案例详解在建工程价值评估中问题的探讨
工程审计中的项目评估和评估方法案例分析
工程审计中的项目评估和评估方法案例分析在工程审计中，项目评估和评估方法是至关重要的环节。
通过科学的评估方法，可以全面、客观地了解项目的实施情况，及时发现和解决问题，确保工程的质量和效果。
本文将通过案例分析的方式，探讨工程审计中的项目评估和评估方法的应用。
案例一：建筑工程项目评估在一座大型建筑工程项目中，审计员需要对项目进行评估，以确保工程的进展和质量符合规定标准。
项目评估首先需要对项目的规划和设计进行审查。
审计员对项目的设计方案进行了详细的分析，确保设计方案的合理性和可行性。
同时，审计员还对工程施工图纸进行了仔细的研究，确保施工图纸与设计方案的一致性。
其次，审计员对工程的施工情况进行了现场实地考察。
通过与项目负责人和施工人员的交流，审计员了解了工程的进度、施工质量和安全措施等方面的情况。
在实地考察中，审计员还对工程使用的材料和设备进行了抽样检测，确保其符合相关的规定和标准。
最后，审计员对已经完成的工程进行了验收评估。
通过对工程的结构、装修、设备设施等方面的评估，审计员判断工程是否符合相关的规定和标准。
同时，审计员还对工程的竣工资料进行了审核，确保工程的竣工资料齐全、准确。
通过以上的评估工作，审计员详细了解了该建筑工程项目的实施情况，发现并解决了一些问题，确保了工程的质量和效果。
案例二：电力工程项目评估在一座电力工程项目中，审计员需要对项目的建设和运营情况进行评估，以确保工程的安全和可靠性。
项目评估首先需要对项目的选址和规划进行审查。
审计员对选址方案进行了细致的研究和评估，确保选址的合理性和可行性。
同时，审计员还评估了项目的设备和技术方案，确保其符合相关的标准和要求。
其次，审计员对工程的建设和施工情况进行了现场实地考察。
通过与项目负责人和施工人员的交流，审计员了解了工程的进度、施工质量和安全措施等方面的情况。
在实地考察中，审计员还对工程的设备设施进行了抽样检测，确保其符合相关的标准和规定。
最后，审计员对工程的运营情况进行了评估。
城镇国有建设用地使用权估价案例研究
土地现状：已平整，具备开 发条件
土地价格：根据市场行情和 周边地价进行评估
土地权属：国有建设用地使 用权
影响因素分析
土地用途： 商业、住宅、 工业等不同 用途的土地
价格差异
土பைடு நூலகம்位置： 市中心、郊 区、交通便 利程度等对 土地价格的
影响
土地面积： 土地面积大 小对土地价
格的影响
土地规划： 土地规划对 土地价格的 影响，如容 积率、建筑
评估方法
章节副标题
评估原理
市场比较法：通 过比较类似地块 的市场价格来评 估土地价值
收益还原法：通 过预测土地未来 收益来评估土地 价值
成本逼近法：通 过计算土地开发 成本来评估土地 价值
剩余法：通过计 算土地剩余价值 来评估土地价值
评估步骤
确定评估目的和范围 收集相关数据和资料 确定评估方法和模型 计算评估结果 撰写评估报告 审核评估结果和报告
结论与建议
章节副标题
结论
城镇国有建设用地使用权估价案例研究具有重要意义 估价方法选择应考虑多种因素，如土地性质、用途、区位等 估价结果应符合市场规律，避免过高或过低 建议加强估价人员培训，提高估价准确性和公正性
建议
加强土地市场监测，提高估价准确性 完善土地估价制度，规范估价行为 加强土地估价人员培训，提高估价水平 加强土地估价信息公开，提高估价透明度
密度等
土地市场： 土地市场供 求关系对土 地价格的影
响
政策因素： 政府政策对 土地价格的 影响，如土 地出让金、 土地增值税
等
估价结果分析
估价方法：采用市场比较法、收益还原法等 估价依据：土地使用权出让合同、土地使用权出让金标准等 估价结果：土地使用权价格、土地使用权年限等 估价结论：土地使用权价格合理，符合市场行情和政策规定
在建工程抵押评估与案例分析
在建工程抵押评估与案例分析建设工程抵押评估是指在房地产开发和建设过程中，为了融资和贷款的需要，将正在进行的建设工程作为贷款抵押物进行评估的活动。
建工程抵押评估的主要目的是为金融机构提供建设工程的价值估计，确定其可抵押价值，进而为贷款风险评估提供参考依据。
本文将结合一个案例来详细分析建工程抵押评估的过程和方法。
案例背景：房地产开发公司拟在一个城市新建一座多功能商业综合体，计划总投资额为10亿元。
为了筹措资金，在商业综合体建设过程中，公司申请了一笔5亿元的贷款，并将商业综合体作为贷款的抵押物。
这时，贷款银行委托评估机构对商业综合体进行抵押评估。
建工程抵押评估的过程主要包括：确定评估目的，收集基础资料，制定评估方案，现场勘查和资料分析，评估结果确定。
在这个案例中，评估的目的明确，即为商业综合体的贷款抵押评估。
然后，在进行评估前，需要收集相关的基础资料，包括土地获取情况、规划方案、设计图纸、施工合同等。
接下来，评估机构根据收集到的基础资料，制定评估方案。
方案包括评估的方法和指标、评估的范围和深度等。
在这个案例中，可以采用比较市场法、收益法等多种方法进行评估。
比较市场法可以通过对附近类似商业综合体的成交价格进行比较，确定商业综合体的市场价值。
收益法可以通过预测商业综合体未来的租金收入和增值潜力，计算其预计的现值。
在制定好评估方案后，评估机构进行现场勘查和资料分析。
现场勘查主要是实地考察商业综合体的建设情况、规模、质量等。
资料分析则是对之前收集到的基础资料进行进一步的分析和核实。
同时，还可以通过与房地产市场、建筑行业的专业人士进行交流，获取更多的信息和意见。
最后，评估机构根据现场勘查和资料分析的结果，确定商业综合体的抵押价值，并将评估结果报告给贷款银行。
评估结果应该包括商业综合体的市场价值、收益价值、抵押价值等。
根据评估结果，贷款银行可以判断商业综合体的风险状况，决定是否放款以及贷款额度等。
