经典三亚清水湾大规模开发旅游地产
聚焦旅游大盘热 低成本大规模全户型是运营重点
聚焦旅游大盘热低成本大规模全户型是运营重点[发布时间]：2013-12-17 [发布机构]：克而瑞近两年来，旅游地产规模大盘在行业内被高度关注，其典型案例有雅居乐清水湾、佳兆业东戴河、碧桂园十里银滩和恒大海上威尼斯。
雅居乐清水湾连续三年的销售额都在30亿元以上， 2011年清水湾更是超过70亿元，受推案周期影响，2013年来清水湾项目的销售金额有所减少，但也超过46亿元；佳兆业东戴河自入市以来，也连续多年保持高位增长，2013年来日均来访量达千人，连续多个月销售过亿元；碧桂园十里银滩2011年销售金额38亿元，2012年销售金额也近35亿元；而恒大海上威尼斯 2012年开盘以来也对上海客群形成巨大吸引力。
我们探究这四大典型旅游地产项目，分析其在项目运作上的共同点。
1、地价成本：超低成本垫定项目高溢价率，长周期推案的灵活性更高雅居乐清水湾、佳兆业东戴河、碧桂园十里银滩、恒大海上威尼斯四大旅游项目在前期拿地上，均有一个显著特点，就是以极低的成本获取土地储备。
四个旅游地产土地楼板价均不足500元/平方米，土地成本占一期销售均价的比重都不超过6%。
低廉的土地成本为产品创造高溢价夯实基础。
以雅居乐清水湾项目为例，一期金色果岭系列在2009年3月开盘，小高层的销售报价在7200-9000元/平方米，土地楼板价仅占销售均价的3%。
可见，较低的土地成本是清水湾项目毛利润远高于业内的重要原因之一。
而且低土地成本使雅居乐清水湾项目操盘的灵活性较大。
相较普通大盘会拖长开发周期的风险也因为清水湾较低的土地成本而发生逆转，项目开发后期也更加受益于不断上升的区域房价与前期较低土地成本带来的差值。
清水湾2013年推案的6期碧海帆影系列正印证了这点，2013年11月普通住宅的报价在 18000-28000元/平方米，别墅则达到30000-40000元/平方米，土地成本占项目售价的比例更低。
而前期快速销售回笼的资金也使清水湾能够投入更多在后期项目品质的打造与营销推广上，进一步提升口碑和品牌，创造高溢价回报。
海南陵水清水湾简介
海南陵水清水湾简介
海南陵水清水湾位于陵水县西南部，距陵水县城15公里，
距三亚市区105公里，是海南“五大海湾”之一。
清水湾地处北
纬18°，是海南“北回归线”上一块难得的原始生态区域。
这
里山青水绿，气候宜人，海水、沙滩、阳光、森林、湿地五者之间相互交融，被誉为“东方夏威夷”。
清水湾是一个有山有水的
地方。
这里的山是千年火山熔岩冷却后形成的玄武岩，山上有几处寺庙和道观；这里的水是山涧中流淌的山泉水，清澈见底。
山和水交相辉映，构成了一幅天然画卷。
清水湾拥有中国最长的沙滩——清水湾大道，这里被称为“东方夏威夷”。
全长4.5公里
的清水湾大道是一条以旅游、观光为主的海滨大道。
这条大道与沙滩相连，是连接清水湾的旅游景点和酒店的通道。
从清水湾到亚龙湾、大东海等著名旅游景点都可以乘坐游艇或快艇到达，再步行一段路程便可到达。
这里还有很多健身休闲场所和娱乐设施，如水上摩托艇、海上冲浪、沙滩排球、沙滩足球等运动项目。
—— 1 —1 —。
来而不往非礼也,揭秘陈卓林家族的发家史之掘金旅游地产
来而不往非礼也，揭秘陈卓林发家史
2005年到2006年，是陈卓林家族“崛起”的一个重要时间段，也是雅居乐陈卓林家族由一家二线开发商跃升为全国一线开发商的开始。
这一阶段里，陈卓林家族又开始了他掘金旅游地产的发家之路。
陈卓林家族的每一个非礼性发展的阶段都是一段传奇，是一段为人们广为流传和称赞的传奇。
和众多的开发商一样，雅居乐陈卓林家族在达到一定规模后走进了资本市场。
2005年12月，雅居乐地产控股有限公司在香港联交所上市，刚开始就募集资金近31.52亿港元，其保荐人为摩根士丹利。
由此，雅居乐地产成为了继富力地产之后，第二家在港上市的民营地产企业。
来而不往非礼也，最后雅居乐也给予了摩根士丹利可观的回报。
庞大的土地储备成为雅居乐上市的最大优势。
根据招股说明书，截至2005年9月30日，雅居乐拥有发展中的建筑面积约有110万平方米，以及尚未开发的建筑面积约有480万平方米。
上述所有土地均已取得土地使用权证，且大都是以往以低于其现时之市价的价位购入。
上市第二年，陈卓林就作出了一项对企业影响深远的战略决策，进入旅游地产，圈下海南清水湾万亩土地，并通过此后的精妙运作奠定了雅居乐以及陈卓林家族在国内开发巨头中的重要地位。
雅居乐的秘密武器就是“滚动开发”。
巨额投资并不是指一次性投入，这是非常不理性的，而是指分期分批进行，等到第一批资金回笼后再进行第二批开发，这能在很大程度上缓解资金压力。
就这样陈卓林家族一步步的进军旅游地产，不断努力发展，成就了一段佳话，也成为一段陈卓林家族发家史的一段小插曲。
旅游地产成功案例
旅游地产成功案例一、导言旅游业是具有巨大潜力的行业，在过去几十年里蓬勃发展。
随着人们对休闲度假需求的增长，旅游地产成为了一个备受关注的领域。
本文将介绍几个旅游地产成功案例，包括项目的规划和执行，以及最终的成功因素。
二、典型案例1：迪士尼乐园迪士尼乐园是全球最知名的旅游地产之一。
