尹山湖规划
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定价影响因素
2、定价的基本原则：
30%
23% 位置 环境 交通 配套 规模 产品
我司结合市场需求及房地产专家意见评定上
述定价影响因素之权重，综合分析评定出， 普通公寓物业综合素质如右表所示：
8% 11% 8% 20%
项目名称 权重因素 均价（元/㎡）
本案
Px
观湖国际(a)
9200
湖墅金典(b)
9450
地块分析 /地块经济指标 项目分析
G2、G1地块经济指标 地块编 号 土地面积 （㎡） 总建筑面 积（㎡） 建筑最 建筑密 高高度 度（%） （m ） ≤24 （局部 ≤80）
位置
用地性质
容积率
苏地G1
吴中区 通达路 东侧， 通湖路 北侧
吴中区 尹山湖 路东， 依湖路 南
居住
120653.9
180980.9
项目介绍
板块发展趋势研究 地块评估
地理位置分析
项目介绍
项目四至分析 项目经济指标
项目介绍
地块分析 /地理位置/区域分析 项目分析
G1、G2地块位于吴中经济开发区，处于苏州城南，园区及吴中区的交界处
相城区 打造物流贸易区
新区 科技、文化、生态 新城区
主城区
园区 经济开发区
吴中区
郭巷镇
G1 G2
地块分析 /地理位置/区域分析 项目分析
总结：区域未来发展潜力巨大，将会是一个面向全苏
州的高端居住区
住宅篇
G1地块研究
别墅篇 成本测算
住宅市场研究/地块经济指标
G1地块经济指标：
容积率：1.5
建筑密度：30% 限高： ≤24（局部≤80）
方案一：纯多层
方案二：别墅+高层
住宅篇
住宅市场研究/竞争研究
区域竞争楼盘分布
万业湖墅金典
中富地块 天鸿地块
户型分析—户型设计方正，舒适度较高
88㎡ 飘窗
次卧 卫 生 间
121㎡ 飘窗
餐厅 入户花园
阳台 餐厅
飘窗
厨房
卧室 客卫 主卫
厨房 主卧 客厅 阳台 飘窗 阳台
入户花园 客厅
主卧 阳台 飘窗
户型方正，舒适度较高 户型三室朝南，采光效果好 南北通透，通风效果好 赠送面积多样，性价比较高
户型两室朝南，采光效果好 户型方正，南北通透 主卧独立卫生间，生活较舒适 赠送面积较多，性价比较高
因此从市场来看，本项目目前高层价格为9200元/平方米
住宅市场研究/价格研究
10000
8000
平均涨幅20%
6000
4000
2000
0
从苏州官方统计的全部市价格来看，全市近两年价格涨幅平均在20%。
2007 2008 2009 2010
住宅市场研究/价格研究/宏观政策
项目解析
连续的宏观调控，已使市场逐渐低迷，但是考虑到目前中国整体的复杂的经济环境，我 司认为明年政策会出现松动，价格会有上涨，但是涨幅会有所降低。
保利、九龙仓、合景泰富等知名品牌的进驻，迅速提高了尹山湖区域的知名度及关注 度，此区域将成为继金鸡湖、独墅湖区域之后的又一杰作
合景地块 保利观湖国际及地块 九龙仓地块
尹山湖
板块发展趋势/总结
尹山湖区域优势总结
紧靠独墅湖，且独墅湖知名度较高，给尹山湖区域带来一定的优势； 区域高起点、高标准的有力规划，为区域未来打造高端住宅区打下坚实 基础，且尹山湖的这种发展模式在苏州被证明是非常成功的； 未来交通规划完善，三条轻轨及两条快速路通过此区域； 生活配套、教育配套及医疗配套规划较完善； 保利、九龙仓及合景泰富等知名品牌的进驻，极大促进了区域知名度；
总建：81万方
保利观湖国际及地块
住宅市场研究/个案研究/保利观湖国际
项目规模较大，约81万方，在区域市场影响力比较大，产品较丰富，包含住宅、商业
商业
