华夏幸福基业案例分析-产业园
华夏幸福基业案例分析-产业园ppt课件
园区概况-发展成果
1. 2013年，华夏幸福销售额为374.24亿元，同比增长77.07%，超额完成全年280亿元的销 售目标。其中产业新城业务销售额总计311.86亿元（含园区开发业务结算回款75.77亿 元，产业园区配套住宅签约销售额236.09亿元），城市地产签约销售额为59.16亿元， 其它业务（物业、酒店）等销售额为3.22亿元。实际归属于母公司所有者的净利润为 27.15亿元，同比增长52.21%。
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园区概况-园区分布
园区名称 昌黎工业园区 滦平金山岭园区
文安园区 沈北智慧产业园区
广阳园区 于洪园区 青岛城阳区 河北省香河县
地点 河北秦皇岛
河北承德 河北廊坊 辽宁沈阳 河北廊坊 辽宁沈阳 山东青岛 河北廊坊
规划面积 15 75 21
一期5万平 15
34.85 8 40
产业定位
华夏幸福基业案例
投资发展部
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目录
一．园区概况 二．“园区+地产”运营模式 三．园区房地产开发 四．园区示例-固安工业园区
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园区概况
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园区概况-园区业务
成立时间：华夏幸福基业成立于1998 年，拥有房地产开发经营业务一级资 质，早前致力于河北省内的城市住宅开发
华夏幸福 案例分析
2013年 99.44 17.44 540.58
2014年 161.93 51.37 783.16
变动情况 对总额的影 变动额 变动（%） 响（%） 62.49 62.84% 5.48% 33.93 194.55% 2.98% 242.58 44.87% 21.29%
693.48
1076.72
383.24
项目
2013年
2014年 年 79.38 2014 117.91 965.68 439.8 173.96 132.8 1139.64 847.83
短期借款 项目 33.95 2013年 应付账款 58.16 负债合计 641.39 预收账款 349.81 所有者权益 一年内到期 99.55 合计 的非流动负 64.07 负债和所有 债 740.94 者权益合计 流动负债 544.15 合计
50.56%
28.46%
华夏幸福的流动负债和非流动负债均有较大幅度增长， 而且负债总额中流动负债比重较大，说明一年以内的负 债较多，对资金的流动性要求较高，偿债压力较大，资 本成本较高。具体来看，2014 年较 2013 年流动负债增 长了 303.68 亿元，增幅为 55.81%。非流动负债增长了 20.61亿元，增幅高达 21.20%。
项目
2013年 2014年
短期借款 33.95 79.38 应付账款 58.16 117.91 预收账款 349.81 439.8 一年内到期 的非流动负 64.07 132.8 债 流动负债 544.15 847.83 合计
变动情况 对总额的 变动额 变动（%） 影响（%） 45.43 133.81% 3.99% 59.75 102.73% 5.24% 89.99 25.73% 7.90%
华夏幸福基业对产业地产的思考
华夏幸福基业对产业地产的启示——工作思考及建议集合在公司领导的理想主义旗帜下，遵循“跳出地产做地产”的先进理念指导，秉承产业带动就业，就业带动刚需，刚需带动住宅开发的循环经济模式。
研究发现华夏幸福基业的“园区+地产”的模式与杨总的理念有异曲同工之妙。
现就华夏幸福基业的“园区+地产”的模式研究，报告如下：华夏幸福基业基本情况：（一）公司简介华夏幸福基业股份有限公司，主营房地产开发与区域开发业务。
前身为廊坊市华夏房地产开发有限公司，成立于1998年，初始注册资本为200 万元，后经历三次增资，三次股权转让，于2007年整体改制为股份制公司。
改制后，总股本为10.5亿元，同时公司名称变更为“华夏幸福基业股份有限公司”。
（二）业务结构华夏幸福基业股份有限公司业务包括房地产开发和园区经营与开发两大块，集中于河北境内廊坊、固安、大厂和怀来等，环北京郊区布局。
借壳完成后，华夏幸福基业间接控股的京御地产成为实际上的业务平台。
京御地产负责房地产二级开发与销售、配套物业服务业务，目前业务范围包括河北省内的城市住宅开发、商业地产开发以及北京周边的城市低密度住宅开发。
京御地产的全资子公司九通投资负责园区开发业务，作为河北固安工业区、大厂潮白河工业园区和怀来京北生态新区三个园区开发与经营的业务平台，对开发区域进行前期规划、基础设施投资建设与管理、市政公用设施建设与管理、土地整理、产业发展服务（招商引资服务）、物业管理、厂房建设租赁等。
（三）发展模式独特的“园区+地产”模式，公司以园区开发立项，地产开发随行的模式。
该模式除了能确保低成本获取土地外，还可以依靠其对政府的影响力不断在园区周边获取土地，并参与到城市综合体、酒店和旧改等种多业态物业开发经营中，正因为如此，公司后期土地储备超预期的概率很大。
其中，专门负责园区开发的九通投资在区域开发实践过程中，形成了一体化的园区开发招商运营模式，覆盖区域规划、产业定位、区域建设、品牌推广、招商引资、投资服务、区域维护等多种业务形态。
(资料整理)华夏幸福产业新城模式与产业园案例
华夏幸福产业园目录华夏幸福产业园 (1)一、华夏模式 (3)1、华夏幸福基业模式简析 (3)2、华夏幸福475平方米公里全国版图大跃进 (19)4、布局“特色小镇”华夏幸福扩容新产业模式 (22)6、对华夏幸福产业新城模式的思考 (26)7、产业新城模式下的千亿目标与全球化战略 (29)8、产业新城：一个关于中国城市化进程的固安样本 (35)9、华夏幸福“园区+地产”的逆袭秘诀 (38)10、华夏幸福“托管”的产业新城模式可复制多区域 (45)二、案例 (49)1、华夏幸福中心 (49)2、嘉善高铁新城 (51)3、嘉善高铁新城青年电商产业园 (52)4、惠州高新工业园 (53)5、清华中试孵化产业园 (54)6、大厂影视创意产业园 (55)7、华夏幸福打造全球影视产业创新实践区 (56)8、大厂专用车产业园 (59)9、大厂专用车零部件产业园 (60)10、上海人才创业园 (61)11、大厂检验认证产业园 (62)12、大厂数字出版产业园 (63)13、光大We谷 (64)14、固安产业新城 (65)15、固安环保产业园 (67)16、固安科研产业园 (69)17、固安移动通信设备产业园 (70)18、固安肽谷生物医药产业园 (71)19、固安卫星导航产业园 (73)20、固安航天产业园 (74)21、固安电子商务产业园 (75)22、文安经济开发区 (76)23、香河经济技术开发区 (78)一、华夏模式1、华夏幸福基业模式简析一、华夏幸福基业简介（一）基本情况华夏幸福基业股份有限公司（以下简称"华夏幸福基业"），成立于1998年，于2011年9月在A股借壳上市。
