财务案例分析-万科企业的营运资金管理

• 万科销售金额2614.7亿元，同比分别增长14.3%和20.7%。在全国商 品房市场的占有率进一步上升至3%。无论销售金额还是市场占有率 ，都创造了行业有史以来的新纪录。 • 由于结算滞后于销售，2015年万科实现营业收入人民币1955.5亿元 ，同比增长33.6%；实现净利润181.2亿元，同比增长15.1%；收入 与利润增速均明显高于2014年。万科2015年的营业收入，已经超过 了上一次世界五百强企业的门槛。如果这次万科成功晋级，世界五百 强名单将在阔别十年后，再一次出现专业住宅企业的身影。 • 但很快，可能万科也不再是纯粹的住宅公司。万科于2014年提出以 “城市配套服务商”为转型方向，经过一年的努力，新业务终于在 2015年开花结果。万科物流地产在2015年开展了项目获取、开发建 设和资产管理全流程业务，实现了从0到1的突破。而万科物业则开始 大规模承接非万科开发的项目，包括非住宅项目，合同面积在一年内 增长了一倍多。
启发思考
营运资金管理是对企业流动资产及流动负债的管理。一个企业要 维持正常的运转就必须要拥有适量的营运资金，因此，营运资金管理 是企业财务管理的重要组成部分。据调查，公司财务经理有60%的时 间都用于营运资金管理。
要搞好营运资金管理，必须解决好流动资产和流动负债两个营运 资金管理方面的问题，换句话说，就是下面两个问题：第一，企业应 该投资多少在流动资产上，即资金运用的管理。主要包括现金管理、 应收账款管理和存货管理。第二，企业应该怎样来进行流动资产的融 资，即资金筹措的管理。包括银行短期借款的管理和商业信用的管理。
案例总结
通过以上分析可以发现，万科虽然在2007年及之后改变 了“现金为王”的经营政策，恢复了其久违的“拿地模式”。 但相比较于其他几家规模较大、发展迅速的房地产企业（保利 地产、招商地产、金融街和陆家嘴）来说，万科的“囤地”行 为并不是盲目的。 通过分析2007-2012年万科净运营资金占主营业务收入比 例，发现，其主营业务收入的增长速度在总体上快于净营运资 金的增长速度，收入和资产的结构配比较为合理；2007-2012 年间，万科经营活动现金流呈现上升的趋势，经营活动创造现 金流的能力也逐渐加强；虽然近几年来，万科存货量一直很大， 但与同行业相比，其存货占流动资产的比重在行业中不算很高， 存货周转率和流动资金周转率也维持着同行业比较高的水平。
营运资金管理的核心内容就是对资金运用和资金筹措的管理。营 运资本指标是判断公司运营状况的重要依据。
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陈黎明 叶洵良
牛黎杰 黄健
李明瑞
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吴良杰
营运资金管理 ——以万科企业为例
目录
概念简述
公司简介
案例分析
启发思考
概念简述
营运资本是？？
营运资本是用以维持公司日常经营活动正常进行所需要 的资金，是指公司经营活动中占用在短期资产上的资金。 公司的运营状况通常用营运资本指标来判断。营运资本 是公司流动资产的主要资金来源，是公司开展日常经营 活动的资金保证。 分类：广义营运资本又称毛营运资本，指公 司在流动资产上的总投资额；狭义营运资本 又称净营运资本，指流动资产减流动负债的 余额。 特点：流动性强，波动性大
2015万科年度报告重要财务指标
案例分析
背景资料
财务指标
营运分析
案例总结
背景资料
与制造业相比，房地产开发行业存货变现的时间更长，受宏观环 境和政策的影响更多，经营风险也更大。很多房地产企业通过囤地和 捂盘追求高销售利润率，或通过保持投资性房地产（商业地产出租） 平滑利润，借以控制经营风险。然而，在2006 年以前，万科奉行的 是“专注于住宅开发，通过资产高速周转来获取超额回报”的战略。 与同行业优秀企业相比，万科的存货周转率长期处在较好水平，流动 周转率和总资产周转率在同行中也长期处于领先水平。
单位：元
2011年 3,389,424,571.92 103,648,873,001.82 84,918,243,555.06 1.22 -5,652,567,740.05 806,858,306.73 -1,456,284,861.40 10,995,210,218.00 0.308264
2012年 3,725,958,472.52 116,108,839,572.92 87,323,652,346.54 1.33 -2,453,451,737.29 16,285,509,088.95 17,558,015,824.18 10,995,210,218.00 0.338871
附：知识框架图
公司简介
万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国 最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。 总部设在广东深圳，至2009年，已在20多个城市设立分公 司。 万科2015年全年销售业绩出炉，前12月万科累计实现销 售面积2067.1万平方米，销售金额2614.7亿元。2014年公 司累计实现销售面积1806.4万平方米，销售金额2151.3亿元， 2015年较2014年分别上涨14%以及21.5%。
