上海市土地使用权有偿转让房产经营管制实施细则.doc

上海市土地使用权有偿转让房产经营管理

实施细则［失效］

发文单位：上海市人民政府

发布日期：1988-10-12

执行日期：1988-11-1

生效日期：1997-9-23

第一章总则

第一条根据《上海市土地使用权有偿转让办法》（以下简称《办法》），结合本市具体情况，制定本细则。

第二条上海市房产管理局（以下简称市房管局）是本市土地使用权有偿转让中房产经营活动的主管机关。

第三条在本市土地使用权有偿转让地块上进行的房屋预售、出售和出租等房产经营活动必须遵守本细则。

第四条在本市土地使用权有偿转让地块上进行的房产经营活动必须遵循下列原则：

（一）土地使用权和房屋产权同时转移。

（二）房屋产权转移时，《土地使用权有偿出让合同》（以下简称《出让合同》）中所规定的权利、义务和责任一起转移。

（三）预售、出售或出租房屋的期限与《出让合同》规定的土地使用权期限一致；土地使用权期满时，土地使用权及该地块上的建筑物和其他附着物按《办法》的规定无偿收回。

第五条本细则所称的下列用语含义是：

（一）房屋系指在实行土地使用权有偿转让的地块上，按《出让合同》规定营建的建筑物。

（二）房产经营人是指将实行土地使用权有偿转让地块上的房屋进行预售、出售或出租的房屋产权人。

（三）房屋预售是指房产经营人经市房管局批准，在建筑物竣工前进行的房屋销售。

第六条按《办法》规定取得土地使用权的企业、其他组织和个人，从事房产经营活动时，应持有上海市工商营业执照，并报市房管局备案。

房屋的出售、预售和出租计划应按年度报送市房管局。

第二章房屋出售

第七条按《办法》规定取得土地使用权的受让人建造的房屋竣工后，必须报请上海市建设工程质量监督站（以下简称市质监站）验收，取得验收合格证书，并办理房产登记后，才可出售。

第八条房屋可以整幢或分层、分套出售。整幢房屋分层、分套出售前，房屋出售人应明确各分层、分套房屋的建筑面积及相应的土地使用权比例。

房屋分层、分套出售的，房屋出售人应在房屋出售前制订《房屋使用、管理、维修公约》，报市房管局核准。

第九条房屋出售可在中华人民共和国境内进行，也可以在中华人民共和国境外进行；但与中华人民共和国没有建立外交关系或没有在中华人民共和国设立商务代表处的国家或地区除外。

第十条房屋出售价格可由房屋买卖双方协商确定。房屋出售人应将出售价格报市房管局备案。

第十一条房屋买卖双方应签订《房屋》，内容包括：

（一）房屋买卖双方的姓名、国籍、地址和身份；

（二）房屋的位置、编号、建筑面积及平面图纸；

（三）随之转移的土地使用权比例或范围；

（四）房屋价金；

（五）房屋价金的支付方式；

（六）房屋的使用性质、权属转移的内容；

（七）房屋产权人必须遵守的《房屋使用、管理、维修公约》；

（八）违约责任；

（九）双方约定的其他内容。

第十二条《房屋买卖合同》签订后，购房人应按规定办理房地产登记、过户手续，缴纳过户费。

第十三条房屋出售人不得将已出售的房屋重复出售。

第三章房屋预售

第十四条符合本细则第六条规定的房产经营人，须经市房

管局批准后，方可预售房屋。

第十五条预售的房屋必须具备下列条件：

（一）有审核批准的施工设计图纸；

（二）有建筑执照；

（三）建筑物设计地坪以下的基础工程已经完成；

（四）工程施工进度和竣工交付日期已经确定；

（五）本细则规定的其他条件。

第十六条房产经营人向市房管局提出房屋预售申请时，必须提交下列文件：

（一）与工程承包公司或施工单位签订的房屋总承包合同

或施工合同；

（二）市质监站签发的房屋基础工程验收合格单；

（三）房屋预售计划；

（四）《房屋使用、管理、维修公约》；

（五）预售款的监管机构和使用监督方案；

（六）按规定应提交的其他文件。

房屋预售申请批准后，房产经营人应将房屋预售批准文件及有关资料送交市房地产登记处登记。

第十七条预售房屋，双方当事人应签订《房屋预售合同》。《房屋预售合同》内容包括：

（一）房屋预售双方的姓名、国籍、地址和身份；

（二）预售房屋的位置、编号、建筑面积及平面图纸；

（三）相应的土地使用权比例或范围；

（四）房屋价金；

（五）房屋预售款的支付方式和房屋交付方式；

（六）房屋的使用性质、权属转移的内容；

（七）房屋产权人必须遵守的《房屋使用、管理、维修公约》；

（八）违约责任；

（九）双方约定的其他内容。

第十八条房产经营人在房屋竣工交付之前，按本细则规定所收的预售款必须先用于支付及清偿该预售房屋的一切建筑费用（包括土地使用权费用）后，才能另作他用。

第十九条预售合同签订生效后，房屋购买人应向市房地产登记处办理登记手续。

房屋竣工验收合格后，房产经营人应向市房地产登记处办理房屋竣工交付登记，并按《房屋预售合同》办理房屋交付手续。

房屋交付后，购房人应凭《房屋预售合同》及房屋交付凭证办理房产登记、过户手续，缴纳过户费。

第二十条房产经营人不得将已预售的房屋重复预售。

房屋预售的其他事项，按本细则第二章房屋出售的有关规定办理。

第四章房屋出租

第二十一条租赁土地使用权有偿转让地块上的房屋，出租人与承租人须签订《房屋》，并应向市房地产登记处办理登记手续。

出租人与承租人签订的《房屋租赁合同》内容应包括：

（一）租赁双方的姓名、国籍、地址和身份；

（二）房屋的位置、编号、建筑面积及平面图纸；

（三）房屋的使用性质；

（四）房屋租金和支付方式；

（五）出租房屋的使用、维修内容；