房地产开发项目收入估算与资金筹措

房地产开发项目收入估算与资金筹措（一）收入估算估算房地产开发项目的收入，首先要制定切实可行的租售计划（含销售、出租、自营等计划）。

租售计划的内容通常包括：拟租售物业的类型、时间和相应的数量，租售价格，租售收入及收款方式。

租售计划应遵守政府有关租售和经营的规定，并与开发商的投资策略相配合。

1.租售方案租售物业的类型与数量，要结合项目可提供的物业类型、数量来确定，并要考虑到租售期内房地产市场的可能变化对租售数量的影响。

对于一个具体的项目而言，此时必须明确：出租面积和出售面积的数量及其与建筑物的对应关系，在整个租售期内每期（年、半年、季度、月）拟销售或出租的物业类型和数量。

综合用途的房地产开发项目，应按不同用途或使用功能划分。

2.租售价格租售价格应在房地产市场分析的基础上确定，一般可选择在位置、规模、功能和档次等方面可比的交易实例，通过对其成交价格的分析与修正，最终得到项目的租售价格。

也可以参照房地产开发项目产品定价的技术和方法，确定租售价格。

租售价格的确定要与开发商市场营销策略相一致，在考虑政治、经济、社会等宏观环境对物业租售价格影响的同时，还应对房地产市场供求关系进行分析，考虑已建成的、正在建设的以及潜在的竞争项目对拟开发项目租售价格的影响。

3.租售收入房地产开发项目的租售收入等于可租售面积的数量乘以单位租售价格。

对于出租的情况，还应考虑空置期（项目竣工后暂时找不到租户的时间）和空置率（未租出建筑面积占可出租的总建筑面积的百分比）对年租金收人的影响。

租售收入估算，要计算出每期（年、半年、季度、月）所能获得的租售收人，并形成租售收入计划。

租售收入的估算，可借助表8-3和表8-4所提供的格式进行。

4.收款方式收款方式的确定，应考虑当地房地产交易的付款习惯，确定分期付款的期数及各期付款的比例。

（二）资金筹措资金筹措计划要以房地产开发项目资金使用计划和销售收入计划为基础，确定资金的来源和相应的数量。

项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金三种渠道。

为了满足项目的资金需求，可优先使用资本金，之后考虑使用可投入的预租售收入，最后仍然不满足资金需求时，可安排借贷资金。

从房地产投资的惯例来看，开发项目总投资一般分为自有资金(股本金)和从银行或其他金融机构获取的抵押贷款两部分。

其中，开发商的自有资金通常仅占到开发项目总投资的20％~35％，用来支付开办费和购置土地使用权费用。

开发商获取土地使用权后，就可以去申请抵押贷款，投入一定数量的建设费用后则可以预售楼宇，所得部分收入可继续投入后续工程建设。

只要开发项目的投资收益率大于银行贷款利率，开发商就可以从使用贷款中获得好处，即达到用别人的钱赚自己的钱之目的。

一般而言，房地产投资都有一些自有资金或者从银行以及其他金融机构获取的抵押贷款等。

一、汇集自有资金对于预计利润较高的开发项目，只要利润率大大高于银行存款利率，一般就可根据自己的能力适时投入自有资金。

开发商的自有资金，包括现金和其他速动资产，以及在近期内可以收回的各种应收款等。

通常情况下，开发商存于银行的现金不会很多，但某些存于银行用于透支贷款、保函或信用证的补偿余额的冻结资金，如能争取早日解除冻结，也属于现金一类。

二、银行贷款任何房地产开发商要想求得发展，是离不开银行及其他金融机构支持的。

不会利用银行信贷资金的开发商，完全靠自己的现金本钱周转，决不可能做成大买卖，也是愚笨的做法。

利用信贷资金经营，实际上就是“借钱赚钱”或“借鸡生蛋”。

问题是怎样才能借到钱。

银行并不是轻易能向开发商贷款的。

一般来说，银行不会拒绝任何一家开发商在该行开设一般往来账户，但是要真正得到一家银行的大力支持(例如给予贷款或开保函等)，甚至为其提供各种优惠和方便，就必须接受银行的调查，并有较好的经营成绩和信誉。

