河北唐山市房地产市场考察报告

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用心构筑积美好生活
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最近10个月成交价格区间情况
,60万-80万, 407 3%
,50万-60万, 570 5%
成交价格区间情况
,80万以上, 134 1%
,30万以下, 4045 33%
,40万-50万 46% ,5549
,30万-40万 12% ,1504
数据时间：2009年6月-2010年4月
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户型（部分）
2房89平
3房139平
大部分以板楼为主，一梯两户、两梯三户，户型中有一半赠送空中花园，户型较好 ，大部分户型面积较大，在114-139平之间。
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样板间（部分）
万达广场样板间为现代简约风格
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,小于60平, 3849 28%
,90-100平, 845 6%
,80-90平, 5196 38%
,60-80平, 1347 10%
数据时间：2009年6月-2010年4月
从成交面积来看，大部分面积段在60平以内和80-90平，占到全部的66%，但是随
着凤凰新城和南湖新城的开发，大面积的房源逐渐多起来，未来几年将成为主力面
按常住人口计算，全 市人均生产总值达到 50706元(按年平均汇 率折合7427美元)，比 上年增长10.7%。
摘自《2009年唐山国民经 济统计公报》
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唐山的基础行业以工业特别是重工业为主
1、五大基础行业：精品钢材、基础能源、优质建材、装备制造和化工，集中度极高，五大行 业占规模以上工业82%。
港周边吸引了大量的知名企业来此投资，市区大量重建等预示着唐山的影 响力和经济活力会越来越好 3 地震后城市规划，可建设的土地较少，土地控制较严，土地供应有限
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最近10个月成交面积区间情况
面积区间情况
,100-140平, 821 6%
,140平以上 12% ,1666
唐山房地产在外来开发商未进入前，市场很不规范，不少楼盘未拿到预售 证就已经售完，如今市场慢慢规范起来，此类情况慢慢减少
目前唐山市区的热点是凤凰新城和南湖新城，其中凤凰新城多为高层，已 处于开发的中级阶段，而南湖新城多为低密度产品，目前处于开发初期， 由于南湖新区为塌陷区，唐山本地人对这里的认可度不高
成交套数
成交均价（元/平）
唐山楼市购买力强大，目前唐山房地产各类产品的市场饱和度都还远远不够，大 多数楼盘去化情况都较好。而市区房产均价在09年随着全国大势一路上涨，从09 年初的4000元/平一直升到7000元/平左右，目前均价在6500左右徘徊，均价受政 策影响较小，不过近两个月成交量较大萎缩，成交量受政策影响较大。
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唐山市区各板块房地产目前均价
凤凰新城 8000元/平
高新区 5500元 /平
路北区 7500元/ 平
工业区 (无楼盘)
路南区 6800元/ 平
南湖新区 (在建)
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唐山房价较高的原因
唐山是河北省均价最高的城市，房价较高主要有以下3个原因： 1 唐山是工业能源城市，经济发达，居民可支配收入高，购买力强 2 唐山的基础产业如能源产业为中国未来重点发展的企业，曹妃甸天然良
，将是北京重要的出海口，曹妃甸在北京的知名度也非常高
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第二部分 房地产市场分析
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唐山房产成交情况
唐山市区住宅成交情况
2500
8000
2000 1500 1000
500
1697
1770
2031
1368
1400
7000
1619 6000 5000
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第三部分 知名楼盘分析
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典型楼盘1 唐山万达广场——唐山近期销售最好的项目
基本信息
产品类型：高层+酒店+写字楼+商业
总建面：约100万平
容积率：3.56
小区环境：位于路南区的东北角，和路北区 交界，小区西面就是大钊公园，周边商业 、医疗、教育等配套较好，但是该区域地 质差，并不适合盖高层，且项目南侧有运 输铁路经过，噪音粉尘较大