它以其独特的主题、精心设计的景点和高质量的服务而闻名。
迪士尼乐园的成功得益于其对细节的关注和对独特体验的追求。
首先，迪士尼乐园注重每个细节，从大型设施到小型装饰，都精心打磨，以创造一个完美的环境。
其次，迪士尼乐园创建了多个主题区域，每个主题区域都有自己的特色和吸引力。
例如，迪士尼乐园的“童话城堡”和“明日世界”等景点，带给游客们不同的体验。
最重要的是，迪士尼乐园提供了出色的服务，包括友好热情的员工、高质量的餐饮和住宿设施。
这种关注细节和客户体验的精神，使得迪士尼乐园成为世界上最有吸引力的旅游目的地之一。
三、典型案例2：海南亚龙湾海南亚龙湾是中国旅游地产领域的典范之一。
该项目位于海南岛，占地面积约为15平方公里，规划了多个高档度假酒店、高尔夫球场、商业区和综合体育设施。
海南亚龙湾成功的原因有以下几点。
首先，它位于优越的地理位置，拥有美丽的沙滩和温暖的气候。
这使得游客在这里可以享受阳光海滩度假，尤其受到国内外高端旅游者的欢迎。
其次，海南亚龙湾提供了世界一流的酒店和度假村设施。
这些设施配备了豪华客房、高品质餐饮和各种娱乐设施，确保每位游客都能得到满意的服务。
最后，海南亚龙湾注重可持续发展。
在项目规划和建设过程中，该项目一直将环境保护和生态平衡作为重要考虑因素。
它鼓励游客尊重自然，保护生态环境，从而实现经济发展与环境保护的双赢局面。
四、典型案例3：迈阿密南海滩迈阿密南海滩是美国最受欢迎的旅游目的地之一。
该项目以其美丽的沙滩、繁华的城市和多样化的文化而闻名。
迈阿密南海滩的成功有几个关键因素。
首先，它位于优越的地理位置，得天独厚的气候和迷人的风景使得游客流连忘返。
海南陵水雅居乐地产清水湾旅游度假区考察调研报告-3
二、蔚蓝海岸社区实盘及精装修样板房参观体验及调研结果蔚蓝海岸基本数据:总户数：847户（一期664户）栋数：35栋商业配套部分：7栋，住宅部分：28栋电梯洋房（一期22栋）总用地面积：270亩（176682㎡），总建筑面积：141395.38商业配套7栋总面积：28028.81㎡，住宅首层商铺总面积: 7620.4㎡容积率：0.726，绿化率：40％停车位：770个（地上：573个地下：197个）一期22栋共664户,有一梯两户, 一梯三户, 一梯四户,和一梯六户四种类型,面积从80.63㎡---208.93㎡不等,其中两房两厅共448户,面积从80.63㎡---161.98㎡,占总比的67.46%，三房两厅共216户,面积从118.72㎡---207.3㎡,占总比的32.54%参观完滨海的瀚海银滩精装修样板房院落群，清水湾销售人员的带领我们参观了蔚蓝海岸和金色果岭项目的实盘及部分样板房。
蔚蓝海岸小区是一个独立商业设施+高层商住+部分点式高层围合的复合型小区，商业街及商业广场占掉了一小半的地块规划用地面积。
目前基本完成建筑物及环境景观的施工。
如前面所叙，蔚蓝海岸小区的住宅户型、商业建筑的平面及造型大量照搬雅居乐在华南地区其他地区的建成项目，以求达到尽快实施落成的目的。
商品房精装修交楼标准。
蔚蓝海岸定位为轻快的乐活小镇，位于金色果岭组团南侧，步行至海滩也仅需20分钟左右。
该组团占地约17万㎡，总建筑面积约14.8万㎡，由28栋8-11层电梯洋房组成，商业配套共7栋，一期推出建筑面积从80㎡-208㎡不等，以两房和三房为主。
该组团南北走向，西临36米宽的景观大道，南、北面是高尔夫球场，东面田园风光。
在规划设计方面以景观为主导（周边高尔夫球场、田园风光、内部园林景观），结合地形的特性，保持原有地貌，采用现代城市设计手法布局，建筑由低至高圈层点式布置，依次布置2层-3层-9层-11层的建筑，即保证每户住户都能获得良好的景观和开阔的视野，又提高了住户的私密性。
海南陵水雅居乐地产清水湾旅游度假区考察调研报告-2
第四节、清水湾项目销售中心、样板房及实际建成楼盘具体的参观体验在海南东线高速公路陵水英州镇出口一下高速，就可以看到路边的写有清水湾项目名称的景观标示雕塑，自此也就进入了清水湾项目庞大的用地地界。
顺着清水湾大道，傍着着已经初步整饬成熟成形的园林景观及水体环境，也就自然而然深入了庞大的清水湾项目用地范围。
可以体会到该项目宏大的规划前景及大手笔高密度的前期投入。
从用地总平面图可见，雅居乐也确实是用心良苦，专门在用地西侧拿下了这一块紧邻高速出口的地块以便于形成和整体用地的连接，塑造完整的统一景观序列，一路望去可谓气度不凡。
项目用地东北侧也有一条道路和海南东线高速公路的隆广镇出口连接，这样贯穿整个用地的清水湾大道就配合了全海南免收费的高速公路形成了完善快速环线交通。
整个清水湾大道顺着地形起伏有致，宽阔的大道左右逆向车道时分时合，中央绿化带也有宽窄变化，有时还上下两版面标高错开。
道路中央中间及两侧都有精心的景观绿化布置设计，离大道两边的低密度住宅区，商住区的距离也是时近时远，变化有致。
驾车其中真可谓美好的景观体验感受。
入口区水体在自高速公路英州镇出口也同时是清水湾项目的主入口到海滨销售中心近5公里的沿途，我们看到了已经初步完成景观及设施建设的高尔夫球场，沿清水湾大道徐徐逶迤。
视野开阔有致，自然而然的引导来客行向远处依稀可见的蔚蓝海滩。