通过以上案例的分析可以看出，建工程抵押评估是一个综合性的工作，需要对建设项目进行全面的分析和评估，包括对市场、建筑、财务等方面的考虑。
对于在建工程的拍卖评估公司评估土地以及地上构筑物相关案例
对于在建工程的拍卖评估公司评估土地以及地上构筑物相关案例摘要：一、引言二、在建工程拍卖评估的重要性1.土地评估2.地上构筑物评估三、评估方法及流程1.资料收集2.现场勘察3.评估分析4.评估报告四、案例分析1.土地评估案例2.地上构筑物评估案例五、评估结果的应用1.拍卖定价2.投资决策六、总结与建议正文：一、引言随着我国房地产市场的不断发展，在建工程的拍卖评估越来越受到关注。
拍卖评估公司对土地以及地上构筑物的评估，旨在为拍卖活动提供准确的估值，以便各方做出合理的决策。
本文将围绕这一主题，探讨在建工程拍卖评估的相关问题。
二、在建工程拍卖评估的重要性1.土地评估土地是房地产项目的基础，对其进行准确评估至关重要。
评估土地的价值，需要考虑土地的位置、用途、使用权等因素，为拍卖活动提供合理的起拍价。
2.地上构筑物评估地上构筑物包括建筑物、附属设施等，是房地产项目的实际载体。
对地上构筑物的评估，有助于了解项目的实际价值，为拍卖活动提供参考。
三、评估方法及流程1.资料收集在进行评估前，需收集项目的相关资料，如土地使用权证、建筑设计图纸等。
这些资料将为评估提供基础数据。
2.现场勘察评估人员需对项目现场进行勘察，了解项目的实际情况，如建筑物状况、土地利用状况等。
3.评估分析根据收集的资料和现场勘察情况，对项目进行综合分析，采用适当的方法进行评估。
4.评估报告将评估结果整理成报告，明确阐述评估方法、评估依据和评估价值。
四、案例分析1.土地评估案例以某城市一幅商住用地的拍卖为例，评估公司通过收集土地使用权证、勘察现场，分析土地的市场价值。
最终评估价值为1亿元，为拍卖活动提供了合理的起拍价。
2.地上构筑物评估案例以某住宅小区的拍卖为例，评估公司对建筑物、附属设施等进行详细勘察，并对比类似项目的市场成交价。
最终评估价值为2亿元，为拍卖活动提供了可靠的参考依据。
五、评估结果的应用1.拍卖定价评估结果可为拍卖活动提供准确的定价依据，确保拍卖活动的公平、公正。
对于在建工程的拍卖评估公司评估土地以及地上构筑物相关案例
对于在建工程的拍卖评估公司评估土地以及地上构筑物相关案例摘要：一、引言二、在建工程拍卖评估的背景与意义三、评估公司对土地及地上构筑物的评估方法四、案例分析1.案例一：某市区商业综合体在建工程拍卖评估2.案例二：某住宅小区在建工程拍卖评估3.案例三：某产业园区在建工程拍卖评估五、总结正文：一、引言随着我国城市化进程的不断推进，房地产市场的日益繁荣，拍卖评估行业在国民经济中的地位日益突出。
在建工程的拍卖评估不仅涉及到土地价值的评估，还需要对土地上的建筑物、构筑物等进行全面评估。
本文将围绕在建工程的拍卖评估，探讨评估公司对土地及地上构筑物的评估方法，并结合具体案例进行分析。
二、在建工程拍卖评估的背景与意义在建工程拍卖评估，是指对正在建设中的房地产项目进行价值评估，以便为拍卖交易提供参考依据。
这一过程不仅有助于保障拍卖双方的合法权益，还有助于提高拍卖成交率，促进土地资源的合理配置。
三、评估公司对土地及地上构筑物的评估方法评估公司通常采用以下方法对土地及地上构筑物进行评估：1.市场比较法：通过收集类似房地产项目的成交数据，对比分析成交价格与评估对象之间的差异，从而得出评估结果。
2.剩余法：根据在建工程的已完成部分、剩余部分及预计开发成本，计算出在建工程的剩余价值，从而得出评估结果。
3.收益法：预测评估对象的未来收益，并结合适当的收益折现率，计算出评估结果。
4.成本法：通过估算在建工程的重建成本，减去已发生的价值损耗，得出评估结果。
四、案例分析1.案例一：某市区商业综合体在建工程拍卖评估该项目位于某市区核心地段，总建筑面积约10 万平方米，包括购物中心、写字楼、酒店等。
评估公司采用市场比较法和剩余法进行评估，最终确定拍卖底价为20 亿元。
经过多轮竞价，该项目最终以25 亿元成交。
2.案例二：某住宅小区在建工程拍卖评估该项目位于某新区，规划总建筑面积约20 万平方米，包括多栋高层住宅楼及配套设施。
评估公司采用收益法和成本法进行评估，最终确定拍卖底价为10 亿元。
建设工程造价案例分析
建设工程造价案例分析介绍本文主要介绍几个建设工程造价案例，重点分析他们在预算编制、招标投标、合同管理以及工程结算等方面的问题及解决之道，旨在提供一些实际案例的参考和借鉴。
案例一：某市市政道路建设项目该项目预算编制采用单价措施，但单价计算过程存在了一些问题，导致了预算编制出现了误差。
在招标投标阶段，由于预算编制的失误，造成了与实际出场不符的情况，导致了投标文件的驳回。
在合同管理过程中，由于合同文本模糊不清，对诸如工程变更等方面的规定不够明确，导致了对工程变更的处理不及时，扰乱了工程的正常进度。
最后，在工程结算阶段，由于合同管理中的问题没有得到妥善解决，导致了工程变更混乱，结算金额难以确定。
针对以上问题，我们提供以下解决思路：•采用合理的单价措施对预算进行编制，审慎评估价格模型，尽可能减少误差。
•根据实际情况定制严格的招标文件，明确各方责任及义务，避免出现类似的情况。
•加强合同管理，对合同文本进行细致梳理、修订，形成明确的规定及流程。
同时，加强对工程变更的管理，确保变更能够得到及时处理，避免对工程进度产生不良影响。
•严格按照合同文本进行工程结算，加强工程变更审批流程的管理，固化工程结算的信息来源及审核标准，避免造成结算金额的混乱。
案例二：某市住宅小区建设项目该项目直接选定了合作的建设单位，省略了招标环节，导致了工程价值没能得到充分的竞争，又因工程涉及面过大、工作量过大，导致了预算编制时候的难度级别出现极大的误差。