项目规模较大，大概81万方，
一期 高层
三期 高层 二期 高层
物业产品丰富，住宅、商业、
会所配套等一一俱全，目前 在售的为一期高层；
住宅市场研究/个案研究/保利观湖国际
推盘时间
推出物业
推出量体（套）
去化
2011年5月 28日
高层
428
截止到2011年10月中旬去化 率93%以上
2011年7月 30日
高层
208
截止到2011年10月中旬去化 率57%以上
住宅市场研究/个案研究/保利观湖国际
观湖国际米）
2011年5月
高层：9200优惠后8900左右
商业用地 商住用地
尹山湖
G2
住宅用地
地块分析 /G1四至分析 项目分析
该地块东面紧邻尹山湖，南面靠兴郭路，西面通园路，北面为九龙仓地块
苏嘉杭高速
九龙仓地块
尹山湖
G1
尹山湖西路
兴郭路
地块分析 /G2四至分析 项目分析
该地块西面紧邻尹山湖，东依观湖路，北靠依湖路，南面紧靠一条河流
尹山湖
G2
观湖路 尹山湖东路
2011年7月至今
高层：9400优惠后9200左右
住宅市场研究/个案研究/保利观湖国际
观湖国际推盘动态—近期预计推出2#、3#及5#，价格预计在10000元/㎡以上
5
3
2
住宅市场研究/客源研究/保利观湖国际
保利目前客源以区域拆迁户、公务员为主，部分区域及周边区域小白领、企业中高管、 少数私营业主构成
配套
11
菜场、商场 医院、银行 开发商品牌
9
3 3 2 1 2 7 2 5
9
3 3 3
6
2 2 3
规模
8
小区规模 社会影响力 层高 空间感 实用性
8
2 3 8 3 5
8
2 3 7 2 5
产品
30 生活成本 （水、电） 年限
30 6 8 84 6 8
28 6 8 75
合 计
Q总=100
住宅市场研究/价格研究/高层价格市场判定
板块发展趋势/区域优势分析
此板块紧靠独墅湖，独墅湖区域发展相对较早，目前已拥有一定的知名度及人气，独 墅湖区域的有力发展，将推动区域的快速发展。
独墅湖
尹山湖
板块发展趋势/交通配套规划分析
三条轻轨经过此区域：轻轨2号线（预计2012年完成通车）、5号线（尚未施工预计 2018年通车）、8号线（规划中）；
住宅市场研究/个案研究/保利观湖国际
组团水系贯穿社区，唤出“赏水、引水、亲水”的湖畔浪漫生活情怀
水景
水景
水景
住宅市场研究/个案研究/保利观湖国际
三个健身会所，健身就在家门口
一期会所
二、三期会所室内恒温游泳池
露天儿童嬉戏池
住宅市场研究/个案研究/保利观湖国际
双语幼儿园，优质学前教育
幼儿园
住宅市场研究/个案研究/保利观湖国际
住宅市场研究/客源研究
区域规划优越，发展潜力巨大，未来将是一个面向全苏州的高端居住区，未来区域的客
源将是：
面向全苏州
以吴中区、市区、园区的中高端客户为主
住宅市场研究/价格研究
区域竞争楼盘价格分析：
楼盘名称 万业湖墅金典
价格（元/平米） 高层：9500-9800优惠后 9300-9600左右
保利观湖国际
高层：9400优惠后9200左右
住宅市场研究/价格研究/高层价格市场判定
市场比较法
说明：此方法主要根据区域内主要的在售个案的位置、环境、产品等各因素的情况，与本
案所具备的条件进行对比。结合这些个案目前的市场价格对本案的价格水平进行初步的评
估。 1、可比实例的选择： 根据项目所在区域的市场状况及项目自身的特点，我们选择以下楼盘作为项目的可比实例：观湖 国际（a)、湖墅金典（b）。
风格
地中海
立面
暂定真石漆
几梯几户
两梯四户
住宅市场研究/个案研究/保利观湖国际
每幢楼均拥有挑高约4.4m精装入户大堂，迈入大堂即可感受无与伦比的尊贵感
