第九章 第二节假设开发法的基本公式

八、评估待开发房地产开发完成后出 租经营和自主经营的公式 V＝VR－C
式中： VR为用收益法测算的开发完成后 的房地产价值； C为运营成本的相关项目。
熟地价值＝开发完成后的房地产价值 －由熟地建成房屋的开发成本 －管理费用－投资利息 －销售费用－销售税金 －开发利润 －买方购买熟地应负担的税金
五、评估在建工程价值的公式
在建工程价值＝续建完成后的房地产价值 －续建成本－管理费用 －投资利息－销售费用 －销售税金－续建投资利润 －买方购买在建工程应负担的税金
－由生地建成房屋的开发成本 －管理费用－投资利息 －销售费用－销售税金 －开发利润
－买方购买毛地应负担的税金
2．适用将毛地开发成熟地的计算公式
毛地价值＝开发完成后的熟地价值 －由毛地开发成熟地的开发成本 －管理费用－投资利息 －销售费用－销售税金 －土地开发利润 －买方购买毛地应负担的税金
四、评估熟地价值的公式
六、评估旧房价值的公式
旧房价值＝改造完成后的房地产价值 －装饰装修改造成本－管理费用 －投资利息－销售费用 －销售税金 －装饰装修改造投资利润 －买方购买旧房应负担的税金
七、评估待开发房地产开发完成后出 售经营的公式
V＝VP－C
式中：V为待开发房地产的价值；
VP为开发完成后的房地产价值；
C为开发成本的相关项目。
假设开发法评估要点
待开发房地产的状况（估价对象状况）： 土地(分为生地、毛地、熟地)、在建工程和旧 的房地产(旧房) 开发完成后的房地产状况： 有熟地和新的房地产等，新房有分为毛坯房、 粗装修房、精装修房
以上两点导致的七种估价情况
•估价对象为生地，在生地上进行房屋建设 •估价对象为生地，把生地开发成为熟地 •估价对象为毛地，在毛地上进行房屋建设 •估价对象为毛地，把毛地开发成为熟地 •估价对象为熟地，在毛地上进行房屋建设 •估价对象为在建工程，将在建工程续建成为房屋 •估价对象为旧房，装饰装修或改变用途为新房
第二节
假设开发法的基本公式
一、假设开发法最基本的公式 待开 发房 地产 = 价值
开发 完成 后房 地产 价值 开 管 销 销 开 发 理 售 售 发 -成 - 费 -费 - 税 - 利 本 用 用 金 润 投资者 投 资 购买待 - 利 - 开发房 息 地产应 负担的 税金
即：待开发的房地产价值=开发完成后的价值 后续必要支出及应得利润 对后续两个字的理解： 设想得到估价对象以后把它开发完成，还 需要开展的各项工作和相应的必要支出和应 得利润。因此，如果是已经开发完成的工作 和相应的支出及利润，则它们已经包含在股 价对象的价值内，不应作为扣除项目。
开发完成后的房地产经营方式
销售（预售、建成后销售） 出租（预租、多为建成后出租） 营业（如商场、宾馆、度假村、游乐场等）
二、假设开发法评估生地价值的公式
1.适用于在生地上进行房屋建设的计算公式
生地价值＝开发完成后的房地产价值
－由生地建成房屋的开发成本
－管理费用－投资利息
－销售费用－销售税金
－开发利润
－买方购买生地应负担的税金
2.适用于将生地开发成熟地的计算公式
生地价值＝开发完成后的熟地价值 －由生地开发成熟地的开发成本 －管理费用－投资利息 －销售费用－销售税金 －土地开发利润 －买方购买生地应负担的税金
三、评估毛地价值的公式
1.适用在毛地上建设房屋的计算公式
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毛地价值＝开发完成后的房地产价值