在合同管理过程中，由于合同文件条款不够充分、协议不够透明，导致工程变更的递交过程、批复过程存在了大量的问题，产生了很多的不晓得问题。
最后，在工程结算阶段，由于工程结算过程琐碎、纷繁，又因为项目涉及的工程量过于水大、核算复杂等原因，导致了在工程结算上存在了大量难以表达的争议。
针对以上问题，我们提供以下解决思路：•引入竞争性招标机制，强制各建设单位在项目预算编制方面完善其建设单位信息，并压缩其中的误差。
对于在建工程的拍卖评估公司评估土地以及地上构筑物相关案例
对于在建工程的拍卖评估公司评估土地以及地上构筑物相关案例摘要：1.拍卖评估公司的业务范围2.土地评估的方法和案例3.地上构筑物评估的方法和案例4.评估结果对于在建工程的影响正文：在我国，拍卖评估公司扮演着重要的角色，他们不仅对土地进行评估，还对土地上的建筑物进行评估。
本文将详细介绍拍卖评估公司在土地和地上构筑物评估方面的案例。
首先，拍卖评估公司的业务范围广泛。
他们不仅对土地进行评估，还对土地上的建筑物、构筑物进行评估。
这包括了住宅、商业、工业等各类建筑。
他们的任务是根据市场行情，对土地和建筑物的价值进行科学、公正的评估。
其次，土地评估是拍卖评估公司的核心业务之一。
他们采用的方法主要包括市场比较法、收益法、成本法等。
例如，他们可能会选取与被评估土地相似的已交易土地作为比较对象，通过比较各项指标，如地理位置、土地用途、土地质量等，来估算土地的价值。
同样，他们也可能通过估算土地的收益，或者计算土地的重置成本，来评估土地的价值。
对于地上构筑物的评估，拍卖评估公司同样有着丰富的经验。
他们会对建筑物的结构、年限、维护状况、地理位置等因素进行评估，以确定建筑物的价值。
此外，他们还会考虑到建筑物所在地的经济环境、供需关系等因素，以确保评估结果的科学性和公正性。
最后，评估结果对于在建工程的影响深远。
一方面，准确的评估结果可以帮助开发商合理定价，避免过高或过低的定价导致项目的失败。
另一方面，评估结果也可以作为金融机构发放贷款的依据，帮助他们判断项目的风险和回报。
总的来说，拍卖评估公司在土地和地上构筑物评估方面有着丰富的经验和专业的能力。
价值工程案例分析70153
价值工程案例分析70153引言：价值工程是一种通过系统化的方法，通过对产品、工程或服务的功能和性能进行评估和改进，以实现最佳性价比的管理工具。
本文将分析一个价值工程案例，具体讨论其背景、问题、分析和解决方案。
背景：该案例涉及一家制造业公司，该公司生产一种特殊的机械零件。
然而，由于市场竞争激烈，该公司面临着成本高、生产效率低的问题。
因此，公司决定进行价值工程分析，以寻找解决方案来提高产品的性能和降低成本。
问题：在分析过程中，发现该公司的零件在生产过程中存在一些问题。
首先，生产过程复杂，需要多个工序，导致生产效率低下。
其次，零件的材料成本较高，导致产品价格高昂。
最后，由于设计不合理，零件的可靠性和耐用性较低，容易出现故障和损坏。
分析：为了解决上述问题，价值工程团队进行了详细的分析。
首先，他们对生产过程进行了流程分析，发现了一些不必要的工序和重复操作。
通过重新设计生产流程，他们成功地减少了生产所需的时间和人力成本。
其次，他们对零件的材料进行了评估，并找到了更便宜但质量相当的替代品。
这一举措降低了零件的成本，使产品更具竞争力。
最后，他们对零件的设计进行了改进，增加了其可靠性和耐用性。
通过使用更好的材料和优化的结构，他们成功地减少了故障率和维修成本。
解决方案：在分析过程中，价值工程团队提出了一些解决方案。
首先，他们建议公司采用新的生产流程，以提高生产效率。
其次，他们推荐使用替代材料，以降低成本。
最后，他们建议对零件的设计进行改进，以提高产品的可靠性和耐用性。
结果：通过实施价值工程的解决方案，该公司取得了显著的成果。
首先，他们成功地减少了生产时间和人力成本，提高了生产效率。
其次，他们成功地降低了零件的材料成本，使产品价格更具竞争力。
最后，他们成功地改进了零件的设计，提高了产品的可靠性和耐用性。
这些改进不仅提高了产品的性能，还减少了故障率和维修成本，为公司带来了更高的利润。
结论：通过对价值工程案例70153的分析，我们可以看到价值工程在提高产品性能和降低成本方面的巨大潜力。
在建工程抵押评估与案例分析
目录
第一部分 第二部分 第三部分 第四部分 第五部分
在建工程的含义及其特点 在建工程的分类
在建工程抵押 在建工程抵押价值评估 在建工程抵押评估案例分析15来自第三部分 在建工程抵押
一、什么是在建工程抵押
所谓在建工程，是指正在建设中的固定资产建设或改良工程，包括成套 或单项建设的生产性和非生产性固定资产以及维修、安装、改建、扩建和 大修理工程。
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第一部分 在建工程的含义及其特点
一、在建工程的含义
总行《在建工程抵押价值评估操作规范》（工银办发[2012]170号） 对在建工程的定义： 在建工程指处于自主体动工开始建设至建成后主管机关办发所有权证 书之间状态的固定资产建设或改良工程。
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第一部分 在建工程的含义及其特点
二、在建工程的特点
在建工程，一般把是否进行了整体竣工验收作为界定的主要依据。 作为房地产的一种类型，在建工程的表现形式多种多样，既可以是处于建 设过程中的项目，也可以是己停工多年的“烂尾楼”。在建工程有着与一 般房地产不同的特点。
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第二部分 在建工程的分类
根据标志性工程进度进行分类，建筑工程的施工过程分为土方工程、基 础工程，结构工程、电气设备安装工程、给排水工程、内外装修工程、 室外工程等等。由于工程施工是一个连续的过程，可以按照建设工程施 工主要工作的进度状况划分为结构在施工、结构封顶及准备验收几个阶 段。对此我们也称为按形象进度进行分类。
