罗兰贝格的培训例案万科发展战略ppt79
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SHA-4301-200099-02-45 中国最大的 RboelpaanssdedBonetrogtheirrd –parStietsraextceepgtywith the explicit prior consent of Roland Berger (Shanghai) International Management Consultants Ltd.
B. 万科需要制定相关的策略以适 应快速增长但竞争日益激烈的房
地产市场
Roland Berger – Strategy
Consultants
SHA-4301-200099-02-45
13
住宅市场将仍然作为未来中国房地 产市•场中增国房长地的产行主业的要主推要特动征力和发，展城趋势市中 高档住宅市场有较大的发展潜力 中国房地产市场将保持以接近8%的速度增长
• 利润
率1)
中远
发展
提高盈利水平
• 行业
平均
值
深物业 陆家嘴
深深房 深 宝安
深长城
新 万科 黄浦
浦东 金桥
在增长的同时 提高盈利水平
维持或加快 增长
• • Roland Berger – Strategy SHA-4301-200099-0行2-45 中国最大的
销售额
Con1s)u毛lt利a润nts
Consultants
资料库下载
2
A. 万科未来的发展需要在增长和 盈利之间取得平衡
.
Roland Berger – Strategy
Consultants
SHA-4301-200099-02-45
3
万科是一家以经营房地产业务为主，并涉及商业零售及 工业制造的大型股份制企业
• 主要业务
万科
房地产开发
房产
企业 发展
企业 房产 发展
Roland Berger – Strategy SHA-4301-200099-02-45 中国最大的
Consultants
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6
资料来源：中国上市公司资讯网；罗兰贝格分析
零售业务在快速发展，但盈利能力 一般
万佳百货主营业务收入(1997-1999) [百万元]
194,249
中远发展
14
53,285
Roland Berger – Strategy SHA-4301-200099-02-45 中国最大的
Consultants
资料来源：中国上市公司资讯网；罗兰贝格分析
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15 175 712 3,806
10
价值链的优化不仅可以提高万科房 地产业务的盈利能力，而且可以培 育未来的竞争优势
4,474 4,342 3,439 3,294 3,126 2,958
1,990
964
主要房地产开发企业的主营收入(1999年中期) [百万元]
1,012
719
470 332 321 320 154 144
深深房 万科 深振业 深长城 金田 新黄浦 中华 中远
万科 深振业 深长城 深深房 中华 金田 中远 新黄浦
目前万科房地产业务的价值链定位
评价
资源
设计
建筑
营销
装潢
物业 管理
• 万科目前在房地产价值链的各个环节上均有不同程度的 渗透
土地储备 建材生产 概念设计
• 各个环节的盈利能力将最终决定整个房地产业务的盈利 水平，因此必须分析每一个环节的利润贡献，从而确定
建筑设计
改善盈利能力的途径
环境设计
原材料采购 项目管理 建筑施工 项目验收
中国的城市化进程将带动住宅市场 的持续增长...
中国未来10年的城市化率的变化 [%]
中国未来10年的新增住宅建设面积 [亿平方米]
32.8%34.0% 35.2% 36.4% 37.6% 38.8% 40.0% 41.2% 42.4% 43.6% 44.8%
3.59
3.53 3.47
3.41 3.36 3.30 3.25
+17.6% p.a.
855.2
618.2
689.7
万佳百货营业毛利(1997-1999) [百万元]
+18.9% p.a.
