常州市精装房产品调研报告1213

环保复合地板
TOTO、乐家、汉斯格雅、科勒、箭牌等同档品牌 物业公司
奥普、名族、光芒同档次品牌 乳胶漆+墙砖
方太、老板、帅康、海尔同档次品牌 希恩、欧琳、依迪郎或同档次品牌
装修标准
三雄、雷士、华艺、欧普等同档次
奇盛、西蒙、TCL或同等品牌 日立（3梯20户）
526套
莱蒙物业 （1.03元/月/平米）
小结：精装修产品主要面向具有改善性、投资性的中高端客户，需要紧跟目标客群的需求 ，注重项目整体形象的打造，品牌影响力的提升，以及产品的适用性，迎合市场的主力需 求。
二、常州市场精装房案例产品分析
绿地白金汉宫
基本信息
地址
聚湖路武宜路路口
开发商 常州绿地云峰置业有限公司
建筑面积
36万方
容积率
2.5
装修情况
三、常州市场精装房案例销售分析
常州市场精装房去化：
精装产品销售一般的因素：
1、客户 ➢房屋总价高，容易引起客户对价格的反弹； ➢产品过于单一，难以满足客户个性化需求。 2、开发商 ➢投入成本大，资金回笼慢； ➢去化周期长，容易引起纠纷。
金地天际：
作为新北区飞龙板块的首个精装豪宅， 金地天际2011年11月27日该项目首次开盘 ，共推出524套精装高层，分别是2号地块 的一期天际雅居220套，3号地块的天际苑 304套，开盘均价在1.3万-1.9万元/㎡，面 积在105㎡-280㎡。
劳动中路以北，丽华北路以 东，老运河以南
常州桑麻置业有限公司
建筑面积
169945㎡
容积率
3.88
装修情况
精装
产权
住宅70年，商业40年
户数
1330户
户型面积
85-165㎡
在售均价
4#楼11600元/㎡
精装标准
3000元/㎡
景瑞望府
基本信息
地址 龙锦路永宁路交汇处东北角
开发商
常州景尚置业有限公司
建筑面积
一、常州精装房整体市场概况
常州市场精装房现状：
随着人们生活节奏的加快，精装房被越来越多的购房者们接受，精装修是简装修不断改进过程 中的产品，装修对顶面、地面、卫浴、厨房和家具等都有一定的标准，能够为业主省去大量的时间 与精力，同时也避免了二次装修的浪费，环保节能，统一装修避免了日后没完没了的分散装修噪音 烦恼。
2448户 166-427㎡
待定 5000元/㎡
吾悦国际广场
基本信息
地址 开发商 建筑面积 容积率 装修情况
产权 户数 户型面积
在售均价
延陵路和怀德路交汇处 新城万博置业 30万方 7 精装修 40、70年 810户 55-150㎡
公寓11000元/㎡ 写字楼14000元/㎡
3#
商 住
4#
办
6#
2# 5#
阶段特点
2007年以前，精装修商 品房在常州刚刚面市， 靠高性价比取胜市场。
2008 市场新增项目2个
2009
2010
2013
精装修公寓、豪宅项目大量上市 精装修公寓、豪宅项目销售一般
酒店式公寓、投资公寓
凯纳商务广场，精装酒店式公 寓。销售惨淡，产品市场接受 度低，客户主要为公司、实力 型外企。 御水华庭克拉公寓，精装产权 式公寓。因“三万首付，返租 回购（每年5%），精装全配” 的超低门槛，08年10月面市销 售较好，客户以中低收入者为 主。
绿地白金汉宫：
2012年至2013年，绿地白金汉宫 二期的产品一直是常州销售榜上的常客 ，屡屡出现售罄的骄人业绩，但是其一 期精装产品却一直滞留待售，2013年8 月29日一期精装产品交付以后，由于其 精装效果未能达到业主的满意度，更是 一度闹得满城皆知，至今仍未停歇，现 更影响到了二期毛坯产品的销售。
一期精装
产权
70年
户数
1700户
户型面积
88-220㎡
在售均价
一期价格9000元/㎡
精装标准
2000元/㎡
巨凝金水岸
基本信息
地址 开发商
天宁吊桥路1号（大成纺织厂原 址）
常州巨凝房地产开发有限公司
建筑面积
33万方
容积率
3.0
装修情况
精装修
产权
70年
户数
500户
户型面积
280—500㎡
在售均价
22000元/㎡
小结：精装修策略是项目提升档次，跳出区域市场的重要手段，较易成为豪宅产品，将项目价 值最大化。但是此类产品对于项目的区位、配套等外部因素要求较高，同时项目自身的定位也 要得到相对应的升级。
精装房产品分析：
