华夏幸福基业案例分析-产业园
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运营模式：2002 年开始运营固安工业园区后，逐渐向工业园区域运营开发商 转型，目前形成“园区+地产”的独特运营模式
园区开发业务：对开发区域进行前期规划、基础设施投资建设与管理、市政 公用设施建设与管理、土地整理、产业发展服务（招商引资服务）、物业管 理、厂房建设租赁等。在房地产开发方面，公司目前已经形成以孔雀城、大 卫城、华夏系列等完备产品系列
以节能环保、新一代信息技术、高端装备、 新能源、新材料为主导产业
以长城文化为核心，构筑休闲时代长城度假 运动旅游的天堂
以新型材料和装备制造业为支柱产业
围绕“国际科技城”“活力智慧核”“生态 宜居地”三大主题，打造、属性多样、动能 符合的蒲河智慧产业区
定位于现代服务业
总体定位为“智慧之港、健康之城”，重点 从智慧产业、科技创意、商务商业、生态栖 居四个方面建设园区
华夏幸福基业案例
投资发展部
1
2020/3/20
目录
一．园区概况 二．“园区+地产”运营模式 三．园区房地产开发 四．园区示例-固安工业园区
2
2020/3/20
园区概况
3
2020/3/20
园区概况-园区业务
成立时间：华夏幸福基业成立于1998 年，拥有房地产开发经营业务一级资 质，早前致力于河北省内的城市住宅开发
2. 2011 年，公司投资运营的园区新增签约入园企业86 家，新增签约投资额129.78 亿元，单位企业 投资额为1.51 亿元；园区累计签约入园企业 438 家，累计签约投资额489.53 亿元，单位企业投 资额为1.12 亿元。可以看到，固安工业园区新增的单位企业投资额已达2.35 亿元，新投资企业 呈规模扩大趋势。
6源自文库
2020/3/20
园区概况-发展成果
2011 年，华夏幸福基业共实现营业收入77.9 亿元，比上年增长76.22%；主要受益于园区住 宅配套的收入增长。实现营业利润17.5 亿元，比上年增长180.80%；实现归属于母公司所有 者的净利润13.6 亿元，比上年增长225.46%；毛利率和净利率分别为41.9%和16.4%。
园区概况-发展成果
1. 2013年，华夏幸福销售额为374.24亿元，同比增长77.07%，超额完成全年280亿元的销 售目标。其中产业新城业务销售额总计311.86亿元（含园区开发业务结算回款75.77亿 元，产业园区配套住宅签约销售额236.09亿元），城市地产签约销售额为59.16亿元， 其它业务（物业、酒店）等销售额为3.22亿元。实际归属于母公司所有者的净利润为 27.15亿元，同比增长52.21%。
2. 公司近三年来销售面积和销售收入都急剧上升，销售面积和销售收入的复合增长率分 别达103.52%和51.52%，公司增长势头明显。
8
2020/3/20
园区概况-发展成果
1. 2011 年，园区内新开工配套住宅面积245.17 万平方米，竣工配套住宅面积72.45 万平方 米；城市地产新开工面积 108.70 万平方米，竣工面积5.17 万平方米
-
营业收入较上年 增加百分比 38.3% 228.3% 586.8% 37% 151.7% -70.6% -47.9% 76.3%
A. 产业发展服务：委托工业园区内进行产业定位、产业规划、城市规划、招商引资、投资服务 等；
7 B. 园区综合服务是指在委托工业园区内进行园区绿化、保洁、公共项目经营与维护等业务2020/3/20
园区产品：开发区作为华夏幸福基业的两大事业领域之一，已建立了园区建 立、招商引资到城市运营的开发运营管理体系，即以构建产业集群为手段， 以建设开发区城市为载体，携手国际资本，推动地方经济发展。形成综合园 区、主题园区、总部公园、产业港等四大产品体系。
4
2020/3/20
园区概况-园区分布
园区分布：公司事业版图主要位于环首都经济区、环渤海经济圈等地，已投 资开发运营的园区包括固安工业园区（河北廊坊）、大厂潮白河工业区（河 北廊坊）和怀来京北生态新区（河北张家口）。
行业名称
产业发展服务 基础设施建设
土地整理 综合服务 物业管理服务 园区住宅配套 城市地产开发
其他 合计
营业收入
9.53 1.86 22.63 0.32 0.25 38.54 4.16 0.30 77.59
营业成本
1.49 15.24 0.23 0.40 24.16 2.98 0.26
-
毛利率
