五星级酒店项目可行性研究报告

五星级酒店项目可行性研究报告
目录
第一章总论 ......................................................
1.1 项目名称 .....................................................
1.2 项目概况 .....................................................
1.3 可行性研究报告的编制依据 .....................................
1.4 主要经济技术指标 .............................................
1.5 结论 .........................................................
第二章项目项目建设背景及必要性 .....................................
2.1项目建设背景 ................................................... 2.2项目建设的必要性 ............................................... 第三章项目选址及周边环境 ..........................................
3.1项目选址及评价 ................................................. 3.2交通环境 ....................................................... 第四章项目定位及建设规模 ...........................................
4.1项目定位分析 ...................................................
4.2项目建设规模 ...................................................
4.3项目功能分类 ................................................... 第五章项目开发建设及实施计划 .......................................
5.1项目主要经济指标 ...............................................
5.2建设方式 (1)
第六章投资估算及资金计划 ........................................... .................................................. .6.1项目投资估
算 ..................................... 经济效益及社会效益分析第七章
................................................. 7.1 经营收入预测
.............................................
7.2 经营管理成本预测
.................................................
7.3 社会效益分析
............................................... 第八章环境影响评价
..........................................
......... 8.1环境保护依据
................................................. .. 8.2环境影响报告
....................................................... 8.3环境评价 ....................................... 项目管理及劳动卫生安全第九章
....................................................... 项目管理 9.1
................................................... 劳动卫生安全 9.2
................................................ .. 第十章资源节约
............................................. ............. 10.1节能
.......................................................... 节水10.2
.......................................................... 10.3节电 ............................................. 项目经营方案第十一章 .................................................. 11.1项目管理模式
........................................... 企业CIS品牌规划11.2 ............................................... 人员招募与培训11.3
.................................................. 组织架构设置11.4 2
11.5项目经营策划理念 ..............................................
11.6完善的酒店设施与服务 ..........................................
11.7五星级酒店标准室内家私配备 .................................... 第十二章研究总论 .................................................
第一章总论
1.1项目名称
项目名称：贵州某五星级酒店
项目地址：贵州省某市
1.2项目概况
处于某市商业中心的中心地段。

地块周边将规划有商务办公、大型住宅以及紧邻规划后的某市政府。

地理位置优越，它的落成将成为商业中心标志性建筑，也将会提升某市区的整体形象。

1.3可行性研究报告的编制依据
（1）《贵州省94装修定额》
（2）《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）
（3）《旅游、饮食服务企业财务制度》
（4）酒店建设项目市场发展前景预测
（5）项目周边实际调查情况
（6）其它相关资料
1.4主要经济技术指标
（1）本项目主要基础参数指标：
3
（2）项目主要技术经济指标万元预计项目总投资：11580 年预计
建设期：1结论1.5
贵州某五星级酒店即可填补某市没有五星级酒店的市场空白，引领和带动了酒店行业的发展，同时也展现了贵宾接待，会展，商务，休闲，餐4年，其经济效益和社会效益十分显着。

饮的综合功能。

投资回
收期为因此，本项目是可行的。

项目建设背景及必要性第二章项目建设背景2.1
作为赋予了某五星级酒店更高的要求。

随着某市区的整体规划和发展，该商业中心未来标志性建筑，乃至某市酒店行业的领头羊，承载着城
市旅游，休闲，会展的现代化高档次消费需要，已成为某五星级酒店的重点项目。

项目建设的必要性2.2项目建设将促进本区经济和社会发展1（）本项目建成后的营业收入将由住宿，娱乐，餐饮，会议及其他服务项4
目构成，通过丰富多彩的服务让宾客享受实实在在的高品位的消费。

上述服务项目均是高效经济的项目，均易获得较好的经济效益。

同时，本项目的建设﹑落成，可以拉动当地很多行业的发展，同时，可提供新的就业岗位，缓解就业矛盾，有利于社会和谐发展，起到繁荣区内经济的作用，为区内经济的发展创造良好的投资环境，促进区内经济的快速崛起。