沿途我们也看到了已经建成的金色果岭低密度别墅小区和蔚蓝海岸小高层商住型的小区，基本为高尔夫场地围绕布局，从户型平面及外观用材直接判断基本属中等档次楼盘，基本是雅居乐在全国各地布局的主流风格类型。
从蔚蓝海岸小区的实际建成外观来看，尤其是商业区的立面风格完全照搬雅居乐广州番禺项目的商业中心，可谓一模一样。
在后面的户型样板房参观过程中，我们也注意到蔚蓝海岸小区的住宅户型也基本是照搬或者略加调整自雅居乐在先前华南其他地区已落成楼盘的一些户型，金色果岭别墅户型也基本是采用同样的策略。
毕竟从雅居乐拿下清水湾项目到我们参观到实盘落成的今天，总计不到三年时间。
三乡市场背后的故事
三乡市场背后的故事有人说，只要你到过中山，来过三乡，你一定会对“雅居乐”印象深刻！无论是在中山还是在三乡,“雅居乐”就如一张城市名片，28年的沉淀，让雅居乐和三乡，水乳交融；28年的沉淀，让这张不折不扣的城市名片，不断被刷新！今天起围绕雅居乐在三乡发展历程我们推出系列报道《雅居乐与三乡》向大家讲述雅居乐与三乡的故事南海之滨珠江之畔有古邑者名中山雅居乐的故事就从中山三乡开始圩仔正街旧照这里是三乡圩仔环镇路一带，上世纪九十年代，这里曾是三乡最繁华地段之一，商铺林立，人流密集，还有电影院、市场，说到这里，三乡人都深有记忆。
圩仔正街旧照20世纪80年代雅居乐陈氏五兄弟就是从环镇路上的一间家具小作坊走出去从此开启雅居乐的“追梦之旅”春华秋实28载·雅居乐艰辛起步初创“新艺”获成功如果时光倒流回到上世纪“雅居乐”开初只是一个家具的牌子跟房地产并没有关系上世纪80年代，陈卓林先生（现雅居乐集团控股有限公司董事局主席兼总裁）在三乡圩仔（文阁塔附近）开创了自己的第一家家具店。
随着资金累积加快，1985年，陈氏五兄弟筹办起了“新艺家私厂”，从最初的专做夹板生意，到专营红木家具，陈氏五兄弟伴随着“新艺”慢慢成长。
桥头祠堂当年，新艺家私厂在三乡两个祠堂设立木工车间和喷漆车间。
木工车间设在三乡桥头祠堂内，当木制家具雏形在这里完工后，半成品运到三乡平东祠堂，进行第二道加工程序——喷漆。
平东祠堂“一定要做最好的、漂亮的、不掺假的、工艺精良的东西！”这是陈卓雄先生（现雅居乐集团控股有限公司董事副总裁）最常挂在嘴边的一句话。
提到当年喷漆“车间”的负责人——陈卓雄，当时的工头谢小雄（时兴装饰有限公司副厂长）仍旧印象深刻：“喷漆烤房的气味浓重，一般人根本无法忍受长时间呆在里面。
但是，陈卓雄董事副总裁为了学习喷漆，经常在烤房里一待就是几个小时。
”祠堂翻新陈氏兄弟就十分看重产品的质量对家具质量要求近乎严苛稍有问题都会要求工人们返工正是这种不懈追求质量的理念不仅在当时使得“新艺”在全国初露头角也为此后“雅居乐”品牌唱响全国植下了深根春华秋实28载·雅居乐搏击长空“时代”家具腾飞新艺家私厂起步的成功让“新艺”在广东地区树立了品牌，也大大鼓舞了陈氏兄弟。
旅游地产开发模式前期策略辅导
行业整合、产业嫁接速度加快：如“旅游+地产”、“工业+地产”、“创意+地产”
等开发模式已成为重要的突破口。
Copyright @ 2010 Intent Consulting International Company
6
海南案例
海南旅游房地产真实需求的动力，正在有力地改变着市场观望的气氛
作为全国唯一的热带岛屿，海南拥有全国独一无二的气候、环境和旅游资源，旅游地产拥有独特的发展优势。组合 了居住、旅游、度假、商务、养老、疗养等多种因素在内的全新度假投资置业方式，使越来越多的岛外人士来海南 旅游置业成为时尚。特别是海南旅游房地产的低价位，蕴含着巨大的提升空间。可以预期，海南旅游房地产业和高 端酒店业具有广阔的发展前景，海南旅游房地产业一定会呈现更加理性、健康的发展。
5
旅游地产“转型”不“转向”，开发投资持续增长
随着宏观调控力度的逐步加大和行业自身发展的重构，房地产已进入转型期，由此， 房地产开发企业以往的商业模式、企业运行策略、内部管理方式以及企业的市场定位 都将面临着重大的战略性调整。虽然房地产业还处在一个持续上升时期，但开发企业 的内外环境却发生了深刻的变化，特别是对于中小房地产开发企业，面临着更严峻的 挑战和新的发展战略。
1987年后，大量的投资商、开发商纷纷进入这一领域。
阶段三：上世纪90年代——大批国际金融投资商、地产开发商、酒店投资管理机构纷纷介入 旅游地产开发，并取得了客观的收益。从此，旅游地产掀起了世界投资的热潮。
4
二
旅游地产的成长环境及前景分析
扩大内需政策搭车，旅游业发展借势可为
借势：宏观调控力度空前，旅游产业长期受益
旅游地产开发运题
2010旅游地产十大事件
２１ 旅游地产十大事件 ０ ０
文 ／戴 承 良
２１ ００年中 国旅游 地产发生 的十 大事件 ， 明当今我 表
国旅游地产方兴未艾． 机遇与风险同在， 将对中国地产发
展格局乃至城镇化进程产生深远影响。
五家海外上 市公 司发起成立 中国旅游地产 服务集 团
２ １ 年 ６月 １ ００ ７日，大连万达集 团携手中国泛海集团
联想控股
、
平武夷山市分别签署 《 福州琅岐岛国际旅游度假区项 目投 资框架协议》和 《 武夷山国际旅游度假区项 目投资框架协
