上海市土地使用权有偿转让房产经营管制实施细则.doc

上海市土地使用权有偿转让房产经营管理
实施细则［失效］
发文单位：上海市人民政府
发布日期：1988-10-12
执行日期：1988-11-1
生效日期：1997-9-23
第一章总则
第一条根据《上海市土地使用权有偿转让办法》（以下简称《办法》），结合本市具体情况，制定本细则。

第二条上海市房产管理局（以下简称市房管局）是本市土地使用权有偿转让中房产经营活动的主管机关。

第三条在本市土地使用权有偿转让地块上进行的房屋预售、出售和出租等房产经营活动必须遵守本细则。

第四条在本市土地使用权有偿转让地块上进行的房产经营活动必须遵循下列原则：
（一）土地使用权和房屋产权同时转移。

（二）房屋产权转移时，《土地使用权有偿出让合同》（以下简称《出让合同》）中所规定的权利、义务和责任一起转移。

（三）预售、出售或出租房屋的期限与《出让合同》规定的土地使用权期限一致；土地使用权期满时，土地使用权及该地块上的建筑物和其他附着物按《办法》的规定无偿收回。

第五条本细则所称的下列用语含义是：
（一）房屋系指在实行土地使用权有偿转让的地块上，按《出让合同》规定营建的建筑物。

（二）房产经营人是指将实行土地使用权有偿转让地块上的房屋进行预售、出售或出租的房屋产权人。

（三）房屋预售是指房产经营人经市房管局批准，在建筑物竣工前进行的房屋销售。

第六条按《办法》规定取得土地使用权的企业、其他组织和个人，从事房产经营活动时，应持有上海市工商营业执照，并报市房管局备案。

房屋的出售、预售和出租计划应按年度报送市房管局。

第二章房屋出售
第七条按《办法》规定取得土地使用权的受让人建造的房屋竣工后，必须报请上海市建设工程质量监督站（以下简称市质监站）验收，取得验收合格证书，并办理房产登记后，才可出售。

第八条房屋可以整幢或分层、分套出售。

整幢房屋分层、分套出售前，房屋出售人应明确各分层、分套房屋的建筑面积及相应的土地使用权比例。

房屋分层、分套出售的，房屋出售人应在房屋出售前制订《房屋使用、管理、维修公约》，报市房管局核准。

第九条房屋出售可在中华人民共和国境内进行，也可以在中华人民共和国境外进行；但与中华人民共和国没有建立外交关系或没有在中华人民共和国设立商务代表处的国家或地区除外。

第十条房屋出售价格可由房屋买卖双方协商确定。

房屋出售人应将出售价格报市房管局备案。

第十一条房屋买卖双方应签订《房屋》，内容包括：
（一）房屋买卖双方的姓名、国籍、地址和身份；
（二）房屋的位置、编号、建筑面积及平面图纸；
（三）随之转移的土地使用权比例或范围；
（四）房屋价金；
（五）房屋价金的支付方式；
（六）房屋的使用性质、权属转移的内容；
（七）房屋产权人必须遵守的《房屋使用、管理、维修公约》；
（八）违约责任；
（九）双方约定的其他内容。

第十二条《房屋买卖合同》签订后，购房人应按规定办理房地产登记、过户手续，缴纳过户费。

第十三条房屋出售人不得将已出售的房屋重复出售。

第三章房屋预售
第十四条符合本细则第六条规定的房产经营人，须经市房
管局批准后，方可预售房屋。

第十五条预售的房屋必须具备下列条件：
（一）有审核批准的施工设计图纸；
（二）有建筑执照；
（三）建筑物设计地坪以下的基础工程已经完成；
（四）工程施工进度和竣工交付日期已经确定；
（五）本细则规定的其他条件。

第十六条房产经营人向市房管局提出房屋预售申请时，必须提交下列文件：
（一）与工程承包公司或施工单位签订的房屋总承包合同
或施工合同；
（二）市质监站签发的房屋基础工程验收合格单；
（三）房屋预售计划；
（四）《房屋使用、管理、维修公约》；
（五）预售款的监管机构和使用监督方案；
（六）按规定应提交的其他文件。

房屋预售申请批准后，房产经营人应将房屋预售批准文件及有关资料送交市房地产登记处登记。

第十七条预售房屋，双方当事人应签订《房屋预售合同》。

《房屋预售合同》内容包括：
（一）房屋预售双方的姓名、国籍、地址和身份；
（二）预售房屋的位置、编号、建筑面积及平面图纸；
（三）相应的土地使用权比例或范围；
（四）房屋价金；
（五）房屋预售款的支付方式和房屋交付方式；
（六）房屋的使用性质、权属转移的内容；
（七）房屋产权人必须遵守的《房屋使用、管理、维修公约》；
（八）违约责任；
（九）双方约定的其他内容。