1、目前市面上的精装修产品正趋向于品质化、标准化、高端化方向发展，如新城地产的“三 代精装修标准”的演进，巨凝金水岸的世界级品牌的装修品质等，而对于品质较为一般的精 装修产品市场上占比较小，接受程度也较为一般，如青枫国际的低品质装修标准市场反应较 为平淡； 2、项目产品的大平层豪宅成为市场的另一发展趋向，舒适性、享受性、奢华性等迎合市场需 求的户型面积是此类项目的主要方向；
在售均价
12800元/㎡
精装标准
3000元/㎡
金地天际
基本信息
地址 开发商
南湖路8号（飞龙体育公园 西侧）
金地上海常州公司
建筑面积
396299㎡
容积率
2.3
装修情况
精装
产权
70年
户数
2314户
户型面积
105-280㎡
在售均价
10500元/㎡
精装标准
3000/㎡
朗诗新北绿郡
基本信息
地址 开发商 建筑面积 容积率 装修情况 产权 户数 户型面积 在售均价 精装标准
1# 商 住 办
吾悦国际广场
样板间展示
精装标准
3500元/㎡ 为客户提供硬装配置
空调
中央新风系 统
地暖
中央热水
日立分户中央空调
霍尼韦尔或同等
—— 美国A.O.史密斯或
同等
智能化系统
隔音降噪系 统
节能保温
韩国进口三星彩色液晶可视 统等八大智能系统
高效保温隔热外墙体系
局部采用断桥隔热三层中空
外遮阳系统
精装标准
10000-12000元/㎡
恒大翡翠华庭
基本信息
地址 开发商 建筑面积
天宁吊桥路1号（大成纺织厂原址 ）
常州武进区长虹路与星火路交汇 处西北角
33万方
容积率
3.0
装修情况
精装修
产权
70年
户数
500户
户型面积
280—500㎡
在售均价
7900元/㎡
精装标准
1500元/㎡
朗诗競园
基本信息
地址 开发商
公寓、住宅
市中心精装修豪宅项目： 巨凝金水岸、金地天际、 泰和之春； 湖塘精装修：绿地白金汉 宫、紫金城； 精装公寓：吾悦国际广场 、凯纳华侨城。
2011年，受政策影响，房地产市 场趋于平缓，而精装房也由于价 格、质量等多方面原因受到购房 者的质疑与抵触，而不少开发商 也因此改变了产品策略，改精装 为毛坯销售。
2008年，整体市场不景气，精 装物业滞销不可避免。但产品 包装、营销手法有所创新。
商务公寓、豪宅
市中心精装修豪宅项目： 万博国际广场、京城豪苑 ， 西新桥精装豪宅：新城首 府、凯纳华侨城； 湖塘精装修豪宅：新城公 馆 精装公寓：万泽国际公寓 、莱蒙城公寓。
2009年，楼市逆转直上。精装修 房为市场客户广泛接受，精装修 物业主要集中为小户型和豪宅， 呈现出供需两旺的局面。
220000㎡
容积率
2.4
装修情况
精装
产权
70年
户数
1500户
户型面积
80-187㎡
在售均价
14#楼8800元/㎡
精装标准
3500元/㎡
泰和之春
基本信息
地址
天宁中吴大道960号
开发商 常州泰和置业发展有限公司
建筑面积
574600㎡
容积率
2.39
装修情况
精装
产权
70年
户数
1450户
户型面积
113-423㎡
1800元/平米
装修用材 地面/地板
卫具 空调 电梯品牌 玻璃用材 智能化
多乐士或同等档次品牌 高级实木复合地板
TOTO、“科勒”卫生洁具（自选） 美国特灵中央空调 日本三菱 双层中空防暴玻璃
地暖、一卡通、24小时热水系统
总结：
1、常州市场上，精装房的标准一般在2000—4000元/㎡之间。 2、常州精装修市场以硬装为主，注重关键部位如卫浴洁具的装修，选用了客 户广泛知晓的一线品牌，装修风格平稳而不失豪华，简单而不缺内涵。 3、精装修产品设计偏重于“高端”、“奢华”、“高科技”等理念的渲染， 却忽略了住宅的根本是“家”之依附，清淡写意的清新风格，强调随意和平淡，着 重打造温馨和睦的家庭意境。现实操作中往往被忽略，常州市场暂无此类项目。
1500元/平米
凯纳华侨城
地址 西新桥与通江中路交汇处
户型面积 30-81㎡（酒店式公寓）
物业分布
由56层主楼、13层的裙楼 以及3层的辅楼组成。裙 楼与主楼1~5层为酒店， 主楼6层以上为酒店式公
寓
总户数
383户
产权
70年
均价
16000元/㎡
物业公司
常州江南中鑫物业
凯纳华侨城
样板间展示
装修标准