二 、规范产权 式酒店或成 为旅游地产 主流产 品 之一
２１ ００年 ３ １ 月 ２日，海南三亚红树林产 权式酒店正式
理并搭建信息化平台等 。
央政府文件 中尚属首次。在此 ，笔者不妨粗浅地给旅游地
产一个定义 ： 以游客 （ 游观光和旅游度假 的人 ）作为 即旅
主要消费者 ，为游客提供各种观光 、休 闲、度假 、商务及 旅游地居所的建筑物和关联空间。
四
、
商业 地产大连 万达签约千 亿资金旅游地产
辽宁一方集团等联合投资 ，与福州马尾 区、南
纠纷不断。《 若干意见》提出 ， 加强产权式度假酒店 的开
２０ 的长 白山国际旅 游度假 区在 ２１ 已进入 实质建 ０亿 ００年 设开发阶段
举措
部分项 目年内进行预售 。 大连万达集团对旅游地产采取的一 系列具有前瞻性的
． ，
茭、建设 、销售等环节的规 范管理 ” ，这是发展产权式度 段 酒店的积极信号 ，表明产权式酒店或将作为旅游地产主
南省而言 但是对全国旅游地产 的发展具有重大的指导意 义。其 中，“ 与旅游业相适应的房地产业 ”的表述 ．在 中
雅居乐海南清水湾的问卷调查报告
雅居乐海南清水湾关于目标消费者调查报告前言黄琼、陆华平、郑波、徐倍佩、徐尤军（调查背景 调查目的 调查方法）本次调查的目的是研究雅居乐的企业形象，了解和把握消费者对雅居乐海南清水湾的认识.期望和评价，和他们对旅游地产度假消费的看法兴趣，认识度假消费的行为特征和消费意愿，以及在旅游度假楼盘在营销服务中所应该注意的问题，为雅居乐海南清水湾后期的经营策略.服务深化和市场营销规划的制定提供参考资料。
从而使该项目管理和市场运作更富有成效。
本调查采用网上问卷方式，以问卷法为收集资料方法，进行了定量分析。
本次问卷得到有效文本500份。
内容分析：1.调查是否考虑购置度假物业：0%20%40%60%有考虑没有考虑是否考虑购置度假物业百分比调查对象中有60%的消费者有考虑购置度假物业，40%的没有考虑购置。
这说明旅游地产度假业还有开发潜力，上升空间。
2.购置度假物业的类型：购买各物业类型百分比在调查对象中，花园洋房占40%，小高层高寓占5%,高层占5%，电梯多层占10%，联体排屋占6%，别墅占34%。
这表明人们对住房的设施环境有很高的要求，对奢侈品很青睐。
3.购房的用途：购房各用途百分比（多选题）在调查对象中，消费者购房的目的最统一的事为了养老，占80%,朋友聚会占30%，投资占20%，企业会所占5%，家庭周末度假占3%。
所以清水湾在建房的时候要注意营造一种家的感觉，让消费者在这找到家的感觉。
4房接受程度：各房价接受度的百分比0102030405060在调查对象中，我们可以看出消费者对高房价接受程度很低，房价小于30万元的消费者接受度是50%，30-50万元的占16%，50-70的占10%，70-90的占8%。
高于170万元的消费者占1%。
5.楼盘注重的方面楼盘注重方面百分比102030405060706.建筑风格：喜欢的建筑风格百分比5101520253035在调查对象中，我们可以发现喜欢现代中式建筑风格的人比较多，占到30%，其次是传统欧陆风格，占到21%，然后依次是现代简约型.地中海风格.东南亚风格。
2010海南雅居乐清水湾案例分析
金色果岭— 金色果岭—园林特点
结合整个小区特点设置区内环路，同时通过一条南北向的主轴和两条东西向的景观次轴将小区的步 行系统连接起来，沿区内道路自然形成区内主要的开放空间和带状绿化空间； 根据内部交通管理模式，为了控制居民步行距离，，区内道路由12米、9米二级道路组成，道路系 统成环状布置； 绿地系统分为公共绿地和庭院绿地，与庭院绿地有机融合，保证户户可亲草地，充分体现居住环境 自然化的构思；
A03区 ——湖畔乐湖小镇 蔚蓝海岸组团 （A03区）——湖畔乐湖小镇
整体效果图
经济指标： 总占地面积：176682㎡；
总平图
○ ○ ○ ○ ○ ○ ○
总建筑面积：141395.38㎡（其中商业配套面积28028. 81㎡，地下车库面积为6074.18㎡）； 容 绿 总 停 积 率：0.726； 化 率：40%； 户 数：28栋（8-11）小高层住宅，共847套； 车 位：770个（地上：573个，地下197个）；低层住宅0.6辆/户，商业0.4辆/（100㎡），亦在
总体发展
蔚蓝海岸位于项目的中前段，为项目 前段主要的商业配套区，南面是高尔 夫球场，东面为卫星观测站
翰海银滩南面为一线海景，西侧为新加坡六 星级莱佛士酒店，东侧为顶级游艇码头区， 坐拥一线南中国无敌海景，尽显尊崇地位 金色果岭位于清水湾旅游度假区的入口 段，该地块南北走向，东临36米的景观 大道，四面均为高尔夫球场，空间开阔、 环境十分优美
引温泉入户，在家也可尊享温泉SPA的疗养。
小区园林
花园温泉SPA
阳台温泉SPA
温泉入户
金色果岭— 金色果岭—产品特点
独立别墅产品特点
双车位设计
超大前后花园
私家泳池
八角窗—多几倍的视野空间
清水湾介绍
清水湾地理位置位于海南市陵水黎族自治县东南部沿海，距东线高速路英州出口4.8公里。
与土福湾一衣带水，南临三亚海棠湾和亚龙湾，北眺南湾猴岛，地跨新村、英州两镇，海岸线长达12公里。