本项目提高了某市高端接待的接待能力）（2作为某市的高星级酒店之一，加强加大了的某市的整体接待能力。

项目落成将带动本地区酒店行业发展（3）本项目建议定位为五星级多功能商务酒店。

他将引进更多先进的管理经验以及营销体系，也必将在同行内产生很大的影响。

届时会有更多同行取经借鉴，完善自身管理，营销等体系，以带动本地区酒店行业更先进的发展。

第三章项目选址及周边环境
3.1 项目选址及评价
项目位于某市钟山区世纪广场东侧，该位置是商业街核心地段，其周边商业配套齐全，是酒店投资的最佳位置。

3.2 交通环境
本项目交通便利，距离商业中心，医疗，行政、火车站、汽车站都十分便捷。

第四章项目定位及建设规模
4.1 项目定位分析
（1）行业分析：本市现有各大酒店概况
酒店名称类型房间类型会议室餐饮设施特色配套5
分析结论：目前某市只有二家四星级酒店，其余的多为商务经济型酒店，星级标准：因此在四星级，五星级酒店的竞争上基本不存在，给我们未来的项目提供了足够大空间。

大部分酒店以涉外，商务为主，这也为我们的投酒店类型，会议室规模：资项目提供了会议发展的空间和展开差异化竞争的机会。

各酒店内都有相关配套设施，但是配套设施档次，装修风其他配套设施：格，以及规模参差不齐，不能够满足顾客的多方面需求，不能承载一个城市的对外接待形象展示功能。

有规模餐饮部的酒店为之甚少，不能承办大型餐饮活动以及满足旅餐饮：客对各地方不同餐饮口味的需求。

建筑风貌属于较流行风格，酒店自身进行外观改造重新装修，建筑风貌：适应目前的发展。

这样使酒店经营发展会受到一定得局限性。

尤其随着城市经济的
发展，对外接待需求快速增长，酒店的建筑风貌对涉外型商务酒店经营影响会越来越明显。

各酒店经营特色不鲜明，不能够达到让顾客眼前一亮，永不忘怀的特色：效果。

故本项目在投资建设时一定要考虑到差异化经营，把酒店的特色在6
顾客面前表现的淋漓尽致，留住每一位顾客，形成更大的顾客群体，故而争取到更大的市场份额。

（2）市场分析：
一：政府会议选址成难题
随着某市每年政府会议的召开，众多参会者从各地县汇集到此，但是某市没有一家酒店可以同时满足“两会”会议召开，参会者住宿的问题。

参会者不得不这几天分散在室内各大酒店住宿，每天清晨在集中到选定的会议中心开会，增加了会议组织难度，也给参会人员带来了极大的不便，每年政府的会议很多，这也只是其中的一个缩影，然而却没有一家酒店可以承接政府的大中型会议，也只是一个缩影。

每年有大大小小的经销商会议，企业商务会议，这么大的市场空间，却很难有酒店去承接。

这也为本项目的市场发展提供了很大的空间。

二：外地旅游观光客
某市有凉都称号，其气候特点已经在全国范围鲜有名望，是当下避暑旅游城市的重点之一，加上周边旅游景点众多，驰名中外。

随着大力发展旅游业，某市旅游收入逐年增加。

政府也非常支持旅游酒店业的发展。

但是很多中高端游客的到来，却很少有酒店可以满足这类
游客的多方面需求。

三：外地投资商
随着某市的开发和政策优惠，很多外地投资商会来到某市及周边进行项目考察。

他们考察的范围不光是项目本身，还有软环境，以及未来有可能举办展会，商务谈判，会议的选址问题。

本市高档次酒店几乎没有，作为某市开发的整体配套设施，它的投资开发势在必行。

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由此看出，目前市场上的酒店无论星级档次，还是配套设施方面都不能够满足现代化旅游，商务会议，会展，政府接待等多方面高层次需要，这也同事为本项目的开发提供了可发展的思路。