由于低密度住宅极少，因此该类产品售价比高层的价格贵许多，如梧桐大 道的高层售价约8500元/平，而多层要卖到12000-13000元/平。
从唐山当地市民反映来看，年纪稍大的当地人对高层比较有抗性，低密度 住宅较受欢迎。
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知名开发商所在项目分布图
在2009年以前，唐山房地产市场基本以本土企业为主。多年以来，在唐 山的房地产开发企业中一直很少外来者身影。
54.8
52.4
44.1
51.4
44.68
第三产业
34.6
75.8
43.5
40.5
50.4
40.1
42.23
从产业结构来看，唐山的工业比重高于环渤海的几大城市，而第三产业则较为落 后，形成与北京截然相反的局面
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小结
唐山是河北省最发达的城市，重工业发达，经济在河北省最好 唐山有大量的自然资源，人民收入水平高，购买力强 而曹妃甸作为优良的港口，正在大力开发，在环渤海地位中也将逐渐提高
唐山在河北GDP排名第一，且远高出其他城市，2009年人均 GDP达到5.4万元，高出省会石家庄约37%
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京津冀区域各城市经济比较
从京津冀区域内部来看，各城市的经济发展水平也有很大差距。北京 市一支独秀，处于第一个层次（GDP 超过10000 亿）；天津处于第二层 次（GDP 超过5000 亿）；唐山、石家庄处于第三个层次（GDP 超过 3000 亿）；保定、沧州、邯郸为第四个层次（GDP 为1500～2500 亿） ；承德、张家口、秦皇岛、廊坊、衡水、邢台为第五个层次（GDP 不足 1500 亿）。唐山市还仅处于第三层次，经济发展依然需要第一层次的北 京和第二层次的天津辐射带动。同时由于北京没有港口，城市的发展需要 唐山港的支持。
823
607
444
289 173
263
1071
873
851
405
4000 3000 2000 1000
0
0
2009年1月 2009年2月 2009年3月 2009年4月 2009年5月 2009年6月 2009年7月 2009年8月 2009年9月 2009年10月 2009年11月 2009年12月 2010年1月 2010年2月 2010年3月 2010年4月
唐山现辖 2 市 6 县6区和6个开发区 （管理区），总面积13472 平方公 里，人口 719 万；市区面积 3874 平方公里，人口 301万，是全国较 大城市之一。
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唐山发展的双核
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唐山发展的 双核
曹妃甸
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唐山在全国以及河北的地位：2009年GDP排名
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万科项目现状
万科项目将做红郡产品，目前项目正在开挖，容积率0.6
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其他大型开发商所在项目现状
仁恒和美：围墙已经做好，正在平整土地 南湖新城其他地块目前大都还未动工 凤凰新城的中冶项目在售，嘉里项目目前围墙已经做好，正在平整土地
这两年来，由于凤凰新城和南湖新城开始大力开发，外来开发商开始大量 进驻，该市目前全国知名的开发企业有万达、中冶、万科、绿城、仁恒、 新华联和嘉里等
凤凰新城
中冶
嘉里
新华联
万达
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绿城项目现状
绿城项目围墙已经建成，围墙材料为真石漆，档次较高，项目目前正在平整土地， 未来的产品将是城市综合体
唐山市房地产市场考察报告
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2010年6月
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第一部分 唐山市简介
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唐山概况
唐山，是一座具有百年历史的沿海 重工业城市，是北方的钢铁重镇
唐山，地处环渤海湾中心地带 ，南 临渤海，北依燕山，东与秦皇岛市 接壤，西与北京、天津毗邻，是联 接华北、东北两大地区的咽喉要地 和走廊。
户型
2房89平
3房163平
板楼，一梯两户、两梯三户，户型中大都带有飘窗，户型较好，大部分户型面积较 大，在130-210平之间。