历史上世纪九十年代初，清水湾作为旅游景区，1.2万亩土地全部出让给数十家企业。
景区内几乎没有农田，全部属于闲置用地，附近的村庄也少，开发起来相对单纯。
但很多企业交了定金圈地后就一走了之，开发之事成纸上谈兵。
而后，清水湾土地经处置由政府无偿收回。
2000年，陵水重新修编《土地利用总体规划》时，把清水湾建设用地全部修编为农用地。
当时，陵水进行农业产业结构调整，大力发展海洋产业。
一时间，高位池养虾蜂拥而上。
2005年，陵水重新调整《土地利用总体规划》和《滨海风景名胜区总体规划》，又将清水湾修编为旅游景区。
此时，沿着清水湾绵长的海岸线，虾塘已星罗棋布，随处可见水泵、抽水井和排水管。
当时，县国土环境资源局有一组数字:清水湾共有542口虾塘，养殖水面面积达3296亩，几乎占陵水虾塘数量的三分之二。
被撕裂的沙滩，并未影响清水湾的美丽。
稀缺的热带海岸线，引来了投资商们惊喜的目光。
香港恒基集团、三亚银湾公司等，都曾有意开发清水湾。
清水湾旅游开发项目土地开发面积约2万亩，其中雅居乐地产控股有限公司作为主开发商，将开发15000亩土地，开发年限为10年;其余约5000亩由陵水县通过招商进行开发。
还有优秀房地产项目钻石海岸、阿罗哈、绿城，清水湾国际信息产业园等，为清水湾增添了一丝色彩。
风雨之后的清水湾，期待美丽绽放。
特色1背靠群山，湾抱大海2水质优良，沙滩平缓涉水面积广，是世界级的天然海滨浴场3海沙细腻，走在沙滩上会发出银铃般清脆的“歌唱声”，被誉为“会唱歌的沙滩”，与美国夏威夷，澳洲黄金海岸齐名。
旅游资源1东邻海南十大景点之一的南湾猴岛及新村港，南与赤岭景区相连，12公里纯美海岸2可同时观赏到清水、白沙、奇岭、怪石，其弧形海岸一半是礁岩，一半是沙滩，集合了海南东西两地截然不同的景观。
世联地产2010年万科三亚项目营销策划报告
7
编 号 1
设施 一线8家（另有一 家瑞吉在建）
现状 已经成为亚龙湾的价值标 杆
3
5 4
酒店 集群
9
10 1 2 6
8
规划中的田园山庄、 度假村
二线7家（不含海 和海的联系不强，价值不 2 底世界） 如一线 高尔夫球场 高尔 3 红峡谷 夫球 近年开始盈利 4 亚龙湾高尔夫球会 场 房地 产项 目 观光 设施 商业 5 公主郡 亚龙湾唯一的品质大盘， 稀缺型住宅，远超三亚湾 一线物业价格水平
以一线海景国际豪华酒店群为主体标杆； 以山地别墅、高尔夫别墅、农业谷地别墅等中高档二 线海景主题别墅群为支持； 以蝴蝶谷、森林公园、红树林等生态景区为补充支持， 构筑完善的国际化滨海度假区
13
海
目前一线海景地块基本用尽，未来二线区域开发难以对湾 区整体档次进一步升级，使湾内吸引力降弱。
类型
三亚高端品牌企业开发运营方式分析
① 中粮——央企政府联合土地运营模式：海
南泡沫后，海南住宅与投资环境重创下，联合政府之力 成为三亚旅游地产价值的奠定者
1992 1996
完成中心广 场建设和滨 海大道、东 污水处理厂、 变电站、邮 电中心、卫 视中心等项 目。 中粮投资的、中国 第一家五星级度假 酒店——亚龙湾凯 莱开业
鲁能海口盈滨半岛项目 海口三林怡和园项目 海南鸿洲江山项目
世联提供营销顾问服务，在保证销售情况下，实 现均价由7000元/平米提升至20000元/平米
世联提供营销顾问服务，创造一个月销售200套 别墅的销售奇迹 世联提供营销顾问服务，实现均价由3000元/平 米提升至4500元/平米 世联提供代理销售服务，在上门客户不足，且仅 有8天准备的情况下，实现深圳推介会到场112批 客户，认筹20套，扩大了项目的知名
金月湾椰海小镇的简介
金月湾椰海小镇的简介
金月湾椰海小镇座落于海南省三亚市南岸，是中国最大的海景房地产
开发项目之一。
该项目占地面积约4500亩，依山傍海，拥有600多米
的私家沙滩和醉人的海景，是一座融合了自然风光、文化艺术、高端
商业及生态休闲等多种元素的现代化综合社区。
1.宜居的度假区
金月湾椰海小镇是一座集生态度假、养生养老为一体的宜居社区。
小
镇的临海区域设有公园、沙滩、栈道等休闲设施，居民和游客可以在
这里尽情感受大自然的美景；此外，小镇还设有各类高端商业、文化
艺术设施，包括商店、餐厅、画廊等，满足居民和游客的多种需求。
2.现代化的配套设施
小镇内部配套设施齐全，有高端酒店、国际学校、医院等现代化设施，居民可以享受到便利舒适的生活条件。
此外，小镇还配备有完善的安保、环保、垃圾处理等服务，保障居民的安全和环境卫生。
3.文化艺术的熏陶
金月湾椰海小镇注重文化艺术的熏陶，设有多个文化艺术设施，包括
画廊、艺术展览中心等。
小镇内还有音乐学校、画室等，让居民和游客能够接触到各种各样的文化艺术活动，充实生活。
4.养生养老的好去处
金月湾椰海小镇的自然风光和清新空气，使之成为了养生养老的好去处。
小镇内设有各种养生养老设施，包括老年社区、体育健身设施、中医养生中心等，居民可以在这里享受到充满活力的生活和养生养老的福利。
5.未来的投资机遇
金月湾椰海小镇是一个未来的投资机遇，拥有得天独厚的海景和自然资源，是一个充满潜力的房地产投资项目。
预计在未来几年，小镇的房价将会逐步上涨，成为投资者的理想选择。
土地一级开发研究
二级开发