住宅市场研究/个案研究/保利观湖国际
下沉景观庭院，临水入户。
住宅市场研究/个案研究/保利观湖国际
约3.1米稀有层高，摆脱传统室内居住空间的压抑感，步入室内，同样感受到这份开阔 与自在
通达路
郭巷北路 尹山湖中路站
东方大道站
规划轻轨2号线
G1
规划轻轨8号线
尹山湖
G2
尹山湖站
规划轻轨5号线
板块发展趋势/交通配套规划分析
两条高架经过此区域：东环延伸段（开始施工预计2012年底完成通车）、中环快速 路（规划中）；
G1
尹山湖
G2
尹山枢纽
板块发展趋势 /生活、教育、医疗配套规划分析 项目分析
合景地块
保利观湖国际及地块 九龙仓地块
尹山湖
住宅市场研究/供需研究
区域目前仅供应了13.8万方，未来还有182.7万方及32.5万方的土地面积，未来供应 较大，物业上基本为高层，多层较为稀缺
楼盘名称 保利观湖国际 物业 高层 总供应量(万方) 81 已推量(万方) 9.2 未推量(万方) 71.8
地块目前各项配套不够完善，但随着周边各项目的兴起及政府有力的规划，地块附近 未来各项配套较为完善：
规划2所中学、3所小学、9所幼儿园、一个医院和一些商业广场
规划 幼儿园
规划医院 郭巷中心幼儿园
郭新东路
规划 中学 商业配套 商业配套 商业广场 规划 小学
G1
尹山湖
G2
商业配套
板块发展趋势/知名品牌进驻分析
万业湖墅金典 九龙仓地块
合景地块
高层 高层、多层
高层、商业
32 38.5
16
4.6 0
0
21.4 38.5
16
中富地块
天鸿地块 总计： 周边未拍商住用地
高层、商业
高层、商业
14
15 196.5 土地面积：32.5万方
0
0 13.8
14
15 182.7
住宅市场研究/需求研究
观湖国际、湖墅金典都为新开楼盘，截止到11年10月保利去化56.5%，去化较好， 而湖墅金典仅去化了10.9%，去化不太理想
1.2-1.5
30
苏地G2
商住
56644.5
101960.1
1.8
≤55 （局部 ≤80）
40
板块现状
板块发展趋势
板块优势 总结
板块发展趋势研究
板块发展趋势 /板块现状分析 项目分析
尹山湖板块在09年由于保利的进驻，以“近45亿元”人民币拿下三块地且成为区域 “地王”(楼板价5000-6000元/㎡）而一炮走响，知名度迅速提升；
楼盘名称
已供应量(万方)
已去化量(万方)
开盘日期（年）
去化率
保利观湖国际
9.2
5.2
11.5.28
56.5%
万业湖墅金典
4.6
0.5
11.8.20
10.9%
总计：
13.8
5.7
/
/
住宅市场研究/个案研究/保利观湖国际
开发商：苏州保利置业
地理位置：尹山湖北路和望湖路交汇处
产品：高层 开盘日期：11年5月28日 占地：36.9万方
住宅市场研究/个案研究/保利观湖国际
户型分析—赠送面积多样，性价比较高
88㎡ 飘窗 飘窗
入户花园
121㎡
阳台
飘窗
入户花园
飘窗
阳台
阳台
飘窗
全赠送
半赠送
住宅市场研究/个案研究/保利观湖国际
全地下行车系统，有效的将人行与车行分流及避免对小区内部景观的损害
住宅市场研究/个案研究/保利观湖国际
观湖国际推盘动态
板块发展趋势/区域规划分析
区域将打造苏州市东南部以居住和休闲娱乐为主的滨水新区，吴中区东部片区中心
尹山湖
老年公寓 兴郭路
板块发展趋势/区域规划分析
区域围湖而建，并且景观、道路修建的非常优越，这种开发模式在园区的金鸡湖、独墅湖、 青剑湖已经被证明是非常成功的，因此我们完全可以预见区域未来巨大的发展潜力。