早期致力于河北省内的城市住宅开发，2002年开始运营固安工业园区后，逐渐向工业园区域运营开发商转型，一直坚持"以产促城、以城带产、产城融合、城乡一体、共同发展"的理念，坚持既定的产业新城业务模式并不断延伸价值链，在原有业务的基础上接入和发展多元化的产业、城市增值服务业态，成为全价值链纵向一体化的产业新城运营商，全力打造产业新城三条产品线，目前已形成"园区+地产"的独特运营模式。
华夏幸福基业
公司概况华夏幸福基业投资开发股份有限公司创立于1998年，是中国领先的产业新城投资运营企业集团，以建设“经济发展、社会和谐、人民幸福”的产业新城为企业公民责任，公司核心业务包括产业园区开发运营和城镇开发建设。
2011年公司销售额165亿，自2005年以来，公司业绩复合增长率保持在100%以上，并于2011年8月29日A股上市，截至2011年末，资产规模275亿元。
公司拥有分工协作、高效协同的组织架构，高管团队有多位来自世界500强，公司现有在职员工2714人，硕士学历以上543人。
公司14年发展历程中，牢牢抓住国际产业转移和大都市城市化带来的产业升级、区域分工的历史性机遇，聚焦于环首都区域经济产业促进及大都市外溢需求，对产业新城的建设运营进行了有益的实践。
公司通过引领区域和企业发展需求，为区域制定精准的战略定位、构建产业集群、建设城市核心区，形成了从园区建设、招商引资到城市运营的三大业务体系，“以产兴城、以城带产、产城共融，城乡统筹”的产业新城建设，有力促进了中国县域经济的发展。
目前，公司投资运营的产业新城主要布局于环首都经济区和环渤海区域。
事业版图遍布河北、天津、青岛、沈阳、山东等地，截止到2011年末，公司正在运营的产业新城达到10个，签约项目总投资额489亿元，园区道路建设155公里。
累计为园区招商438家，创造新增就业人口超过3万人。
其中，最早开发建设的固安工业园区是河北省人民政府批准的省级开发区，目前电子信息、高端装备制造、汽车零部件三大产业基地初步形成规模。
2011年固安工业园区完成固定资产投资116.6亿元，实现财政收入约5.2亿元。
公司把握了世界新一轮产业及资本转移的机会窗口，搭建国际化资源整合平台，为园区的产业促进和新城建设，引进国际合作资源，建立战略合作机制。
在促进区域产业发展方面，华夏幸福基业拥有500余人的专业招商团队和横跨多个行业的企业客户数据库。
公司整合全国乃至全球的产业专家，针对每个区域的具体情况，紧贴政策导向，制定精准的产业发展策略，并将依托强大的招商引资和产业培育能力推动落实。
【精品报告】华夏幸福产业园运营模式研究分享
公司已开发项目分布
产业园案例 园区开发：业务囊括土地一级开发、产业发展和物业管理等， 华夏幸福基业 并形成了四大产品体系，在新增园区中都有所体现
业务内容
对开发区域进行前期规划 基础设施投资建设与管理 市政公用设施建设与管理 土地整理 产业发展服务（招商引资 服务） 物业管理 厂房建设租赁
四大产品体系
华夏幸福基业 现金流模式：投资房地产销售回现反哺土地整理前期费用，政府
模式解读
基建返还、招商佣金以及后期服务将短期盈利转变为长期盈利
如何解决资金瓶颈成为“园区运营+地产 开发”模式成败的关键
华夏幸福基业 风险剖析：园区开发面临单个园区收入下降，扩张后管理半径面
模式解读
临挑战，房地产开发过于集中，实际销售有待市场验证
事业版图从环首都经济区、环渤海经济圈开始外拓
已投资开发运营的园区包括固安工业园区（河北廊 坊）、大厂潮白河工业区（河北廊坊）和怀来京北 生态新区（河北张家口）、嘉善高铁新城（浙江嘉 兴)、沈水生态科技创新城（辽宁沈阳）等、
2011年起公司每年新拓展了6－8个园区
从2011 年开始，公司每年新拓展了6－8个园区进 行产业新城的开发建设，都是与市县级政策签约， 新城涵盖科技、航天、影视动漫、电子商务等各大 产业。
房地产开发
公司房产销售目前过于集中于北京周边地 区，今年受益于限购所引发的投资性需求 溢出效应。项目过于集中于单一区域导致 公司未来将面临单区域销售瓶颈的考验。 虽然目前公司大量的预收账款可保障未来 2-3 年的业绩增长，但实际销售的增速将 是需要密切关注的方向。
华夏幸福案例—河北廊坊固安工业园
典型案例
投资建设能力
通过与政府签订园区整体的排他性协议，通过下 属九通投资和京御房地产公司为政府提供工业园区 的开发、建设、招商、运营管理的园区开发一体化 服务，具备较强的投资建设能力
华夏幸福基业产业地产研究PPT课件
体，其运作主体一般是开发区或工业园区管委会下设的开发公司。 缺陷：不熟悉工业地产的运作方法，项目前期缺乏科学合理的定位与策划等
不足导致其在工业园的整体运作中不够专业化，致使大部分工业园区闲置与搁 荒。
2.工业地产商模式 房地产开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，在进行项目的
道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租 赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合 利的地产开利润。
3.主体企业引导模式 指在某个产业领域具有强大的综合实力的企业，为实现企业自身更好的发展
与获取更大的利益价值，通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业 园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与 号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产 业链的打造及完善。
2.1 公司概况
华夏幸福基业创立于1998年，是中国领先的 产业新城投资运营企业，公司核心业务包括产 业园区开发运营和城镇开发建设。14年发展历 程中，牢牢抓住产业升级、区域分工的机遇， 聚焦于环首都区域经济产业促进及大都市外溢需求，形成了 从园区建设、招商引资到城市运营的三大业务体系。
2011年企业销售额165亿，2005年以后，公司业绩复合增 长率保持在100%以上，于2011年8月29日A股上市。
