商业地产项目市场研究报告

2002
2003
2004
0.00% 2005 年份
固定资产投资
增长率
1.2 增长因素分析及趋势预测
1、固定投资推动国民经济增长。
从2003年开始，鄂尔多斯市固定资产投资的增长率大幅度提高，而国民生产总值的增长率也正 是从此逐渐走到了高位，这正是投资拉动型经济发展的典型特征。 2005年全市房地产开发 投资达到13亿元，是2000年的92倍。2001年—2005年完成投资25.5亿元，占投资比重由2000 年0.3％提高到2005年的４％。房地产业投资逐渐成为鄂市固定资产投资的重要组成部分。
3、第三产业迅速发展推动经济增长。
鄂尔多斯第三产业这些年正是处于一个飞速发展的时期，它占国民经济的比例由2001年的26%上 升到2005年的40.1%，第三产业增加值175.2亿元，对国民生产总值增长的贡献率达到47%，2006 年有望超过50%。
2.**区宏观经济环境
2.1综述
**区具有丰富的自然资源，在能源型经济建设上具有得天独厚的条件。正是依托 羊绒、石油化工、煤炭、建材四大能源产业的发展，**区工业资本原始积累在较低的生 产力基础上，取得了飞跃发展。持续数年的工业总产值高速增长。工业资本聚集已达到 较大规模，全区综合实力已得到相当大的提高。随着重点建设取得突破，作为支撑体系 的基础设施建设也有了较大的改善，为全区经济的持续增长提供了坚实的物质基础。
51%
48.30%
0.5
2002
2003 销售额
2004 增长率
0 2005 年份
增长率
增长率
2005年是**区房地产市场 发展具有标志性的一年， 房地产均价上涨400多元/ 平米，增幅近40%。明显 地表现为供不及需，提高 了市价。
商业地产项目市场研究报告
市场调查报告的主要内容
1.宏观经济环境分析 ２.房地产市场内部特征分析 3.区域商业市场分析 4.项目地块分析及趋势研究 5.项目市场定位
一、宏观经济环境分析
1.1 综述
1. 鄂尔多斯宏观经济环境
鄂尔多斯整个“九五”期间，全市GDP以年均20%的速度递增。
2005年鄂尔多斯全市实现地区生产总值550亿元、比上年同比增长45 ％；人均GDP达到37000元，处于从小康向富裕社会的转型期；财政收入 达93.4亿元，同比增长120％；
0.0%
2001
2002
2003
2004
2005
年份
总额
增长率
增长率
2005年，全市城镇以上固定资产投资 达到367.9亿元，是“九五”期末2000年 的８倍。2001年至2005年，鄂市全社会固 定资产投资930亿元 2005年，各类投资均 保持了快速增长，鄂市的工业投资达到 211.8亿元，是2000年工业投资的10倍； 房地产开发投资达到13.0亿元，是2000年 的92倍。
1.4
119.10%77.8
1.2
1
42.47
83.20%0.8 0.6
19.39
0.4
9.50%
2003
2004
2005
0.2
0 年份
销售面积
增长率
历年商品房销售额与增长率图（亿元）
16
14
12
10
8
6
4
2
0.94
0 2001
172.30%
13.98 2 143.401%.5
5.74
1
3.87
2.56
近5年来，鄂尔多斯市的GDP的一 直保持平稳的高速增长趋势，2005年， 鄂尔多斯的国内生产总值达到了550 亿元,占内蒙古同期国内生产总值的 13%。
600.00 500.00 400.00 300.00 200.00 100.00
0.00
鄂尔多斯历年GDP及增长率图（亿元）
550.00 50.00%
52.4
26 28 31.5 30.1
40.1
固定资产投资额 增长率
东胜区历年固定资产投资增长率图
70 60 50 40 30 20 10.74 10
62.8 160%
139.03%
140%
120% 41.4
100%
80%
13.35
17.32
24.30% 29.74%
51.69%60% 40% 20%