3、板块价格的确定： 参考均价说明： 各案均价按照目前销售价格取得 以上均为按建筑面积计的均价 修正后各相关楼盘价格Pi’ Pi’=（Qx/ Qi）Pi 注：Pi为按揭均价
Pa’=（Qx/Qa）Pa =（78/84）*9200=8542.857（元/ m2） Pb’=（Qx/Qb）Pb =（78/75）*9450=9828（元/ m2） 由上面各楼盘对项目影响的权重分析得出：设各相关楼盘权重取值为Wi，则： 由Px=∑PiWi，得： Px= （Pa’Wa+ Pb’Wb）/（Wa+Wb） =（8542.857*15%+9828*15%）/（15%+15%） =9185.429元/平方米
观湖国际客源区域分析
观湖国际客源类别分析
18%
3%
3% 13%
5%
2%
79%
77%
吴中区
园区
其他区域
区域拆迁户
区域公务员
私营业主
企业中高管
其他
住宅市场研究/客源研究/保利观湖国际
根据保利目前客源得出目前区域客源为：
尹山湖周边拆迁户； 尹山湖周边公务员； 区域周边私营业主； 独墅湖区域企业中高管及白领；
区域认同度
位置 23
15
15
8
15
8
14
8 6
6 16 4 6 2 3 1 2
升值潜力
绿化环境 环境 20 小区环境 自然环境 通达程度 交通 8 公交网络 学校、幼儿 园
8
7 5 8 4 3 4 4 4 3 3 2 3 8 3 5 28 6 8 78 5 18
7
6 4 8 2 3 1 3 19
7
6 5 8 2 1 3
G1地块位于尹山湖西侧、G2位于尹山湖东侧，其中西侧以住宅为主，是目前重点发 展区域，而东侧以商业为主，相比尹山湖西侧地块，发展可能会较慢些。
中富商住用地 天鸿商住用地 合景商住用地
九龙仓住宅用地
保利观湖国际
保利商业用地
尹山湖北路
九龙仓住宅用地 商住用地
尹 山 湖 东 路
G1
商业综合体
尹山湖生态公园
国家调控政策
楼市调控 楼市调控 苏州限购
2、定价的基本原则：
30%
23% 位置 环境 交通 配套 规模 产品
我司结合市场需求及房地产专家意见评定上
述定价影响因素之权重，综合分析评定出， 普通公寓物业综合素质如右表所示：
8% 11% 8% 20%
项目名称 权重因素 均价（元/㎡）
本案
Px
观湖国际(a)
9200
湖墅金典(b)
9450
地块分析 /地块经济指标 项目分析
G2、G1地块经济指标 地块编 号 土地面积 （㎡） 总建筑面 积（㎡） 建筑最 建筑密 高高度 度（%） （m ） ≤24 （局部 ≤80）
位置
用地性质
容积率
苏地G1
吴中区 通达路 东侧， 通湖路 北侧
吴中区 尹山湖 路东， 依湖路 南
居住
120653.9
180980.9
项目介绍
板块发展趋势研究 地块评估
地理位置分析
项目介绍
项目四至分析 项目经济指标
项目介绍
地块分析 /地理位置/区域分析 项目分析
G1、G2地块位于吴中经济开发区，处于苏州城南，园区及吴中区的交界处
相城区 打造物流贸易区
新区 科技、文化、生态 新城区
主城区
园区 经济开发区
吴中区
郭巷镇
G1 G2
地块分析 /地理位置/区域分析 项目分析
总结：区域未来发展潜力巨大，将会是一个面向全苏
州的高端居住区
住宅篇
G1地块研究
别墅篇 成本测算
住宅市场研究/地块经济指标
G1地块经济指标：
容积率：1.5
建筑密度：30% 限高： ≤24（局部≤80）
方案一：纯多层
方案二：别墅+高层
住宅篇
住宅市场研究/竞争研究
区域竞争楼盘分布
万业湖墅金典
中富地块 天鸿地块
户型分析—户型设计方正，舒适度较高
88㎡ 飘窗
次卧 卫 生 间
121㎡ 飘窗
餐厅 入户花园
阳台 餐厅