（3）本项目定位为:五星级商务酒店
（4）功能定位:以住宿为主，商务会议，会展为核心业务的多功能商务酒店。

（5）形象定位：某市标志性建筑。

建筑风格与商业街整体风格协调，统一，突出大方，高档次的建筑特征。

五星级商务酒店效果图4-1 图4.2项目建设规模
根据项目定位及功能划分，该项目预计建筑面积：28532㎡（地上26960平方，地下1572平方）
4.3 项目功能分类
本项目总建筑面积约28532平方米，其中：
客房部分：11544平方米，占总建筑面积的42%，客房设置包括单人间，豪华单人间，标准间，豪华标准间，标准套房，豪华套房等。

公用设施部分：15416平方米，占总建筑面积的54%，包括大堂、走廊、机电设备房、办公室及电梯候梯厅、垃圾道、烟道和消防楼梯和商务中心、会议室、餐厅、便利店，康体中心、健身房，棋牌室等。

地下室部分：1572平方米，占总建筑面积的4%，包括：停车场、仓库等。

第五章项目开发建设及实施计划
5.1 项目主要经济指标
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建设方式5.2
拟采取面向省内外具有承担该项目工程能力的装修公司，以公开招标的方式进行招标。

择优选择具备一流技术装备和管理水平，且业绩突出，信誉与质量良好的建筑承包商承担该项目的工程建设。

切实贯彻“百年大计，质量第一”的方针，落实国家《质量振兴纲要》和《建设工程质量管理条例》，促进建筑施工企业加强质量管理，使建设工
程质量水平过硬，业绩卓着。

此项目建设的工程质量监理，面向国内外知名的监理公司实施公开招标，择优选择。

同时聘请知名资深的监理专家实施工程全过程的监督，以保证科学有效，合理公正的控制项目建设工期，成本，质量。

投资估算及资金计划第六章
项目投资估算6.1
建筑安+前期费用+基础设施费+ 总投资估算及构成=场地租凭费用不可预见费，本项+销售及推广费++财务费管理费公共配套费装工程费++ 万元，详见项目投资估算表。

目总投资估算为11580
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第七章经济效益及社会效益分析
7.1经营收入预测
本项目为某市第一家五星级商务酒店，并且建设在某市中心城区。

收入主要以住宿，餐饮，休闲，娱乐，会议，大中型会展为主。

若酒店采用主要收入部分自营，其他部分分包形式经营管理。

根据目前某市酒店基本收入情况进行预算：
（1）住宿：540元/天*208*365*75%=3074.8万元
（2）餐饮中餐厅：
宴会厅：
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西餐厅
3（）餐饮、娱乐、康体营业预算依据康体中心
11
KTV娱乐中心
议：会120年万元/4（）其）（5他收入：年/万元120 /万元年7995.5上述预测总计：7.2经营管理成本预测根据客房收入与餐饮，娱乐项目的平均毛利率计算：
=7995.5*40%=3199经营利润万元12
7.3社会效益分析
（1）带动相关产业发展
带动上游钢铁、水泥等建材行业，下游装修、家具等行业，产业关联度强、带动系数大，是促进国民经济增长的支柱产业。

本项目的开发将直接带动周边地区的建材、工程服务等相关产业，带动地方经济发展，增加地方财政收入。

（2）创造就业机会
本项目可提供300余人就业岗位。

（3）优化某市投资环境
目前某市正处于发展阶段，各大企业纷纷入驻，对于商务，会议等日常活动日益频繁，本项目更加为企业提供了商务便利，优化了城市投资环境。

第八章环境影响评价
8.1环境保护依据
依据规范：《建设项目环境保护管理条例（国务院令253号）》、《建设项目竣工环境保护验收管理办法》等。

8.2环境影响报告
(1)项目建设地周边环境状况
本项目地址位于某市中心地带，周边已有投入使用的工业区和行政区，办公居多。

在施工阶段会对周边办公做成影响，需严格执行相关法规依据
(2)建设项目对周围环境的影响及采取的相应措施
在项目建设周期内，我们认真贯彻国家及省市区有关节能减排的文件13
精神，做到周密计划、充分论证、严格管理、注重落实。

