房屋租赁合同争议

范萍收到起诉书副本后，向高新区人民法院提出管辖权异议，认为：诉争房屋位于成都市青羊区，按民事诉讼法第三十四条的规定，“因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖”，本案属专属管辖，因此高新区人民法院对本案无管辖权。在高新区人民法院裁定驳回异议后，范萍不服，向成都市中级人民法院提起上诉。成都市中级人民法院经审查，认为范萍上诉有理，本案属专属管辖，应由诉争房屋所在地的青羊区人民法院管辖，即裁定撤销高新区人民法院的驳回异议裁定，指定青羊区人民法院管辖。

针对四川高院的起诉，范萍辩称：本案所涉合同是大陆美发与四川高院所签，而其不是大陆美发的负责人，只是后者的委托代理人，故其不能作本案被告。四川高院未按《成都市城市房屋租赁管理办法》的规定取得房屋租赁许可证，故本案的房屋租赁合同无效。原告的部分诉讼请求超出了合同约定的时间范围。请求驳回原告的诉讼请求。

审判

审判

审判

审判

青羊区人民法院经审理认为：本案房屋租赁合同虽然乙方写明为大陆美发，但范萍不是大陆美发的负责人，也无证据证明大陆美发委托范萍代表其与四川高院签订合同，且该合同没有大陆美发的公章，只有范萍的签名，因此范萍就是该合同的乙方;其后，范萍与周瑾签订转租协议，以自己名义将该房屋转租给周瑾，也证明了其就是该合同的乙方，从而其是本案的适格被告。虽然四川高院未按《成都市城市房屋租赁管理办法》的规定在出租房屋时取得房屋租赁许可证，但本案应适用《中华人民共和国合同法》，而该法规定合同无效的情形之一是违反法律、行政法规的强制性规定。成都市的该办法不属法律、行政法规之列，而现行法律、行政法规没有出租房屋应取得房屋租赁许可证的强制性规定。故该合同合法有效。范萍将承租的房屋擅自转租给他人，致四川高院在租赁期满后2个月才收回房屋，造成房屋租金损失，范萍应承担相应的赔偿责任，因此四川高院的诉讼请求并未超过合同范围。另外，四川高院依合同约定主张违约金，应予支持;其所主张违约金与滞纳金共计7815元，少于范萍应支付的数额，系依法处分自己民事权利的行为，予以准许。但对四川高院提出的元水电费，其提供的证据材料是有利于自己的单方记载，没有其他证据予以印证，不予采信，相应的主张也不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条、第一百零六条、第一百三十四条第一款第(七)和第(八)项，最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第三条、第四条之规定，该院于2000年8月29日作出一审判决：

范萍于本判决生效之日起15日内向四川高院给付租金9000元、赔偿租金损失6000元、违约金与滞纳金7815元，共计22815元。

范萍不服一审判决，又以一审中的辩称理由向成都市中级人民法院提起上诉。成都市中级人民法院经审理，以与一审判决相同的事实和基本相同的理由，于2001年3月13日作出驳回范萍上诉，维持原判的终审判决。

评析

评析

评析

评析

本案虽然案情简单、标的额较小，但却涉及不少值得探讨的法律理解与适用的问题。

一、对“因不动产纠纷提起的诉讼”的理解问题

根据民事诉讼法第二十四、二十五条的规定，因合同纠纷提起的诉讼，在当事人未书面协议选择管辖法院时，“由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖”。该法第三十四条将因不动产纠纷提起的诉讼作为专属管辖的范围，“由不动产所在地人民法院管辖”。本案就产生了是以合同纠纷确定管辖法院，还是按不动产纠纷确定管辖法院的问题，这个问题带有相当的普遍性。民事诉讼法规定管辖法院的基本原则应是既方便当事人诉讼，又方便法院审理、查明案件事实。由于因不动产纠纷提起的诉讼，大多涉及不动产的权属确定、权属登记、需现场勘验等，因此为便于查清事实，也便于执行，规定由不动产所在地法院专属管辖。而因合同纠纷提起的诉讼除可由合同履行地法院管辖外，还可由被告住所地法院管辖，也考虑了方便查明事实与便于执行，还在一定程度上对原告可能的滥用诉权作了限制。因房屋租赁合同提起的诉讼，虽然也与不动产相关，但却一般只涉及合同的效力、租金的支付、违约责任的承担等，而与不动产的权属，登记过户等无关，其纠纷从根本上说不是由不动产所引起的，而是由合同所引起的，这时不动产只是合同的标的物，而标的物是否为不动产，对合同纠纷性质不起决定作用。如果说这类与不动产相关的合同也涉及一方当事人所提供的不动产是否符合合同约定的问题，需要勘验等，但非不动产的合同纠纷也同样可能涉及此问题，因此不应由此决定纠纷的性质。可见，因不动产纠纷提起的诉讼与其他诉讼的根本区别在于不动产涉及权属问题，而不动产权属问题从实体到程序都须遵守法律的明确规定，不能由当事人自行约定(而合同则正需要当事人意思自治)。故以是否涉及不动产权属为标准来判定是否是“因不动产纠纷提起的诉讼”，才符合立法宗旨与精神。

