星光耀广场主要竞品分析(ppt 38页)

竞品小结：
东海湾作为超大体量的地产项目，在2013年项目均价飙高速度惊人。这符合其一 贯的营销策略。通过新开发项目的价格提升来带动旧项目去化，所以其开发速度 较快，但销售的业绩主要不体现在新品上。在年底，海悦府、上实海上海等项目 也将陆续走入开发正轨，那么在竞争加剧局面到来之前，提前抢占客源尤为重要。 目前项目二期已经开工，一期的持续走低可能会带来降价销售局面的出现。
江南板块目前在售项目较多，配套较为成熟，板块内个项目价格相对较为合理，预 计下半年不会出现大范围大幅度降价潮，个别小开发商或有可能适当降价，争夺市 场客户
万科带着高度市场期望进入泉州，目前销售业绩远低于市场预期，加上二期地块的 动工，下半年或将调整整体价格，争夺江南及老城区客户
6-9月期间，海悦府保持每周有暖场的活动节奏以提高售楼处到访量。不过由于 该项目周边基本为荒地、海面，人气严重不足，因而蓄客乏力。
御花园项目基本情况
主推户型为140~150㎡的大户型
5#、6#户型配比
目前房管局备案显示1#、2#房源状态多为在建抵押，所宣称热销水分较大， 目前整体走量困难。
5#、6#加入推售，一期工期进展顺利，下半年估计会有后续 房源陆续推出，二期目前打桩中
118平复式解析： 入户花园改为与客厅等宽的露台， 5米面宽的客厅，满足泉州人泡茶及 接待客人的需求，4独立房加书房功 能齐全，整体实现视野宽度的最大 拓展。十分符合泉州客户的需求。
海悦府，本案受土地问题困扰，工程进度一度受阻，鉴于片 区内的竞争压力及项目回款压力，预计首波将以低价入市
竞品小结：
万科城项目基本情况
户型跨度大，从复式到两房都有，主推80~100m2的刚需小 户型
一期户型配比
整体去化情况并不乐观，推出的房源各种户型、各种楼层都有一定余 量，其中6#楼去化情况最差
目前价格已从首期开盘的12000元/㎡降至11000元/㎡。
首次开盘 开盘时间：2013年11月16日 推出楼栋/数量：3#、5#、7#、8# 推出产品：二房：80-85㎡，162套； 三房：92㎡，90套；四房：123-128㎡ ，147套；137-140㎡，126套；167169㎡，63套；复式：207-308㎡，14套 均价：11500元/m2
建发·珑璟湾项目基本情况
户型跨度大，大户型的占比相对较高；现蓄客中，116㎡变146㎡ 的跃层较受欢迎。
16#、17#、20#、22#户型配比
开盘当日热销，随后加推的17#去化率较低 即将推出的15#、21#的预约情况 一般，近期开始与网站合作做团购电商，对蓄客有一定帮助
建发·珑璟湾与泉州万科城一江之隔，价格较为合理，基于14 年目标盘点及推售节点，价格将会稳步上扬。
首次开盘 开盘时间：2013年11月16日 推出楼栋/数量：1#、2# 推出产品：三房：108-113㎡，104套； 三房：124-128㎡，61套；四房：131 ㎡，27套；142㎡，143套； 均价：13000元/m2
东海湾·御花园在售楼盘周成交变化图
项目整体定位高端，但今年以来销售业绩低迷，销售团队由原来的自售团队改 为聚贤庄，成交量持续走低，市场观望与高定价是低迷的重要因素，目前已出 现销售停滞现象，下半年始受东海泰禾冲击影响，该项目均价已下调500元/ 平方米。
竞品小结：
建发珑璟湾与泉州万科城有许多的相似之处，相对偏僻的地理位置、高知名度的开 发商、广受好评的园林景观。
建发珑璟湾项目地利位置偏远，与星光耀广场难以实现竞争关系。所宣传的卖点 3200亩超级大盘在目前仍是一片荒芜，配套上十分薄弱。今年以来，西街音乐节、 熄灯一小时等大小场宣传活动接连举办，与蓝房网合作的电商团购也正在进行中。 但据透露目前预约仅六十余组，开盘压力较大。
海悦府项目因征地款问题，工地被当地村民围堵近两月，所以工期一再拖延，前 期所蓄客源流失较大。开春楼市走低对其定价应该也有着较大困扰，并且泉州 “海景房”的概念尚未建立，风大、腐蚀等顾虑对购房者选择海悦府形成较大阻 碍。
基于目前东海片区基础配套迟迟未进入实质发展阶段，片区内的价格未有实质支 撑，客户普遍反映片区内房价偏高，且东海片区项目基本处于滞销阶段#户型配比
A地块一期基本售罄，二期的6-10#，已预约近两个月，预计于 十一月推出，价格势必上涨，但涨幅有限
