千岛湖进贤湾旅游度假区块概念性规划

千岛湖进贤湾旅游度假区块概念性规划

项目名称：千岛湖进贤湾旅游度假区块概念性规划

项目起止时间：2007.4~2007.11

项目委托单位：浙江省淳安旅游度假区管理委员会

项目面积：27.58平方公里，其中水面12.86平方公里，陆地14.72平方公里

1 项目概况

千岛湖地处长江三角洲的腹地，位于浙江省杭州市淳安县境内，东距杭州133公里，西距黄山150公里，是镶嵌在"杭州--千岛湖--黄山"这条"名城、名水、名山"黄金旅游线上的一颗灿烂的明珠，是两江一湖（富春江、新安江、千岛湖）国家级重点风景名胜区的主要组成部分，国家AAAA级旅游区，也是上海经济区和我国东南一流风景旅游城市杭州的"后花园"。

历经25年的打造，千岛湖已成为全国知名的旅游品牌，景区接待游客量达到720万人次，实现旅游经济总收入19.3亿元。近年来，随着对外交通条件和自身接待设施的根本性改善，千岛湖休闲度假旅游已初露端倪。为做大做强休闲度假产业，淳安县委县政府确定了"打造休闲度假胜地，建设旅游经济强县"的战略决策，并建立了千岛湖省级旅游度假区。

为提升千岛湖旅游品味，推进千岛湖旅游由观光型向休闲度假型的转变，实现"以湖兴县"发展定位，立足打造"休闲度假胜地"这一战略目标，千岛湖旅游度假区管理委员会委托同济大学进行千岛湖进贤湾旅游度假区块的概念规划编制工作。

1.1 规模

进贤湾旅游度假区块位于淳安县千岛湖风景区外围的保护地带范围内，千岛湖镇的北侧，通过跨湖的千岛湖大桥相联系。整个进贤湾旅游度假区块面积27.58平方公里，其中水面12.86平方公里，陆地14.72平方公里（见图1--区位图）。

1.2 目标

从长三角及全国范围入手，在保护好区块生态环境、景观环境的基础上，确定度假区块的主体定位、旅游度假项目、发展规模、总体布局，通过进贤湾旅游度假区块的规划建设，加速千岛湖旅游的快速转型和全面发展。

1.3 创新

先确定进贤湾旅游度假区块内的环境生态保护条件并进行量化，然后利用GIS对各种限制条件进行叠合和修正，得出具有可操作性的最终规划土地适宜性模型。

2 千岛湖旅游发展现状

千岛湖从1982年开始发展旅游到2002年实施旅游转型，旅游业发展经历了起步、发展、壮大、转型四个阶段，产业规模不断壮大，旅游经济快速发展，品牌知名度日益响亮，逐步确立了国内湖泊旅游典范的地位。

2.1 旅游度假开发模式分析

目前，千岛湖旅游度假开发模式主要有三种以下模式：

2.1.1 酒店（单一地产模式）

以阳光大酒店为代表，这是以唯一酒店形式而出现的单一地产模式，也是最为普遍的一种简单旅游地产开发模式。

2.1.2 酒店＋别墅（复合地产模式）

以天清岛度假村、凤凰岛度假村、开元度假村为代表，这是以高档星级酒店和住宅相结合的一种复合地产模式，比酒店单一地产模式具有更大的优势。

2.1.3 酒店＋别墅＋特色餐饮＋水上娱乐（多类型复合地产模式）

以温馨岛度假村为代表，这是以高档酒店、住宅、商业、娱乐等多类型的操作模式，不是单一的复合项目。这也是千岛湖景区内唯一独立具有住宿、商务活动和娱乐的度假村。

2.2 旅游开发中存在的问题

千岛湖经过25年的不断努力和发展，旅游业实现了从无到有，从小到大，从弱到强，由低到高这样的一个迅速发展过程，取得了众多荣誉和称号，树立了国内湖泊旅游的典范地位。千岛湖旅游在其发展过程中，也在不断完善、不断进取，但也不得不承认，在开发建设上仍存在一些问题，因此，总结过去，展望未来，这对于进贤湾旅游度假区块的健康发展是大有裨益的。

2.2.1 问题一：开发模式

千岛湖旅游转型已经开展了5年，但是目前休闲度假项目比较单一，"酒店＋房产"为主要模式，缺乏真正有特色的休闲度假产品。据不完全统计，目前千岛湖在建以及规划审批中的五星级酒店就有10家左右，这类度假型酒店，通常基本上都是和度假别墅、湖景公寓、精装修"捆绑"开发的复合地产，酒店除了极尽豪华外，并无太多的特色，与城市度假酒店区别不大。

2.2.2 问题二：景区房产化

由于受经济利益的驱动，国内景区、度假区都热衷于搞景观地产、度假房产，甚至认为发展度假旅游就是单纯的修建别墅，造成周边存在大规模房地产开发的热潮。千岛湖也存在这样的问题，沿湖和一些岛屿也修建了不少度假别墅，使沿湖景观和周边的环境受到一定破坏，优美的景区环境在城镇化、商业化、社区化，这势必影响千岛湖风景区的可持续发展。

2.2.3 问题三：滨水项目

无论早期开发的阳光大酒店，还是近期开发的开元度假村，都位于湖边，属于滨水开发的项目。这些旅游度假项目尽管滨水，但是与湖面存在较大的高差，除项目选址、地形、防汛因素影响外，还有设计上缺乏一定的考虑，造成项目与湖水缺乏联系，缺乏亲水性，使水可看不可亲，体现不出滨水度假项目的特色，这是千岛湖滨水度假项目普遍存在的一个问题。

2.2.4 问题四：度假别墅

目前，千岛湖沿湖和一些岛屿开发许多度假别墅，为了取得良好的景观效果，别墅不是临水建设（如凤凰岛度假村），就是沿山脊开发（如开元度假村），这对沿湖第一照面景观和周边环境造成了极大冲击和影响，这也是千岛湖度假房产普遍存在的一个问题。

2 规划框架

根据度假区块地形地貌、用地、坡度、坡向叠加成现状土地适宜性基准模型，在此基础上，结合生态保护、划定和出让土地范围，叠加成土地适宜性参考模型，再根据具体的开发与保护条件进行调整，得出最终规划土地适宜性最终模型。根据旅游客源市场分析，提出可开发的旅游度假项目，在规划土地适宜性最终模型基础上，确定区块内旅游度假项目的设置和选址（见图2--规划框架）。

3 土地适宜性评价模型

土地适宜性评价模型是由现状用地、生态环境保护、已划定和出让土地三部分条件叠加出来。

3.1 现状土地适宜性基准模型叠加条件