• 通过股份关联公司或通过 土地入股方式间接参与二 级开发，获得开发收益 • 对城市运营的非核心业务， 如餐饮、娱乐、商业等将 以租赁、参股、外包、委 托经营等方式获取利润
纳入土 地规划
出资
开发商
政府基础设施 快速建设 政府形象工程
拆迁安置
主导 拆迁 获得 指标
返还成本 增值分成
征地
土地熟化 招拍挂 熟地
进 入 政 府 账 户
关 联 企 出资 业
得以建立 城市化进程加 快 环境、税收、 就业改善 形成政企共赢
交纳土地 出让金
局面
土地出 让金
二级开发商
7
政府对社会企业参与土地一级开发政策的主要变化： “探索—规范—调整—展望…”
土地一级开发：是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城 市 国有土地或乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进 行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、
“五通一平”或“七通一平”的建设条件，再进行有偿出让或转让的过程。
城市国有土地
征地、拆迁、安置
净地、熟地
案例：雅居乐地产主导开发的海南东部湾区－清水 湾旅游开发项目（近10平方公里开发规模），受限 于自身财务压力，引入投行摩根士丹利，雅居乐地 产通过出让该项目30％股权，获取摩根士丹利50多 亿元的资金支持 。
16
模式三：一级主导开发模式（一级主导二级合作）
【模式内涵】开发商通过土地一级开发使土地获得溢价，然后 与二级开发商
土地一级开发学习内容分享
简介海南清水湾A05住宅小区热水系统设计
简介海南清水湾A05住宅小区热水系统设计摘要：本文结合海南雅居乐房地产开发有限公司开发的海南清水湾A05住宅小区太能能设计过程，详细介绍了太阳能技术在别墅排屋及高层住宅分散集热太阳能热水系统中切实可行的节能构造措施, 并对住宅太阳能热水器供热系统的应用提出了建议。
关键词：太阳能热水，集热板，热泵Abstract: this paper YaJu hainan joy real estate development Co., LTD. Of the development of hainan clear water bay A05 residential area is too can can design process, introduces in detail the solar energy technology in villa townhouse in high-rise residential and scattered collection hot solar water heating system of practical and feasible energy saving structural measures, and the residential solar energy water heater heating system application was put forward.Keywords: solar hot water, collection hot plate, heat pump一、工程概况：海南省位于我国最南端，由于优越的地理位置及丰富的海洋资源所以有国际旅游岛之称。
由于太阳日照时间长所以太阳能资源十分丰富，十分适合发展太阳能热水系统。
海南雅居乐房地产开发有限公司开发的“海南清水湾”项目位于海南省陵水县英洲镇，是由中山雅居乐集团开发大型旅游地产项目，其中A05住宅小区为联排别墅、独栋别墅和2栋K型的18层高层住宅组成，其中别墅280户、高层136户，每户按3人计算，用水总人数为1248人。
旅游地产开发项目风险应对与监控
Tourism旅游经济1602012年11月 旅游地产开发项目风险应对与监控浙江财经学院东方学院 余斌摘 要：面对旅游地产开发项目的异军突起，在现行经济形势的多元化和投资的巨大压力下，旅游地产开发项目所面临的风险主要表现在盲目投资引起的资金需求风险，发展模式风险，运作模式风险，不可抗力风险与产业政策风险。
在本文的最后，提出了相应的风险应对与监控的对策，以规避与控制旅游地产开发项目风险。
关键词：旅游地产 风险应对 风险监控中图分类号：F590 文献标识码：A 文章编号：1005-5800(2012)11(c)-160-022012年12月6日，在深圳举行的中国住交会上，我们可以看到，住交会俨然成为旅游地产项目的“推盘会”。
据中国指数研究院统计，2012年一季度，全国旅游地产投资上亿元的签约项目有将近70个，总规模达到2600亿元。
在今年1月至4月的数据中显示，全国房地产投资总规模为1.58万亿元，其中旅游地产约占其中的1/5。
事实上，目前国内无论一线房企还是中小房企，其中包括万科、碧桂园和金融街等多家地产公司，绝大部分都涉足了旅游地产这一领域。
由于国内住宅市场价格一路飙升，政府最近两年相应出台了国十一条、新国十条、新国八条等相关调控政策打压地产市场、遏制房地产市场的房价、地价过快上涨的问题。