但由于种种原因，目前市场上精装修住宅的质量却并不都尽人意，精装修房交付以后业主维 权的事例也不少。存在质量隐患、缺乏行业标准、难以满足业主个性化需求、“增加成本”等诸多 问题。而且说到价格，这是消费者最敏感的部分，不少精装房的价格比毛坯高了不少，不少楼盘的 精装标准对外报价在2000元/㎡左右，一方面是开发商批量买入材料价格优惠，这也是开发商增加 较多的利润点，另一方面也不排除有些精装房报价过高。
2011年12月15日却传出开盘大半个月 成交备案为零的消息，同时该项目开盘即封 盘的消息也随后释放，而其后的备案显示， 开盘9个月后总共售出15套房源。
巨凝金水岸：
同样作为常州豪宅标 杆的巨凝金水岸，精装标 准上万，立志打造常州最 豪宅典范，其精装标准也 受到很多客户的认可，但 是由于价格问题也一直销 售不好，为改变现状也转 变了产品线，现改为毛坯 房。
新城首府
二期
一期 国 际 公 寓
15 号 会 所
开发商 地址
装修情况 总户数
产权 户型面积
均价
新城地产 钟楼区通江南路88号
精装 730 70 40-80（公寓） 16000-20000
新城首府
➢整体采用国际一线品牌装修，精装修标准为4000元/㎡。
莱蒙城
墙面 洁具 厨房 灯具 电梯
位置 顶面 地面
常州市精装房产品调研报告 1213
常州精装房市场发展过程
第一阶段：市场启蒙期
第二阶段：市场突破期
第三阶段：市场嬗变期
第四阶段：市场冷淡期
2007 推售项目 市场整体推案2个 推售类型 住宅、公寓
推售特点
华亭苑，精装住宅。租售结 合，销售不畅。客群为新北 区高端技术移民和外籍人士 ，当地客户接受度相当低。 莱蒙双子星座，精装公寓。 市中心地段，升值前景好， 深受投资客青睐，销售良好 ，客户以常武地区富人为主 ；
小结：除了项目特质的满足之外，精装修产品的标准同样需要做到极致，无论是从装修的 标准、建材品牌的选择、各种科技系统的运用、人性化设计的体现以及适应市场需求的产 品等方面，均需要重新的塑造。
精装房需求分析：
1、项目客户主要为全市具备较强投资能力的中高端客户，关注产品品质、价值潜力以及圈层 效应的概念，注重项目整体形象和品牌影响，客户的关注因素也最终体现在项目销售情况上 ，新城旗下的精装修产品线明显受到热捧，而品牌价值较低，宣传形象不强的青枫国际销售 遇阻； 2、精装修产品同样需要在价格和价值取得平衡点，来适应目标客群的需求，过分脱离市场价 格的产品也可能遇到销售的瓶颈，如巨凝金水岸与创业紫金城，以大面积平层豪宅、高定价 策略面市，导致销售出现问题。
河海路和衡山中路交汇处 常州郎润置业有限公司
203136㎡ 3
精装 70年 1154户 86-160㎡ 11500元/㎡ 5000元/㎡
雅居乐星河湾
基本信息
地址 开发商 建筑面积 容积率 装修情况 产权 户数 户型面积 在售均价 精装标准
新北区泰山路106号 雅居乐地产&星河地产
719941㎡ 2.4 精装 70年
金属卷帘窗
京城豪苑
基本信息
开发商 地址
装修情况 产权 户数
户型面积 单价
正方置业 钟楼原常州市政府地块
精装修 70年 234户 59-79㎡ 13000-16000元/㎡
小公寓
回迁 部分
商住 部分
住宅部分
京城豪苑
装修标准
3000元/平米
➢ 建材上选用石材料、铝板 和涂料的配搭；
➢ 每户配有中央空调、新风 系统、国际品牌的洁具。
龙头
浴霸 地面 油烟机燃气灶 水槽、龙头
筒灯、射灯、吸顶灯、日光灯管
开关插座面板 公共
中央小公寓（精装） ，共计522套，
户型面积42、48、50 、62 ㎡，主力户型48
㎡
地址
累计均价 户型面积
延政中路 （区政wenku.baidu.com斜对面）
7200元/平方米
35-55㎡（公寓）
产权年限
70年
精装材料/品牌
总套数
乳胶漆
精装房特质分析：
1、项目所在的区域均位于中心地段，包括城市中心以及板块中心区位，具备了较强的项目辐 射能力和成熟的城市配套；项目自身的影响力和表现力较为高调，能够支撑项目高起点和高 定位，项目多以高档次为主； 2、精装修提升项目档次、凸显项目鲜明形象的重要手段，此类项目较易成为区域性乃至全市 的品质标杆、价格风向标；精装修产品较区域普通产品的价值提升较大，产生“1+1>2”的 价格效应。