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第一部分 在建工程的含义及其特 点
一、在建工程的含义
在建工程，其涵义有广义和狭义之分。 广义上的房屋在建工程，是指房屋自主体工程动工建设开始至建成后房地 产主管机关颁发所有权证书止所处的状态。 狭义上的房屋在建工程，是指房屋工程自主体工程基本建设开始至房屋达 到竣工验收条件前所处的状态。 可见，狭义上的房屋在建工程，主要是指房屋主体结构的建设过程中的状 态，是一种实物上的未完成状态；而广义上的房屋在建工程不仅包括狭义上 的房屋在建工程在内，还包括房屋各项工程均已完工，即达到房屋竣工验收 条件后、未领取房屋所有权证书的情形，是一种在法律上未完成的状态。
建设项目风险评估与应对的实例分析
建设项目风险评估与应对的实例分析一、引言建设项目是现代社会中不可或缺的一环，它们的成功与否对经济社会发展产生着重要影响。
然而，建设项目的风险是无法避免的，因此进行风险评估并采取相应的应对措施是确保项目成功的关键。
本文将通过实例分析，探讨建设项目风险评估与应对的实践经验。
二、项目背景我们选取了一家房地产开发公司的一个住宅项目作为案例。
该项目位于城市郊区，总建筑面积约为10万平方米，包括多栋住宅楼和相关配套设施。
项目的目标是提供高品质的居住环境，并满足市场需求。
三、风险评估1. 市场风险在项目启动前，我们进行了市场调研，分析了当地房地产市场的供需情况。
由于该地区存在大量竞争对手的住宅项目，市场风险被认为是一个重要的因素。
为了降低市场风险，我们采取了以下措施：- 定位独特性：通过提供独特的设计和高品质的建筑材料，使项目在市场上与竞争对手区分开来。
- 价格策略：根据市场需求和竞争情况，制定合理的价格策略，吸引潜在购房者。
- 市场营销：通过有效的市场推广和宣传，提高项目的知名度和吸引力。
2. 技术风险由于项目规模较大，技术风险也是一个需要重视的问题。
我们在项目策划阶段就邀请了专业的建筑设计团队和工程施工团队，确保项目在技术上的可行性。
此外，我们还进行了技术风险评估，确定了潜在的技术风险，并制定了相应的对策。
3. 资金风险资金风险是建设项目中常见的问题之一。
在项目启动前，我们进行了详细的资金预算和融资计划，并与银行、投资者等相关方进行了充分的沟通和协商。
同时，我们也制定了资金管理措施，确保项目的资金使用合理且有效。
四、风险应对1. 市场风险应对在项目实施过程中，我们密切关注市场需求和竞争情况，及时调整市场营销策略。
如果市场需求下降或竞争加剧，我们将采取灵活的定价策略和促销活动，以吸引更多的购房者。
2. 技术风险应对为了降低技术风险，我们与建筑设计团队和施工团队保持密切的合作和沟通。
在项目实施过程中，我们定期召开技术会议，解决技术问题，并确保项目按照设计要求和标准进行施工。
建筑工程风险评估案例分析
建筑工程风险评估案例分析概述：建筑工程是一个复杂的过程，涉及多个方面的风险。
风险评估是确保建筑工程安全高效完成的关键步骤之一。
本文通过分析一个具体案例，探讨建筑工程风险评估的重要性，以及如何有效评估和应对潜在的风险。
案例背景：该案例是一座高层住宅楼的建设项目。
由于该区域地质条件较复杂，项目组决定进行风险评估，以确保工程能够安全进行。
以下是针对该项目的风险评估分析。
分析过程：1. 寻找潜在风险：在案例分析开始之前，评估团队首先对工程的各个方面进行仔细的分析和研究。
他们查阅了相关文献，进行了实地考察，并与专家进行了讨论。
通过这些步骤，他们找到了一些潜在的风险因素，如地质灾害、施工技术难题、材料供应问题等。
2. 评估风险的可能性和影响：评估团队根据已经确定的风险因素，评估了每个风险发生的可能性和对工程的影响程度。
他们使用了专业的评估方法，如故障模式与影响分析、假设树分析等。
通过这些方法，他们能够对风险进行量化和排序，以确定应对风险的优先级。
3. 制定应对措施：根据评估结果，评估团队制定了一系列应对措施以减轻潜在风险的影响。
对于地质灾害风险，他们决定进行详细的地质勘探工作，并加强基础设施的设计。
对于施工技术难题，他们提前派遣了一支专业团队进行技术攻关。
对于材料供应问题，他们与供应商签订了长期合同，以确保材料的稳定供应。
4. 监控和更新评估：风险评估并不是一个一次性的过程，评估团队在整个工程过程中会不断监控风险的发生情况，并根据需要及时更新评估结果。
他们建立了一个专门的监测系统，用于收集和分析相关数据，并及时报告任何新的风险。
结论：通过风险评估的分析和应对措施的实施，该高层住宅楼项目能够安全高效地完成。
这个案例表明，建筑工程风险评估在确保工程安全的过程中起着关键作用。
评估团队的专业知识和综合能力是成功评估和管理风险的关键。
因此，在建筑工程项目中，风险评估应该被视为一项必不可少的工作。
总结：建筑工程风险评估是确保工程安全顺利进行的重要环节。
试论在建工程资产评估中的问题