180.7
127.8
128.3
万佳百货营业毛利率(1997-1999)
20.66%
18.60%
21.13%
1997
1998
1999
1997
1998
1999
1997
1998
1999
住宅市场是房地产市场增长的主要来源，城市中高档住宅有较大的发展潜力
住宅的消费正从“以集团购买为主导”向“以个人购买为主导”转变
房地产业本身的特征和市场存在的制约因素是市场一体化的主要阻碍因素
随着更多房地产企业实行“异地扩张”战略，房地产市场的竞争日益激烈
Roland Berger – Strategy SHA-4301-200099-02-45 中国最大的
2001.9
4386.0
设备采购
其它
400.6 14%
705.3 24%
1879.3 62%
建设工程 及安装
合计: 2985.3
1995 1996 1997
Roland Berger – Strategy
1998 1999 2004
SHA-4301-200099-02-45
中国最大的
Co资n料s来u源lta: 中n国ts统计年鉴，专家访谈，罗兰贝格分析
罗兰贝格的培训例案万科发展战略
内容
• A.万科未来的发展需要在增长和盈利之间取得平衡 3
• B.万科需要制定相关的策略以适应快速增长但竞争日益激烈的房地产市场 13 • C.万科未来发展需要解决的几个关键问题 - 罗兰•贝格目前的看法 30 • D.罗兰•贝格的相关方法和案例 47
• E.下一步的计划 73
商业零售
工业制造
– 在深圳、上海、
– 控股深圳市万佳
– 控股深圳万科精
北京、天津、沈阳
百货股份公司
品制造有限公司
RC资oo料lnas来nu源dlt：aB万ne科trsg公、行，发–中宅–立e司r；成房控公高了–罗主在S兰都地股司档“t贝要国ra格等产1的万t分开内e8析g大业商科家y发地城务品”房S与产市开化品H产销界A进发住牌开售树-4301-20资–场合零–达额占00.0与的售8跃全0料在14.995%国传模业居库深996-9亿统式务广市0圳下年2元百从东场以营载-4，货事省份超业5零相商首额级中收售结业位的市入国，最大的–品样–收、品入主19纪、为要99念工0生年.2品艺产9主亿模品经营元型营业、礼务
3.19 3.14 3.08 3.03
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Roland Berger – Strategy SHA-4301-200099-02-45 中国最大的
Consu万lta科n涉ts足的领域
资料库下载
11
资料来源：万科公司，罗兰贝格分析
万科目前的主要业务处于增长率和 回报率均较低的区域，进入新的领 域是业务组合优化的可能途径
烟草加工
=1000亿人民币
行 业 回 报 率
10%
证券公司
软件 信息服务
电子及通信 设备制造
医药制造
广告
保险
硬件
房地产 金属加工 环保
资料库下业载
增长率 9
资料来源：中国资讯网；罗兰贝格分析
万科还需要提高营运费用的利用效 率，从而提高总体的盈利能力
• 营运效率比较：1999
营业费用：1999 [万元]
销售额：1999 [万元]
单位营业费用 产生的销售额[元]
万科 深深房
//
19,762
//
484
84,916Hale Waihona Puke 291,238深物业
273
30%
34% +12.7%
44%
+3.5% 41%
非住宅 26%
25%
26%
25%
26%
+6.0% 25%
– 城市住宅是过去房地产市场增 长的主要来源，随着中国的城 市化进程和经济的发展，城市 住宅将仍然是增长的主要驱动 力
– 农村住宅的供应量增长主要受 农民收入的限制而较为缓慢
RCoo资1ln)料a专sn来家ud源l预taB:测2ne0tr0sg01年9e9中r5国–统S计t1r年9a9鉴t6e，g中y国19建S9筑7 H工业A年19报-94189939，01罗19兰9-8贝2格0分资20析000料0 9库9-0下2载-4–5非中住国宅最市大场的增长缓慢，市场基 16
资料库下载
15
住宅市场是中国房地产市场的主
导，其中城市住宅是房地产市场
增长的主要驱动力
房产供应量：1995~2000 [亿平方米]
房产供应量的趋势
14.6 城市住宅 26%
农村住宅 48%
+6.5% p.a.
16.2 24%
16.6 25%
17.1 28%
51%
49%
47%
+8.5%
18.7
20.31)
旅游
电信
万科目前所处行业
非金属矿 制品
商业银行
饭店
有色金属 加工
商业零售
Roland Berger – Strategy SHA-43105%1行-2业0增0长0率99-02-45 中国最大的
Consultants
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12
资料来源：中国统计年鉴，中国金融年鉴，中国经济年鉴，中国行业报告，中国上市公司基本分析，中国旅游统计年鉴，罗兰•贝格公司分析
37.5% 35.5% 24.1%
15.0%
36.3% 30.0%
27.3% 23.5%
48.4%
34.0% 29.3% 25.5%
深深房 万科 中远发展 深物业
• 与竞争对手相比较，万科的 盈利能力偏低，且呈下滑的 趋势
• 未来的扩张需要考虑盈利水 平，通过提高万科股票的市 场吸引力来增强未来的融资 能力
Consultants
资料库下载
14
在未来5年中，中国固定资产投资
将以年均8%的速度增长，其中
60%以上将投入于建设工程
固定资产投资的增长：1995~2004 [10亿元]
固定资产投资的结构(1999) [10亿元]
8%p.a.