2、投资活动产生的现金流净额大幅上升，主要系2011年该公司在沈阳、青岛以及 环北京以外河北地区的快速增长所致。
3、筹资活动产生的现金流净额增大一倍以上，主要系公司出让股权收到的现金。
2.5 财务分析
2、主营业务收入构成 2011年华夏幸福基业主营业务收入分行业构成
产业园区运营模式
五大产业园运营模式分析一. 华夏幸福基业1i业背景及开展概况华夏幸福基业成立于1998年,拥有房地产开发经营业务一级资质,早期致力于河北省内的城市住宅工程开发.2002年开始运营固安工业园,逐步向工业园区运营商进行转变, 目前已经形成"园区+地产〞运营模式.华夏幸福基业开发幅员主要位于环首都经济圈、环渤海经济圈等地.其运营模式的成功主要在于寻求地方政府与企业之间能够实现双赢的契合点通过产业新城的建设帮助政府实现地域经济的快速开展同时在获取廉价土地方面与当地政府形成默契,实现互帮互赢.2■运营模式和盈利模式运营以打造“产业新城〞为企业战略定位,以"园区+地产"作为盈利模式,公司在园区还未起步前,就与当地政府签订排他性的园区整体委托开发协议,由华夏幸福对园区进行前期规划、根底设施建设、土地整理、商品房开发、工业厂房开发、园区招商引资以及企业入院后的物业治理效劳,政府那么提供行政方面的效劳和治理.与2021年提出的PPP模式不谋而合.企业整体运作类似于中介效劳,通过对产业新城的整体操盘,整合地方政府、资金、技术、高新产业等各方资源,进行园区的规划建设和运营治理效劳.就下拿地优势运营特点1〕选址：华夏幸福产业园多定位于经济尚不兴旺的城郊或县域待开展新区,以助力区 域经济开展为目标有利于与当地政府洽谈排他性的合作协议,争取更多利好政策;2〕良好的政府关系：凭借良好的政企关系进行排他性的合作协议洽谈,同时能够及早 地参与地块的规划和土地整理工作,甚至参与区域开展规划,对园区规划及后期招 商均有利好.对政府来说,华夏幸福已经成为政府基建和招商引资的外包机构.3〕行政效劳通道：得益于与政府的合作关系,园区行政效劳直接与政府相关部门协调 对接,加快园区企业办事效益,对企业入驻有一定吸引力.4〕廉价拿地：通过产业新城开发以较低的价格获取大量住宅土地用于房地产开发销 售,获取利润.产业地产局部仅提供规划建设、招商运营效劳.5〕融资效劳：华夏幸福基业与国家开发银行、中国工商银行、中国银行等金融机构建 立合作关系,帮助园区企业解决融资问题.同时旗下成立一家担保公司,为园区企业融资提供担保效劳,吸引企业入园.区域整体开发〔土地加〕〔一根底设施建设〕 〔 招商引资 〕 〔园区综合效劳〕现和流£对一!我升区域许［L,房地产开发一6〕定制效劳针对大中型企业,采取“量身定制+贴身效劳〞通过给予更多政策优惠和平台资源,建成以龙头企业为核心的产业联盟,如2021年与中国航天科工飞航技术研究院、 中国国际电视总公司、中国电力投资集团公司、京东、航天科技等多家大客户签订了战 略合作协议.针对中小型企业或工程,通过嫁接金融平台,降低入园企业融资本钱,或直接参股, 借助资本帮助企业或工程孵化.例如华夏幸福自有资本打造孵化器帮助新兴产业成长, 国外目前在美国硅谷有建设,国内已有的成果案例是固安肽谷生物医药孵化港,吸引了 20余家相关企业的聚集；或携手专注于孵化器运营治理和科技创业企业培育的专业机 构——太库,双方合作打造创新孵化体系年内委托给太库的经营孵化工程共计10个, 位于北京、上海、深圳、硅谷、以色列、韩国、德国、河北等地,具体产业落地数目在 未来三年内分别不低于3个、6个、10个.另外,吸引清华大学等高校院所入园,搭建科技成果孵化转化平台.2021年内合作企业担保本投资公司■Eni资本生态形域自循环之资金,条对接外来贲金渠道L3 ；卜'门巾:小 I 、**：；1：司、产业公司相保小案 □址讥按瓷管■理件录3,业站金曾理向注明-J 也异,■■:正向£拧；限公\范与利润 U 拉熏大饵过拉以上 余小占花业到后同 口投提公用?产业如金1 逋过私耳喙熟脚内外多 生或H 他以熨也向u .■■■1■,：＜-..."NIP?..'.：-： 克到唾内外l-.di建也金融工具节点O 首近信用i ：阵Q 支他产业战略 o 完善担保链条△米得饯斤后川止宁钟第窗本外部潘本 外注雷本CFLDCFLD推金钟祀8出 熹mt 腿旌嵩医为 等行业冲电点伙城卜瘙双◎哭顶Ei光便出金像孩好比黑金烟港冶品创槐典化于抒亳XX 产蛆网送子基金 入伊老工程创观关用目用人哽口产业加湮城金整合并囱琅至:文垣国直很W 库求用华夏幸福产业投费CFLDM*＞运营效劳体系盈利模式>1〕园区投资建设投入由地方政府各项收入返还兜底地方政府将委托区域内所取得的各项收入地方留成局部优先用于区域开发建设各项工作的投入,分期返还.留成局部收入主要包括：税收、土地使用权出让收入、专项收入、专项基金等.•公共设施建设和根底设施建设投资利润按投资额的15%计取•土地整理的利润按整理本钱的12-15%计取•规划设计、咨询等效劳费用根据本钱费用的110%计取2〕招商引资收入二工程新增落地投资额*45%政府给予1.1-1.5倍根底设施投资归还3〕房地产开发销售实际运作过程中,政府通过税收收入补偿和住宅土地增值补偿的方式,使华夏幸福持续以较低本钱获得土地储藏,分享园区收益,其中住宅土地增值是政府土地增值补偿的前提,是华夏幸福盈利的关键局部.4〕后期产业效劳和园区治理〔固安工程〕在园区效劳方面,园区投资效劳部下设24小时效劳指挥中央,全天候提供治理服务,对园区企业实行封闭式治理,协调园区企业与政府各部门的有关事宜,为投资者搭建投资平台.效劳内容包括帮助入园企业进行设立登记、各项审批、土地和房产证办理、营业执照年检、纳税申报、户口迁移、员工子女入学等,加快企业各项事宜办理进度.2021年主营业务收入情况主营构成 主营收入 〔亿元〕收入比例主营利掴 〔亿元〕利润比例毛利率闾园区住至配 套L5S53. 75%146.函%38. 50%产业开展服务33. 713.27%3L635. 95%荒,39%城市地产开 x£X 茂 97 Q 匚d । .10.15%6. 1 6.66% 23. 46%土姓整建 26. 39. 79% 3.『了 3.92% 二,34%基M 蔽旄建 设14. 35. 33% 5. 33 5.75% 38 62%其他业莠7.16 2. 67%2. 08 0.87^总计 268. 761.佻97. 4SlOO^c2021年主营业务收入情况三匚：L 旨,i i.±1：：L-nTI.营业收入 巨业本钱毛利窣 :U. . = iL> .. 1年增减 W ml ：个：.L 1 年增减:5:二』率比」年增减匐 产业开展h 争 r.; v.\r ："；; - .;.丁■il.95. 0177. 77 185,12二• ： 1.悠个百分点中央和羊二 37.009,31^50■ \ r;：：; ? ：-.. ■..