试论在建工程资产评估中的问题谧瞧苌国有资产管理f—档兰一1=甜重琦充∞(i998年第4期)一在建工程的特点1.在建工程资产种类多且情况复杂在建工程有单项工程,配套工程厦基建性质的整件工程等类型,涉厦各种各样的资产.以在建工程的施工方式来说,可以分为自营工程,外包工程和混合工程等类型;以在建工程的施工进度情况来分,可以分为正常施工,延期完工,暂停施工,停止施工等类型.因此,在评估工作中必须营先摘清楚在建工程的种类.以便选用适宜的详估方法.2.在建工程资产的评估风险较大由于在建工程资产的形象进度与其资产功能存在差异,因而评估风险较大,从刚刷投人建设的在建工程到已完成建设的工程项目(尚未交付使用),都可以叫做在建工程资产在建工程由于完工程度的不同,因此在工程的形象进度或者资产的功能方面都存在着差异.有的工程已形成r生产能力或使用价值有的工程则尚来形成生产能力或使用价值在建工程投人后,也并非每个项目都能顺利地进行正常施工,常有工程或因资金不足而影响施工,或因某些特殊情况经过再次可行性研究,决定暂时停止施工.因此.对在建工程收益的预测常带有不确定性,因而评估风险也较大.这种风险体现在对在建工程项目本身未来生产能力的预测上.未来生产能力是潜在的.投人的项目在建成后能否达到设计的要求,在采甩收益现值法评估时,需要作出预测性的评估.由于收益预测的不确定性导致了评估工作较高的风险性,因而必须I起评估工作者的高度重视二,在建工程的评估方法在建工程评估一般是为资产转让服务的,原则上适用收益现值法进行评估,但在建工程因其有已完工和未完工的区别,需要采取不同的评估方法.已完工程是可交付使用的相对完整的生产能力,有工程项目决算资料反映其实际购建成本,因而只要进论建程产估的题在工资评中问一步考虑工程的材料价差,土地占用费和其他各项费用的差别,作出适当的调整,就可以得出该工程的重置成本价格.未完工程则不同,未完工程是正在进行的或施工将近尾声的在建工程,灶于动态形式,评估机构在企业所看到的实物内容往往和基准日填撮内容不同,评估对需采用科学的换算方法.将实际评估的工程项目还原到基准日的实际内容.在正常情况下,在建工程一般采用重置成本法进行评估,但应诙按照正常情况下,评估基准日重新形成该在建工程已经完成的工程量所需发生的全部费用确定重置价值.当在建工程正常施工建设,工程敖项正常支付,开工地间距评估基准日不超过一年时,可将实际支付工程蠡项中的不舍理费用劓除,再按照各类费用的价格变动帼度进行调整,得出在建工程评估值.如果实际支付工程教中已按规定扣减了试运行收人等教项,则应将其还原后再进行调整.未完工程雕评估方法主要有:部位进度法,预算调整系数{击,重置棱算{击等.不论采甩何种方{击评估未完工程,其前提条件是:未完工程仍在建设中并在雏续建设;未完工程完工后能够形成生产能力和具有获利能力由于在建工程的未完工程尚处于在建未投人使用状态,因此不存在折旧问题,也就不需要计算成新率,但需要评估"施工进度或"完工率".为此,施工进度的评定应由工程专业技术人员到工程项目理场寨看,并根据实际工程进度评定估算.对于已完工的在建工程斑产,则可参照固定资产的评估方法进行评估.三,在建工程评估方法的选用对于正常的在建工程项目,一般采用重置成本浩进行评估.对于建成后可独立经营获利的在建工程,条件适宜时也可以采用收益现值法进行评怙,可以通过怙算在建工程完工后资产的预期收益并折算成理值,再扣除在建工程完工还需追加的投资额厦其资金成奉,得出在建工程的评估值对于缓建,停建等未完工程,则要视具体情况,选用适宜的评估方法以本所不A前评估的某水泥厂为倒:卜一)评估对象:某水泥厂.f二】评估基准13:1996年l2月31日.(三】评估目的:为企业兼并提供资产价值参考依据.(四)评估范围:整体评估.(五1评怙方法:重置成本法(其中"在建工程果用历史成本法"】(穴】评估对象f指在建工程】的基本情况:该在建工程系一条立窑水泥生产线,于1994年经省建委批准上马,截止评估基准日止已投人上千元基建投资.由于近年来水泥行业效益欠佳,兼之水泥立窑生产线的生产能力已经落后,将被更先进的旋窑生产线取而代之,工程项目在评估基准日前已基本完工并停工.对此项目的评估方法.评估机掏与企业主管部门存在不同意见.企亚主管部门认为.诙工程项目已无预期收益.其在建工程评估值应为零,以便于拟收购企业容易接受;评估机构的注册评估师则认为,该工程虽已停工,但并不意味着该工程已经报废,因为企业,基建主管部门尚未定为下马工程,就不能等同于破产企业使用清算价格法评估,更不能将其评估为零.对于被兼并企业的交易方来说,这个项目仍然存在,但是鉴于该工程项目完工后能否形成获利能力无法预测.因此,可按棱实后的帐面实际支出龋确认评估值,对于谖项目预计在未来难以出艘益的情况, 我们在评估报告中作了披露.上述案位是从方法的选择方面进行分析,还需要在实践中进一步探索和总结提高总之在建工程的评估,应按照委托评估资产的种类,功能,状态以及评估目的的不同来选择评估方法,使评估结果更为科学台理0作者单位:厦门会计师事务所0责任编辑:杨东投保(1998年第4期)对'厕毛ta0。
在建工程估价问题浅谈
在建工程估价问题浅谈目录一、在建工程的概念及其估价的特点 (2)二、在建工程的分类 (2)三、在建工程抵押价值评估范围的界定 (3)1、土地权属 (3)2、项目权属 (3)3、工程进度 (4)4、销售状况 (4)四、在建工程的评估方法 (4)（一）假设开发法 (4)1总开发价值 (5)2续建成本 (5)3管理费用 (5)4投资利息及融资费 (5)5开发利润 (5)6销售税费 (6)7买方购买在建工程的税费 (6)（二）重置成本法 (6)1土地价值 (6)2在建工程建筑物价值 (7)在建工程估价浅谈秦苻瑛【摘要】在日常的估价中经常遇到对在建工程的估价，如以在建工程进行抵押贷款、以在建工程进行投资以及对“烂尾楼”的处置等。
在建工程作为房地产的一种类型，其估价应遵循房地产估价一般的原则、程序和方法，但在建工程估价又有其自身的特点。
《房地产估价规范》(以不简称《规范》)对这方面的论述并不多，本文结合课程学习和查找资料对在建工程估价的特点、分类及常用的估价方法进行一些探讨。
【关键词】在建工程；估价；特点；评估范围；评估方法一、在建工程的概念及其估价的特点在建工程泛指处于建设过程中、尚未完工并交付使用的工程项目，一般把是否进行了整体竣工验收作为界定的主要依据。
作为房地产的一种类型，在建工程的表现形式多种多样，既可以是处于建设过程中的项目，也可以是已停工多年的“烂尾楼。
对在建工程价值的估算和判定称为在建工程估价。
