公租房社区管理模式借鉴

公租房社区管理的国内外借鉴

发达国家及地区的社区管理工作开展较早，已形成成熟的社区管理模式。虽然我国社区管理工作开展时间不长，但各地也涌现出一些特定模式。就公租房社区而言，国外没有单独的类似社区划分，是将其融于城市社区一并管理；国内公租房建设刚起步，还未形成较完善的公租房社区管理模式。所以，本文的借鉴将从两个方面入手，一是城市社区管理模式，二是个别地区公租房社区管理（含房屋管理）相关方式。

一、国外社区管理模式

国外社区管理代表模式主要有三种，即：以美国为代表的社区自治模式、以新加坡为代表的政府主导模式和以日本为代表的混合模式。对社区管理模式的优劣并没有统一的判断标准,它决定于一个国家的政治文化传统、文化和经济水平的影响。但不论哪种模式，事实上政府均对社区管理提供了政策扶持、资金支持和行政监督，都存在着政府对社区管理的调控与大力支持。由于新加坡80%以上的人居住在组屋里（政府提供的保障房），其社区管理基本可等同于组屋社区管理。因此，新加坡的一些组屋及社区管理做法可为我们提供一定借鉴，主要体现在以下方面：

1、组屋建管一体，物业管理完善并与房屋管理结合

新加坡建房发展局在组屋社区管理中担当了重要角色。建房发展局不仅负责实施政府建房计划还负责统筹全国的组屋物业管理。新加坡物业管理范围广，除了买房和转卖在建屋发展局直接申请外，其他业务都可以在物业管理公司办理，其业务范围包括：房屋维修养护、商业房屋的租赁管理；出租住宅的租金缴纳与售房期款的收取；公共场所的出租服务及管理；居住小区内停车场的管理；居住小区的环境

清洁、园艺绿化管理等，此外，还负责介绍居民就业，配合治安部门搞好治安工作。物业管理不仅对组屋管理起到了极大支撑，还对社区管理提供了帮助。

2、政府提供资金支持，确保组屋正常运转

建屋发展局的经济实行独立核算、自主经营的政策，其财政预算纳入国家计划。该局的经费收入主要来自租售组屋所得、购房者贷款利息、服务及管理费用等。非盈利性质使得建屋发展局在经济上入不敷出，每年都有巨额的财政赤字。因此，政府每年都会给建屋发展局提供巨额津贴，在组屋运作上投入大笔资金。

3、社区管理的行政指导与民众广泛参与相结合

一是，政府作为主导，统筹全盘的社区管理工作。二是，政府鼓励社会各界积极参与社区事务，募集和设立社区基金，推动社区福利项目。三是充分尊重居民意愿，社区重大事项实行投票表决。

4、居住小区管理法制化

新加坡对居民行为、组屋使用、物业管理等都制定了很详细的规章制度，并形成法律。在操作中严格按照法规执行。

5、保障社区管理经费投入

新加坡社区经费来源主要有政府拨款和社会赞助。政府拨款包括行政经费、活动经费以及专项经费，各项费用均有明确的使用范围。同时，大力鼓励社会捐助。政府制定了社会捐助经费配搭计划，每收到社会赞助1新元，政府都会配搭3新元，即社区组织实际得到4新元。如果社会赞助的款项以固定的方式长期支付，政府则对每1新元配搭增至4新元。

6、社区基础设施配备有足够保障

新加坡社区的设施配备是城市规划和建设中的重要部分，属于公

共供给。政府制定了详细的城市规划设施配备标准，在该标准指导下，社区服务网点在城市建设之初就完善配备，为此政府投资建设了民众联络所、居委会活动中心、邻里居委会，以及各类社区医院、诊疗所、残障人工作坊、收容所、安老院等各类基础设施。

二、我国社区管理模式

我国社区管理模式需要从两个层面来了解，一是外部层面，即政府和社区自治组织的关系及管理体系；二是内部层面，即社区内部组织建设方式及各组织关系的协调方式。

1、外部层面

从政府和社区自治组织的相互关系来看，我国的政治文化和经济水平决定了社区管理模式主要是行政主导型,只不过由于各地在社区自治建设中自治水平的发育程度和实现自治目标的路径有所不同,因而在实践中形成了三种模式，即以上海为代表的政府主导型模式、以沈阳为代表的社区自治型模式、以武汉江汉区为代表的混合型模式。

从管理纵向体系看，我国有两种社区管理模式，一是“市-区-街道-社区”的四级管理模式，二是“市-区-社区”三级管理模式。大多数城市社区采用的是四级管理模式，即在市一级组建统领全市社区建设管理的组织（如领导小组、指导委员会等），区、街道组建相应的领导组织。三级管理模式又称为“区直管社区模式”，主要有两种形式：一是不设立街道办事处。在城郊结合部成片开发的居住区不再设立街道办事处，直接建立社区，如北京石景山区的鲁谷社区、青岛市市北区的浮山后社区；二是撤销已有街道办事处，如安徽铜陵市铜官山区、南京市白下区淮海路街道等。在三级管理模式中，各地的共同点是区委均在社区派出机构，同时在社区建立行政事务服务中心，其中行政事务服务中心一般为区政府职能部门派出人员组成，也就是

政府派出机构。

2、内部层面

社区内部管理组织一般由社区自治组织即社区党组织、社区成员大会、居民委员会等，以及其他组织如物业公司、业主委员会等构成。根据具体执行机构的不同可分为以居委会为核心的议行合一、议行分设两种模式，以及以物业管理企业为核心的企业化管理模式。议行合一模式是较老的传统模式，这里不多介绍。议行分设管理模式是指社区内议事层（居委会）与执行层分开的建设方式，这是目前采用最多的方式，其中执行层一般为社区工作站（或公共事务服务站等）；企业化管理模式指由物业公司牵头，组织居民共同承担社区综合管理与服务职能的做法，社区居委会成为辅助组织，如深圳莲花北社区、武汉百步亭小区，这种模式仅在少数小区采用。议行分设管理模式根据执行层设臵的不同，又可分为分设、下属、条属、专干等四种模式。此外，有些社区还设有社区服务站，一般为居委会下属专业机构，直接从事或组织便民的生活性无偿、有偿服务。

按照各组织之间的协调合作方式划分，主要有松散合作型、一体化合作型两种。松散合作型指各管理组织一般通过召开社区联席会议的形式进行事务协商与合作，各组织成员互不交叉，没有稳定的合作机制。一体化合作型指通过制度形式建立合作机制，实现社区管理一体化。其方式一般为成立社区党支部领导下的居委会、业主委员会、物业企业等各单位于一体的交叉任职和联席会议工作制度，通过共享服务平台（设施）、共管社区事务、共谋社区发展，实现各组织共同的利益和工作目标。一体化合作模式在新建较大居民小区探索较多。

三、我国公租房社区管理情况

1、香港公租房社区管理情况