价格评估方法之成本法

▪ 总使用年限是指实际己使用年限与尚可使用年限 之和。其计算公式为：
▪ 总使用年限=实际己使用年限+尚可使用年限 ▪ 实际己使用年限=名义己使用年限×资产利用率 ▪ 资产利用率=截止价格鉴定日资产累计实际利用时
间/截止价格鉴定日资产累计法定利用时间×100% ▪ 尚可使用年限是指根据鉴定标的的有形损耗因素，
价格评估方法之成本法
国宏信价格评估有限公司 云金平
一、基本概念
▪ 成本法也称重置成本法，是指在进行价格鉴 证时，按照价格鉴证标的的现时重置成本扣 减各种损耗来确定价格鉴证标的价格的方法。
重置成本与历史成本
▪ 是按在现行市场条件下重新构建的一项全新 财物（或资产）所支付的全部货币额。重置 成本与原始成本的内容构成是相同的，但二 者反映的价格水平是不同的。前者反映的是 价格鉴证基准日的市场价格水平，后者反映 的是当初构建时的价格水平。
▪ 价格指数调整法，是指在财物（或资产）原 始成本基础上，运用价格指数确定其重置成 本的方法。
▪ 重置成本=价格鉴证标的原值×价格鉴证基准 日价格指数/价格鉴证标的取得日价格指数 （定基价格指数）
3.功能价值法
▪ 功能价值法，也称生产能力比例法。这种方 法的依据是，一项资产的生产能力与制造成 本是简单的线性关系，因而，可按照下式来 估算重置成本。
▪ 实体性贬值=重置成本×（1—成新率）
（2）使用年限法。
▪ 它是指用己使用年限占总的使用年限的比例 来确定资产有形损耗的程度。其计算公式为：
▪ 实体性贬值=(重置成本—残值)/总使用年限× 实际己使用年限
几个基本概念
▪ 残值是指价格鉴证标的在清理报废时净回收的金额。 通常只考虑数额较大的残值，如残值数额较小可以 忽略不计。
直接成本
▪ 是指可以直接构成财物（或资产）成本的支 出部分，如房屋建筑的基础、墙体、屋面、 内装修等直接支出；机器设备按现行市价的 买家，加上安装材料费、人工费等。直接成 本应按现时价格逐项计算加总。
间接成本
▪ 间接成本指为建造、购买资产而发生的管理 费、总体设计费等支出。在实际工作中，为 简化间接成本的估算手续，通常采用以下方 法计算间接成本。
▪ 价格鉴证标的的重置成本=∑某类资产历史成 本×R
(二)变量因素及估算
▪ 1.实体性贬值及其估算 ▪ 实体性贬值是由于使用和自然损耗形成的贬
值 ▪ 观察法 ▪ 使用年限法
观察法。
▪ (1) 也称技术鉴定法，它是由具有专业知识和丰富经 验的工程技术人员对资产的实体各主要部位进行技 术鉴定，并综合分析资产的设计、制造、使用、磨 损、维护、修理、大修理、改造情况和物理寿命等 因素，将价格鉴定标的与其全新状态相比较，考察 由于使用磨损和自然损耗对资产的功能、使用效率 带来的影响，判断价格鉴定标的的成新率，从而估 算实体性贬值。其计算公式为：
▪ （3）由于外部环境因素变化引致财物（或资产）价格降 低。如政府实施新的经济政策或颁布新的法规限制了某些财 物（或资产）的使用，使得其价格下降。这种变化一般为财 物（或资产）的经济性贬值。
基本公式
▪ 价格鉴证标的价格=重置成本-实体性贬值-功 能性贬值-经济性贬值
▪ 价格鉴证标的价格=重置成本×综合成新率
影响财物价值量变化的因素主要有：
▪ （1）财物（或资产）投入使用后，由于使用磨损和自然 力的作用，其理化性能不断下降，价格会逐渐降低。这种磨 损，也称实体性贬值。
▪ （2）新技术的推广和运用，使得原有财物（或资产）与 社会上普遍推广和运用的财物（或资产）相比较，在技术上 明显落后，性能相对降低，其价格也就相应降低。这种磨损， 也称功能性贬值。
（一）重置成本及其估算
▪ 重置成本是指重新建造、制造，或在现行市 场上重新购置全新状态下的财物（或资产） 的成本。
▪ 重置成本又两种形式，即复原重置成本和更 新重置成本。
复原重置成本和更新重置成本
▪ 复原成本是指运用原来相同的材料、建筑或 制造标准、设计、格式及技术等，以现时价 格复原购建这项全新资产所发生的支出；
▪ （1）按人工成本比例计算，计算公式为： ▪ 间接成本=人工成本总额×间接成本占人工成本比
例
▪ （2）单位价格法，计算公式为： ▪ 间接成本=工作量（按工日或工时计算）×每工日
或工时间接成本价格
▪ （3）直接成本比例法，计算公式为： ▪ 间接成本=直接成本×间接成本占直接成本比例
价格指数调整法
▪ 价格鉴证标的重置成本=价格鉴证标的的生产 能力/参照物的生产能力×参照物的重置成本
4.规模经济效益指数法
▪ 通过对不同资产的生产能力与其成本之间的关系的分析可以 发现，许多资产的成本与其生产能力之间不存在线性关系， 即资产生产能力和成本之间只是同方向变化，而不是等比例 变化，这是由规模经济效益作用引致的结果。
▪ （2）在各类资产中抽样选择适量具有代表性资产， 应用直接法、价格指数调整法、功能价值法等方法 估算其重置成本。
▪ （3）依据分类抽样估算资产的重置成本与账面历 史成本比较，计算出分类资产的调整系数。
计算公式
▪ R=C’/C ▪ R—某类资产重置成本与历史成本的调整系
数； ▪ C’—某类抽样资产的重置成本； ▪ C—某类抽样资产的历史成本。
▪ 更新成本是指用新型材料，并根据现代标准、 设计及格式，以现时价格生产或建造具有同 等功能的全新资产所需的成本。
பைடு நூலகம்
重置成本的估算
▪ 1.直接法 ▪ 直接法，也称重置核算法、细节分析法。它
是按财物（或资产）成本的构成，把以现行 市价计算的全部购建支出按其计入成本的形 式，将总成本区分为直接成本和间接成本来 估算重置成本的一种方法。
▪ 价格鉴证标的重置成本/参照物重置成本=（价格鉴证标的产 量/参照物产量）x
▪ 即价格鉴证标的重置成本=参照物重置成本×（价格鉴证标 的的产量/参照物产量）x
▪ 公式中的x是一个经验数据，称为规模经济效益指数。我国 到目前为止尚未有统一的经验数据，评估过程中要谨慎使用 这种方法。
5 统计分析法
▪ （1）在核实资产数量的基础上，把全部资产按照 适当标准划分为若干类别，如房屋建筑物按结构划 分为钢结构、钢筋混凝土结构等，机器设备按有关 规定划分为专用设备、通用设备、运输设备、依其、 仪表等。