相对于般房地产的估价，在建工程估价有以下几个特点：1、在建工程的个性差异往往比较突出，不同工程之间的可比性较差，对在建工程估价要建立在对其全面分析了解的基础上。
2、花在在建工程上的实际费用支出与其形象进度并不一致，有时偏差还很大，因此实际的费用支出并不能客观地反映在建工程的价值。
3、对工期较长或停建多年的工程，由于市场和外部条件的变化，其技术性、功能性贬值不可忽视，特别是在采用成本法估价时。
二、在建工程的分类在实际的估价实务以及科学研究中，可以将在建工程按照不同方式进行分类。
对于在建工程的拍卖评估公司评估土地以及地上构筑物相关案例
对于在建工程的拍卖评估公司评估土地以及地上构筑物相关案例以下是关于在建工程的拍卖评估公司评估土地以及地上构筑物的案例：案例一：某拍卖评估公司接到一个在建商业项目的评估任务。
该项目包括一块土地和正在建设中的商业大楼。
评估公司派遣工程师前往现场进行勘查和测量。
工程师通过查看建筑设计图纸、现场勘查和与建筑师、施工团队进行沟通，了解到该商业大楼将包括地下停车场、商业空间和办公空间。
工程师还在勘查中发现了一些建筑质量问题，如墙体裂纹和地基不平等。
评估公司的工程师根据勘查和调查的数据，结合市场分析和对当地房地产市场的了解，综合考虑了地块面积、土地用途、土地利用政策、当地房地产市场的需求和供应等因素，进行了土地价值评估。
同时，工程师还对商业大楼的建筑质量问题进行了分析，并结合建筑材料、工程成本、建筑规范等因素，进行了地上构筑物的评估。
最终，评估公司给出了该项目的土地及地上构筑物的评估报告，该报告可供拍卖公司和潜在买家参考，以确定最终的拍卖保留价和出价。
案例二：一家建筑开发公司打算出售一个在建的住宅项目，请求一个拍卖评估公司对土地和正在建设中的住宅楼进行评估。
拍卖评估公司组织了一个评估小组，包括土地评估师、建筑师和房地产市场专家。
小组成员首先对土地进行了勘查和测量，了解到土地的面积、土地用途、土地所有权和土地价值。
然后，建筑师对正在建设中的住宅楼进行了详细的分析，包括建筑设计、施工进度、施工质量等方面。
房地产市场专家根据当地房地产市场的需求和供应情况，结合对竞争项目和当地市场价格的调研，对该住宅项目的市场价值进行了评估。
评估公司根据小组成员提供的数据和分析结果，综合考虑了土地价值、建筑质量、市场需求等因素，给出了该住宅项目的评估报告。
该报告对潜在买家来说是一个参考，也可以帮助建筑开发公司确定最终的拍卖保留价和出价。
价值工程基本原理及案例分析
价值工程基本原理及案例分析一、价值工程基本原理价值工程是一种系统性的方法，旨在通过最大限度地提供产品或服务的价值，以实现满足客户需求的目标。
以下是价值工程的基本原理：1. 价值工程的核心思想是通过识别和消除不必要的成本，以提高产品或服务的价值。
它关注的是如何以更少的资源实现更好的结果。
2. 价值工程强调团队合作和跨功能的合作。
它鼓励不同领域的专家共同参与，以确保在项目的各个阶段都能考虑到不同的观点和利益。
3. 价值工程的过程是系统性的，包括以下几个主要步骤：问题定义、信息收集、创意发散、创意收敛、方案评估和实施计划。
4. 价值工程强调客户需求的满足。
通过深入了解客户的期望和需求，价值工程可以帮助团队找到更好的解决方案，提高客户满意度。
5. 价值工程强调创新和改进。
它鼓励团队思考新的方法和技术，以提高产品或服务的性能和效率。
二、价值工程案例分析以下是一个关于价值工程在建筑项目中的案例分析：某公司计划建设一座新的办公楼，为了确保项目的成功实施并提高投资回报率，他们决定应用价值工程的方法进行优化。
1. 问题定义：团队首先明确了项目的目标和约束条件，并确定了关键问题，如建筑成本、施工周期和设计效果等。
2. 信息收集：团队收集了相关的数据和信息，包括市场调研、建筑材料和技术的最新发展、竞争对手的经验等。
3. 创意发散：团队成员通过集体讨论和头脑风暴的方式，提出了各种可能的解决方案。
他们考虑了不同的设计方案、施工方法和材料选择等。
4. 创意收敛：团队对提出的各种方案进行评估和筛选，选择了几个最有潜力的方案进行深入研究。
5. 方案评估：团队对选定的方案进行了综合评估，考虑了建筑成本、施工周期、设计效果、可持续性和客户需求等因素。
6. 实施计划：团队制定了详细的实施计划，包括资源调配、时间安排和风险管理等，以确保项目按计划顺利进行。
通过应用价值工程的方法，团队成功地优化了办公楼项目。
他们通过采用新的施工方法和材料，降低了建筑成本，并缩短了施工周期。
案例详解在建工程价值评估中问题的探讨
在建工程价值评估中问题的探讨在采用资产基础法评估企业价值时，经常需要对在建工程的价值进行评估。
一些评估师以为在建工程的评估没有什么难的。
而真正要使评估价值达到科学与合理，还是有许多问题需要研究的。
这其中有评估值与帐面值之间的关系如何处理，实际的工程付款额与应付的工程款额之间的关系如何处理，工程欠款问题，工程前期费用、工程建设单位管理费、可行性研究费、勘察设计费、工程监理费和资金成本如何处理等等。
这些问题往往被一些评估师所忽略。
在建工程的可行性研究、勘察设计这些费用是整个工程的费用，一般情况下是在工程施工前就已经支付的。
在评估在建工程时如何处理呢？这里还需要注意防止重复计算价值的问题。
在建工程的工程建设单位管理费，是随工程的进展发生的，评估时又如何处理呢？诸如此类，错综复杂。
本文仅就其中某些问题进行一些分析。
一、在建工程的内容和在建工程价值评估时的要求在建工程是正在建设中的固定资产或改造工程，生产性和非生产性综合工程与单项工程的建设，包括固定资产的新建、维修、安装、改建、扩建及大修理工程等。
有关规范对在建工程的评估与会计核算已经提出了要求。