13.9%
5.1%
14.8%
8.8%
2985.3 2840.6
2494.1 2297.4
• “万科房地产业务未来应该在哪些环节上具备自己独特 的竞争优势？”将是未来房地产业务发展必须回答的主 要问题之一
广告策划
营销计划
• 价值链上的不同程度渗透在很大程度上决定了营业的风
销售
险和对市场环境的反应能力
客户管理
装潢设计
材料采购
装潢施工
物业管理
Rola房n屋d维B修erger – Strategy SHA-4301-200099-02-45 中国最大的
4
核心业务房地产的快速增长显示了万科在这一领 域的竞争实力
其它 商业零售
• 主营业务收入：1997~1999
• [百万元]
1,956
2,269
2,912
3.7%
1.7%
2.6%
31.7%
30.7%
29.4%
年均增长率
+22%p.a. +2%p.a. +18%p.a.
房地产
64.6%
67.6%
68.0%
Roland Berger – Strategy 1S99H9年A净-4利3润0为12,-12080万0元0，9净9利-0润2率-为425.46中%，国属行最业大中等的水平
Consultants
资料库下载
7
资料来源：万科股份，罗兰贝格分析
万科未来将面临着改善其主营业务 盈利能力的重要课题
• 主营业务利润率1)：1997~1999 • [%]
+25%p.a.
1997
1998
1999
Roland Berger – Strategy SHA-4301-200099-02-45 中国最大的
Consultants
资料库下载
5
资料来源：万科公司，中国统计年鉴2000，罗兰贝格分析
万科已经成为我国房地产行业的领 先者之一
主要房地产开发企业的资产总额(1999年中期) [百万元]
Consultants
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17
资料来源：中国社科院经济研究所；中国统计年鉴；罗兰贝格分析
...同时，流动人口增长，消费结构
的变化和国家政策的引导都将刺激
住宅产业的发展
– 流动人口是指在目前中国人口管理体制下长期“人房分 离”的人口
流动人口的 增长
– 随着中国经济结构的变化，我国的人口流动率将进一步 上升，对经济的发展有着积极的促进作用
1997
1998
1999
Roland Berger – Strategy SHA-4301-200099-02-45 中国最大的
Consultants1) 税前利润
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8
资料来源：中国资讯网；罗兰贝格分析
在未来的发展中应该处理好盈利和 增长两个发展目标的关系
• 盈利能力与增长：1997~1999
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B. 万科需要制定相关的策略以适 应快速增长但竞争日益激烈的房
地产市场
Roland Berger – Strategy
Consultants
SHA-4301-200099-02-45
13
住宅市场将仍然作为未来中国房地 产市•场中增国房长地的产行主业的要主推要特动征力和发，展城趋势市中 高档住宅市场有较大的发展潜力 中国房地产市场将保持以接近8%的速度增长
• 利润
率1)
中远
发展
提高盈利水平
• 行业
平均
值
深物业 陆家嘴
深深房 深 宝安
深长城
新 万科 黄浦
浦东 金桥
在增长的同时 提高盈利水平
维持或加快 增长
• • Roland Berger – Strategy SHA-4301-200099-0行2-45 中国最大的
销售额
Con1s)u毛lt利a润nts
Consultants
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A. 万科未来的发展需要在增长和 盈利之间取得平衡
.
Roland Berger – Strategy
Consultants
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3
万科是一家以经营房地产业务为主，并涉及商业零售及 工业制造的大型股份制企业
• 主要业务
万科
房地产开发
房产
企业 发展
企业 房产 发展
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资料来源：中国上市公司资讯网；罗兰贝格分析
零售业务在快速发展，但盈利能力 一般
万佳百货主营业务收入(1997-1999) [百万元]
194,249
中远发展
14
53,285
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Consultants
资料来源：中国上市公司资讯网；罗兰贝格分析
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15 175 712 3,806
10
价值链的优化不仅可以提高万科房 地产业务的盈利能力，而且可以培 育未来的竞争优势
4,474 4,342 3,439 3,294 3,126 2,958
1,990
964
主要房地产开发企业的主营收入(1999年中期) [百万元]
1,012
719
470 332 321 320 154 144
深深房 万科 深振业 深长城 金田 新黄浦 中华 中远
万科 深振业 深长城 深深房 中华 金田 中远 新黄浦
目前万科房地产业务的价值链定位
评价
资源
设计
建筑
营销
装潢
物业 管理
• 万科目前在房地产价值链的各个环节上均有不同程度的 渗透
土地储备 建材生产 概念设计
• 各个环节的盈利能力将最终决定整个房地产业务的盈利 水平，因此必须分析每一个环节的利润贡献，从而确定
建筑设计
改善盈利能力的途径
环境设计
原材料采购 项目管理 建筑施工 项目验收
中国的城市化进程将带动住宅市场 的持续增长...