■1401 79 1-97,361 -97, 45 ：ri'7- S. 丁个百"_口汇理 3. 00^272,546. 02 工 623. 18&.T87.2212. 3314. 33J 41.〞」2哗士府〞 363.802.606. 9723^ 473,84 L 9037. 87 431.11 282.52增加叫.1也个百分点 杓」治理,取土：1:.-- :.Z ： :Lu.'.4 J :..=L14.的 -2S. S3 -52.19 增加M.96个百分点 园.:任』1上、, ：n. ；n-:.-：!-. Ill 1工也.典邺.的 3D. 4B阻4724.56增加L 奠个百分点 发,■'. :l.：. I-I 1.. ：- ：!.：- r., -i .■. h -：, ： ：：i i. ■：：-且12isa &G233. 22 试少14一 M 个百分点 二怦232,436,23L57 499,816,139. 79 -115. 03190L 19：1. ；!■减少0L 至个百分点 r —MO. 766, 546. 6824,图工428幽&奥34. 6743. 82 ,45.72植少01圉个百分点盈利结构m.首那么〔A音*成东 阴甲'....h琳糕谕ZJI 时用茹』揖,茅风渊博IQ36式招眼吧基巡汲 上颈加曲.蝴,3〔m 咽 M.54 JI.M士也整 珅2,rn.3ii3,wir.iL L 搦,4市,M0G跳W<32等白般 M,旧痛为11,266,117,7728J1 2CLTI物业首 螂* Illdll^Jl ■痂用Lffi 玲J 蠹H 园区作tfcfi 13, M 胧,1揖,02 马温339品£博刘1S 配段左A 巾卜戏2.魏….包L 融,画,6W,93J ；r ：5近肥 K 也-JO /I ：<in?.!i ：i.褐旭婚 -!L«50.U6苏台康舞0.21%公司的盈利主要来自；房地产开发以及 招商引葡额的高比例返盘I 园区管委会按 端落地投资额的45笈进行返还L二,张江高科1、业背景及开展概况上海市张江高科技园区创立于1992年7月,是张江国家自主创新示范区的核心园,含张江高科技园区、康桥工业区、国际医学园区,承载着打造世界级高科技园区的国家战略任务.张江园区规划面积79.7平方公里,其中37.2平方公里于2021年4月经国务院批准纳入中国自由贸易试验区.张江加速打造两大产业集群："医产业'’集群,涵盖医药、医疗、医械、医学的医疗健康产业.“E产业'’集群,基于互联网和移动互联网的互联网产业.1996年前,张江高科最初战略定位是简单科技地产开发和土地批租；2000年,公司战略定位是投资为主；2003年,公司战略再转向以科技房产开发为主,侧重点转向完善科技地产设施；2006年,公司提出了“一体两翼'’战略,以开发运营、效劳集成和产业投资为三大主线.2、^营模式和盈利模式运营模式张江高科提出以科技投行作为战略开展方向,着力打造侬产业地产营运商、面向未来高科技产业整合商和科技金融集成效劳商的“新三商〞战略,重点聚焦于把产业地产的有形资源转化成产业投资的无形资源,产业地产和产业投资有机融合、创新协同,形成独特的商业模式.意即张江高科的利润点不在租售环节,而在资本市场.产业地产作为张江高科深耕20年的主力板块,拥有“医+E〞高端产业集群的禀赋优势, 2021年生物医药产业营业收入占上海全市的47%,集成电路产业营业收入占全国的1/3.作为张江高科的主营业务之一,产业地产正与科技投资、创业效劳打通,形成三环闭合.＞运营效劳体系:在公共效劳上,建设有浦东软件公共技术效劳、知识产权公共效劳、高新产业咨询效劳 等平台以及数据支持中央.在金融效劳上,建设有浩成创投、张江企业易贷通、张江小额贷款、张江科投等机构.＞运营效劳资源:为进一步提升产业地产开发和产业配套效劳的专业化水平,张江集团依托原客户效劳中央团 队,整合了张江集团体系下上海张江企业咨询效劳、上海纳百川人才效劳、上 海张江公共租赁房建设、上海新张江物业、上海张江高科技园区综合开展有限 公司、上海张江新能源等六家专业化效劳公司,于2021年1月设立了上海张江慧诚企 业治理,代表张江集团承当张江高科技园区产业开展配套效劳的功能.作为张江集团旗下唯一专注于企业效劳集成的全资二层面子公司张江慧诚已根本具备科技创新创业效劳、产业地产配套效劳和环境治理效劳三大领域的资源整合水平,以及产业 联盟、政务效劳、社区活动、人力资源、人才公寓、能源效劳、市政配套、环境效劳等方面 的专业效劳水平.未来张江慧诚将以打造"产业地产配套效劳提供商、企业全生命周期效劳 提供商〞为己任,为张江高科技园区企业运营配套环境的优化,企业科技创新生态环境的提 升发挥核心引领作用.上海张江 企业咨询限 躬育眼公司上海纳百川 人才惬努上海鹏.熨同区综合发展上海张汉心 设归哌公司上海新张江 物业有眼公司上面抿江 新能源张江慧庭201SAL盈利1〕土地一级开发,整体销售〔生物医药基地〕2〕园区产业地产开发销售〔集电港二期总部办公基地〕3〕园区物业租赁〔针对中小型企业〕〔软件园二期〕4〕地产开发销售/住宅工程投资参股〔汤臣豪园、御景雅苑、山水豪庭〕5〕科技企业股权投资〔嘉事堂药业〕6〕产业效劳增值〔通讯效劳年毛利约1亿元〕盈利结构2021年上半年营业收入报表一、主片业务构成分析曾的各称营曾收入〔万元〕收入比例营珅本钱07亓J本钱比,例利泡比例毛利率按行房地产业俳务吐珏一房地产销售堂房产阻Fi""通讯效劳按地卜险市区〞7k,工!i<：D9i, 6:7:. 7'^37. 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T.［乩'9 郎1 :E；-.13,.•」：%,：.|〕即：：/. !./f.'.'J.,;'JK-233, ■1<i.二务一---福田天安数码城1、业背景及开展概况天安数码城成立于1990年,总部位于广东深圳,在全国10个城市开发、运营和治理15座园区,以珠三角为重点,覆盖长三角、环渤海和西南经济圈,总运营面积超过1200 万平方米.