宁夏中卫市房地产市场调研分析

第一部份：中卫市宏观环境分析

一、城市经济

——南北差距较大、人均收入不足千元

中卫市位于宁夏自治区的中西部，属于一个“八山二川”的城市。据宁夏自治区统计局的数据显示，2005年、2006年中卫市的经济总量在整个宁夏自治区的排位是第三位，其年度国民生产总值分别达到了58亿元、74亿元。中卫市总体人口约104万，其中城市人口只有26万人，农村人口约78万人。2006年，全年城镇居民人均可支配收入8111元，全市在岗职工年平均工资16656元，人均生活消费性支出581 6元，全年农民人均纯收入2762元，人均生活消费支出2132元，城镇居民家庭恩格尔系数(居民家庭食品消费支出占家庭消费总支出的比重)为34.5%，农村居民家庭恩格尔系数为38.8%。（数据来源：中卫市政府工作报告）

图一：中卫与宁夏位置关系图

表一：宁夏各市县经济排位示意图

二、城市功能

——发展旅游和工业、经济农业为后盾

中卫是一个拥有3万多年历史的古城。中卫的旅游资源特别丰富，而且在全国旅游市场上都是独具一格，大漠黄河已经成为中卫的一张名片。随着世界旅游热点的转移和中国经济的蓬勃发展，中国西部特有的文化魅力和历史魅力，必将成为新一轮世界旅游的风向潮。中卫市政府正是看到了这一发展趋势，大力发展旅游经济，2006年中卫的旅游产业为年度国民生产总值贡献了约2.6亿元。

中卫的矿产资源也比较丰富，其中石膏储量达70亿吨，居全国第二位。和处于第一轮经济建设的城市一样，中卫市目前的第二产业主要以能源加工为主的基础性工业。造纸、酿酒、水泥建材、电石、冶金化工、机床制造等行业是中卫的主要支柱企业，基本没有高科技或附加值很高的产业。2006年全市全部工业完成总产值67.5亿元，比上年增长18.2%，完成工业增加值20.2亿元，比上年增长16.9%，占GDP比重为26.9%，对全市经济增长贡献率为37.0%。（数据来源：中卫市国民经济和社会发展统计报告）中卫的矿产资源有相当数量分布在南部山区，因为交通的限制，在目前还没有发挥出其对经济贡献值的最大作用来。

得黄河灌溉之便利，中卫市大力发展现代农业，向精品化、集约化方向发展，形成了枸杞、设施蔬菜、西甜瓜种植、家禽养殖、草畜、马铃薯、优质米、生猪、水产养殖和红枣林果等优势特色产业，“中国枸杞之乡”、“世界枸杞之都”、“中国压砂硒砂瓜第一市”、“西部养鸡第一市”的美名享誉全国。

从现实的情况分析，目前中卫市最有可能取得突破性发展的是旅游产业和工业生产。因为先天的水利环境优势，经济型农业将成为中卫市经济发展结构中最重要的一环。

表二：中卫市旅游资源一览表

序列景点名称景点级别

1 沙坡头 4A

2 寺口子旅游区 3A

3 一碗泉旧石器遗址——

4 沙湖 4A

5 古代岩画 4A

6 中卫高庙 3A

7 双龙山石窟——

8 海原“环球大震”遗址——

9 宁夏中卫香山硒砂瓜节

10 法国人丝绸之路长跑

11 中国宁夏（沙坡头）大漠黄河国际旅游节

12 中宁枸杞节

三、城市建设

——基础设施向外推进、教育交通先行建设

依托黄河做好水域文章，力争把中卫打造成“河湖泉一水贯通，水绿文一体和谐”的“塞上水城”。在建设滨河生态旅游文化城市目标的指导下，中卫市着重突出“做强产业、做美城市、做优环境”三大重点，下大力气改善中卫的城市建设、交通建设、市政建设、生活配套建设等提高城市化水平和城市化面貌的四大方面。2006年，中卫市在市政交通方面投入了大量的精力。沙坡头机场隆重奠基，环城东路、环城西路正在建设；中卫一中、中卫六小、中卫中学、体育训练馆等一批公共项目已经建成；行政办公区单位办公楼、新区生态湖、生态公园、集中供热、等城市重点项目正在建设；实施了“一苑”（沙漠风情苑）、“两湖”（新区生态湖、黄河湿地公园湖）、“六带”（沙坡头大道、迎宾路、彩虹路、怀远路、平安路、应理街景观带）绿化工程，新增绿化面积247万平方米，市区绿化总面积达到376万平方米，人均绿地24.5 平方米。从上面的数据不难看出，中卫市的城市格局在向外部扩张，重点建设项目也在向城市核心区的外围地段落子。其中道路交通和教育设施是整个城市建设的排头兵。

图二：2006年中卫市重点工程分布图

四、城市文化

——民风淳朴心态开放、堪比南方不夜城

俗话说：仁者乐山、智者乐水。雄浑的黄河水、奇伟的贺兰山共同养育了勤劳淳朴、善良智慧、快乐开放的中卫人民。也许是大自然的厚爱、也许是区域贫富差距不是很大、也许是外来旅游者带来的文明信息、也许是后起者勃发的缘故，我们走在中卫市的大街小巷，发现这个城市很干净，完全没有北方城市脏乱差的痕迹；当地的老百姓说话也非常礼貌和气，没有大声嘈杂、急功近利的印象；尤其是在晚上的商业街和步行街，熙熙攘攘、人山人海、划拳喝酒、慢摇歌厅等等，完全是一派南方小城夜生活的热闹景象。

图三：中卫商业街夜生活照片

中卫某商业步行街夜生活之一

中卫某商业步行街夜生活之二

五、商业网点

——鼓楼商圈是核心、十字格局为主力

可能是因为城市人口较少、可能是建市时间相对较短、可能是因为经济发展较慢的原因，到目前为止，中卫市的商业网点可以说全部集中在鼓楼大街。鼓楼，是中卫市人所尽知的、唯一的城市商业区。红太阳商场、鼓楼百货、中卫宾馆、金世纪商场、开盛购物中心、高庙古玩市场、大宅门娱乐城、向阳商业步行街等中卫市档次最高的、种类最全的商业设施如百货、家电、超市、药店等，全部分布在以鼓楼为圆心的东西、南北大街上，构成了中卫商业的十字格局。

图四：中卫市商业网点分布图

鼓楼大街相关照片

鼓楼

鼓楼北街

鼓楼东南角

鼓楼西南角

六、城市规划

——城市运营做大旗、政府力推新区建设

虽然建市不足5年，但是中卫县原有城市经过几十年的建设发展，再加上最近几年人口的迅猛增加，老城区已经无法满足城市功能扩张、城市形象提升的需要。为了涵养财源、提升土地价值，为了满足城市扩容之需要，中卫市政府在“城市运营”理论的指导下，采用腾笼换鸟的方式，在黄河灌渠的南岸打造一个占地30万平米的中卫市新区中心。

包括交通局、供电局、消防大队、建设局、农牧局、烟草局、银行等政府强权部门和市政广场、香山湖公园、文化广场等三大市政休闲中心已经开工建设，并有部份建筑在逐步落成。

在经济相对欠发达城市，政府部门的动向永远是城市发展变化的风向标。政府机关率先搬入中卫新区，对新区的开发建设和早日成型，必将起到推波助澜的作用。

新城区市政中心

新城区市政中心规划示意图