金科集团重庆照母山项目商业定位思路(roy)

建筑的差异性思路
整体思路：做到四个“天式”设计。
天 庭：超大露天内中庭设计。重庆唯一。 天 幕：购物中心与商业街之间的天幕设计。重庆唯 一 天 梯：从1F直达5F的电动扶梯设计。重庆跨度最大。 天 街：购物中心的屋顶进行利用。
商业地产部
建筑差异性：天庭
重庆最具特色购物中心，重庆唯一的“天庭” 设计。超大露天内中庭设计
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业态差异性定位
娱乐：以酒吧、KTV、会所为主导的一站式娱乐体验。 尤其要形成酒吧聚集区。
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业态差异性定位
时尚特色餐饮：以各类特色餐饮为亮点，粤菜，潮 州菜，湘菜，晋菜，茶餐厅，西餐等。
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业态差异性定位
世界美食：如法国菜、越南菜、泰国菜、印度菜等。
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业态差异性定位
行政公寓3.2万 曲水湾6.5万
创意展示中心
旱喷广场
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新加坡ION Orchard
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新加坡VIVO CITY
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北京西单大悦城
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深圳KK Mall
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美国miracle mile shops
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项目差异性定位
策略二：建筑的差异化
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77333平方米
4.0 309334平方米 35% 27066平方米 300米 50米 270米 约55米 约215米
397
410
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发展方向 方向1：商业街+写字楼+公寓 点评：常规思路，但收益一般。物业销售价格上不去， 写字楼和公寓体量23-25万平米，销售抗性较大。 方向2：购物中心+写字楼+公寓+情调商业街
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项目成功操作的体制保证
1、商业架构须符合操盘的需要，人员及时到岗。 2、涉及购物中心的专业口能有效管理、调动。 3、利用股权合作等方式创新性的引进外部招商资源。
4、前2-3年可能会有阵痛期，但后续经营没有问题。
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谢谢！
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商业街
做好节点：局部可设特色顶棚、旱喷、外摆区
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商业街
商业街持有少量体量，引进次主力店。
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写字楼 超高层写字楼：
超高层写字楼+普通写字楼 1、区域建筑地标，成为照母山以北的最高建筑 2、树立高端形象 3、做满容积
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超高层写字楼：建议建筑高度150-200米。
家庭为主；
生活消费为主； 购物为主；
本项目购物中心：以白领人群为主。 兼顾商务消费与生活消费。
兼顾餐饮休闲娱乐和购物。
通过对整个长江以北写字楼在售和潜在体量统计约441万方，按人 均12平米计算，未来商务人群约37万人。
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项目差异性定位
策略四：业态的差异化（目的性消费）
项目的建筑、区位和定位为酒吧、咖啡店、世界美食 的聚集提供的基础和排他性。
形成咖啡、水吧、茶座业态的聚集
休闲：来这里不一定是为了吃喝甚至就是为了一种感受，一次畅聊，一种情怀。
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业态差异性定位
真冰滑雪场
Fra Baidu bibliotek
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项目其他部分产品建议
商业街：6万平米 写字楼：5-6万平米
公
寓：8万平米
（可根据方案排图，对体量进行适当调整）
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商业街
局部引入水体，水能生财；注意不切断动线。
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公寓
5.1米LOFT产品，可办公可居住
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公寓
5.1米LOFT产品，可办公可居住
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项目价值提炼
重庆富人区首席城市综合体
重庆第一个目的性消费的购物中心
重庆第一个采用天庭、天幕、天梯，天街设计 的购物中心
重庆首席白领餐饮娱乐消费圣地 金科最高端、品牌力最大、企业成功转型的项 目
3、通过对周边现有住宅、未来住宅、潜在供应土地的统计，以2016年为节点， 区域能辐射约30万人。
商业形象档次： 1、超越区域内红星、香港置地、金开协信中心项目。 2、与重庆瑞安新天地保持同一水平。
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案例借鉴——深圳欢乐海岸
中影1.1万
全中国最先进的综合体项目
度假公寓3.9万 水幕表演 华会所 购物中心及 配套19.3万
重庆照母山项目商业定位思路
2013.03
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地块参数
南侧商业地块指标
容积率4.0，最大可建面积30.9万平米；建筑密度35%，最大 建筑基底面积2.7万平米；南侧商业展示面约215米。
指标参数
399 401
占地面积
容积率 最大可建面积 建筑密度 建筑基底最大面积 地块进深 南侧绿化用地进深 南侧展示面长度 西侧市政停车场宽度 商业建筑展示面长度
富人区：众多知名开发商聚集，地价高，产品档次 高，是富人聚集的区域。 宜居：大量项目在建，区域发展潜力极大。 交通：道路通达性强，轨道5号线(今年动工，2015 年通车)，公交枢纽。
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富人区： 1、照母山版块内，和记黄埔、香港置地、万科、协信、中渝、象屿等知名开 发商聚集，加上出让地块地价高，具备发展为高端住宅聚集区的巨大潜力， 消费能力强，未来租金收益有保障。 2、区域内低密度+高密度产品组合，未来人流有保障。
8-10万方 5-6万方 8万方 6万方
点评：突破性做法，后期收益高，价格能溢价，写字 楼和公寓体量压力较小。购物中心做出特色需动脑筋。 结论：方案二在解决塔楼销售的问题上，显著优于方案一。 方案一看似风险低，实则风险大；
方案二看似风险大，如果操作好了购物中心，实则风险小。
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项目差异性定位
特色型购物中心
传统购物中心
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建筑差异性：天庭
1、建筑设计的唯一性， 购物中心内超大中庭设计；
2、业态上的创新性，除 餐饮外，重点引进酒吧， 成为娱乐休闲聚集地；
3、双动线设计，购物动 线+娱乐休闲动线；
4、外立面创新，打造项 目亮点。
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建筑差异性：天幕
重庆唯一的“天幕”设计。在购物中心与商业 街之间进行设置。
策略一：区域与档次的差异化
策略二：建筑的差异化
策略三：客户群的差异化
策略四：业态的差异化（目的性消费）
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项目差异性定位
策略一：区域与档次的差异化
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差异性定位：区域 与档次
重庆富人区首席城市综合体
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地块区位
项目位于北部新区照母山版块，区域未来将发展成为高端住宅 聚集区。
目前发展金开大道沿线，主要考虑汽博搬迁时间。 未来发展金州大道沿线，项目在北部是次好区域。
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建筑差异性：天梯
重庆跨度最大“天梯”设计。从1F直达5F的电动扶梯设 计。使人流从楼上往楼下走，提升高楼层商业价值。
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建筑差异性：天街
充分利用购物中心楼顶，设置特色商业，形成半露天经 营场所。
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项目差异性定位
策略三：客户群的差异化
商业地产部
客户群的差异性：做重庆第一个白领餐饮娱乐消费圣地 一般性的购物中心：