房地产估价假设开发法与土地估价剩余法的区别

房地产估价假设开发法与土地估价剩余法的区别在日常估价工作中房地产估价假设开发法与土地估价剩余法的原理、过程方法类似但估价规范中规定却并不完全一致在工作中应注意两者的区别。

一、房地产估价中的假设开发法1、定义是估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后以价格余额来确定估价对象价格的一种方法。

假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价如土地生地、毛地、熟地、在建工程包括停建工程、可装修改造或可改变用途的旧房等统称为“待开发房地产”。

2、现金流量折现法和传统方法房地产开发具有周期长的特点其开发成本、管理费用、销售税费、开发完成后的价值等实际发生的时间不尽相同因此运用假设开发法估价必须考虑货币的时间价值。

考虑货币的时间价值可有如下两种不同的方式⑴采用折现的方式称为现金流量折现法。

⑵采用计算利息的方式称为传统方法。

现金流量折现法与传统方法主要区别⑴对开发成本、管理费用、销售税费、开发完成后的价值等的估算传统方法都是根据估价时的房地产状况作出的即它们基本上是静止在估价作业日期时的数额而在现金流量折现法中是预测它们在未来发生时所发生的数额。

⑵传统方法不考虑各项支出、收入发生的时间不同直接相加减但要计算利息而现金流量折现法要考虑各项支出、收入发生的时间不同首先将它们折算到同一时间估价时点上的价值然后再相加减。

⑶在传统方法中投资利息和开发利润单独显现出来在现金流量折现法中这两项都不单独表现出来。

而是隐含在折现过程中。

3、假设开发法传统方法的估价要点基本公式待开发房地产的价值开发完成后的房地产价值-开发成本-专业费用-管理费用-开发商合理利润-投资利息-不可预见费-销售税费-投资者购买待开发房地产应负担的税费投资利息的应计息项目包括未知、需求取的待开发房地产的价值P投资者购买待开发房地产应负担的税费开发成本和管理费用。

开发利润的计算方法与成本法中的相同通常是以一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润率。

在估算时要注意计算基数与利润率的对应。

如选用投资利润率对应基数应由未知、需求取的待开发房地产的价值P开发成本和管理费用组成。

如选用销售利润率对应基数应取开发完成后的销售价格。

销售税费包括⑴销售费用⑵营业税及附加5.55⑶土地增值税可根据不的项目情况估算取值范围为销售收入的13。

二、土地估价中的剩余法剩余法适用于具有投资开发或再开发潜力的土地估价。

允许运用于以下情形⑴待开发房地产或待拆迁改造后再开发房地产的土地估价⑵仅将土地开发整理成可供直接利用的土地估价⑶现有房地产中地价的单独评估。

对于以上第⑴、第⑵种类型待开发土地的估价剩余法基本公式VA–B–CV—待估土地价格A—开发完成后的土地总价值或房地产总价值B—整个开发项目的开发成本C—开发商合理利润估算过程与房地产估价中的假设开发法基本一致但扣除项目中未列明“投资者购买待开发房地产应负担的税费”。

这对于开发商来说也是属于开发成本的组成部分所以应该予以扣除。

对于以上第⑶种类型已完成开发的土地估价剩余法基本公式
VVr–Ph–TV—土地价格Vr—房地产交易价格Ph—房屋现值T—交易税费注这里的“交易税费”是指房地产交易税费这种情况适用于需对房屋、土地分离的价格评估如土地增值税评估。