如《资产评估操作规范意见（试行）》第六十四条规定“……对于评估基准日存在的工程欠款和评估基准日后完成的工程及相应费用，如果资产占有方已与有关方面达成明确的解决意见，评估人员须相应进行评估计算；否则，评估人员应将工程实际欠款计入负债，声明评估基准日未完成工程不在本次评估工作考虑的范围之内，……”。
“其第六十五条又规定”在建工程一般采用重置成本法进行评估。
应按照正常情况下在评估基准日重新形成该在建工程已经完成的工程量所发生的全部费用确定重置价值……。
“财政部《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》中也规定，在建工程于清查评估明细表内的帐面价值指的是已支付金额。
在建工程的会计科目需要核算企业进行的各项工程，包括固定资产新建工程、改建工程与大修理工程所发生的实际支出。
借方登记为购置、建造，安装固定资产的一切支出，也包括工程未交付使用或未办理竣工决算之前的工程款利息以及外币借款的汇兑损失，贷方登记完工交付使用工程的实际成本，期末余额在借方为尚未完工或虽已完工，但尚未办理竣工决算的工程实际支出，以及尚未使用的工程物资的实际成本。
价值工程原理在建筑工程施工方案评价中的应用研究
价值工程的理论基础
价值工程的基本原理是以提高价值为目标，以功能分析为核心，以系统观念 为指导，以面向未来的优化思想为手段。其方法主要包括功能分析、功能评价、 方案创新、评价与决策等步骤。功能分析是对产品或系统的基本功能进行深入剖 析，以明确各部分的功能和相互关系。功能评价是通过比较各部分的功能和成本， 找出价值低的部分并重点进行优化。
3、价值分析
价值分析是价值工程中的核心步骤之一。在施工方案评价中，需要对每个功 能的价值进行评估和分析。这需要将每个功能的实现成本与其实现的功能进行对 比和分析。通过价值分析，可以找出实现每个功能的最佳途径和最低成本方案。
四、总结与展望
本次演示从功能分析、成本分析和价值分析三个方面阐述了价值工程原理在 建筑工程施工方案评价中的应用方法和步骤。通过应用价值工程原理对施工方案 进行评价，可以更加全面、客观地了解施工方案的优劣，为决策者提供有价值的 参考。然而，在实际应用中还需要注意以下几点：
1、注重数据的收集和整理工作； 2、充分考虑施工环境的影响； 3、建立科学合理的评价指标体系；
4、加强团队建设和人才培养工作； 5、不断探索新的应用领域和技术手段。
参考内容
引言
价值工程（Value Engineering）是一种强调以用户需求为导向，以提高产 品或系统的价值为目标的管理方法。在建筑工程中，价值工程的应用对于提高项 目质量、降低成本、优化资源配置具有重要的意义。本次演示将详细介绍价值工 程的理论基础、在建筑工程中的应用、研究方法及实践案例，以期为相关领域的 研究和实践提供有益的参考。
三、价值工程原理在施工方案评 价中的应用方法和步骤
1、功能分析
功能分析是价值工程的核心步骤之一。在施工方案评价中，首先要对施工方 案的功能进行明确和细化。这包括施工方案的施工效率、施工质量、安全性、环 保性等方面的功能。通过功能分析，可以明确施工方案需要满足哪些功能要求。
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在建工程价值评估中问题的探讨
在采用资产基础法评估企业价值时，经常需要对在建工程的价值进行评估。
一些评估师以为在建工程的评估没有什么难的。
而真正要使评估价值达到科学与合理，还是有许多问题需要研究的。
这其中有评估值与帐面值之间的关系如何处理，实际的工程付款额与应付的工程款额之间的关系如何处理，工程欠款问题，工程前期费用、工程建设单位管理费、可行性研究费、勘察设计费、工程监理费和资金成本如何处理等等。
这些问题往往被一些评估师所忽略。
在建工程的可行性研究、勘察设计这些费用是整个工程的费用，一般情况下是在工程施工前就已经支付的。
在评估在建工程时如何处理呢？这里还需要注意防止重复计算价值的问题。
在建工程的工程建设单位管理费，是随工程的进展发生的，评估时又如何处理呢？诸如此类，错综复杂。
本文仅就其中某些问题进行一些分析。
一、在建工程的内容和在建工程价值评估时的要求
在建工程是正在建设中的固定资产或改造工程，生产性和非生产性综合工程与单项工程的建设，包括固定资产的新建、维修、安装、
改建、扩建及大修理工程等。
有关规范对在建工程的评估与会计核算已经提出了要求。
如《资产评估操作规范意见（试行）》第六十四条规定“……对于评估基准日存在的工程欠款和评估基准日后完成的工程及相应费用，如果资产占
有方已与有关方面达成明确的解决意见，评估人员须相应进行评估计算；否则，评估人员应将工程实际欠款计入负债，声明评估基准日未完成工程不在本次评估工作考虑的范围之内，……”。
“其第六十五条又规定”在建工程一般采用重置成本法进行评估。
应按照正常情况下在评估基准日重新形成该在建工程已经完成的工程量所发生的全部
费用确定重置价值……。
“
财政部《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》中也规定，在建工程于清查评估明细表内的帐面价值指的是已支付金额。
在建工程的会计科目需要核算企业进行的各项工程，包括固定资产新建工程、改建工程与大修理工程所发生的实际支出。
借方登记为购置、建造，安装固定资产的一切支出，也包括工程未交付使用或未办理竣工决算之前的工程款利息以及外币借款的汇兑损失，贷方登记完工交付使用工程的实际成本，期末余额在借方为尚未完工或虽已完工，但尚未办理竣工决算的工程实际支出，以及尚未使用的工程物资的实际成本。
在资产负债表上，在建工程项目根据该帐户期末余额填
列。
二、在建工程评估值的分析
对在建工程进行评估时，在建工程于评估基准日根据实际进度确定的评估值，与已支付的工程款金额并不是恰好吻合的，可能低于也可能是高于已付的工程款的金额。
在建工程应付的工程款金额与已付
工程款的金额有时也是不一致的，其也可能是低于或高于已付工程款
