市场比较法

市场比较法

市场比较法，是根据替代原理，将待估宗地与具有替代性的，且在估价期日近期市场上交易的类似宗地进行比较，并对类似宗地的成交价格进行差异修正，以此估算待估宗地价格的方法。

㈠基本公式

P=P B×A×B×C×D×E

式中：

P：待估宗地价格；

P B：比较实例价格；

A：待估宗地交易情况指数／比较实例宗地交易情况指数

B：待估宗地估价期日地价指数／比较实例宗地交易日期地价指数

C：待估宗地区域因素条件指数／比较实例宗地区域因素条件指数

D：待估宗地个别因素条件指数／比较实例宗地个别因素条件指数

E：待估宗地使用年期修正指数／比较案例使用年期修正指数

㈡估价过程

⑴选择比较实例

按照同一区域、用途相同、条件相似等估价规程规定的原则，选择近期成交实例，经过筛选选择具有可比性的3宗比较实例。其基本情况如下：比较实例1：

位于##市##镇##村，土地使用者为大连恒润丰佳业房地产开发有限公司，用途为住宿餐饮用地，用地面积17432平方米，容积率为0.9，土地使用年期为40年，开发程度为“五通一平”（宗地红线外通路、通电、通供水、通排水、通讯及红线内土地平整）。出让合同签订时间为2013年

11月18日，交易类型为挂牌出让，成交价格996万元，合土地单价571元/平方米，交易情况公开正常交易。（成交实例具体情况详见表3.1.1）比较实例2：

位于##市三台乡三台村，土地使用者为大连宏润房地产开发有限公司，用途为住宿餐饮用地，用地面积为27890平方米，容积率为2.4，土地使用年期为40年，开发程度为“五通一平”（宗地红线外通路、通电、通供水、通排水、通讯及红线内土地平整），出让合同签订时间为2013年12月30日，交易类型为挂牌出让，成交价格2568万元，合土地单价921元/平方米，交易情况公开正常交易。（成交实例具体情况详见表3.1.1）比较实例3：

位于##市泡崖乡泡崖村，土地使用者为赵宝志，用途为住宿餐饮用地，用地面积675平方米，容积率为3，土地使用年期为40年，开发程度为“五通一平”（宗地红线外通路、通电、通供水、通排水、通讯及红线内土地平整）。出让合同签订时间为2013年8月7日，交易类型为挂牌出让，成交价格61万元，合土地单价904元/平方米，交易情况公开正常交易。（成交实例具体情况详见表3.1.1）

⑵选择比较因素

结合评估对象与比较案例的具体情况，我们选择影响估价对象地价的主要因素有：

①交易情况：是否为正常、公开、公平、自愿的交易。

②交易方式：主要指拍卖、招标、协议出让、转让、划拨等。

③土地开发程度：宗地红线内外的土地开发程度不同。

④交易期日:根据地价指数，确定交易期日修正系数。

⑤土地使用年期：指估价对象和比较案例的土地使用年期。

⑥区域因素:主要有道路通达度、距乡镇中心距离、商业集聚度和距村中心距离等。

⑦个别因素:主要指宗地临街状况、临街宽度、宗地形状、周边土地利用方向的一致性、容积率等条件。

⑶编制比较因素条件说明表

根据商业用地地价影响因素，编制估价对象与比较实例的比较因素条件说明表3.1.1。

表3.1.1 比较因素条件说明表

⑷编制比较因素条件指数表

根据估价对象与比较实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表。比较因素指数确定如下：

①土地用途

估价对象与三个可比实例均为土地用途均为住宿餐饮用地，因此不作修正，修正系数为1。

②交易情况、交易方式

估价对象与三个可比实例的交易情况均为公开正常市场条件交易，不需修正。估价对象评估的是市场价格，其交易方式通常为挂牌出让价格，三个可比实例土地交易方式为挂牌出让，交易方式不需修正。

③交易期日修正

比较实例A成交于2013年11月18日，比较实例B成交于2013年12月30日，比较实例C成交于2013年8月7日，较之本次估价期日2016年3月31日有一定期间。估价师根据现场勘察调查并咨询当地国土资源局，了解到当地商服用地地价水平近几年比较平稳，保持稳中微升态势，2016年第一季度，当地地价水平没有明显变化。为此，因为当地没有公布地价监测指数，土地出让市场交易不活跃，难以确定地价指数，考虑到当地执行的是大连市的社会经济政策，地价指数与大连市基本保持一致，可以参照中国城市地价动态监测网公布的大连市商业用地地价指数进行期日修正。2013年地价指数144，2014年地价指数148，2015年地价指数153，经

计算三个比较实例的期日修正系数为1.0625。

④土地使用年期修正

当比较案例与估价对象的土地使用年期不一致时，需进行年期修正，年期修正公式如下：

n m

r r K )1/(11)1/(11+-+-=

式中：

K —比较实例的土地使用年期修正系数

r —土地还原率(土地还原率的确定：取中国人民银行一年期存款基准利率1.5％作为安全利率，加上根据待估宗地所处地区的社会经济发展和土地市场因素对其影响程度确定的风险调整值5.5%。即：土地还原率=安全利率+风险调整值=1.5％+5.5%=7％。)

n —比较实例土地使用年期 m —估价对象土地使用年期

估价对象剩余土地使用年期与比较实例土地使用年期不一致，代入公式计算得到土地使用年期修正系数，具体见下表。

表3.1.2 年期修正系数表

⑤土地开发程度修正

估价对象设定的土地开发程度与三个比较实例一致，均为“五通一平”（宗地红线外通路、通电、通讯、供水，红线内场地平整），不作修正。

⑥区域及个别因素条件指数

A、道路通达度：分为毗邻乡镇以上级公路，可直接到达、距乡镇以上级公路＜1000米，通过支路直接到达、距乡镇以上级公路1000-2000米，通过支路直接到达、距乡镇以上级公路2000-3000米，通过普通道路直接到达、距乡镇以上级公路＞3000米，通过村路到达五个等级，以待估宗地为100，不同用地类型指数向上或向下修正2.5；

B、距乡镇中心距离：分为距乡镇中心＜500米、距乡镇中心500～2000米、距乡镇中心2000～5000米、距乡镇中心5000～7000米、距乡镇中心＞7000米五个等级，以待估宗地为100，每上升或下降一个等级，指数向上或向下修正3；

C、商业集聚度：分为可形成一定的商业集聚度、周围有少量商业性房地产、500米内有零星商业性房地产、500～1000米有商业性房地产、周围没有商业性房地产五个等级，以待估宗地为100，每上升或下降一个等级，指数向上或向下修正2；

D、距村中心距离：分为距村中心＜200米、距村中心200～400米、距村中心400～600米、距村中心600～800米、距村中心＞800米五个等级，以待估宗地为100，每上升或下降一个等级，指数向上或向下修正2；

E、临街状况：分为临乡镇以上级公路、临连接乡镇公路的支路、临普通村路、临村内小路、不临路五个等级，以待估宗地为100，每上升或下降一个等级，指数向上或向下修正2.5；

F、临街宽度：分为临街宽度明显大于所临道路一般水平，宽深对比明