19.9% 32.7% 27.9% -62.1% 37.3% 28.2% 12.8%
2. 2010 年来，公司新开工面积和施工面积增长显著，竣工面积复合增长率达56.73%。公 司期末储备开发用地规划建筑面积 414.03 万平方米，分别位于河北省廊坊市、固安、 大厂、香河、怀来地区
9
2020/3/20
园区概况-发展成果
1. 2011 年，公司产业发展服务收入达9.53 亿元，占总收入的12%，其主要包括委托工业园区内进 行产业定位、产业规划、城市规划、招商引资、投资服务等产业发展服务收入。
项目
新增入园企业数量 新增签约投资额 （亿元）
固安
36 84.56
大厂
19 23.92
怀来
19 13.44
小计
74 121.92
其它新增 园区
12
7.78
总计
86 129.7
累计入园企业数量
266
113
47
426
12
438
累计签约投资额 （亿元）
347.24
109.22
25.21
481.67
7.78
5
2020/3/20
园区概况-园区分布
园区名称 昌黎工业园区 滦平金山岭园区
文安园区 沈北智慧产业园区
广阳园区 于洪园区 青岛城阳区 河北省香河县
地点 河北秦皇岛
河北承德 河北廊坊 辽宁沈阳 河北廊坊 辽宁沈阳 山东青岛 河北廊坊
规划面积 15 75 21
一期5万平 15
34.85 8 40
产业定位
单位企业投资额 （亿元-新增）
2.35
1.26
0.71
1.65
0.65
单位企业投资额 （亿元-累计）
1.31
0.97
10
0.54
1.13
0.65
489.45
1.51
1.21 2020/3/20
园区概况-发展成果
1. 在现金持有量和资本结构方面，截至2011 年末，公司持有现金31.74 亿元，占总资 产比例达13%，短期负债和一年内到期非流动负债16.91 亿元；公司资产负债率达 85.5%，去除预收账款后净负债率为24%。但鉴于公司新拓展了7 个园区，并且园区 前2 年的开发须由公司垫资，故其资金压力将较大。
园区开发业务：对开发区域进行前期规划、基础设施投资建设与管理、市政 公用设施建设与管理、土地整理、产业发展服务（招商引资服务）、物业管 理、厂房建设租赁等。在房地产开发方面，公司目前已经形成以孔雀城、大 卫城、华夏系列等完备产品系列
以节能环保、新一代信息技术、高端装备、 新能源、新材料为主导产业
以长城文化为核心，构筑休闲时代长城度假 运动旅游的天堂
以新型材料和装备制造业为支柱产业
围绕“国际科技城”“活力智慧核”“生态 宜居地”三大主题，打造、属性多样、动能 符合的蒲河智慧产业区
定位于现代服务业
总体定位为“智慧之港、健康之城”，重点 从智慧产业、科技创意、商务商业、生态栖 居四个方面建设园区
华夏幸福基业案例
投资发展部
1
2020/3/20
目录
一．园区概况 二．“园区+地产”运营模式 三．园区房地产开发 四．园区示例-固安工业园区
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2020/3/20
园区概况
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2020/3/20
园区概况-园区业务
成立时间：华夏幸福基业成立于1998 年，拥有房地产开发经营业务一级资 质，早前致力于河北省内的城市住宅开发
2. 2011 年，公司投资运营的园区新增签约入园企业86 家，新增签约投资额129.78 亿元，单位企业 投资额为1.51 亿元；园区累计签约入园企业 438 家，累计签约投资额489.53 亿元，单位企业投 资额为1.12 亿元。可以看到，固安工业园区新增的单位企业投资额已达2.35 亿元，新投资企业 呈规模扩大趋势。
6源自文库
2020/3/20
园区概况-发展成果
2011 年，华夏幸福基业共实现营业收入77.9 亿元，比上年增长76.22%；主要受益于园区住 宅配套的收入增长。实现营业利润17.5 亿元，比上年增长180.80%；实现归属于母公司所有 者的净利润13.6 亿元，比上年增长225.46%；毛利率和净利率分别为41.9%和16.4%。
园区概况-发展成果
1. 2013年，华夏幸福销售额为374.24亿元，同比增长77.07%，超额完成全年280亿元的销 售目标。其中产业新城业务销售额总计311.86亿元（含园区开发业务结算回款75.77亿 元，产业园区配套住宅签约销售额236.09亿元），城市地产签约销售额为59.16亿元， 其它业务（物业、酒店）等销售额为3.22亿元。实际归属于母公司所有者的净利润为 27.15亿元，同比增长52.21%。