另一方面，国内经济发展迅速，人们生活水平普遍提高，旅游行业持续发展。
在房地产市场调控政策日益从紧的政策背景下，国内多家知名开发商如万达、恒大、碧桂园、世茂、雅居乐等另辟蹊径，开拓新的营业点，转而跻身旅游地产市场。
因此，旅游地产开发项目逐步成为国内房地产开发企业投资新热点。
1 旅游地产的概念及其开发项目特征国内研究中，沈飞最早提出“旅游房地产是一种以旅游度假为目的的房地产开发与营销的模式，其全部或部分实现了旅游功能”。
本文认为，所有依托周边丰富的自然、人文旅游资源而建的，集旅游、度假、休闲、住宅、消费、娱乐为一体且不同于传统住宅地产项目的地产项目都可成为旅游地产。
海南清水湾简介
海南清水湾简介
清水湾位于海南省陵水县境内，紧邻东线高速，距离三亚市区约40公里，至三亚凤凰机场仅40分钟车程。
湾区内自然风光秀丽，海岸线长达12公里，沙质细白，坡缓水清，海水质量达国家一类海洋水质标准，200米海域内水深也不过2米、能见度达11米，是世界顶级的天然海滨浴场，比肩世界旅游度假胜地。
海南清水湾占地15000亩，总建筑面积900万平方米，总投资超过200亿元，被列入海南省“十一•五”的重点建设项目之一，也是《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》中重点打造的精品旅游景区之一。
2008年，雅居乐与国际著名金融投资机构摩根士丹利强强联合，共同开发该项目。
双方按照海南建设“国际旅游岛”标准，均以国际标准为尺度，引进WATG、RTKL、SALA、AGC等世界顶级建筑设计公司，统一规划，统一开发，高起点打造项目。
按照规划，未来将有6家超五星级酒店散布在12公里的清水湾上，其中包括七星级朱美拉，六星级莱佛士，超五星级JW万豪、希尔顿、豪瑞阁、洲际等酒店。
同时已建成2个18洞国际滨海高尔夫球场，坐落于美丽的清水湾海岸，风格迥异，各具特色，与蔚蓝海景和谐相融，是大三亚唯一可观赏一线海景的高尔夫球场。
湾内还规划两座贵族游艇会、温泉疗养、国际品牌城、国际医疗机构等，致力将清水湾打造成为一个集休闲、度假、观光、商务、运动、居住为一体的复合型国际滨海旅游度假项目。
海南省省长罗保铭曾说：“两年后，清水湾将成为海南旅游度假的一颗闪耀的名片，最终誉满全球……”。
海南清水湾以“度假＋旅游＋投资+养生”的综合模式，改写海南传统的开发模式，开启中国旅游地产的“国际综合湾区地产时代”。
18年后又是一条“好汉”——“旅游岛”成了地产岛
前还有凯宾 斯基酒店 、 万丽酒 店 、 蜈支 洲 岛 中心大 酒 店 已经 开工 。 皇冠假 日大酒 店 和香 格里拉 大酒 店也 已确定 ７ 月开工 。 据称 ， 三亚一市 ，０ ９ 重 光 ２０ 年
这个矗立在 ｊ亚 友谊路 上的
楼 盘 原 名 三 亚 台 亚 罔 际 航 空 广 场， 由一 幢 １６米 的 ３ 层 主楼 和 ２ １
一
幢 １ 层 附楼组成 ， １ 曾是 三亚最
高的标志性 建筑 。也是最大 的烂 尾楼之 一。
平米 ，当天两栋 楼 ７ ０ 房子 全 ０套 部被抢购一空 。 交定金 的时候 ， 这
１９ ，依靠贷款维持 的台 ９ ６年
亚实 业终 于无 以 为继 ，该 项 目被
位来 自浙江 的投 资客一 口气买 了
迫停工 。 停 ６ ， 一 年 一度成 为吸毒 人员 的聚集 地 。直 到 ２ ０ ０ ２年 ， 这
位居全 国第 兰。目前 ， 三亚市二手
１套。 ０ 但这样 的成绩 ， 却被一位 同
宝岛以美妙 的想象空 间。
在 １周 ４ 曰“ 际 旅 游 岛 ’ 批 后 的 ５天 国 ’ 获 内 ，整 个 海 南 省 商 品 房 销 售 量 达 到 了 １ １１ 元— — 它 是 ２ ０ ７ ２亿 ０ ８年 海 南 全 年 的商 品房 销 售 量 总 和 ！
冈家 的正 式 批 文还 没 下 ， 地 产商 已捷 足先登 了 ：一些 飞机杂 志上 的Ｊ 告 ， 一 全是 海南楼盘 ， 中 其
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
参考的数据
研究的案例
►世联平台
►中国房地产信息网数据 库
►搜房网数据库
►《中国房地产年鉴》
►海南统计年鉴（陵水部 分）2000~2006
►三亚统计公报 2003~2006
►三亚市房地产协会官房 网站
►世界旅游组织统计资料
►高端客户调研问卷分析
►……
►美国·Longboat key club
►美国·Spinnaker Island
清水湾 海域
项目整体定位与物业发展建议
今日汇报内容
Part. 1 定位前的思考 Part. 2 项目发展方向研判 Part. 3 项目整体定位 Part. 4 项目发展策略
2
本报告的研究结论是在前期广泛而有针对性的调查研究 基础之上的
进行的访谈
进行的调研
►与清水湾旅业就项目 基本情况进行沟通
►访谈陵水县委王秘书
►深圳·万科十七英里
……
3
第一部分
Part. 1 定位前的思考 Part. 2 项目发展方向研判 Part. 3 项目整体定位
1.1 项目基本情况
1.2 开发商目标
1.3 开发背景及环境
1.4
提出问题