在项目准备前期，我们通过公开招标，选用具备专项资质、企业信誉好、管理能力强的企业，进行拆迁，做到现场清洁；不污染周围街道和居民环境卫生，杜绝灰尘、噪音等污染。

在项目设计阶段，委托专业设计院，从节能减排的角度在设计过程中，选用节能设备、环保材料，整体建筑要求冬季保温性好、夏季隔热性好，保证投入使用过程中，降低能耗，节约资源。

在施工阶段，我们按照相关要求，在施工管理过程中，优化施工组织设计，降低能耗、减少施工污水、噪音、粉尘的污染排放，按照安全文明工地要求，严格管理。

在项目建成运营过程中严格按以下措施严格控制各类污染：
a、废水
本项目建成后的废水主要为生活污水，生活污水经化粪池处理后排入城市污水管网。

b、废气
本项目用气为天然气，天然气是一种洁净的燃料，基本无污染物排放，尾气经烟囱排入大气，不造成对环境的污染。

c、固体垃圾
固体垃圾主要来源于楼宇办公、生活垃圾。

办公及生活产生的固体垃圾、废弃物经专人收集后，送往垃圾站分类堆放，定期清运处理。

d、绿化措施
绿化既可以美化环境，又可以起到隔音防尘、调节温度、吸收CO2等多14
种作用。

本项目在与之相邻的建筑间进行绿化，在道路两侧种植行道树及绿化隔离带，以营造舒适优美的环境。

8.3环境评价
鉴于本项目所处环境，其开发建设过程中，环境保护压力比较大，所以要严格执行相关环保控制管理规范及上述相关保护措施，力争环境评价达标，为区域综合发展规划树立良好形象。

第九章项目管理及劳动卫生安全
9.1项目管理
本项目建设管理由中标的建设公司开发建设，项目管理由工程项目管
理理论和经验丰富的项目管理公司，实行项目管理服务。

从选址地块建筑物拆除、场地“三通一平”、项目报建、工程勘察设计监理、工程招标、造价咨询、工程监理以及项目建设过程管理和后评价做全面的管理服务，保证该项目的顺利实施。

严格按照《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国工程招投标法》等法律法规，省市区的地方性法规文件办事，在项目建设过程中，杜绝腐败事件的发生。

9.2劳动卫生安全
本项目严格遵循国家标准、规范中有关安全卫生和劳动保护的要求和规定，确保工程建成后有安全的操作环境和良好的劳动条件，保护职工的安全和健康。

a、本项目在楼宇内设置严禁吸烟和设有防火的标志，同时要求设安全通道标志，对各种电器设备的金属外壳、电缆保护网管均与接地装置连接，15
电源进线处设过电压保护，插座、供电设备设漏电保护装置，以保障设备的安全运行和操作人员的安全。

