万×70%=60万
契税：857140元×1.5%=12857.1元
个人所得税： 857140元×1.5%= 12857.1元（有增值）
营业税：已经满五年
印花税：857140万×0.05% ×2=857.41元(双方)
交易手续费：100㎡×6元/㎡=600元(双方)
60万÷7成=8571.4元/成×10成=857140元 857140 元÷100 ㎡=8571.4元/㎡
以上单价(8571.4元/㎡)没有超过高档住宅标准,但已经增值。需 要缴纳个人所得税，为了避个税是否调整首付款。以原价过户 计算方法如下：(70万×30%=21万+100万-70万=51万，客户须首付51万，