Part. 4 项目发展策略
4
项目地块位于陵水黎族自治县东部沿海清水湾度假区内，
区位
距三亚市区航空距离45公里，60分钟车程；距离陵水县18
►美国·Seaside
►美国·Dewees Island
►美国·Kiawah Island
►美国·Kapalua resort
►美国·Caneel bay
►澳洲·Gold cost
►澳洲·Raby bay
►澳洲·Noosa
►澳洲·Breakfast point
►印尼·民丹岛
►希腊·米克诺斯岛
►深圳·万科东海岸
区外交通：
－与三亚凤凰机场距离约1个半小时，机场辐射力较小， 主要依赖公路对外联系
－ 连接三亚与海口的东线高速公路从项目北侧东西穿 越，从英州镇和新村镇两个出入口与清水湾衔接
－海榆省道紧邻场地北侧，从清水湾北侧东西穿 越，距离本项目2公里左右；是进入本地快的 主要外部交通
－在建东线铁路，2011年开通；规划在新村和英州镇之 间有站点
►访谈陵水招商局黄主 任
►访谈陵水土地储备中 心吴主任
►访谈风车国际吴总
►访谈半山岛销售代 表
►访谈国光滨海花园销 售代表
►访谈天域度假酒店业 主服务专员
……
►项目地块查勘 ►清水湾区域调研 ►土福湾区与调研 ►赤岭调研 ►香水湾区域调研 ►三亚市区项目的实地 考察 ►大东海区域项目调查 ►亚龙湾区域项目调查 ►三亚湾区域项目调查 ►高端客户调研问卷发 放 ►……
07年2月雅居乐以10.18亿 投得清水湾12块地（I区） 共6700亩二级开发权。
政府计划引入浙江绿城做 III区共4000多亩地的二级 开发，以制衡雅居乐
面积（亩）
规划物业
I区 6700
1个高尔夫、2个 顶级酒店、7个住 宅物业
II 3300 区
III 4700 区
一级 开发
雅居 乐
二级开发 雅居乐
公里
项目区位
项目地块位于海南岛东南沿海，行政上隶属陵水黎族自治 县
海南岛南部热带海湾湾区从西到东依次为红塘湾、三亚湾、 大东海、亚龙湾、海棠湾、土福湾、清水湾、香水湾；本项 目地块位于陵水县清水湾沿海
红塘湾
三亚市 45公
里
三亚湾
三亚市区
陵水黎族自治县
陵水县 英州镇
土福湾 清水湾 海棠湾
香水湾
清水湾
清水湾度假区背山面海，海岸 线东西长约12公里，南北纵深 最窄处1公里；整个地块呈东西 狭长地状，总用地面积36498亩
清水湾旅游开发项目土地开发 面积15000亩，2006年引入雅居 乐进行一级开发，计划投资130 亿元，2年内完成基础设施建设， 10年内整体开发完毕
目前雅居乐在建基础设施，目 前已修建共9KM道路，并开始 动工规划中的18洞高尔夫球场； 07年底开始本地块的土地通平 和道路修建
东线高速公路
①
海榆省道
②
③
④
海口市
东线铁路
东线高速公路
新村镇
英州镇 三亚市
海榆省道
区内交通 －清水湾场地内主要为农耕地、虾塘、沙地、果林地， 目前没有完整道路可以通行； －1、2、3号路规划为内部次干道。目前待建，1号路 为简易沙土路面，联通海榆西路和本地块；2号路、3 号路均为沙土路面，联通高速公路与清水湾区域； －4号路为雅居乐在建的规划路，直接联通东线高速 公路，为未来区域内外交通通行主线
英州镇 高尔夫球场
五星级酒店 七星级酒店
12公里长海岸线
2006
2007
2009
• 第一期3年 －投资30亿 －完成基础设施建设 －建设2个高尔夫（体育公园）
• 第二期3年 －投资40亿
2012
• 第三期3年 －投资50亿
2015 • 整体开发 完毕
7
交通条件
对外联络为海榆东线和东线高速公路；内部 雅居乐在建通行干道，现有道路较为简易
•清水湾旅业824亩 •意向雅居乐2500 亩（未出让） •意向浙江绿城 （未出让）
目前开发现状
已完成道路修建， 目前在建2个18洞高 尔夫，07年年底完 工 未完成一级开发； 07年10月开始本项 目的基础设施建设 绿城已完成规划
6
区域现状
清水湾度假区目前处于发展起步阶段，雅居乐 主导土地一级开发，高尔夫等配套建设已动工
清水湾位于东经109°北纬18°，属于 中国三亚热带海滨旅游圈 项目地块距离三亚市区航空距离为45公 里左右，目前需60分钟左右车程；处于 三亚1小时旅游交通内
距英州镇 6公里、离陵水县18公里
大东海 亚龙湾
5
清水湾用地分配图
项目所属的清水湾，雅居乐占据区域开发的 主导地位
06年7月引入雅居乐做清 水湾共15000亩（1区、II区、 III区）一级开发，限期2年 内开发完
8
项目四项至 目基地四至
西北侧：雅居乐在建规划路
北侧：以规划待建路为项目北 北侧：相隔土路为湖和椰树林，
向边界，目前仍为土路
并可眺山景，景观良好
西侧：待建规划路，目前仍为土路
东侧：以电线杆为东侧界线， 雅居乐用地，已取土地证，目 前为沙地未开始建设
西侧：高坡及防护林
南侧：防护林和沙滩
南侧：一线强势海景
9
用地条件
基地地势平缓，无永久性附着物；用地性质和容 积率弹性均较大
经济技术指标 －占地面积：824亩 －容积率：1.0 －建筑面积：55万M2左右 －土地性质：旅游度假居住用地，70年
产权，已使用12年 －限高100米 －地价：以20万/亩计；楼面地价约为