营运分析
在中国房地产报独家发布的TOP20房企存货排行 榜中，万科以2014年底1360亿元的真实存货（扣除预 收账款后的存货量）排在了第6位，落在万达（专题 阅读）、恒大、保利、碧桂园等千亿房企之后。 不过，也有房企仍旧在抓紧推盘扩张。其中，万达以 2759亿元真实存货高居存货榜榜首。而一直在猛追千 亿房企的泰禾集团，2014年存货量同比增幅则高达 125%。 存货量并非越低越好，过低意味着潜在供应量过 少，未来或无房可卖；存货量也并非越高越好，过高 则可能由于产品竞争力不强而大量积压卖不出去，这 对房企资金链可谓重压，尤其是在房地产市场下行的 市场环境下更是如此。
0.34%
0.41%
0.37%
0.56%
0.59%
2013年 2012年 2011年 2010年 2009年 78.00 % 16.05 % 0.44% 78.32 % 16.85 % 0.43% 77.10 % 17.88 % 0.54% 74.69 % 20.51 % 0.57% 67.00% 27.16% 0.99%
2007-2012年万科现金流量结构
2007年 经营活动产生的现金流 -10,437,715,815.80 其中：销售商品、提供劳务收到的现金 44,712,799,355.37 购买商品、接受劳务支付的现金 46,171,068,846.22 商品、劳务收入支出比率 0.97 投资活动产生的现金流 -4,604,035,225.19 筹资活动产生的现金流 21,361,001,830.31 现金净流量 6,319,250,789.32 股份总数（股） 6,872,006,387.00 每股经营现金流 -1.518875 2008年 -34,151,830.40 42,783,256,973.54 30,218,067,735.42 1.42 -2,844,137,431.91 5,866,340,622.01 2,988,051,359.70 10,995,210,218.00 -0.003106 2009年 9,253,351,319.55 57,595,333,545.50 34,560,212,561.89 1.67 -4,190,660,596.40 -3,028,655,220.86 2,034,035,502.29 10,995,210,218.00 0.841580 2010年 2,237,255,451.45 88,119,694,493.30 66,645,895,259.85 1.32 -2,191,659,310.46 13,024,529,762.81 13,070,125,903.80 10,995,210,218.00 0.203475
0.32%
0.32%
0.28%
0.31%
0.25%
0.28%
0.27%
0.29%
0.39%
0.38%
总资产周转率
偿债能力（短、长）
2013年 2012年 2011年 2010年 2009年 流动比率% 1.34% 1.4% 1.41% 1.59% 1.91%
速动比率%
资产负债比 率 股东权益比 率 固定资产比 率
1 2 3 4
获利能力 营运能力 偿债能力 现金能力
财务指标
5
发展能力
获利能力
2013年
销售毛利 率 主营业务 利润率 净利率 资产收益 率 净资产收 益率 31.47% 17.92% 13.51% 5.87% 19.66%
2012年
36.56% 20.38% 15.19% 6.47% 19.66%
2011年
39.78% 21.96% 16.16% 6.38% 18.17%
2010年
40.7% 23.45% 17.43% 7.05% 16.47%
2009年
29.39% 17.77% 13.15% 7.16% 14.26%
营运能力
2013年 2012年 2011年 2010年 2009年 应收账款周转 54.54% 60.63% 46.18 % 率 存货周转率 43.96 % 59.76%
现金能力
现金流量指标
2013年
2012年 23.79% 112.6%
2011年 82.54% 144.4%
2010年 25.31% 173.8%
2009年 143.90 % 117.8%
净利润现金含 10.51% 量 销售商品收到 的现金占主营 收入比例 113.3%
发展能力
发展能力 主营业务收入 增长率 营业利润增长 率 税后利润增长 率 净资产增长率 总资产增长率 2013年 31.32% 15.47% 20.48% 17.44% -2.47% 2012年 43.66% 33.31% 30.46% 34.41% 22.6% 2011年 41.55% 32.55% 32.14% 27.65% 28.71% 2010年 3.74% 36.82% 36.59% 25.99% 37.53% 2009年 19.24% 36.64% 32.26% 27.23% 54.48%