第十八条房产经营人在房屋竣工交付之前，按本细则规定所收的预售款必须先用于支付及清偿该预售房屋的一切建筑费用（包括土地使用权费用）后，才能另作他用。

第十九条预售合同签订生效后，房屋购买人应向市房地产登记处办理登记手续。

房屋竣工验收合格后，房产经营人应向市房地产登记处办理房屋竣工交付登记，并按《房屋预售合同》办理房屋交付手续。

房屋交付后，购房人应凭《房屋预售合同》及房屋交付凭证办理房产登记、过户手续，缴纳过户费。

第二十条房产经营人不得将已预售的房屋重复预售。

房屋预售的其他事项，按本细则第二章房屋出售的有关规定办理。

第四章房屋出租
第二十一条租赁土地使用权有偿转让地块上的房屋，出租人与承租人须签订《房屋》，并应向市房地产登记处办理登记手续。

出租人与承租人签订的《房屋租赁合同》内容应包括：
（一）租赁双方的姓名、国籍、地址和身份；
（二）房屋的位置、编号、建筑面积及平面图纸；
（三）房屋的使用性质；
（四）房屋租金和支付方式；
（五）出租房屋的使用、维修内容；
（六）违约责任；
（七）双方约定的其他内容。

第二十二条出租人对房屋及其设备，应及时检查，修缮，保障住房安全。

第二十三条凡已租出的房屋，出租人不得违反原租赁合同，重复出租。

第二十四条出售已租出的房屋，除承租人同意终止原租赁合同外，在租赁合同约定的租赁期内，承租人的租赁权利不受影响。

购房人和原承租人应当依照原租赁合同，另行签订新的房屋租赁合同。

出售已租出的房屋，除租赁合同有约定外，在同等条件下，承租人有优先购买权。

第五章附则
第二十五条房屋产权和《房屋预售合同》可以抵押。

房屋产权和《房屋预售合同》进行抵押时，按《办法》和《上海市抵押人民币贷款管理暂行规定》、《上海市抵押外汇贷款管理暂行规定》中的有关规定办理。

第二十六条房屋的出售、预售、出租必须按《办法》规定，缴纳税金。

第二十七条房屋的购买人和承租人利用房屋从事各项经营活动，应按规定由项目经营人向上海市各有关主管部门办理申请、审批、工商登记和纳税登记手续。

第二十八条委托代理房产买卖、租赁及相应业务的，必须出具委托代理书，并按《上海市土地使用权有偿转让公证实施细则》的规定办理公证和认证。

第二十九条在土地使用期限内，拥有房屋产权的企业、其他组织和个人必须遵守《房屋使用、管理和维修公约》，保证房屋及其相关设施得到足够的维修，处于可使用状态。

第三十条有关房屋预售、出售或出租的合同纠纷，争议双方可按《办法》第五十条规定办理。

第三十一条房产经营人违反本细则规定的，市房管局或工商管理部门有权责令限期纠正，没收其非法所得，处以罚款，直至按《办法》规定由上海市土地管理局收回土地使用权。

第三十二条本细则由市房管局负责解释。

第三十三条本细则自一九八八年十一月一日起施行。

上海市外高桥保税区管理办法［失效］
发文单位：上海市人民政府
发布日期：1990-9-10
执行日期：1990-9-10
生效日期：2001-1-9
第一章总则
第二章管理机构
第三章投资及经营管理第四章外贸管理
第五章金融管理
第六章税收优惠
第七章出入管理
第八章附则
第一章总则
第一条为了扩大对外开放，促进国际经济合作，根据国家、和有关政策规定，制定本办法。