2. 公司近三年来销售面积和销售收入都急剧上升，销售面积和销售收入的复合增长率分 别达103.52%和51.52%，公司增长势头明显。
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2020/3/20
园区概况-发展成果
1. 2011 年，园区内新开工配套住宅面积245.17 万平方米，竣工配套住宅面积72.45 万平方 米；城市地产新开工面积 108.70 万平方米，竣工面积5.17 万平方米
-
营业收入较上年 增加百分比 38.3% 228.3% 586.8% 37% 151.7% -70.6% -47.9% 76.3%
A. 产业发展服务：委托工业园区内进行产业定位、产业规划、城市规划、招商引资、投资服务 等；
7 B. 园区综合服务是指在委托工业园区内进行园区绿化、保洁、公共项目经营与维护等业务2020/3/20
园区产品：开发区作为华夏幸福基业的两大事业领域之一，已建立了园区建 立、招商引资到城市运营的开发运营管理体系，即以构建产业集群为手段， 以建设开发区城市为载体，携手国际资本，推动地方经济发展。形成综合园 区、主题园区、总部公园、产业港等四大产品体系。
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2020/3/20
园区概况-园区分布
园区分布：公司事业版图主要位于环首都经济区、环渤海经济圈等地，已投 资开发运营的园区包括固安工业园区（河北廊坊）、大厂潮白河工业区（河 北廊坊）和怀来京北生态新区（河北张家口）。
行业名称
产业发展服务 基础设施建设
土地整理 综合服务 物业管理服务 园区住宅配套 城市地产开发
其他 合计
营业收入
9.53 1.86 22.63 0.32 0.25 38.54 4.16 0.30 77.59
营业成本
1.49 15.24 0.23 0.40 24.16 2.98 0.26
-
毛利率
19.9% 32.7% 27.9% -62.1% 37.3% 28.2% 12.8%
2. 2010 年来，公司新开工面积和施工面积增长显著，竣工面积复合增长率达56.73%。公 司期末储备开发用地规划建筑面积 414.03 万平方米，分别位于河北省廊坊市、固安、 大厂、香河、怀来地区
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2020/3/20
园区概况-发展成果
1. 2011 年，公司产业发展服务收入达9.53 亿元，占总收入的12%，其主要包括委托工业园区内进 行产业定位、产业规划、城市规划、招商引资、投资服务等产业发展服务收入。
项目
新增入园企业数量 新增签约投资额 （亿元）
固安
36 84.56
大厂
19 23.92
怀来
19 13.44
小计
74 121.92
其它新增 园区
12
7.78
总计
86 129.7
累计入园企业数量
266
113
47
426
12
438
累计签约投资额 （亿元）
347.24
109.22
25.21
481.67
7.78
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2020/3/20
园区概况-园区分布
园区名称 昌黎工业园区 滦平金山岭园区
文安园区 沈北智慧产业园区
广阳园区 于洪园区 青岛城阳区 河北省香河县
地点 河北秦皇岛
河北承德 河北廊坊 辽宁沈阳 河北廊坊 辽宁沈阳 山东青岛 河北廊坊
规划面积 15 75 21
一期5万平 15
34.85 8 40
产业定位
单位企业投资额 （亿元-新增）
2.35
1.26
0.71
1.65
0.65
单位企业投资额 （亿元-累计）
1.31
0.97
10
0.54
1.13
0.65
489.45
1.51
1.21 2020/3/20
园区概况-发展成果
1. 在现金持有量和资本结构方面，截至2011 年末，公司持有现金31.74 亿元，占总资 产比例达13%，短期负债和一年内到期非流动负债16.91 亿元；公司资产负债率达 85.5%，去除预收账款后净负债率为24%。但鉴于公司新拓展了7 个园区，并且园区 前2 年的开发须由公司垫资，故其资金压力将较大。