笔者同意这样的观点：将民事诉讼法第三十四条中的“因不动产纠纷提起的诉讼”理解为“因不动产物权纠纷提起的诉讼”，以与“因不动产合同纠纷提起的诉讼”相区别，前者适用专属管辖，后者则依合同纠纷确定管辖法院。民事诉讼法当时之所以未明确“不动产物权纠纷”的概念，与当时未将物权纠纷与合同纠纷相区别有关。但将物权纠纷与合同纠纷合在一起，显然已不再符合经济、社会与法律的发展了。按学界通说，物权是指直接支配特定的物并排

除他人干涉的权利，除法律有明确规定者外，不得创设物权;物权的设定虽然无效，但该行为符合其他法律行为的生效条件的，也应许可其产生相应的法律后果。且现合同法第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”，从而将物权行为(转移标的物的所有权)与合同行为(出卖人履行义务当然只能在合同成立、生效之后)区别开来，不再混为一谈。可见，将不动产纠纷分为物权纠纷与合同纠纷是符合立法发展方向的，机械地理解法律条文则是不可取的。物权行为与合同行为的根本区别在于前者从程序到内容都只能严格依法律规定而为之，当事人没有自由协商的余地，而后者则一般由当事人自行协商确定，即意思自治原则是合同行为的基本原则。

将不动产物权纠纷与合同纠纷相区别在实践中也是具有合理性的。以房屋租赁合同为例，将之作为合同纠纷处理时，承租人作原告时，被告住所地与合同履行地是重合的，都在不动产所在地，不会产生任何问题;而由出租人作原告时，大多都是要求支付租金等，由被告住所地法院管辖，则利于执行，若要求返还房屋，则仍可选择合同履行地法院管辖。这样将选择权交由出租人行使，当然更为合理。

所以，本案纯属合同纠纷，根本不涉及不动产权属问题，故不属专属管辖范围，四川高院向被告住所地的成都市高新区法院起诉，高新区法院享有管辖权;成都市中院裁定指定青羊区法院管辖，在理解与适用法律上似有刻板之嫌。

二、合同效力的法律适用问题

本案一、二审中，被告都提出由于四川高院在出租房屋时，未依《成都市房屋出租管理办法》的规定办理房屋出租许可证，因此房屋租赁合同无效。但两审法院都未支持其主张，都认定房屋租赁合同合法有效。应该说，法院的认定是正确的。这是如何认识合同效力的问题。

自1999年10月1日施行的《中华人民共和国合同法》，与原有规定相比，从既鼓励交易又保障交易安全的理念出发，大大缩小了无效合同的范围，其中之一就是将原经济合同法中“违反法律和行政法规规定的合同”无效，修改为“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同才无效，加上了“强制性规定”的限制语。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》更进一步明确：“合同法实施后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。可见，在合同法实施后，地方性法规和行政规章是不能用作判断合同是否有效的依据的。范萍以四川高院的行为违反了成都市有关规定为由，要求法院认定其与四川高院所订合同无效的理由，依法显然不能成立，当然不能得到法院的支持。

要认定本案所涉合同有效，还有一个问题须解决，就是本案合同是在合同法施行前订立的，其能否依合同法及有关司法解释来认定效力的问题。一般而言，实体法不应有溯及力，则该合同不能适用合同法及其司法解释。但基于无效合同将不利于社会经济秩序的稳定等考虑，最高人民法院在上述司法解释