铜锣湾广场全案1

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商圈定位
目标消费群分析
本项目·行政区域
Chapter 1
定 位 深 化
5Km
红桥区 人口：54万人
本项目
河北区
人口：65万人
南开区
人口：87万人
和平区
人口：32万人
公交站、地铁站的位置
4号线 2号线
公交站
本项目所在地
位于四区结合部位，有利于城区人群导入—— 主要来自城区，南开、河北、红桥和和平，238万居民。
算人士的配合下后续完成。
▌ 通过对天津商业市场的深度和专项研究，本报告的定位深化更具依据，更加明确指出项目发展思路。铜锣湾广场整体
确定为集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的综合性购物中心完全是可行的，也是符合天津商业市场发展的趋势。
前
▌ 本报告的项目收益目标测算，基于前期研究成果，结合运用业态产租方法进行进一步的测算和论证，测算的结果整体符
定
位
专业人才
深
化
装饰设计（外聘）
景观设计（外聘） 灯光设计（外聘） 机电设计（外聘） 弱电设计（外聘）
通过资源组织与整合，实现物业价值 持续增长。投资回报率达到8%以上
流动资金/固定资产
资源整合
建设/运营物料
物业建设（完工） 装饰施工（待建）
物业购买 装饰工程 招商/推广费用 咨询服务费用 管理物料消耗
合市场行情、项目投资价值和商业经营规则。
言
▌ 本报告的物业规划建议，还总结和借鉴了前几次上海、深圳的考察成果，结合本项目之物业条件、经营需要和价值目标，
所提出的规划设计调整建议是充分且必要的。
▌ 本报告还多次听取的商业界内资深人士的意见，以确保本报告的可操作行性和可靠性。 ▌ 本报告主要是针对C、D、E区。至于B区少量商铺的商业定位、规划、及招商实施，将结合酒店管理公司的经营要求另 行拟定。
居民购买力总体水平很强，属于都市新贵聚居地区。
周边5公里区域尤其是1公里内的老城厢，是城区内 区 高档住宅项目最集中区域，是未来几年中高档收入 域 人群导入的主要区域。有理由相信，随着北部板块 特 开发建设，高档住宅陆续上市，逐渐迁入的大批高 征
端人群对本项目所在的东南角商业将提供了有力的
人群支撑。
北部板块 本项目所在位置
天津内环线 天津中环线 天津外环线
在建住宅项目
建成住宅项目
据统计，本项目商圈5公里范围内现有常住人口约 居 200万。鉴于近几年人口导出与导入基本相抵，平 民 均购买力水平显然高于全市平均水平，常住人口将 数 保持在200万左右，住户约60万户。另外，作为本 量
项目重要的辐射区域北部板块，尚无大型商业，常
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商圈定位
目标消费群分析 · 核心商圈——老城厢
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Chapter 1
定 位 深 化
3 567
8
1
9
7
1
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9
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3
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16
12
4
4
12
12
15
老城厢板块：
▌占地80公顷，建 13 筑面积259万平方
米，其中住宅142 万平方米，商业96 万平方米，商务20 14 万平方米。 ▌常住居民户数约 13万户，40万人以 14 上；还有大量的酒 店客人、企业和各 类商户。 ▌2008年全部启动 完毕，2010年全部 15 建设完毕。 ▌2007年住宅项目 均价7500元/平方 米以上，成为城市 16 新兴新贵聚居地。
更新版本
本报告是继前期已经完成的《商业市场研究报告》和《铜锣湾广场定位论证报告》，在对项目定位进行深化和补充的基
础上，提出本项目招商及运营规划实施的意见。本报告内容承接了上述报告中的论证成果（详细参见《商业市场研究报告》、
《铜锣湾广场定位论证报告》）。有关招商、开业及运营的成本测算，将在物业管理公司（或顾问公司）、工程技术和合同预
竞争关系
收益模型
动线规划
目
策略定位
业态布局
集成店选择
品牌组合
运营成本
功能规划
推广定位
录
综述
酒店建议
辅助配套店选择
品牌优选
风格、主材、照明 景观小品
建筑立面
机电设备系统
▌招商和运营的全 ▌各业态、品类之 ▌进一步确保招商到 ▌确保各品类、品牌 ▌专业化的招商、 ▌充分且必要的物
面成功，以及持 间有机结合，促 达率和开业成功
Fra Baidu bibliotek
城区人流进入的基本条件—— 发达的路网、众多的公交线路以及轨道交通
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商圈定位
目标消费群分析 · 导入（轨道交通详解）
Chapter 1
定 位 深 化
老城厢西南角 本项目所在位置
“一站式”到达方式
轨道交通换乘区
2、4号线，贯穿南开、红桥、河北、河东，两端连接外环线外的东丽和北辰， 在本项目所在地——老城厢东南角交汇换乘，形成本项目东西方向的交通走廊带。
Chapter 1
Chapter 2
Chapter 3
Chapter 4 Chapter 5 Chapter 6
定位深化 业态规划 泛主力店 品牌规划 运营规划 物业规划
开发战略
规划目的
基本原则
竞争分析
招商管理
规划说明
商圈定位
业态主题
主力店选择
品牌选择
运营管理
总平规划
经营定位
主题规划
次级主力店选择
住人口约64万。可见，本项目具备相当规模的消费 人截群止基20础07。年5月，本项目5公里范围内新建商品房住 住 宅项目达56个之多。据统计，未来3年内住宅项目 宅 将增加到300万平方米。其中，老城厢片区内的住 项 宅项目总供应量逾140万平方米，目前已经上市量 目 约90万平方米，尚有50万平方米预计2007年10前 目后前上，市市。内六区住宅项目均价在6000-6500元/平方 房 米，老城厢板块的均价在7000-9500元/平方米， 价 明显高于市内六区价格水平。显而易见，该区域的
之间有机结合，强 运营全过程管
业规划，满足招
续的、快速的增 进整体、全面的 率，体现特有的竞 化商品、服务整合 理，实现物业保 商、运营的切实
长和发展。
共荣发展。
争力和号召力。
优势。
值、增值。
需要。
Chapter 1: 定位深化
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开发战略
Chapter 1
商场管理公司（自筹） 商管顾问（外聘）
招商代理（若干外聘） 物管顾问（外聘） 推广策划（外聘）
资讯/专业经验
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商圈定位
目标消费群分析 · 范围
5公里范围内·居民分布概况
5Km延伸商圈
Chapter 1
定 位 深 化
3Km次级商圈
1Km核心商圈