二十多年来,天安数码城构建出以创新企业生态圈的建设运营为核心,以智慧园区和金控平台为两翼的业务开展模式,效劳企业从苗圃、孵化、加速到成长的全生命周期.2、运营模式及盈利模式运营运营效劳内容针对入园企业成立企业家俱乐部一一优合汇,并搭建优合汇综合效劳平台.1〕优合汇运营效劳体系一大中央：产业转型升级企业体验中央三大平台：科技孵化器〔加速器〕平台、中小企业融资、种子基金效劳平台、数码IT产业聚集式开展示范平台九大空间：灵动创新建筑空间、和谐生态园林空间、创业创富聚集空间、中高级人才展示空间、新兴战略产业组合空间、产业转型升级样板空间、产业链上下游整合空间、社区型〔CIC〕创新空间、ITTBCL聚合空间六大板块商企联盟：金融投资、医疗机构、地产物业、餐饮酒店、科技企业、休闲娱乐2〕核心效劳风险投资协助效劳；金融货款协助效劳；工商、税务等政务协助效劳；高端人才效劳;技术科技支持效劳；法律咨询效劳；高新企业认证协助效劳；知识产权代理效劳3〕根本效劳会员入园VIP优惠效劳；优惠政策咨询及申报效劳；企业家交流互动效劳；展示推广效劳；会议、培训效劳；物业租赁及治理效劳；休闲消费优惠效劳；商务交通效劳4〕办公信息!8务企业商务邮箱；网站搭建；商业用户电脑及网络代理维护效劳;系统集成搭建；企业主机托管；园区媒体宣传效劳5〕商务互动效劳企业顶峰论坛；商务群英红酒品鉴会、研发人才招聘交流会；科技园考察;十大最正确创新民企评选；园区主体运动会6〕特色效劳最低折扣优惠；物业优先选择；交流合作效劳；最新资讯效劳；活动参与效劳入园最低优惠：入会企业专享园区物业购置最低折扣优惠.物业优先选择：入会企业享受优先选择物业、选择朝向、挑选楼层等各大优先选择权益.交流合作效劳：优合会将定期组织园区企业交流活动,促进企业合作.最新资讯效劳：及时获得天安数码城最新园区信息,最先掌控政府最新优惠政策. 活动参与效劳：专享优合会组织的一切商务、交流活动参加权益. 内刊免费获得：免费收到天安数码城集团内刊一?天安内刊?.智慧园区效劳内容1〕智能通信充分利用RFID 、移动通信网络、光纤网络等多种网络互连,充分的实现物与物、 物与人、人与人的各种互连.实现泛在、融合、智能网络.打造园区与通信骨干网相连因此智慧园区根据园区实际状况可自行建设云计算中央或者充分利用附件区域的 云计算中央,为园区提供可靠的根底软硬件、丰富的网络资源、低本钱的效劳和治理能 力.可1®门牌智能的通信的信息高速公路.2〕智慧云计算宓看期明, 也坛导虬BE 假设1^^ /取膏海,中树口.哂-卡代划1密呼叫中央光舒用捣«直值雷拄25 j*3〕智慧产业利用各种智能化、信息化应用帮助智慧园区产业实现生产方式、经营模式及运营方 式的转变,增强企业竞争力,提升企业的生产效率,实现转型升级,并以智慧园区为核 心形成产业链的有效聚合.4〕智慧民生通过各种智能化、信息化应用为园区居民的日常生活等各个方面提供周到、方便、平安、贴心的信息化效劳,充分的有效聚集人才,促使园区成为一个在园区内找到人的 自我满足感的智慧聚集地.园区行业•物品薜决方案■工1解决方良・软件解决方更,密同等决方案行业信息化云计篁•云集面.云崎■云办公信息门户新闻、驾讯、淮广、韦 件.业界动盘产品展不 产品及馨决方索i 包括行韭解决方宣〕屉手.跨企业的社区 企业.运运商.答询顾 问,应用提供商,应用 定制限各提供商之间沟 遒、学习的开放平台企业应用在线租用 产品/行业解决万僦r 包定荆交蟹,性介绍、展情 .配峨、选购.付款■,审 松并不通效劳销售企业苣理芸闻服芍?知蛀 舞耀海更缴效考核、 知识治理等〕、二次开鬼 定制效劳、培训眼将假设企蛔用菅理亍主期及登录一已购应用爸 询,应用.AM 〔性能/谛量 、战障处口忐、安仝治理〕+在西营理 ・♦办公自动化电子政务三网融合•IPTV・在线培训 ・户外媒体5 〕绿色园区通过楼宇信息化、智能化技术,结合物联网、云计算技术实现园区整体的节能减排; 围绕节能降耗,提升产业层次,利用信息技术推进节能减排,构建适应节约型社会的信 息化建设平台；通过优化整合园区内的各楼宇的资源,实现整个园区的节能减排.盈利模式天安数码城的盈利模式主要是三个方面投资回报的组合.1〕住宅产品、局部的商业产品直接销售,总部楼、产研大厦等产品局部直接销售. 2〕持有局部物业经营,赚取租金,并在未来物业升值之后取得收益.3〕用各种方式将持有的物业资本化.天安数码城有战略合作的创投公司,并新成立全资下属的创新基金,针对园区企业,以物业租金和现金的形式,联合政府和其他基金,进行 股权投资. 此外,天安数码城还在进行一些多元化的开展模式探索,其中,新成立的基金公司和酒 店治理公司正是集团探索的第一步.联东集联东集团创办于1991年,注册资金6.2亿元,下辖二十多家子公司,是一家集产业园 区运营、模板钢结构和投资业务为一体的集团化公司.对于联东在行业中的地位,联东曾提 出口号：住宅地产看万科,产业地产看联东.联东集团开展模式形成以建筑模板为核心业务,产业地产为增长业务,金融投资为种子 业务并行的门禁勤勤 园区门禁 ■企业电勤常勤治理莓械忖］♦湛雯,rM ,率捌法序■外勤艮员速,泊位导引♦理♦充值/消•自动收费叁修检■园区安防监控•哈士竺斐园区物联网展区监测•毋境连辿一安的强皆三驾马车格局.2、^营模式及盈利模式运营运营理念：先产业,后地产围绕微笑理论的思路,重点进行产业园前期规划定位和后期营销招商工作,一般设定3-5年的园区开发筹备期,期间进行大量的产业趋势研究,确定园区运营主线.目前确定电子信息、能源环保、机械制造、生物医药四大产业集群,在开发设计上形成了产业综合体和总部综合体两大产品线.运营模式：强势招商,专业运营通过建立庞大的招商队伍、客户资源库,同时借力产业联动、政府联动、专业招商机构形成招商方面的强势资源和核心优势.企业入驻产业园后,提供专业物业运营效劳,包括工商注册、审计咨询、园区企业活动、园区安防、政策培训、专利申请、信贷申请等,保证企业高效开展,集中精力发展企业核心竞争力.＞盈利模式1 〕租售收入：目前在盈利模式上,联东U 谷采取的是销售与租赁兼具的模式,一般是 "6+2+2"〔60%出售、20%出租、20%合作经营〕标准或"4+3 + 3"〔40%出售、30% 出租、30%合作经营〕标准.2〕物业收入：联东U 谷一直在开拓物业治理业务的收入.一方面,目前没有专业的产 业园物业治理公司；另一方面,随着效劳平台的完善,其中的商机也越来越多.3〕投资收入：联东U 谷与金融机构的广泛合作,也是其在工程运作过程中,资金压力 相对较小的原因之一.资料显示,联东U 谷是东方证券、北京银行的股东,且具有较 好的投资回报；此外,在工程上,联东U 谷也采取多种融资模式,如类地产投资、多＞运营效劳体系租赁平台厂块毯靖业势保险业务平告财声百脸心招 车辆窗牌业转商务统购平台票蜚门眺 商等枕打 讷店代订广告代理平台广白报收政府扶持平台户山僦塘必卸 高斯拉系认证国务 申ifr 专项挟持最叁 旃明落实园区伏患时策统并统购平台品心用抗猿韵 办心凉其索赭 志必段和聚阈车辆业务平台鸾装进〞检.痔箝、报江代办 存箱保养 车辆活血美容个空单第租典M 主法务咨询平台拼被台阳代审访桂智询及诉讼代理手续代办平台 仄评手蟒现亦 蒲跖金楂代办 工的祝争手箕代办 认证般宪手续代办平台 .「：..工商跷费手续先办邛叶仲:办人力赍源平台招晴凰劳皆选服劳 ■■翦基照舞培圳阉拶方位股权合作、VC、PE等.