第二条经国务院批准设置上海市外高桥保税区（以下简称保税区）。

保税区位于上海市浦东外高桥地区，是一个封闭式的综合性对外开放区域。

第三条保税区主要发展对外贸易和转口贸易、港口、仓储、出口加工以及金融服务等业务。

第四条国家依法保护保税区内中外投资者的合法权益。

保税区内的公司、企业、办事机构、其他经济组织和个人，必须遵守中华人民共和国的法律、法规和本市的有关规定。

但本办法有特别规定的，按照本办法执行。

第二章管理机构
第五条保税区由上海市人民政府（以下简称市政府）批准
设立的管理委员会（以下简称管委会）实行统一管理。

管委会的主要职权是：
（一）制订和修改保税区发展规划，经市政府批准后组织实施。

（二）制定和发布保税区的各项管理细则。

（三）按照规定的权限，审批保税区内的投资项目。

（四）按照规定的权限，负责保税区内有关环保、土地、工商行政及公共设施和公益事业等方面的管理工作。

（五）行使市政府授予的其他职权。

第六条在保税区封闭线的出入境处和进出非保税区的通道处设立海关、边防检查站。

为处理保税区内的有关事务，在区内设立海关、税务、公安等管理机构。

第七条设立保税区开发公司，从事保税区内市政设施建设和房地产经营；为保税区内企业提供生活服务；协助投资者兴办企业，并帮助联系水、电、煤气及通信设施等的供应工作。

第三章投资及经营管理
第八条除经国家规定的主管部门批准外，保税区内出口加工企业的产品应当全部外销。

第九条转口贸易的货物在保税区内储存不超过一年。

如有特殊情况，经海关批准可适当延长，但延长期不得超过一年；超期不出运的，由海关按有关规定处理。

第十条允许在保税区的仓库内进行货物分级、包装、分装、挑选、贴商标等商业性简单加工，但须事先经海关批准。

第十一条保税区内禁止举办对环境造成污染的项目。

第十二条保税区内企业对本企业生产的产品及提供的服务可自行定价。

第十三条保税区内企业及办事机构必须建立财务、会计帐册。

经营多种业务的企业的会计帐册，应按业务种类分别建立。

对进出口免税及保税的货物，应建立海关认可的专门帐册。

第十四条保税区内企业根据生产经营需要，可自行确定机构和人员编制，可在上海市范围内公开招聘职工；经保税区主管机构认可后，也可到市外招聘。

企业职工实行制。

工资分配形式由企业自定。

第四章外贸管理
第十五条允许经国家主管部门批准的保税区内的贸易企业，从事转口贸易和为保税区内的企业代理生产用的原材料、零配件进口及产品出口。

第十六条允许保税区内的生产性企业从事本企业生产用原材料、零配件、设备的进口和产品的出口；允许其直接对外承接与生产相关的加工业务。

第十七条国家规定统一经营的出口商品或外国对我国实行被动配额的商品，一般不应在保税区内生产出口。

凡涉及进口许可证管理的货物，从国外进入保税区时，免领进口许可证；如运入非保税区使用，则应按国家现行规定申请和交验进口许可证。

凡涉及出口配额和出口许可证管理的货物，从非保税区运入保税区时，应按国家现行规定申请配额、许可证，海关凭许可证放行。

第五章金融管理
第十八条经中国人民银行批准在本市设立的国内银行和外（合）资金融机构，允许进入保税区设立营业机构，经营区内外币、外汇业务。

保税区的货币管理办法，将依照国家有关管理规定另行制定并颁布。

第十九条允许保税区内中资企业开设外汇现汇帐户，其经营所得外汇，税后余额自企业成立起五年内全部归企业所有，存入外汇现汇帐户。

第六章税收优惠
第二十条保税区内的外商投资企业除享受《上海市鼓励外商投资浦东新区的若干规定》中所列各项税收待遇外，还享受本章规定的有关税收优惠待遇。

保税区内的中资企业，凡投资经营属国家鼓励发展的产品、项目，经逐个核定后，可享受规定的税收优惠。

第二十一条从境外进入保税区的货物，除国家另有规定外，免征关税和工商统一税或产品税（增值税）。

免税进入保税区的货物再运往非保税区时，照章征收关税和工商统一税或产品税（增值税）。

第二十二条从非保税区进入保税区的货物，凡符合出口条件的，除国家另有规定外，免征生产环节的工商统一税或退还已征的产品税（增值税）。

凡浦东新区企业生产的产品进入保税区直接出口的，按国家规定免征关税。

第二十三条保税区企业生产的产品，除国家另有规定外，可享受以下税收优惠待遇：
（一）产品运往境外时，免征关税和生产环节的工商统一税或产品税（增值税）。

（二）产品经批准进入非保税区时，应按有关规定征收关税和工商统一税或产品税（增值税）。

（三）产品在区内销售时，免征生产环节的工商统一税或产品税（增值税）。

第七章出入管理
第二十四条除国家规定禁止进出口和保税区管委会公布不准进出口的货物外，允许其他货物出入保税区。

货物进出保税区，参照有关规定另行制定管理细则。

第二十五条允许与我国有贸易往来的外国商船按海监部门指定的航道经联检、引航后出入，并在指定的码头停靠、装卸货物或进行中途补给。

出入于保税区与非保税区的船舶、车辆，凭保税区管委会签发的长期或临时通行证在指定的进出口出入。

第二十六条与我国有外交关系或正常贸易往来的国家和地区的外商，因从事商务活动需要在保税区短期停留的，可凭其本人护照和从事商务活动的有效证明材料，在出入境管理处办理登记手续后，直接往返于保税区与境外。

其他外籍人员不得直接往返于保税区与境外。

前款规定的外商往返于保税区与非保税区的，按国家出入境管理的规定办理手续，并可申请多次出入签证。

其他外籍人员凭本人有效护照和签证通行。

国内人员往返于保税区与非保税区的，须持有保税区公安部门签发的进出许可证、多次进出许可证或其他进出的许可证件。

国内人员不得从境外直接进入保税区或从保税区内直接出境。

凡进出保税区的人员必须接受边防检查，其所携带的物品必须接受海关检查。

第二十七条除经保税区管委会批准并办理有关手续的特定人员外，不准任何人在保税区内居住、居留或住宿。

第八章附则
第二十八条严禁在保税区内进行走私等违法犯罪活动，违者按国家有关法律、法规查处。

第二十九条香港、澳门、台湾的公司、企业、其他经济组织或个人在保税区内设立企业、办事机构，以及办理有关货物、交通工具、人员出入保税区等事宜，参照本办法执行。

第三十条有关管理部门可根据本办法制定有关条款的实施细则。

第三十一条本办法由上海市对外经济贸易委员会解释。

第三十二条保税区封闭实施的办法和日期另行规定。