秦皇岛房地产市场总体状况分析

山海关。
这里的房价由内向外， 由南到北， 由东到西逐级递减， 单价波动在每平方米 2800～
4800 元之间，且多为内销住宅楼。东翼主要有南李庄、工人南里、煤港里等，因开发较
早有一定的成熟度，但多数楼房楼龄过长、格局不合理，所以价格方面会打折扣，明珠
城项目就是针对这个问题开发的，单价在 2900~3600之间，为广大工薪阶层所接受。西
物”。
4、规划宏伟，各区发展不均衡，供需关系略有紧张
在国家统计局发布的 “ 2005 中国综合实力百强城市” 秦皇岛榜上有名。 为实现体
现“十一五”时期 秦皇岛发展在整个环渤海地区的战略地位，打造环渤海经济圈发展
中的新亮点，着力做好城市规划和工业布局，加快县城和重点镇发展；紧紧抓住项目建
设不放松，加快山海关古城保护开发。为加快城市建设，改善居民住宅条件， XXX仅现
场供求。
3、秦皇岛楼市日趋理性化，小户型倍受追捧，房价稳中求涨
2005 年，秦皇岛房地产市场价格继续呈稳步上涨的态势，同比上涨 5.4%，商品住
宅平均单价为 2855 元 / 平方米，其中多层住宅（ 6 层以下）平均单价为 2700 平方米，高
层（ 6 层以上，有电梯）为 3006 元/ 平方米。据统计，今年前两个月 XXX新建商品住房
实用、舒适， 目前这种消费观念正在成为主导。 对 140 平方米以上户型征收 4%契税的政
策，也使小户型产品成为广大工薪阶层、年轻白领以及投资客的择房目标。据调查，无
论是 XXX的嘉远 SOHO公寓、博维 27°空间，高层小户型，还是开发区的青馨家园三期
紫晶苑系列小户型都很受市场ຫໍສະໝຸດ Baidu迎。二手房中小户型房源更是中介和买家争抢的“猎
销售价格同比上涨 4.9%，其中普通住宅上涨 6. 2%，高档住宅上涨 3.7%，二手房销售价
格温和上涨，同比上涨 3.2%，涨幅比去年回落了 2.4 个百分点。总体上看，前两个月 秦
皇岛房屋销售价格同比上涨 4.3%，涨幅比去年低 1.1 个百分点。 并低于全国平均上涨幅
度。
秦皇岛对商品住宅的需求大概可分为三类：一、自用需求；二、投资需求；三、盲
层到复式、跃式，楼市呈复杂性、多元化发展。旺盛的市场需求是拉动该区域房价上涨
的主要因素之一，房屋建造成本的加大、商品化的炒作以及新建小区各项配套设施的更
加齐备，也是导致房价升高的因素。进而带动了整个
秦皇岛房价的上涨。
该区域核心部分为大汤河与新开河之间所辖区域，以此为中心，其西部和东部构成
展开的双翼，分别沿河北大街西段到西环路附近（西港镇） ；另一条沿东环路以东直至
方重要的对外贸易港口，是世界最大能源输出港之一，加之此处为沟通东北三省与京津
地区的重要交通枢纽和中转站。短短几十年来，高楼大厦鳞次栉比，道路宽敞，交通顺
畅，经济发展日新月异，为了满足人们日益提高的生活需求，房屋从经济适用房到住宅
公寓，从商品房到联派别墅，从廉租房到酒店、写字楼，从多层到小高层、高层，从平
第一部分 秦皇岛房地产市场总体状况 一、 秦皇岛市房地产市场分析：
1、政府加大土地供应能力，推进土地市场建设，保障项目需求 秦皇岛市被国土资源部确定为全国 50 个地价动态检测点之一， XXX的地价水平及变 化趋势，将体现秦皇岛经济实力和房价变化。仅 2005 年，城市区就共以招、拍、挂形 式出让经营性用地 30 宗，面积 181.83 公顷；审批土地出让卷 155 宗，面积 383.95 公 顷；收购储备土地 24 宗，面积 168 公顷；特别是依法收回了闲置达 13 年之久的“海洋 花园村”项目用地 70.53 公顷。今年谋划启动 3 个老旧小区和 7 个“城中村”改造；完 成经济适用房续建 18.38 万平方米，组织实施 82.62 万平方米，谋划启动 62 万平方米， 及土地开发整理项目 55 个，面积 4704.13 公顷，为 XXX项目建设提供了用地保障。 2、整顿房地产市场，宏观把握市场 自中央决定稳定房价，调控房地产市场之后，先后出台了购房实名制、对第二套房 屋的购买与转让征收重税、 提高房贷利率、 地产预售收入所得税上调 5%等法律法规。 打 击炒房行为，对房屋销售情况进行监控，着力调整住房供应结构，严格控制高档房地产 开发、重点发展普通商品房和经济适用房， 打造新型特色宜居城市。 但对于由地方政府、 房地产开发商与购买者多方组成房地产市场， 能否有效抑制房价畸形飙升最终取决于市
翼坐落着燕山大学、大庆石油分院、河北建材职业技术学院、奥体中心等，日前有大量
开发项目落户于此，社区日趋完善，在单价上形成了一个小高点。
两河之间区域是 秦皇岛房地产市场的主力场所。 秦皇岛市政府职能机关集聚于
此，商业繁华，交通十分便利，有很多成规划的住宅小区，如天洋新城、新世纪小区、
在水一方、秦皇小区等，很多新村也都迁至此处，城市旧改项目纷纷上马，如备受关注
目跟风。过去那种地基还没打好，就急着买楼花的现象已不多见了。消费者购房行为趋
向理性，投资购房比例有所下降。被调查者中住房需求面积
80~100 平方米之间的占
39.8%，100~120平方米之间占 23.5%，120~140平方米之间占 21.4%, 由此可知在 80~140
平方米之间的户型总份额占 84.7%, 最为广大消费者青睐。 买房不再贪大求奢， 追求简约、
有住宅项目约为 70 多个，在售项目超过 30 个，除海港区、开发区较为集中外，其余分
布在各城区。
下面，我们按照房价从高到低和区块分布状况，把
秦皇岛市大致分为四个区域，
对其具体现状逐一加以介绍和评述。
首先是海港区。位于 秦皇岛市中心，东临山海关，西连北戴河。距华北东北之要
冲，素有“京津门户”之称，是 秦皇岛的精华所在。该辖区内的 秦皇岛港是中国北
的服务里旧改项目“金龙·中央胜境” ，将打造集住宅、商业、写字楼、会所于一体的
大规模建筑集群。
该区域是中心腹地，社区配套、商业人气都相对旺盛，是集工、商、贸于一体的现
代化城区。因此此地房价有标杆作用，可以以此预测分析整个地区。目前市场预售单价
围绕在 3000~3800元/ 平方米之间，部分地区已突破 4000 元 / 平方米，今年户型形成两