牌泰分类 具体内容提供园区统一的绿化、平安、卫物业服芳 生,设备维护等基砒赧务,营造良好的园区环境打造手续代办、政策扶持、人力 资源、统采、统购四个增值平台 与国内外资深认证、外贸F 咨询、 法律、会计、设计、广告、信息, 物流、金融、教育培训.租恁. 会展等专业化机构形成良好的合 作关系「形成开展联盟优化产业 开展环境以售为生转为租售结合格的方式,税收层面：保证招商企业质 及,礁保税收穗定iiAna ：对企业来谟,施金 得求■小.比软盾我引进产业 假设出机制；假设企业自身效益不 好-F1J 实迎厂店再次挂转租的方式；现金速层面：通过销售实阻快 速回现,维持工程运营本钱及 产张'需求一联东正在进行全国 大规横犷轼.IT ㈱过程中需要 现金流予以支押个性效劳针对重点客户的需求.提供有针 对性的保姆式服翁增值效劳前期来源于物业服努费用, 后期的话,园区广告运营收 益、企业眼务收益、投资园 乂企心受枭潞是主要菱利点个别园区会与政府合作.共同招商,税收分成联东J行■南上海国际企业港电子商务区：由里东u谷■南上海国际企业港与金山工业区政陶利用各自责源优丹.联吉■梢商.税收分成其中.四成归联东,六成归政府。
华夏幸福产业园运营模式研究分享
华南顾问—综合体事业部 沉淀人：丁维卿
产业园案例 公司简介：工业园区域运营开发商，2011年11月借壳上市， 华夏幸福基业 以环首都经济区为发展基地，近年事业版图开始外拓
2011 年9 月15 日华夏幸福基业借壳ST 国祥上市
华夏幸福基业成立于1998 年，拥有房地产开发经 营业务一级资质，早前致力于河北省内的城市住宅 开发。2002 年开始运营固安工业园区后，逐渐向 工业园区域运营开发商转型，目前已形成“园区+ 地产”的独特运营模式。
扩区·跨越： 产业布局：积极发展无污染、高科技、高附加 值的环境友好型项目，固安工业园区日益成为 资源节约型、生态友好型的产业新城 城市运营：运用现代城市营销理念，从政策市 场、资本市场、消费市场、人才市场等进行城 市运营
企业名称
主要产品
京东方(河北)移动显示 薄膜晶体管、液晶显示
技术有限公司
器、有机发光显示器
规划三大产业区，滨河综合产业 区、现代服务业、先进制造业产 业区
产城双核驱动
理念二：城市化
在园区中心位置，规划城 市核心区
典型案例
固安工业园
发展阶段1： 2002-2006年，开发区规划、基础设施建设及初步 招商阶段，引进行业龙头企业，产业先行奠定开发区制高点
发轫·破冰：成立廊坊开发区固安园区，6月28 日项目正式奠基
公司已开发项目分布
产业园案例 园区开发：业务囊括土地一级开发、产业发展和物业管理等， 华夏幸福基业 并形成了四大产品体系，在新增园区中都有所体现
业务内容
对开发区域进行前期规划 基础设施投资建设与管理 市政公用设施建设与管理 土地整理 产业发展服务（招商引资 服务） 物业管理 厂房建设租赁
华夏幸福固安工业园区新型城镇化项目调研实录
华夏幸福固安⼯业园区新型城镇化项⽬调研实录⼀、调研由来华夏幸福基业股份有限公司在河北固安⼯业园成功以PPP模式运营固安产业新城，该项⽬是2015年国家发展改⾰委推荐的13个PPP典型案例之⼀，也是唯⼀的新型城镇化PPP典型案例。
截⾄2015年6⽉底，华夏幸福为固安累计投资超270亿元，完⼯项⽬有道路、供⽔、供电等基础设施，中央公园、中国（固安）单车运动中⼼、华夏幸福医院、北京⼋中固安分校等公共设施，中央⼤道⾦融街区、锦绣⼤道SOHO办公街区等现代服务业配套设施。
⼆、华夏幸福及河北固安产业新城情况介绍华夏幸福创⽴于1998年，是中国领先的产业新城运营商。
公司以“经济发展、社会和谐、⼈民幸福”的产业新城为核⼼产品，在“以⼈为本、创新驱动”的理念之下，创新升级“政府主导、企业运作、合作共赢”的市场化运作模式，通过环境创新、平台创新、⾦融创新、产业创新等⼿段，构建⽣态绿⾊的城市底板，铸就创新驱动的发展内核，打造产业集群集聚的抓⼿，建设以⼈为本的幸福城市载体。
在探索并实现产业新城的经济发展、城市发展和民⽣保障的同时，有效提升区域发展的综合价值。
⽬前，公司的事业版图主要布局于京津冀、长江经济带和沈阳都市圈，遍布北京、河北、上海、辽宁、江苏、浙江、四川等地，在全国20余个区域投资开发运营超过30个项⽬。
固安产业新城（省级⼯业园）位于北京天安门正南50公⾥，起步区规划⾯积24平⽅公⾥。
2002年6⽉28⽇，固安⼯业园区奠基，引⼊了华夏幸福这⼀市场⼒量，拉开了固安快速发展的序幕。
在固安⼯业园区建设之初，华夏幸福集聚全球智慧，邀请来⾃9个国家和地区，40余位城市战略、产业研究及空间规划⽅⾯的⼤师，以“建设产业新城”为⽬标，将国际成功经验和区域实际情况相结合，勾勒园区未来发展图景。
固安产业新城以资本⼲预为⼿段，以⼤数据战略为保障，引进龙头企业落地，同步搭建⾦融服务平台、⼈才服务平台、科技创新平台、创业服务平台四⼤产业促进平台；布局固安肽⾕⽣物医药产业园、固安航天产业园、固安卫星导航产业园、电⼦商务产业园、新材料产业园、清华中试孵化产业园、电⽓装备产业园、移动通信设备产业园、汽车零部件产业园、机器⼈产业园、智慧城市产业园、环保产业园、轨道交通产业园等产业载体，促进产业集群发展。
华夏幸福基业招商模式分析
华夏幸福基业工业园区招商分析一、销售现状华夏幸福2014年实现年度销售额512.54亿元，同比大幅上涨37%，而与2011年华夏幸福上市之初的165亿元年销售额相比，增长已两倍有余，2015年一季度，华夏幸福实现销售额130.95亿元，相比去年同期增幅达20.07%。
根据华夏幸福的公告，其销售来源主要分为产业发展服务、基础设施建设、土地整理、综合服务、物业管理服务、园区住宅配套、城市地产开发等。
其中园区住宅配套的销售额占绝对主导，在2014年华夏幸福512.54亿元的年度销售额中，园区住宅配套为355.02亿元，占据69%的比率。
在工业园区招商方面，截至2014年6月底，华夏幸福已为各地产业新城累计引进签约企业600余家，招商引资额突破1200亿元，创造新增就业岗位3万余个。
二、开发模式华夏幸福并没有园区所有权，而是托管性质的‘轻资产运营’，开创“工业园区+房地产开发”的商业模式。
这个模式是与地方政府签约，垄断该区域一级开发，以垫资的方式进行土地整理和配套设施的建设，并代行政府职能招商引资发展特定产业，为园区提供服务。
同时，利用一级开发的优势，公司可以获取大量房地产开发用地。
最后，通过园区住宅的销售来回笼资金。
三、招商特点1、产业升级三段论（固安工业园经验）（1）第一阶段，“从无到有”①，主要工作是产业转移。
起初，固安主要承接来自北京的产业转移，主要是传统机械加工，产业质量不高，但也算有产业成效。
（2）第二阶段：“从有到高”三四年过去，产业园聚集了几百家企业，就进入到“从有到高”的产业整合升级。
华夏幸福基业梳理企业的产业链联系，抓住龙头企业围绕其招收项目，利用人为干预和促进形成一个个产业集群。