十五以来，随着**区城乡一体化步伐的加大，全区经济总量迅速扩大，经济实 力显著增强。几年来，**区地区生产总值由2000年的35亿元增加到2005年的127.1亿元， 累计实现GDP394.6亿元，是1949年至1999年这50年累计值的2.7倍，仅2003年和2005年 三年的累计值就达到269.1亿元。随着GDP的快速增长，**区财政总收入由2001年的5.98 亿元增加到2005年的29.4亿元，年均增长近80%。2005年**区财政总收入占年度预算的 226.3％，同比增加20.1亿元，增长218％，总收入首次实现了三倍速度的增长。
人均GDP（元）
人均GDP增长率
增长率
增长率
1、2001年到2005年三大产业的比例调 整不断调整并向良性的方向发展，第二 产业虽然比重下降但是绝对值仍然增长。 第三产业的比重迅速上升，说明第三产 业发展迅速，对GDP的贡献正在不断增 大。第一产业一直维持在较低水平，这 与其产业性质和特点是分不开的。第三 产业地位的上升是居民生活水平提高， 和消费能力增大的重要标志。这将达到 加快城市化进程加快，城镇人口将快速 增长，这对**区的房地产市场的发展是 非常有利的。
社会消费品零售额
鄂尔多斯市历年社会消费品零售额（亿元）
160
151.7 180.0%
140
160.2%160.0%
120
100
80
60 34.5
40
35.21
20
25.0%
47.1
58.3
33.8%
23.8%
140.0% 120.0% 100.0% 80.0% 60.0% 40.0% 20.0%
0
2.1%
三大产业占比重 年份
2001年 2002年 2003年 2004年
2005年
第一产业
14 13.7 11.9 10.5 7.5
第二产业
60 58.3 56.6 59.4 52.4
第三产业
26 28 31.5 30.1 40.1
增长率
消费品零售总额2004年后增幅更为迅 猛。05年鄂尔多斯社会消费品零售总额达 到151.7亿元，比上年同比增长151.7%。 鄂尔多斯市城市居民消费层次加快升级， 汽车、住房等成为新的消费热点，2005年， 市城镇居民购房支出人均712元，与去年 同期相比增长2.2倍；
固定资产投资额
鄂尔多斯历年固定资产投资额及增长率图（亿元）
400
367.9 120.00%
350 300
97.7% 262.793.8%
100.00%
250
80.00%
200 135.57
150
100 58.85
68.56
50
21.80% 16.5%
60.00% 40.0%40.00%
20.00%
0 2001
2、**区的产业结构好，第一产业比重 低，第二三产业比重高。说明该区城市 化、工业化水平和服务业水平更高，人 们生活更加舒适，消费能力更强。
三大产业占比重 年份
第一产业
第二产业
第三产业
2001年 2002年 2003年 2004年 2005年
14 13.7 11.9 10.5
7.5
60 58.3 56.6 59.4
0 2001年
2002年
2003年
2004年
0% 2005年 年份
固定资产投资（亿元）
固定资产投资增长率
二、房地产市场内部特征分析
综述
从宏观经济的各项指标来看，**区房地产市场呈现了快速发展的趋势， 但从房地产开发指标的绝对值来看，房地产市场在投资总量和价格方面 还处于一个较低的水平上，与其经济指标所呈现的发展水平相距甚远， 充分表明了**区房地产市场的巨大发展潜力。随着城区总体规划和各项 专业规划的确立，以及继续推进新城区、铁西区建设，加快旧城区改造， 提高土地利用强度等各项战略措施的实施，**区的房地产市场将面临着 迅速高温。
GDP（亿元）
GDP增长%
东胜区历年人均GDP增长率图
60000 50000 40000 30000 20000 10000
0
20892
24336
28263
33789
60% 49959
47.86%50% 40%
30%
ຫໍສະໝຸດ Baidu
16.48% 16.14% 19.55%
20%
10%
0%
2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 年份
40.4% 380.40 32.4% 271.02
44.6% 40.00%
30.00%
174.42
204.77 17.4%
12.90%
20.00% 10.00%