中国未来10年的城市化率的变化 [%]
中国未来10年的新增住宅建设面积 [亿平方米]
32.8%34.0% 35.2% 36.4% 37.6% 38.8% 40.0% 41.2% 42.4% 43.6% 44.8%
3.59
3.53 3.47
3.41 3.36 3.30 3.25
+17.6% p.a.
855.2
618.2
689.7
万佳百货营业毛利(1997-1999) [百万元]
+18.9% p.a.
180.7
127.8
128.3
万佳百货营业毛利率(1997-1999)
20.66%
18.60%
21.13%
1997
1998
1999
1997
1998
1999
1997
1998
1999
住宅市场是房地产市场增长的主要来源，城市中高档住宅有较大的发展潜力
住宅的消费正从“以集团购买为主导”向“以个人购买为主导”转变
房地产业本身的特征和市场存在的制约因素是市场一体化的主要阻碍因素
随着更多房地产企业实行“异地扩张”战略，房地产市场的竞争日益激烈
Roland Berger – Strategy SHA-4301-200099-02-45 中国最大的
2001.9
4386.0
设备采购
其它
400.6 14%
705.3 24%
1879.3 62%
建设工程 及安装
合计: 2985.3
1995 1996 1997
Roland Berger – Strategy
1998 1999 2004
SHA-4301-200099-02-45
中国最大的
Co资n料s来u源lta: 中n国ts统计年鉴，专家访谈，罗兰贝格分析
罗兰贝格的培训例案万科发展战略
内容
• A.万科未来的发展需要在增长和盈利之间取得平衡 3
• B.万科需要制定相关的策略以适应快速增长但竞争日益激烈的房地产市场 13 • C.万科未来发展需要解决的几个关键问题 - 罗兰•贝格目前的看法 30 • D.罗兰•贝格的相关方法和案例 47
• E.下一步的计划 73
商业零售
工业制造
– 在深圳、上海、
– 控股深圳市万佳
– 控股深圳万科精
北京、天津、沈阳
百货股份公司
品制造有限公司
RC资oo料lnas来nu源dlt：aB万ne科trsg公、行，发–中宅–立e司r；成房控公高了–罗主在S兰都地股司档“t贝要国ra格等产1的万t分开内e8析g大业商科家y发地城务品”房S与产市开化品H产销界A进发住牌开售树-4301-20资–场合零–达额占00.0与的售8跃全0料在14.995%国传模业居库深996-9亿统式务广市0圳下年2元百从东场以营载-4，货事省份超业5零相商首额级中收售结业位的市入国，最大的–品样–收、品入主19纪、为要99念工0生年.2品艺产9主亿模品经营元型营业、礼务
3.19 3.14 3.08 3.03
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
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Consu万lta科n涉ts足的领域
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11
资料来源：万科公司，罗兰贝格分析
万科目前的主要业务处于增长率和 回报率均较低的区域，进入新的领 域是业务组合优化的可能途径
烟草加工
=1000亿人民币
行 业 回 报 率
10%
证券公司
软件 信息服务
电子及通信 设备制造
医药制造
广告
保险
硬件
房地产 金属加工 环保
资料库下业载
增长率 9
资料来源：中国资讯网；罗兰贝格分析
万科还需要提高营运费用的利用效 率，从而提高总体的盈利能力
• 营运效率比较：1999
营业费用：1999 [万元]
销售额：1999 [万元]
单位营业费用 产生的销售额[元]
万科 深深房
//
19,762
//
484
84,916Hale Waihona Puke 291,238深物业
273
30%
34% +12.7%
44%
+3.5% 41%
非住宅 26%
25%
26%
25%
26%
+6.0% 25%
– 城市住宅是过去房地产市场增 长的主要来源，随着中国的城 市化进程和经济的发展，城市 住宅将仍然是增长的主要驱动 力
– 农村住宅的供应量增长主要受 农民收入的限制而较为缓慢
RCoo资1ln)料a专sn来家ud源l预taB:测2ne0tr0sg01年9e9中r5国–统S计t1r年9a9鉴t6e，g中y国19建S9筑7 H工业A年19报-94189939，01罗19兰9-8贝2格0分资20析000料0 9库9-0下2载-4–5非中住国宅最市大场的增长缓慢，市场基 16
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15
住宅市场是中国房地产市场的主
导，其中城市住宅是房地产市场
增长的主要驱动力
房产供应量：1995~2000 [亿平方米]
房产供应量的趋势
14.6 城市住宅 26%
农村住宅 48%
+6.5% p.a.