飘窗
厨房
卧室 客卫 主卫
厨房 主卧 客厅 阳台 飘窗 阳台
入户花园 客厅
主卧 阳台 飘窗
户型方正，舒适度较高 户型三室朝南，采光效果好 南北通透，通风效果好 赠送面积多样，性价比较高
户型两室朝南，采光效果好 户型方正，南北通透 主卧独立卫生间，生活较舒适 赠送面积较多，性价比较高
因此从市场来看，本项目目前高层价格为9200元/平方米
住宅市场研究/价格研究
10000
8000
平均涨幅20%
6000
4000
2000
0
从苏州官方统计的全部市价格来看，全市近两年价格涨幅平均在20%。
2007 2008 2009 2010
住宅市场研究/价格研究/宏观政策
项目解析
连续的宏观调控，已使市场逐渐低迷，但是考虑到目前中国整体的复杂的经济环境，我 司认为明年政策会出现松动，价格会有上涨，但是涨幅会有所降低。
保利、九龙仓、合景泰富等知名品牌的进驻，迅速提高了尹山湖区域的知名度及关注 度，此区域将成为继金鸡湖、独墅湖区域之后的又一杰作
合景地块 保利观湖国际及地块 九龙仓地块
尹山湖
板块发展趋势/总结
尹山湖区域优势总结
紧靠独墅湖，且独墅湖知名度较高，给尹山湖区域带来一定的优势； 区域高起点、高标准的有力规划，为区域未来打造高端住宅区打下坚实 基础，且尹山湖的这种发展模式在苏州被证明是非常成功的； 未来交通规划完善，三条轻轨及两条快速路通过此区域； 生活配套、教育配套及医疗配套规划较完善； 保利、九龙仓及合景泰富等知名品牌的进驻，极大促进了区域知名度；
总建：81万方
保利观湖国际及地块
住宅市场研究/个案研究/保利观湖国际
项目规模较大，约81万方，在区域市场影响力比较大，产品较丰富，包含住宅、商业
商业
项目规模较大，大概81万方，
一期 高层
三期 高层 二期 高层
物业产品丰富，住宅、商业、
会所配套等一一俱全，目前 在售的为一期高层；
住宅市场研究/个案研究/保利观湖国际
推盘时间
推出物业
推出量体（套）
去化
2011年5月 28日
高层
428
截止到2011年10月中旬去化 率93%以上
2011年7月 30日
高层
208
截止到2011年10月中旬去化 率57%以上
住宅市场研究/个案研究/保利观湖国际
观湖国际米）
2011年5月
高层：9200优惠后8900左右
商业用地 商住用地
尹山湖
G2
住宅用地
地块分析 /G1四至分析 项目分析
该地块东面紧邻尹山湖，南面靠兴郭路，西面通园路，北面为九龙仓地块
苏嘉杭高速
九龙仓地块
尹山湖
G1
尹山湖西路
兴郭路
地块分析 /G2四至分析 项目分析
该地块西面紧邻尹山湖，东依观湖路，北靠依湖路，南面紧靠一条河流
尹山湖
G2
观湖路 尹山湖东路
2011年7月至今
高层：9400优惠后9200左右
住宅市场研究/个案研究/保利观湖国际
观湖国际推盘动态—近期预计推出2#、3#及5#，价格预计在10000元/㎡以上
5
3
2
住宅市场研究/客源研究/保利观湖国际
保利目前客源以区域拆迁户、公务员为主，部分区域及周边区域小白领、企业中高管、 少数私营业主构成
配套
11
菜场、商场 医院、银行 开发商品牌
9
3 3 2 1 2 7 2 5
9
3 3 3
6
2 2 3
规模
8
小区规模 社会影响力 层高 空间感 实用性
8
2 3 8 3 5
8
2 3 7 2 5
产品
30 生活成本 （水、电） 年限
30 6 8 84 6 8
28 6 8 75
合 计
Q总=100
住宅市场研究/价格研究/高层价格市场判定
板块发展趋势/区域优势分析