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园林景观
梧桐大道的的景观为创作星河湾园林的大师执笔，拥有12000平的中央雕塑花园
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样板间
梧桐大道样板wk.baidu.com为现代简约风格
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外立面
该案号称是唐山最高档的楼盘，但实际该案所呈现出的并不高档
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小区平面图
多层
小区大多数为高层，在小区的中央位置分布有少量多层，直面中央景观，
位置好且稀缺，因此均价也比高层高出4000元左右
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经济环境
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GDP增长速度名列全国前列
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2009年，唐山全市实 现地区生产总值3781 亿元，比上年增长 11.3%。
分产业看，第一产业 增加值360.18亿元， 增长5.8%；第二产业 增加值2111.97亿元， 增长11.2%；第三产 业增加值1309.29亿元 ，增长13.0%。
2、主要的大型企业包括：首钢、唐钢、住友、曹妃甸港区、三友碱业、开滦煤矿、国丰钢铁 等，而且唐山的火车头、洁具等行业均位于全国前列；
2009年唐山产业结构与其他城市的对比
城市
唐山市
北京市
天津市
大连市
青岛市
烟台市
石家庄市
第一产业
9.5
1.0
1.7
7.1
5.5
8.5
13.9
比重 第二产业
55.9
23.6
主力产品：
114-139平的三房，另有少部分89平的2房， 189/231平的4房
销售动态：2009年7月18日开盘，目前已经 是尾盘，均价9000元/平，销售情况良好， 买该楼盘的客户年纪较轻，并有较多投资 客，因此对地震敏感度较低
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小区平面图
北
全部为高层，南面为20几栋住宅，北面有4栋写字楼，写字楼下面分 布有大量商业，项目为唐山市档次最高、规模最大的商业商务区
2009年中国城市GDP排行榜 排名 城市 级别 GDP(单位/人民币) 1 上海市 直辖市 14901亿 2 北京市 直辖市 11866亿 3 广州市 副省级 9113亿 4 深圳市 副省级 8201亿 19 唐山市 地级市 3781亿 冀1 （人口约700万，市区约300万） 25 石家庄市 地级市 3114.9亿 冀2（人口约900万） 40 邯郸市 地级市 2100亿 冀3
南湖新城目前到处都是废墟
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小结
房价整体水平相对较高，居民购买力高
整个市区目前处于大开发状态，地震后建造的多层现在都在有序的进行拆 迁再出让，建更高容积率的产品
整体的开发水平不高，优质的项目较少，缺乏低密度产品，但唐山本地人 又更为偏爱低层住宅
知名开发商在半年内相继涌入，这些开发商将带动全市的开发水平的提高
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典型楼盘3 乡居假日（丰润区）——唐山稀有的大型低密度社区
基本信息
产品类型：高层+空中别墅+花园洋房+叠加+ 联排+独栋
住宅建面：约99万平
容积率：0.5
建筑风格：英伦+法式+北美+托斯卡纳+现代
小区环境：位于丰润区，距市区约20分钟车 程，项目周边较荒凉
从成交总价来看，大部分在50万以内，占到所有房源的90%，50万以上的很少，但是随着凤凰
新城和南湖新城的开发，大户型的房源慢慢多起来，单价也慢慢高起来，总价也随之升高
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住宅产品类型情况
唐山的目前住宅主要为小高层和高层，别墅屈指可数，楼盘的档次较低。 不过，现今在大力开发的南湖新城主要规划为低密度住宅区，多为知名开 发商在建，且规模都较大，因此未来别墅市场将逐渐加大。
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典型楼盘2 梧桐大道（路北区）——唐山最高档的社区之一
基本信息
产品类型：高层+多层
住宅建面：约49万平
容积率：2
小区环境：位于凤凰新城，目前周边还 很荒凉，但是规划不错
主力产品：
130-210平的三房，另有少部分89平的2 房，246平的4房
销售动态：2008年4月26日开盘，目前 已经是尾盘，销售情况良好，小高层 均价8500元/平，多层均价12500元/平 ，该盘园林景观是目前唐山市区最好 的，该优点给该盘加分不少