2019-博加广告湖庭别墅的项目推广整合的的策划的方案90PPT2009年-文档资料

细节
● 墙身虚实对比有度 ● 无外露管线 ● 窗套及窗户的设计有较多细部
● 下部石材处理精雕细琢
● 入口部位的着重装饰 ● 建筑符号的重复运用。（“八角亭”成为形成星河湾独有的风格）
● 建筑材料运用有所延续。（外墙均采用澳洲沙岩和加拿大佛漆）。
墙身处理虚实对比有度、无外露管线
客厅、餐厅的空调出风口巧妙地与叠式天花完美结合
距离CBD商圈3.8公里，朝阳北路红领巾桥向东
整体项目分两期，一期共7栋，二期共6栋 总占地34.6万m²，一期占地21万m² 共约60万m² 1664户 一期无商业，二期有6000m²的商业物业，只租不售 项目东侧有一12.8万m²的生态公园 错层式设计，板楼，7－16层 1比1.12 精装修，精装标准3500-4000元/平方米 2019年6月18日 2019年7月2日 16000元/ m² 套内面积最小197 m²，最大463 m²
社区开发模式，这是国内有史以来唯一一例政府部门
为商业地产项目出书。
让星河湾，成为行业榜样
通过营销推广，借助万科、万达等业内人士的赞
扬，树立星河湾的业内口碑，从而反推上游阶层
。以此建立星河湾完全超越地域的形象。
售完，营销不完
颠覆传统营销的售完节点。以后续更强大、实质
性的活动，完成”星河湾=交际平台“的承诺。 星河湾的后期活动主要为： 常驻性活动 高端脑库组织
北京
广州
重绿植轻硬地、重木轻草 压缩道路和硬质铺装，扩大绿化。软绿化较多(水景、植物等)， 硬绿化较少(广场、铺地等)，在植物的选配上采用树多、花多、 草少的方法。
细致周到的细节处理
应用异形井盖完善细部处理。 灌木种植在斜坡绿地上，其下设市政管线， 并将管井隐蔽在灌木丛中，不仅扩大了绿化覆 盖面积。
超高价项目，最怕消费者货比货 因为超高价产品往往卖的是价值认同，而不是产品认同
项目核心任务是：
降低消费者的比较思维
如何降低比较思维，建立价值认同 我们可从成功和失败案例中借鉴：
案例
1
北京星河湾
地理位置：
朝阳区朝阳北路四季星河路，东四环和东五环之间
交通状况：
开发情况： 占地面积： 建筑面积： 居住户数： 商业： 绿化情况： 建筑类型： 车位比： 装修状况： 对外开放时间： 开盘时间： 均价： 户型面积：
处于均价6000平价产品 包围中，区域认同度极差
万象新天(￥3655)
国美第一城(￥5682)
华纺易城(￥5275) 珠江罗马嘉园(￥6561) 五 环 路 星河湾 北 路
观湖国际(￥11020) 棕榈泉国际公寓(￥13449)
公园五号(￥7666)
长 安 街
二 环 路
三 环 路 朝
四 环 路 阳
湖庭项目思路初探
RIVER VILLA PROJECT 2009
COPYRIGHT BY PLUS+ AD.
1 2
3500>1500
4
本案1500-3500万的总价
基本突破了朱家角1500万的区域别墅最高价 对于区域认同度不高的朱家角，这个大于号有些沉重
3
1本案 2中信泰富 3东方庭院 4绿洲江南
大型交际型活动的常年不断
组织亚非论坛，联谊业主与非洲经贸官员的联动。
各国领导人的参观访问，现场报道
常年不断的使馆活动，如“十国使馆晚宴” 奢侈品鉴赏及首发仪式
让星河湾，成为政府榜样
北京市规划委员会、北京市规划学会、北京市城市
综合开发办公室曾特别编著《解读广州星河湾》和 《走进北京星河湾》，倡议学习星河湾的品质地产和
常驻性活动，提供第三种交际模式 颠覆传统售楼处的营销作用，及会所的休闲功能 性。提升为上层社会的精神消费场所。 如中国民族博物馆的展览入驻，常年的中国高尚 文化展览，满足了居住业主的交际新需求，拓展了 中国人的交际方式，使其业主的差异感更强，圈层 骄傲意识更明显。
江苏省
3500万，买遍上海
1 3 2 4
而此总价，已经进入了佘山中低端、松江泗泾的高端
青浦赵巷的高端、浦东高端的区间 毫不夸张的讲，这个价格基本可以买遍上海别墅
浙江省
1松江泗泾 2青浦赵巷 3松江佘山 4浦东
Baidu Nhomakorabea
非常规总价的常规竞争
以非常规的价格
如果以“区域前景+产品价值+生活方式”的推广，本案面对的将是一个常规的红海竞争 即使挖掘湖私有的排它优势，也未必能打赢这场“湖战”
边界问题，全靠鹅卵石解决
蜡石，用于景观营造；大理石用于地面铺贴；进 口梢木用于木栈桥。即使硬质铺面与植被的过渡区 也以鹅卵石解决。
给树木打点滴
提出“北温带园林再造工程”的目标，即要推翻北京以北温 带为气候特征的造园惯例，将江南的丰富的植物搭配等南方手
法进行实施：
建立囤苗、假植的苗圃 应用落叶乔木带冠移植技术、反季节栽植技术 对需保护越冬的个别植物品种，采取防寒、增温、打点滴 等措施。
成交均价8800
成交均价5800 （除星河湾）
京
沈
高
速
成交均价3655
万科青青家园
星河湾对策：
产品极致化 用室内装修标准做环境 用卡尺标准做室内细节
营销交际化
让最不缺房的人需要房子
结案不截稿
星河湾=交际圈
用室内装修标准做环境
环境改造，整体氛围升级 北温带园林环境再造工程，全冠移植园林 细节雕琢，现场的绝对说服力
〓 北京星河湾地块周边原状 〓
〓 改造历程图 〓
〓 北温带园林再造工程，颠覆纬度规律 〓
主动营造高差 采用广州星河湾独特的立体平均式园林景观，主动创造场地高差，通过36级高差 的变化，形成自然的起伏。
北京
广州
层次感
使园林景观产生丰富的层次感，便于植被搭配，实现大小乔木、灌木、地被植物的结合
用卡尺的标准做室内装修
提出“全成品时代” 细节的雕琢
全成品开发
土建装修一体化使业主可不受任何影响的享受星河湾式的优质生活。 全冠移植的成 熟园林。会所、学校、体育馆和幼儿园等在业主入住时同时开始投入 使用。
高档装修材料的综合运用
● 高档马赛克
● 深木色为主的木装修 ● 能消除墙面感觉的镜子 ● 光芒四射的水晶吊灯 ● 主卧室的浅色地毯
八角形的270度观景主卧室
营销上的区域突破
营销交际化
卖交际，让最不缺房的人需要房子
结案不截稿
星河湾=交际圈
让不缺房子的人，需要星河湾
营销层面，星河湾清晰解剖中国富人的圈层心理，迎合富人最需要的交际扩大需求。 并根据地域特色，形成强大的地域沟通语言。 广州：商场
北京：官场
上海：交际场 并借助强大的公关能力，形成“星河湾>豪宅”和“星河湾=交际圈”两个购买符号。