16.2 24%
16.6 25%
17.1 28%
51%
49%
47%
+8.5%
18.7
20.31)
旅游
电信
万科目前所处行业
非金属矿 制品
商业银行
饭店
有色金属 加工
商业零售
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Consultants
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12
资料来源：中国统计年鉴，中国金融年鉴，中国经济年鉴，中国行业报告，中国上市公司基本分析，中国旅游统计年鉴，罗兰•贝格公司分析
37.5% 35.5% 24.1%
15.0%
36.3% 30.0%
27.3% 23.5%
48.4%
34.0% 29.3% 25.5%
深深房 万科 中远发展 深物业
• 与竞争对手相比较，万科的 盈利能力偏低，且呈下滑的 趋势
• 未来的扩张需要考虑盈利水 平，通过提高万科股票的市 场吸引力来增强未来的融资 能力
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14
在未来5年中，中国固定资产投资
将以年均8%的速度增长，其中
60%以上将投入于建设工程
固定资产投资的增长：1995~2004 [10亿元]
固定资产投资的结构(1999) [10亿元]
8%p.a.
13.9%
5.1%
14.8%
8.8%
2985.3 2840.6
2494.1 2297.4
• “万科房地产业务未来应该在哪些环节上具备自己独特 的竞争优势？”将是未来房地产业务发展必须回答的主 要问题之一
广告策划
营销计划
• 价值链上的不同程度渗透在很大程度上决定了营业的风
销售
险和对市场环境的反应能力
客户管理
装潢设计
材料采购
装潢施工
物业管理
Rola房n屋d维B修erger – Strategy SHA-4301-200099-02-45 中国最大的
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核心业务房地产的快速增长显示了万科在这一领 域的竞争实力
其它 商业零售
• 主营业务收入：1997~1999
• [百万元]
1,956
2,269
2,912
3.7%
1.7%
2.6%
31.7%
30.7%
29.4%
年均增长率
+22%p.a. +2%p.a. +18%p.a.
房地产
64.6%
67.6%
68.0%
Roland Berger – Strategy 1S99H9年A净-4利3润0为12,-12080万0元0，9净9利-0润2率-为425.46中%，国属行最业大中等的水平
Consultants
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资料来源：万科股份，罗兰贝格分析
万科未来将面临着改善其主营业务 盈利能力的重要课题
• 主营业务利润率1)：1997~1999 • [%]
+25%p.a.
1997
1998
1999
Roland Berger – Strategy SHA-4301-200099-02-45 中国最大的
Consultants
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资料来源：万科公司，中国统计年鉴2000，罗兰贝格分析
万科已经成为我国房地产行业的领 先者之一
主要房地产开发企业的资产总额(1999年中期) [百万元]
Consultants
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资料来源：中国社科院经济研究所；中国统计年鉴；罗兰贝格分析
...同时，流动人口增长，消费结构
的变化和国家政策的引导都将刺激
住宅产业的发展
– 流动人口是指在目前中国人口管理体制下长期“人房分 离”的人口
流动人口的 增长
– 随着中国经济结构的变化，我国的人口流动率将进一步 上升，对经济的发展有着积极的促进作用
1997
1998
1999
Roland Berger – Strategy SHA-4301-200099-02-45 中国最大的
Consultants1) 税前利润
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资料来源：中国资讯网；罗兰贝格分析
在未来的发展中应该处理好盈利和 增长两个发展目标的关系
• 盈利能力与增长：1997~1999
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