大厦物业管理建议方案

成都法官大厦物业管理建议方案

第一章成都法官大厦概况

成都法官大厦（含审判庭下同），是由成都市政府筹资建设的，大厦落成于成都市抚琴西路109号。

成都法官大厦总建筑面积近3万M2，其中：法官大厦地上15层（其中15层是半层，是后加的），地下2层，建筑面积约15000M2，建筑高度27.6M；审判大庭5层，建筑面积10277M2；接待站4300M2。

大厦主要设计功能为成都中级法院办公用写字楼和审判庭。大厦是一座现代智能化办公大楼，其建设目标是高效、保密、节能、安全、便利办公，其系统设计原则是：分散控制、集中管理；其设计要求是：成熟性、先进性、开放性、适用性、经济性；该弱电系统的承包商是四川省环视业总公司；大厦主要设备均由美国、日本和德国等发达国家进口（详见表一“成都法官大厦主要设备清单”），设计外型美观，装修档次高，是一座庄重肃穆的高档法官办公大厦。

成都法官大厦1999年竣工，投入使用；运行两年基本正

常。弱电系统正在逐项调试交付，预计9月底可全部完工交付使用。

成都法官大厦主要设备清单

注：根据成都市法院提供资料整理。

第二章成都法官大厦拟定物业管理模式

一、物业管理的性质、目的和意义

物业经营管理按社会产业划分是第三产业，是服务性行业。物业经营管理首先是对“人”的服务，其次才是对“物”的经营管理。以对“人”的服务为核心，由专门的物业管理机构与经过专业培训的物业经营管理人员，运用现代科学技术手段，对受托经营管理的物业进行代租代售，对其房屋建

筑、专用设备、附属设施、场地及区域内保安消防、卫生保洁、绿化租摆、管网、车辆、道路养护等进行专业化管理和维护。

其目的是为用户创造与提供安全舒适、环境优美、清洁卫生、温馨方便的工作场所和生活环境。同时通过良好的经营管理：一为业主创造更高的经济效益；二使业主的物业安全完整，延长使用寿命，达到保值增值之目的。同时也要为物业公司股东创造理想的经济效益。

二、我国目前的物业管理模式

目前我国物业经营管理中，主要有三种模式：

（一）自建自管

即房地产开发商（或建设单位）将自己开发建设的物业设立一个附属部门，分离出一部分多余人员，进行物业管理，由于物业管理是附属部门，产权不清晰，管理者没有实践经验，员工未经过专业培训，业务生疏。所以很难进行良好的物业管理，更难以达到国家规定标准。因此采用自建自管方式的越来越少，并且随着市场经济的发展，必然会逐步消亡。

（二）合资或合作管理

1、合资管理，即房地产开发商作为股东，与经验丰富的

专业化物业管理公司，共同出资注册登记成立具有独立法人资格的物业管理公司，来经营管理其新开发的物业。

这一模式符合国家“社会化、专业化、产权清晰、两权分离”的规范要求和发展方向；合作中一方面能利用开发商参与物业管理的技术人员对物业工程的熟知情况，进行及时的维修维护，以利于提高工作效率，减少人力、物力、财力的浪费；另一方面有利于物业管理公司通过丰富的实践经验顺利地进行专业化、规范化、程序化的物业管理。以达到客户满意，物业保值、增值，提高经济效益之目的。所以目前采用这一模式的越来越多。

2、合作管理，即开发商或物业产业产权单位，选择一家经验丰富的专业化物业管理公司，以房地产开发商或物业产权单位为主，共同成立物业管理委员会，领导和决策其物业管理的大政方针；由经验丰富的专业化物业管理公司派专业队伍进行该物业的日常经营管理。这一模式的优点是房地产开发商或物业产权单位有主动权，经验丰富的专业化物业管理公司有经营管理自主权，这样优势互补，更有利于物业管理公司的良好运转。

（三）委托管理

物业采用委托管理模式，是与国际规范管理模式接轨的一种模式。目前有相当一部分高档公寓、写字楼、高档综合商厦等采用这一模式。

物业管理采用委托专业化物业管理公司进行经营管理，真正实现了所有权和经营权的两权分离，做到了产权清晰，权责明确。业主和用户（通过业主委员会）有更大的监督权、物业所有权和使用权；物业公司有更多的经营管理自主权，有利于物业的经营管理。但是由于目前尚认识不足，了解不够，往往存在怕收费高、怕管不好、怕关系不好处、怕物业公司把钱拿走等顾虑，还有开发商考虑富余人员安置等因素。目前委托管理模式采用还不广泛，然而随着市场经济的发展，委托管理模式一定会成为我国物业管理的主要模式。

三、成都法官大厦拟定的物业管理模式

通过以上的介绍和分析，同时经双方领导协商，成都法官大厦拟采用合作管理模式，即成都市中级法院（甲方）与北京永庄投资管理有限公司（乙方）共同合作，成立成都法官大厦管理委员会（以下简称管委会），进行决策领导，乙方设立“北京永庄投资管理有限公司成都分公司”进行成都法官大厦的日常物业管理和服务工作。

本物业管理方案即是按此模式进行编制的。

第三章成都法官大厦物业管理的原则和标准

一、管理范围

（一）总体而言，凡属成都法官大厦占地13.6亩区域内的范围，不管是地上，还是地下；大厦内部还是大厦外部，均为物业管理的范围。

（二）具体讲物业管理的范围与内容主要是：

1、成都法官大厦共用部位的维护和管理

共用部位是指大厦主体承重结构部分，主要包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、房顶及大厦外墙面、门厅、公共卫生间、楼梯间走廊通道等。

2、大厦共用设备设施运行及维护管理

共用设备设施是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压泵、电梯、天线、供气管路、照明、通讯线路及锅炉、冷冻机组、供热管路、消防设施以及室外道路、绿地、灯光、地下车库、公益性设施等。

3、卫生保洁

（1）公共部位的日常清洗保洁；

（2）大厦外墙清洗保洁；

（3）垃圾清运、化粪池清掏；厦内绿化租摆，区域环境绿化维护；

4、保安消防

（1）协助公安部门搞好本大厦的客户登记、钥匙管理及区域内的公共秩序，保证人身及财产安全；

（2）负责做好本大厦前后门及区域内的安全消防及监控工作；

（3）管理区域内的交通秩、车辆调度、停放、门卫保安和物品出入登记等工作。

二、管理标准

（一）确保大厦公共设备设施安全完整，运行正常，状态良好。零修及时率达到100%；

（二）客户投诉处理率100%；

（三）物业经营管理人员持证上岗、专业培训合格率100%，工作中严格执行员工规范，做到程序化、规范化、标准化、制度化；

（四）24小时全天候保安监控，保证辖区内道路畅通、治安良好，人身财产安全，无重大案情发生；

（五）值班室24小时热线服务，保证业主对物业服务管