b、对建筑物按防雷设计规范，采用相应的保护措施。

对室内的金属管道设置防雷感应和静电危害的接地保护措施。

c、建筑装饰材料选择绿色环保型产品，工作场所设置通风换气系统，以保证工作人员有良好的工作环境。

d、对员工定期进行体检，按时发放员工劳保用品。

第十章资源节约
落实节约资源和保护环境是基本国策，建设低投入、高产出、低消耗、少排放、能循环、可持续的国民经济体系和资源节约型、环境友好型社会。

本项目能耗主要来源于商业运营。

项目的节能降耗工作主要着力于建筑节能、日常节水、节约用电等方面。

10.1节能
严格执行《民用建筑节能管理规定》中的相关规定，尽可能采用新技术、新材料，坚决贯彻国家节能降耗政策方针。

10.2节水
水是基础性的自然资源和战略性的稀缺资源。

本项目在建设和运营中，严格按照《中国节水技术政策大纲》以及某市行业用水标准，本项目应采取有效的节水措施、制定节水管理制度。

在日常管理和工作岗位中实行经济目标责任制，做到防止跑、冒、滴、漏，以降低水资源的损耗。

10.3节电
(1)采用建设部推荐的建筑照明节能技术和材料，选用效率高、配光
合16
理的灯具及绿化照明设施等。

(2)采用建设部推荐的中央空调制冷节能技术和产品。

(3)采用节能型变压器，降低变压器的能耗。

(4)制定节电管理制度。

第十一章项目经营方案
11.1 项目管理模式
模式一：投资者自己经营、管理酒店，不与其它酒店产生关系。

模式二：投资者自己管理经营，但是加入一个更大的联盟团体来获得一些支持。

模式三：投资者把酒店交给专业的酒店管理公司管理。

模式四：投资者自己经营管理饭店，但是通过特许经营等方式，加入一个更大的酒店品牌集团。

模式五：委托管理＋特许经营的双重运作。

模式六：让委托管理方成为酒店的股东，带资管理。

投资人可根据自身实际情况，选择项目管理模式。

11.2企业CIS品牌规划
如自身投资经营，那么必须对本企业进行一系列品牌规划。

在自身经营的同时，使品牌经营上升高度，最终依靠品牌力量获得更大的市场份额。

11.3 人员招募与培训
为保证服务质量，提高管理水平和经济效益，所有经营管理人员、技术人员、服务员都要经过严格的专业训练，并具有一定的文化水平，所有人员在上岗前计划安排接受培训，确保项目建成后能顺利高效地运行。

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11.4组织架构设置
11.5项目经营策划理念
（1）项目品牌确立宣传策划
（2）创新建设迎合消费者心理诉求商务消费酒店经营类型
（3）VIP会员经营策划
（4）实质性的会员制服务体系――以储值会员卡为主导的销售方式（5）项目经营“吸引点”及“利润点”开发
11.6完善的酒店设施与服务
一家完善的五星级酒店，需要具备以下设施与服务：先进完备的会议设施、多样化的运动和康体设施、ID电话、房内宽带上网冲浪、中外卫星电视、录象节目、智能化管理系统、24小时保安服务、24小时送餐服务、VIP贴身管家服务、导游服务、按摩桑拿中心、医务室、洗衣服务、邮政收发和快递服务、机票预定、机场接送、车辆租用、停车场、行李寄存、商务中心秘书服务、婴儿看护/婴儿床、免费擦鞋服务、外币兑换、专业摄影摄像、高尔夫球场预定、残疾人卫生间/轮椅、插花、叫醒服务、留言服务等。

11.7五星级酒店标准室内家私配备
客厅：名牌电视机，沙发床，茶几，电视桌，灯具，电话机，鞋架，水杯，垃圾筒，烟灰缸；
卧室：高级席梦思床，床头柜，写字桌椅，衣架，灯具，电话机，水杯，垃圾筒，烟灰缸；
洗手间：全套布草，五星级酒店标准日耗品，口杯，垃圾筒，烟灰缸；餐厅：餐桌椅，餐布，灯具；
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厨房：灶具，炊具，餐具，品牌电冰箱，微波炉，电磁炉，组合式厨房设备，厨用布草，电热水壶，灯具，垃圾筒；
窗帘：高级遮光窗帘；
床上用品：全套高级优质床上用品。

第十二章研究总论
在项目的投资和开发中，不可预测的风险较少，可控性较强，因此本项目的投资开发无论在市场上、操作上还是在财务上都是可行的。

就本项目而言，市场的分析和项目的整体定位，以及项目投资经济分析是基于专业经验和经济学的角度来决定的，具有客观性和一般性，符合市场规律及投资经济原理，配以合理的经营管理模式，本项目的赢利目标最终可以实现。

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