此板块紧靠独墅湖，独墅湖区域发展相对较早，目前已拥有一定的知名度及人气，独 墅湖区域的有力发展，将推动区域的快速发展。
独墅湖
尹山湖
板块发展趋势/交通配套规划分析
三条轻轨经过此区域：轻轨2号线（预计2012年完成通车）、5号线（尚未施工预计 2018年通车）、8号线（规划中）；
住宅市场研究/个案研究/保利观湖国际
组团水系贯穿社区，唤出“赏水、引水、亲水”的湖畔浪漫生活情怀
水景
水景
水景
住宅市场研究/个案研究/保利观湖国际
三个健身会所，健身就在家门口
一期会所
二、三期会所室内恒温游泳池
露天儿童嬉戏池
住宅市场研究/个案研究/保利观湖国际
双语幼儿园，优质学前教育
幼儿园
住宅市场研究/个案研究/保利观湖国际
住宅市场研究/客源研究
区域规划优越，发展潜力巨大，未来将是一个面向全苏州的高端居住区，未来区域的客
源将是：
面向全苏州
以吴中区、市区、园区的中高端客户为主
住宅市场研究/价格研究
区域竞争楼盘价格分析：
楼盘名称 万业湖墅金典
价格（元/平米） 高层：9500-9800优惠后 9300-9600左右
保利观湖国际
高层：9400优惠后9200左右
住宅市场研究/价格研究/高层价格市场判定
市场比较法
说明：此方法主要根据区域内主要的在售个案的位置、环境、产品等各因素的情况，与本
案所具备的条件进行对比。结合这些个案目前的市场价格对本案的价格水平进行初步的评
估。 1、可比实例的选择： 根据项目所在区域的市场状况及项目自身的特点，我们选择以下楼盘作为项目的可比实例：观湖 国际（a)、湖墅金典（b）。
风格
地中海
立面
暂定真石漆
几梯几户
两梯四户
住宅市场研究/个案研究/保利观湖国际
每幢楼均拥有挑高约4.4m精装入户大堂，迈入大堂即可感受无与伦比的尊贵感
住宅市场研究/个案研究/保利观湖国际
下沉景观庭院，临水入户。
住宅市场研究/个案研究/保利观湖国际
约3.1米稀有层高，摆脱传统室内居住空间的压抑感，步入室内，同样感受到这份开阔 与自在
通达路
郭巷北路 尹山湖中路站
东方大道站
规划轻轨2号线
G1
规划轻轨8号线
尹山湖
G2
尹山湖站
规划轻轨5号线
板块发展趋势/交通配套规划分析
两条高架经过此区域：东环延伸段（开始施工预计2012年底完成通车）、中环快速 路（规划中）；
G1
尹山湖
G2
尹山枢纽
板块发展趋势 /生活、教育、医疗配套规划分析 项目分析
合景地块
保利观湖国际及地块 九龙仓地块
尹山湖
住宅市场研究/供需研究
区域目前仅供应了13.8万方，未来还有182.7万方及32.5万方的土地面积，未来供应 较大，物业上基本为高层，多层较为稀缺
楼盘名称 保利观湖国际 物业 高层 总供应量(万方) 81 已推量(万方) 9.2 未推量(万方) 71.8
地块目前各项配套不够完善，但随着周边各项目的兴起及政府有力的规划，地块附近 未来各项配套较为完善：
规划2所中学、3所小学、9所幼儿园、一个医院和一些商业广场
规划 幼儿园
规划医院 郭巷中心幼儿园
郭新东路
规划 中学 商业配套 商业配套 商业广场 规划 小学
G1
尹山湖
G2
商业配套
板块发展趋势/知名品牌进驻分析
万业湖墅金典 九龙仓地块
合景地块
高层 高层、多层
高层、商业
32 38.5
16
4.6 0
0
21.4 38.5
16
中富地块
天鸿地块 总计： 周边未拍商住用地
高层、商业
高层、商业
14
15 196.5 土地面积：32.5万方
0
0 13.8
14
15 182.7
住宅市场研究/需求研究
观湖国际、湖墅金典都为新开楼盘，截止到11年10月保利去化56.5%，去化较好， 而湖墅金典仅去化了10.9%，去化不太理想