为了取得贷款，开发商除了要接受银行的调查和考核，如实地向银行提供各种资料外，还应对银行进行选择。

随着我国金融体制的改革，银行业务已打破了过去由几家银行垄断的情况，地方性银行和开设银行业务的金融机构、外资银行、中外合资银行纷纷涌现。

开发商选择银行伙伴可考虑以下一些因素：．1．既有国际交往信誉，又受政府和公众信任。

最好是同较大的流银行往来。

2．有良好的服务质量和办事效率。

3．收费较合理。

无论是存贷利息、佣金或手续费用等，均能给予优惠待遇。

4．便于资金调动和转移。

开发工程量大、营业额高而又有较好资信的开发商，往往是众多银行争夺的主顾。

在这种情况下，开发商可以利用银行之间的竞争选择一家或数家银行建立合作关系，根据银行的性质和擅长同他们建立相应的业务往来。

从银行取得贷款的方式较多，下面列举一些常见的银行资金利用方式：1．短期透支贷款。

所谓透支贷款，是指开发商向银行借一定数量的资金用以弥补临时出现的流动资金不足，当开发商有了资金来源后立即归还银行，即随借随还的贷款。

银行按开发商账号中的赤字逐日计息，尽管贷款利率较高，但实际赤字金额时大时小，而且计息时间并不长，因此花费的利息总值并不多。

一般来说，银行需要按开发商的资信情况及有无透支担保保函，规定一个最高透支额。

利用此项透支，开发商往往能解燃眉之急，但由于利率较高，一俟收到售楼款或利率较低的贷款后应马上归还。

2．存款抵押贷款。

这是将一个钱当几个钱用的借贷方法。

开发商可以利用少部分存款作为抵押，获得较多贷款。

抵押款和借款的比例，称之为抵押存款限额。

限额越低，对开发商越有利。

例如限额为20％时，可以借到相当于抵押款5倍的资金。

银行是否肯给予开发商存款抵押贷款，以及存款抵押限额高低，主要取决于开发商的资信条件优劣。

3．房地产抵押贷款。

这是房地产开发建设过程中解决资金问题最有效的途径。

当开发商获取开发建设用地后，就可将土地使用权作为抵押向银行申请房地产抵押贷款。

贷款的金额一般视土地使用权价值(地价)的大小、开发项目获利能力的大小而定，通常为地价的70％一90％。

该项地价的确定，主要以有资格的房地产评估机构对土地市场价值的估算为依据。

当以土地抵押贷款将建设工程推进到一定程度后，可视实际需要决定是否将所建地上物(尚未完工)继续抵押。

一般说来，房地产抵押贷款的利率较为优惠，因此这种贷款方式为房地产开发商广泛应用。

三、发行公司债券发行公司债券是房地产开发商的资金来源之一，与银行贷款一样，同属于企业外来资金。

由于企业债券风险较政府债券要大，因此其利息率一般要高于政府债券利息率。

当开发商决定发行公司债券后，一般要先向证券主管部门申请批准，然后委托证券公司办理其认购募集业务，再委托银行(一般是与该公司有主要业务往来的银行，多为投资银行)办理有关发行的具体业务。

四、其他筹资方式除了上述三种主要筹资方式以外，针对我国目前的实际情况，还可以利用以下几个筹资渠道：1．各类信托基金。

目前，国内务类信托基金组织先后建立起来，这类基金组织都有愿望将其基金的一部分用于收益较高的房地产投资，作为其投资组合的一个重要组成部分。

例如住房发展基金、职工社会福利基金、各类奖励基金、各类社会公益和慈善机构的基金等，除了用于购买可以确保其利息收入的政府债券，往往还将基金的一部分用于收益相对较高，又有相对较高安全保证的房地产投资。

开发商可以约定的利率向多类基金组织融资，也可吸引其投资入股。

2．各类企事业单位的自有资金。

在当前投资渠道尚不很健全的情况下，许多企事业单位拥有的自有资金处于闲置状态，他们希望投资于收益较高的房地产业以将死钱变活，但由于不易拿到开发经营权或无专门力量经营此类业务，常常拿着钱去寻找合作伙伴。

开发商如适时抓住机会，以支付固定利润或利息的方式与这些企事业单位合作，也不失为一种有效的筹资渠道。

3．预收定金或购楼款。

在房地产市场前景看好的情况下，大部分投资置业人士或机构，对预售楼宇感兴趣，因为他们只需先期支付少量的定金或预付款，就可以享受到未来一段时间内的房地产增值收益。

4．银团联合贷款。

许多大型开发项目需要的资金较多，可以考虑采用组织银团联合贷款的方式。

在工程项目基本可行的条件下，开发商常常可邀请一家国际性银行帮助进行专门的财务可行性研究，然后通过银团的首席银行组织有关的商业银行、投资银行坐在一起讨论，对所涉及的贷款，使用和还款以及利息等问题，作出各方均能接受的安排，然后共同签署协议。

利用银团贷款时，选择好为首的银行十分重要。

如果用一家富有经验，而且与开发商有过密切合作历史的银行为首席银行，他往往能向开发商提供许多良好的建议，并向参加银团的其他银行宣传介绍这家公司。

如果首席银行是一家国际性的大银行，就更能增强其他银行的信心，吸引更多的银行参加银团联合贷款。

5．借助有经济实力的公司合作开发。

开发商如果确实筹款困难，那么寻找一家或几家有经济实力的国际或国内公司参加联合集团开发，是一种分散和转移资金压力的较好办法。

开发商可以组织这个联合集团的成员发挥各自的优势，并由各成员分别承担和筹集各自需要的资金。

当然，开发商也应让出一部分利益，否则难以找到合作伙伴。

6．令承包商带资承包建设工程。

在建筑市场竞争激烈的情况下，许多有一定经济实力的承包商，有可能愿意带资承包建设工程，以争取到建设任务，特别是在开发项目有可靠收入保证的情况下。

这样，开发商就将一部分融资的困难和风险分担给了承包商，当然，对延期支付的工程款项，开发商也要支付利息，但通常这个利息率较银行贷款利率为低，而且更低于整个开发项目的投资收益率。

如果开发商决定令承包商带资承包，一定要对承包商的经济实力进行严格的审查，对其筹资方案进行认真的分析。

必要时，在承包商筹资过程中，开发商也要给予必要的支持与合作，如为承包商开具银行付款保函等。

应该指出的是，房地产开发商在进行某项目的开发建设时，通常要综合运用上述各种筹资手段。