2001
2002
2003
2004
0.00% 2005 年份
GDP
增长率
01年到05年第二产业与第三产业 发展很快。第三产业在国民经济中 的比重大幅提升，第一产业的比重 逐步下降。三大产业的合理划分必 将使城市化进程加快，城镇人口将 快速增长，这对鄂尔多斯房地产市 场的发展非常有利。
6万平米以下, 5个, 33%
8-15万平米, 8 个, 53%
供应产品分析
现有产品形式以普通住宅、商业和普通办公楼为主，虽然2005年 以后产品质量和形式有所升级，出现了一些档次中等的住宅和办 公物业，但仍然缺乏一些高档公寓、高层现代办公写字楼等；另 一方面某些已经出现的产品类型也不够纯粹，如别墅项目多数风 格不纯粹，氛围也不纯粹，降低了别墅产品的品质感。但从2006 年**区供应的项目看，**区房地产市场升级的步伐正在加速前进， 真正高档、精品的产品有望尽快出现在**的地产舞台上。
2、第二产业飞速发展拉动经济增长。
2005年，实现工业增加值211.8亿元，增长20.2%，对GDP增长的贡献率达到21.2%。鄂尔多斯的 第二产业突出表现为煤炭、电力、化工、羊绒、纺织五大产业，实现的增加值占到全市规模以 上工业增加值的70%以上；全市规模以上工业企业由129户增加到333户，年均增长39.5% 。
1、近5年来，**区的GDP的一直保持 平稳的高速增长趋势，经济发展已 经进入良性快速轨道，为各个行业 的发展奠定了坚实的基础。
2、2005年，**区的国内生产总值达 到了127.1亿元,占鄂尔多斯同期国 内生产总值的23%，对鄂市的发展有 着重要影响。
3、**区 “十五”期间后，经济增 长更是走上了快行道，2001年到 2005年国内生产总值年平均增长率 达到了33%，且逐年上升，涨幅不断 加大。十五期间累计创造GDP360.32 亿元。
人均GDP
GDP
**区历年 GDP增长率图
140 120 100
80 60 41.2 40 20
0 2001年
127.1 70%
80
62.01 50.01
21.38% 24.00%
29.01%
58.886%0% 50% 40% 30% 20%
10%
2002年
2003年
2004年
0% 2005年 年份
城乡居民收入大幅提高，社会消费市场逐渐活跃。农牧民人均纯收 入4601元，增长17.7％；增加693元。消费需求逐步升级，消费市场繁 荣活跃，全市社会消费品零售总额连年增长，2005年的攀升160%，2005 年社会消费品零售总额达151.7亿元。居民居住消费成为热点。
GDP 同比增长率
1.1 综述
160
140
120
100
80
60
40 24.5
20
14.5
0 2001
4448..13%% 35.3
21.5
2002
146.14
1.4
123.8% 1.2
1
0.8
41.9%
43.3 22.7% 30.5
65.29 5403..84%% 43.75
0.6 0.4 0.2 32.83 0
-25.0% -0.2
1、房地产市场供应分析
面积 增长率
2005年，房地产投资额首 次超过10亿元，施工面积 近150万平米，同比增长 123%；**房地产开发商进 入了大量储备土地的阶段， 土地市场非常活跃；也标 志着未来房地产市场将有 大量的楼盘供应上市，一 场激烈的房地产市场竞争 正在拉开帷幕。
历年房地产施竣工面积及增长率图（万平米）
-0.4
2003
2004
2005 年份
施工面积 竣工面积 施工面积增长率 竣工面积增长率
当前供应特征分析 区域分布特征
供应规模
新增楼盘开发区域分布图（建筑面积：万平米）
100, 45%
65, 30%
铁西区 天骄路-伊化路
55, 25%
东部居住区
新增楼盘开发规模比较
大于15万平米, 2个, 13%
2、房地产市场需求分析
从销售面积和竣工面积 的比较看，2005年销售 面积大大超过竣工面积， 超过的份额也明显高出 前几年的未售量，表明 2005年大量商品房被预 售，**区住宅市场处于 供不应求的状态。
销售额
面积
历年商品房销售面积图（万平米）
100
80
60
40
20
8.83
0 2001
100% 17.7 2002