如今，固安产业园内产业集群有16组之多。
（3）第三阶段：创新，嫁接新技术。
中国未来十年，不可能再依靠牺牲环境和廉价劳动力去进行粗犷发展了。
怎么融入到全世界大的产业链集群呢？答案是，从创新源头抓起，嫁接新技术。
华夏幸福 产业新城案例
投资房地产销售回现反哺土地整理前期费用，政府基建返还、招商佣金以及后期服务将短期 盈利转变为长期盈利的现金流模式保证了项目正常运转
• 华夏垫资发展阶段：初始 投资期1-2年，成本约4-5 亿/平方公里，其中征地 和拆迁占60%，基础设施 建设占40%
前期规划、 土地整理、 基础建设
房地产开 发销售
支付方式
一次性支付或分期支 付，但分期支付不超 过3年
上一年度土地整理费用 （含税，以审计结果为 准）加成10%-15%
一次性支付或分期支 付，但分期支付不超 过3年
建设费（含税，以审计 结果为准）加成10%15%
一次性支付或分期支 付，但分期支付不超 过3年
上一年度入园项目新增 落地投资额（土地、厂 房、机器设备）的45%
5
业务收益——华夏垫付园区土地一级开发费用，向政府收取成 本及10-15%的利润（5/6）
服务类型
具体内容
规划设计、 咨询服务
园区产业规划、战略研究等
收入确认方式
在提供劳务后，在双方 共同确认的基础上确认 收入
土地整理服 务
参与土地征转计划及征转补偿方案的拟 定，组织督导跟进以政府部门为主体进 行集体土地征转补偿及形成建设用地的 相关工作，承担土地整理成本
退出：向政府移交产业新城， 一般是50年
委托区域
3
业务流程——华夏进行规划、土地整理与基础设施建设等园区 土地一级开发，获得整体规划权、垄断一级开发（3/6）
立 论证 九通 项 拿地 投资
寻找环渤海等地区 具投资价值的开发
区域
对拟开发区域 进行价值论证
确定投资意向，与地方政府进 行意向沟通，由地方政府确认
• 投资开发房地产项 目，实现销售并获 取现金回流
产业商务综合体案例——华夏幸福创新中心
华夏幸福创新中心为华夏产业商务综合体代表项目
区位：紧邻南四环，位于国家级高新产业园区丰台科技园（轨道交通产业）的核心位置，园区是距北京新机场最近的成熟商务 核心区，规划面积18.8万方
交通：京九、京广、京沪、京原等铁路干线交汇之地，同时也是京津城际和京沪高铁的起始站，已开通的地铁9号线丰台科技园 站距离本项目仅200米。
产业布局：聚焦轨道交通、节能环保、智慧城市等产业主题，打造中国战略新兴产业的总部园区，目前20余家入驻企业和机构 签约
实景图
区位图
ห้องสมุดไป่ตู้
项目汇集国际创新中心、企业总部办公、产业配套企业办公、主题产业园、中心商务区（万豪酒店、自持时尚商业街区、 国际会议中心）、产业服务区（一站式产业服务中心、品牌技术成果交易展示中心、企业家俱 乐部、幸福餐厅）、城
的
市生态幸福广场等七大核心板块，着力打造"产业聚集、生态智慧、创新驱动"的产业综合体。
华夏幸福基业案例分析产业园
4
2022/11/5
园区概况-园区分布
园区分布：公司事业版图主要位于环首都经济区、环渤海经济圈等地;已投资 开发运营的园区包括固安工业园区河北廊坊、大厂潮白河工业区河北廊坊和 怀来京北生态新区河北张家口&
项目
新增入园企业数量 新增签约投资额亿 元
固安
36 84.56
大厂
19 23.92
怀来
19 13.44
小计
74 121.92
其它新增 园区
12
7.78
总计
86 129.7
累计入园企业数量
266
113
47
426
12
438
累计签约投资额亿 元
347.24
109.22
25.21
481.67
7.78
单位企业投资额亿 元-新增
行业名称
产业发展服务 基础设施建设
土地整理 综合服务 物业管理服务 园区住宅配套 城市地产开发
其他 合计
营业收入
9.53 1.86 22.63 0.32 0.25 38.54 4.16 0.30 77.59
营业成本
1.49 15.24 0.23 0.40 24.16 2.98 0.26
-
毛利率
19.9% 32.7% 27.9% -62.1% 37.3% 28.2% 12.8%
2. 土地开发采用BT模式;与政府110%结算&招商引资;提供产业服务收入&当地政府以上一 年落地投资额的45%进行返还;落地投资额包括土地、厂房、机器设备等&2012年之前; 综合毛利利润高达40%左右&
华夏幸福基业固安工业园
固安工业园区位于北京天安门正南50公里，地处大北京核心位置。
十年前，固安是一个典型的农业县，钓具、肠衣、滤芯、塑料是支撑县域工业的“四大金刚”，2002年，全县地区生产总值不足35亿元，全县年财政收入不足亿元，发展水平位列廊坊市十个县（市、区）中的后两名。
2002年6月28日，固安工业园区奠基，引入了华夏幸福这一市场力量，拉开了固安快速发展的序幕。
华夏幸福集聚全球智慧，通过产业升级促进固安城市跃进，带动高端产业入驻，推动经济总量实现30倍几何级增长。
十年间，华夏幸福将固安这个曾经的传统农业县，打造成为集聚以航天航空、生物医药产业为主，生态宜居的产业新城。
截止到2013年12月底，全县地区生产总值突破100亿元，财政收入完成近20亿元，主要经济指标增幅居全省前列。
国际视野，融入全球产业升级2002年，在固安工业园区建设之初，华夏幸福集聚全球智慧，邀请来自9个国家和地区，40余位城市战略、产业研究及空间规划方面的大师，以“建设产业新城”为目标，将国际成功经验和区域实际情况相结合，勾勒园区未来发展图景。
在“产城融合”发展的格局下，固安工业园区以国际化的视野，加速现有电子信息、装备制造、汽车零部件三大基础产业的升级，以国家新一轮经济结构调整和产业升级为契机，致力推动城市一二三产协同发展，以国家产业规划政策为指导，战略发展“航空航天、生物医药、电子信息、汽车零部件、高端装备制造、临空产业”六大产业集群，同步推进现代农业及现代服务业发展，构建三产协同的产业体系，推动区域经济全面腾飞。
固安工业园区以资本干预为手段，以大数据战略为保障，引进龙头企业落地，同步搭建金融平台、人力平台、创新创业平台、企业服务平台四大产业促进平台；布局固安肽谷生物医药产业园、固安航天产业园、固安卫星导航产业园、电气装备产业园、移动通信设备产业园、汽车零部件产业园等，促进产业集群发展。
截至2013年12月底，华夏幸福已为固安工业园区累计引入企业361家左右，包括北京大学分子医学研究所、博雅干细胞科技有限公司等生物医药类科技研发机构与企业，以航天科技集团、航天科工为核心的航天企业，以京东方为主导的新一代信息技术企业，实现投资额项目总投资投资额达613.5亿元、2.29亿美元，力争在2020年成为1500亿产值的中国北方产业高地。
华夏幸福产业新城模式与产业园案例(优选.)