的金额。
在建工程于评估基准日根据实际进度确定的评估值与在建工程已付工程款的金额，也不是一个概念。
在采用成本法对在建工程评估时，需要根据在建工程的实际进度进行评估。
若有实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值时。
还需要扣除各项贬值。
而在建工程的会计结算计价方式、日期，与评估的计价方式、评估基准日往往是不相同的。
在建工程按期需要支付的工程款往往是以工程预算为基础予以计算的，并不是工程实际进度需要支付的款数。
已支付工程款少于工程实际进度的应付款数，所欠工程款还应在应付帐款科目中
列示。
总之，与在建工程评估值直接相关的工程实际进度的应付款项如
何确定，还需要深入分析。
三、在建工程评估中帐面值之间差值的处理
在建工程价值一般应采用成本法。
当然，对于建成后能独立经营获利的在建工程，条件适宜时也可采用收益法评估。
而对于发生不能继续进行建设，或用途变化失去原设计功能等在建工程，需要根据具体情况选择不同的适当的评估方法进行评估。
1、对于建设时间不长的在建工程，且物价水平基本稳定的情形
下，评估一般有以下几种处理方法：
（1）当在建工程实际进度低于实际付款进度时，除了按工程实际进度采用成本法进行评估之外，已付工程款超出工程应付工程款部
分还应计入预付帐款中；
（2）当在建工程实际进度与实际付款进度基本吻合时，在建工程应付工程款与已付工程款的金额应该是相当的，但此时也应对在建工程采用成本法进行评估，可以已付工程款的金额对该评估结果进行
校验。
（3）当在建工程实际进度大于实际付款进度时，除了按在建工程实际进度采用成本法进行评估之外。
已付工程款低于应付工程款部
分应计入应付帐款中。
2、对于建设时间已经很长的在建工程，且物价水平变化较大的
情形下，评估需要注意以下问题：
在具体的工程项目施工中，在建工程实际进度与实际付款进度的不一致，存在着许多原因。
例如当在建工程施工期已经很长时，往往物价、人工费、机械台班费和其它取费标准都发生了变化，而在建工程实际进度的评估值体现的是评估基准日费用水平下的价值。
此时，在建工程实际进度的评估值与原先预算计划中的付款金额必然会出
现差值。
为了容易说明问题，我们先讨论在建工程实际进度与实际付款进度一致时因物价和费用水平发生变化，导致在建工程评估值与实际付款金额不一致的情形。
由于此时评估值与实际付款金额不一致的差值
是物价和费用水平发生变化而产生的，如果合同没有规定工程款将与物价和费用同步，那么，该差值与施工的乙方无关，不需要作为建设单位的甲方调整往来帐款科目，增加预付帐款或应付帐款。
当在建工程实际付款进度与工程进度不一致，而物价和费用又发生了变化，则需要做进一步的分析。
（1）工程直接费用、直接管理费差值的处理。
①首先，先确定在建工程实际进度的工程结算价格，将该结算价格与在建工程的实际付款额的差值计入应付帐款或预付帐款。
当然，要完成此项工作，需要评估委托方的协助。
②根据材料、人工、机械台班和相关费用价格标准等工程直接费用与直接管理费比例，得出在建工程实际完成进度的评估值，并计算得出与帐面值之间的差值。
如果该差值不是由于工程进度产生的，而是由物价引起的升值，则一般不需要计入应付帐款或预付帐款。
而将由在建工程未来产权持有者承担的款项，则应列入应付帐款或预付帐
款。
（2）在建工程可行性研究与勘察设计等前期费用、工程建设单位管理费以及工程监理费用的处理。
由于这些费用在评估在建工程价值时需要按照有关规定的费用标准进行，而这部分费用的帐面价值是实际支付的金额，两者之间差值的处理较为复杂。
在处理中，可行性研究、勘察设计等前期费用属于整体在建工程的费用，应全部计入在建工程的评估值中，并且应将
此类费用合同约定的金额与帐面上实际支付金额之间的差值进行合理处理，属于应付款的部分应计入应付帐款中。
评估值中应包括的工程建设单位管理费等随在建工程进度相应发生的费用，应按有关规定的费用标准并结合工程实际情况进行计算。
而其与实际支付费用发生的差值，要不要在应付帐款中列示，需
根据具体情况进行分析。
（3）资金成本差值的处理。
评估时的资金成本是假设资金均衡投入，按资金占用时间，根据基准日执行的银行贷款利率计算得出的，而企业在建工程占用的资金成本通常并未计入已付帐款科目，而是计入长期贷款或预提费用科目，此时，此部分高于帐面的工程已付帐款的差值不应计入应付帐款。
而当帐面已付帐款中的贷款利息与评估值资金成本存在差值时，这部分差值也不应计入应付帐款或预付帐款。
四、在建工程评估中需要注意的其他问题
在建工程价值评估中要注意的另一问题是计算在建工程实际进度的应付工程款金额。
当在建工程的甲、乙双方有分进度付款结算协议的，可按协议规定的金额计算。
没有分进度结算付款协议的，可按整个工程预算，结合分项，分步工程进行具体计算。
但不能将在建工程应付款等同于在建工程的评估值。
这一应付工程款金额可以作为评
估中进行参考与进行检验的数据。
在建工程的评估值是指于评估基准日的公允的评估价值，而不是作为建设单位的甲方对在建工程实际进度应付款数。
特别是当某项在建工程存在实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值时，这些贬值损失有的与收取工程款的乙方有关，但大多数的贬值可能与收取工程款的乙方无关。
在建工程评估值高于在建工程实际应付款的那部分价值，更与收取工程款的乙方无关。
而在建工程评估值高于在建工程实际应付款的原因是很多的，如物价上涨，利息未计入应付款科目等等。
在建工程评估的实际工作中，还可能需要对其他特殊情况进行分析，如在建工程的实际施工时间与评估时采用的合理工期不相等时需要进行的分析。
但总之，在建工程的评估值与帐面已付工程款数、实际工程进度的应付款数都不是等同的，需要谨慎分析后才能确定。