1.2-1.5
30
苏地G2
商住
56644.5
101960.1
1.8
≤55 （局部 ≤80）
40
板块现状
板块发展趋势
板块优势 总结
板块发展趋势研究
板块发展趋势 /板块现状分析 项目分析
尹山湖板块在09年由于保利的进驻，以“近45亿元”人民币拿下三块地且成为区域 “地王”(楼板价5000-6000元/㎡）而一炮走响，知名度迅速提升；
楼盘名称
已供应量(万方)
已去化量(万方)
开盘日期（年）
去化率
保利观湖国际
9.2
5.2
11.5.28
56.5%
万业湖墅金典
4.6
0.5
11.8.20
10.9%
总计：
13.8
5.7
/
/
住宅市场研究/个案研究/保利观湖国际
开发商：苏州保利置业
地理位置：尹山湖北路和望湖路交汇处
产品：高层 开盘日期：11年5月28日 占地：36.9万方
住宅市场研究/个案研究/保利观湖国际
户型分析—赠送面积多样，性价比较高
88㎡ 飘窗 飘窗
入户花园
121㎡
阳台
飘窗
入户花园
飘窗
阳台
阳台
飘窗
全赠送
半赠送
住宅市场研究/个案研究/保利观湖国际
全地下行车系统，有效的将人行与车行分流及避免对小区内部景观的损害
住宅市场研究/个案研究/保利观湖国际
观湖国际推盘动态
板块发展趋势/区域规划分析
区域将打造苏州市东南部以居住和休闲娱乐为主的滨水新区，吴中区东部片区中心
尹山湖
老年公寓 兴郭路
板块发展趋势/区域规划分析
区域围湖而建，并且景观、道路修建的非常优越，这种开发模式在园区的金鸡湖、独墅湖、 青剑湖已经被证明是非常成功的，因此我们完全可以预见区域未来巨大的发展潜力。
3、板块价格的确定： 参考均价说明： 各案均价按照目前销售价格取得 以上均为按建筑面积计的均价 修正后各相关楼盘价格Pi’ Pi’=（Qx/ Qi）Pi 注：Pi为按揭均价
Pa’=（Qx/Qa）Pa =（78/84）*9200=8542.857（元/ m2） Pb’=（Qx/Qb）Pb =（78/75）*9450=9828（元/ m2） 由上面各楼盘对项目影响的权重分析得出：设各相关楼盘权重取值为Wi，则： 由Px=∑PiWi，得： Px= （Pa’Wa+ Pb’Wb）/（Wa+Wb） =（8542.857*15%+9828*15%）/（15%+15%） =9185.429元/平方米
观湖国际客源区域分析
观湖国际客源类别分析
18%
3%
3% 13%
5%
2%
79%
77%
吴中区
园区
其他区域
区域拆迁户
区域公务员
私营业主
企业中高管
其他
住宅市场研究/客源研究/保利观湖国际
根据保利目前客源得出目前区域客源为：
尹山湖周边拆迁户； 尹山湖周边公务员； 区域周边私营业主； 独墅湖区域企业中高管及白领；
区域认同度
位置 23
15
15
8
15
8
14
8 6
6 16 4 6 2 3 1 2
升值潜力
绿化环境 环境 20 小区环境 自然环境 通达程度 交通 8 公交网络 学校、幼儿 园
8
7 5 8 4 3 4 4 4 3 3 2 3 8 3 5 28 6 8 78 5 18
7
6 4 8 2 3 1 3 19
7
6 5 8 2 1 3
G1地块位于尹山湖西侧、G2位于尹山湖东侧，其中西侧以住宅为主，是目前重点发 展区域，而东侧以商业为主，相比尹山湖西侧地块，发展可能会较慢些。
中富商住用地 天鸿商住用地 合景商住用地
九龙仓住宅用地
保利观湖国际
保利商业用地
尹山湖北路
九龙仓住宅用地 商住用地
尹 山 湖 东 路
G1
商业综合体
尹山湖生态公园
国家调控政策
楼市调控 楼市调控 苏州限购