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华夏幸福产业园目录华夏幸福产业园 (1)一、华夏模式 (2)1、华夏幸福基业模式简析 (2)2、华夏幸福475平方米公里全国版图大跃进 (22)4、布局“特色小镇”华夏幸福扩容新产业模式 (27)6、对华夏幸福产业新城模式的思考 (31)7、产业新城模式下的千亿目标与全球化战略 (34)8、产业新城：一个关于中国城市化进程的固安样本 (41)9、华夏幸福“园区+地产”的逆袭秘诀 (44)10、华夏幸福“托管”的产业新城模式可复制多区域 (48)二、案例 (54)1、华夏幸福中心 (54)2、嘉善高铁新城 (55)3、嘉善高铁新城青年电商产业园 (57)4、惠州高新工业园 (58)5、清华中试孵化产业园 (59)6、大厂影视创意产业园 (60)7、华夏幸福打造全球影视产业创新实践区 (61)8、大厂专用车产业园 (65)9、大厂专用车零部件产业园 (66)10、上海人才创业园 (67)11、大厂检验认证产业园 (68)12、大厂数字出版产业园 (70)13、光大We谷 (70)14、固安产业新城 (71)15、固安环保产业园 (73)16、固安科研产业园 (75)17、固安移动通信设备产业园 (76)18、固安肽谷生物医药产业园 (78)19、固安卫星导航产业园 (79)20、固安航天产业园 (80)21、固安电子商务产业园 (82)22、文安经济开发区 (83)23、香河经济技术开发区 (85)一、华夏模式1、华夏幸福基业模式简析一、华夏幸福基业简介（一）基本情况华夏幸福基业股份有限公司（以下简称"华夏幸福基业"），成立于1998年，于2011年9月在A股借壳上市。
早期致力于河北省内的城市住宅开发，2002年开始运营固安工业园区后，逐渐向工业园区域运营开发商转型，一直坚持"以产促城、以城带产、产城融合、城乡一体、共同发展"的理念，坚持既定的产业新城业务模式并不断延伸价值链，在原有业务的基础上接入和发展多元化的产业、城市增值服务业态，成为全价值链纵向一体化的产业新城运营商，全力打造产业新城三条产品线，目前已形成 "园区+地产"的独特运营模式。
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单位企业投资额 （亿元-新增）
2.35
1.26
0.71
1.65
0.65
单位企业投资额 （亿元-累计）
1.31
0.97
10
0.54
1.13
0.65
489.45
1.51
1.21 2020/3/20
园区概况-发展成果
1. 在现金持有量和资本结构方面，截至2011 年末，公司持有现金31.74 亿元，占总资 产比例达13%，短期负债和一年内到期非流动负债16.91 亿元；公司资产负债率达 85.5%，去除预收账款后净负债率为24%。但鉴于公司新拓展了7 个园区，并且园区 前2 年的开发须由公司垫资，故其资金压力将较大。
华夏幸福基业案例
投资发展部
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2020/3/20
目录
一．园区概况 二．“园区+地产”运营模式 三．园区房地产开发 四．园区示例-固安工业园区
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2020/3/20
园区概况
3
2020/3/20
园区概况-园区业务
成立时间：华夏幸福基业成立于1998 年，拥有房地产开发经营业务一级资 质，早前致力于河北省内的城市住宅开发
2. 2010 年来，公司新开工面积和施工面积增长显著，竣工面积复合增长率达56.73%。公 司期末储备开发用地规划建筑面积 414.03 万平方米，分别位于河北省廊坊市、固安、 大厂、香河、怀来地区
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2020/3/20
园区概况-发展成果
1. 2011 年，公司产业发展服务收入达9.53 亿元，占总收入的12%，其主要包括委托工业园区内进 行产业定位、产业规划、城市规划、招商引资、投资服务等产业发展服务收入。
行业名称
产业发展服务 基础设施建设
土地整理 综合服务 物业管理服务 园区住宅配套 城市地产开发
其他 合计
营业收入
9.53 1.86 22.63 0.32 0.25 38.54 4.16 0.30 77.59
营业成本
1.49 15.24 0.23 0.40 24.16 2.98 0.26
-
毛利率
19.9% 32.7% 27.9% -62.1% 37.3% 28.2% 12.8%
2. 公司近三年来销售面积和销售收入都急剧上升，销售面积和销售收入的复合增长率分 别达103.52%和51.52%，公司增长势头明显。
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园区概况-发展成果
1. 2011 年，园区内新开工配套住宅面积245.17 万平方米，竣工配套住宅面积72.45 万平方 米；城市地产新开工面积 108.70 万平方米，竣工面积5.17 万平方米
-
营业收入较上年 增加百分比 38.3% 228.3% 586.8% 37% 151.7% -70.6% -47.9% 76.3%
A. 产业发展服务：委托工业园区内进行产业定位、产业规划、城市规划、招商引资、投资服务 等；
7 B. 园区综合服务是指在委托工业园区内进行园区绿化、保洁、公共项目经营与维护等业务2020/3/20
项目
新增入园企业数量 新增签约投资额 （亿元）
固安
36 84.56
大厂
19 23.92
怀来
19 13.44
小计
74 121.92
其它新增 园区
12
7.78
总计
86 129.7
累计入园企业数量
266
113
47
426
12
438
累计签约投资额 （亿元）
347.24Leabharlann 109.2225.21
481.67
7.78
园区概况-发展成果
1. 2013年，华夏幸福销售额为374.24亿元，同比增长77.07%，超额完成全年280亿元的销 售目标。其中产业新城业务销售额总计311.86亿元（含园区开发业务结算回款75.77亿 元，产业园区配套住宅签约销售额236.09亿元），城市地产签约销售额为59.16亿元， 其它业务（物业、酒店）等销售额为3.22亿元。实际归属于母公司所有者的净利润为 27.15亿元，同比增长52.21%。
2. 2011 年，公司投资运营的园区新增签约入园企业86 家，新增签约投资额129.78 亿元，单位企业 投资额为1.51 亿元；园区累计签约入园企业 438 家，累计签约投资额489.53 亿元，单位企业投 资额为1.12 亿元。可以看到，固安工业园区新增的单位企业投资额已达2.35 亿元，新投资企业 呈规模扩大趋势。
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2020/3/20
园区概况-园区分布
园区名称 昌黎工业园区 滦平金山岭园区
文安园区 沈北智慧产业园区
广阳园区 于洪园区 青岛城阳区 河北省香河县
地点 河北秦皇岛
河北承德 河北廊坊 辽宁沈阳 河北廊坊 辽宁沈阳 山东青岛 河北廊坊
规划面积 15 75 21
一期5万平 15
34.85 8 40
产业定位
运营模式：2002 年开始运营固安工业园区后，逐渐向工业园区域运营开发商 转型，目前形成“园区+地产”的独特运营模式
园区开发业务：对开发区域进行前期规划、基础设施投资建设与管理、市政 公用设施建设与管理、土地整理、产业发展服务（招商引资服务）、物业管 理、厂房建设租赁等。在房地产开发方面，公司目前已经形成以孔雀城、大 卫城、华夏系列等完备产品系列
以节能环保、新一代信息技术、高端装备、 新能源、新材料为主导产业
以长城文化为核心，构筑休闲时代长城度假 运动旅游的天堂
以新型材料和装备制造业为支柱产业
围绕“国际科技城”“活力智慧核”“生态 宜居地”三大主题，打造、属性多样、动能 符合的蒲河智慧产业区
定位于现代服务业
总体定位为“智慧之港、健康之城”，重点 从智慧产业、科技创意、商务商业、生态栖 居四个方面建设园区
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园区概况-发展成果
2011 年，华夏幸福基业共实现营业收入77.9 亿元，比上年增长76.22%；主要受益于园区住 宅配套的收入增长。实现营业利润17.5 亿元，比上年增长180.80%；实现归属于母公司所有 者的净利润13.6 亿元，比上年增长225.46%；毛利率和净利率分别为41.9%和16.4%。
园区产品：开发区作为华夏幸福基业的两大事业领域之一，已建立了园区建 立、招商引资到城市运营的开发运营管理体系，即以构建产业集群为手段， 以建设开发区城市为载体，携手国际资本，推动地方经济发展。形成综合园 区、主题园区、总部公园、产业港等四大产品体系。
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2020/3/20
园区概况-园区分布
园区分布：公司事业版图主要位于环首都经济区、环渤海经济圈等地，已投 资开发运营的园区包括固安工业园区（河北廊坊）、大厂潮白河工业区（河 北廊坊）和怀来京北生态新区（河北张家口）。