开盘时间：2014.03.15 推出楼栋/数量：3栋2#、3#、5#，共 300套 推出产品： 85~105㎡三房、121~127㎡ 的四房，170平米的五房 均价：8800元/m2
10# 216㎡
7# 138㎡
7# 82㎡
7# 142㎡
三盛·四季公园近期成交变化图
竞品小结： 该项目目前处于持销阶段，目前整体去化速度较为缓慢，以消化前期认购客户 为主，新成交客户数量有限，在市场平稳前提下，预计十一月份将结合余货推 出7/10#楼王，基于楼王以大面积段产品为主，总价面向客群有限，新品单价 将与上期推盘价相当。由于该项目后续基本为大面段产品，刚需产品数量量有 限，与本案竞争关系较小。
首次开盘 开盘时间：2014年1月11日推出 楼栋/数量：16#、20#、22#楼 、308套房源。 推出产品：88㎡两房 46套、106 ㎡三房 46、116㎡三房 30套、 128㎡三房 23套，以及142㎡四 房 140套； 均价：7800元/m2
建发·珑璟湾在售楼盘周成交变化图
项目动态 建发珑璟湾一期房源所剩不多，以高层为主，主推户型89㎡的2房。该户型赠 送10多平米，包括半个阳台、一个镂空和一个飘窗。特地为广大青年人量身定 制的一款刚需房。
星光耀优势：相比建发珑璟湾区位更好、配套更完善，板块热门 星光耀劣势：建发在福建也是知名开发商，建发珑璟湾定价较低 建发开盘对星光耀广场的冲击不会特别大
东海泰禾广场，经过四个月的宣传，两个月的蓄客，已于8月30日推出首 波SOHO9#共360套房源，当日实现热销，去化接近九成，并将于9月27 日加推8#SOHO，与华大泰禾广场2013年七开七清的节奏非常相似。
分析小结：
江南板块以建发、万科为代表的品牌开发商，东海板块以泰禾为代表的品牌开发商 的带领下，今年下半年泉州市区房地产热点板块将转移至江南和东海两个板块，城 东板块由于推盘量少，市场关注度或将逐渐下降；
东海板块下半年待推量大，由于目前片区整体配套未跟上，价格缺乏支撑，加上东 海泰禾进驻，预计住宅将以低价入市，整个片区其他项目获将陷入有价无市的境地；
项目动态 2期6-10#楼新品预计7月19日启动预约；目前已经组建专门外拓团队 拓客；再次邀请蔡琴演唱会，拟在外拓、单位拜访等渠道通过演唱会门 票进行宣传。目前蓄客约200余组
竞品小结：
津汇红树湾在洛江，相比星光耀广场位置较偏，品质相对较差，但是整体的 景观资源好。 基于该项目已于3月份对外销售，其目前市场知名度相比星光耀广场较高。 受地缘关系及前期推盘的业主口碑影响，借助优先入读实验小学的协议优势， 预计该项目在洛江和惠安客户群上与本案会形成较大竞争
润柏大都会项目基本信息
竞品小结：
润柏大都会SOHO产品以5.4米挑高这一优势领先其他市面soho产品，但由于品 牌价值较弱，及相邻项目华大泰禾广场热销对客户进行了较大程度的分流，对该 案销售形成较大影响。 目前1#、2#剩余存量约350套，由于定价过高，走量较为缓慢。
津汇红树湾项目基本信息
目前已推出3栋楼，户型区间90~250m2，主推90m2和 120~130m2的户型，均价8800元/㎡
泉州星光耀广场主要竞品分析
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三盛四季公园项目基本情况
二期主推90m2以下的刚需小户型和130m2以上的大户型
二期户型配比
现只余80套左右，大都分布在高层或者较低层，以130㎡及以上的大房型为主， 中小户型热销。
预计2014年下半年将推楼王
7/10#楼王产品以大户型为主，与本案竞争面小
10# 248㎡
二次开盘 开盘时间：2013年12月21日 推出楼栋/数量：1#、2#、6#、9# 推出产品：80-85㎡两房81套；93㎡三房 89套；123-126㎡三房57套；142㎡四房 70套；173㎡五房63套；259-318㎡复式 6套； 均价：11300元/m2
泉州万科城在售楼盘周成交变化图
在三家代理公司销售的前提下，对于一期1300套的推售总量及万科品牌而言， 销售业绩并不理想，目前一期余货约400套左右，下半年应主要以去化一期地 块余货为主。新品神复式，118㎡五房经推出，受到市场热烈追捧。
该项目首期推售已基本售罄，鉴于项目前期近1年的蓄客周期及较偏的地理 位置，项目首期已经以低价入市，基于通盘可延续性推售及未来面临东海泰 禾和星光耀广场的严峻竞争，预计未来推售将以小步快跑为基本策略，扩大 客户基数以带动整案的后半场销售。
星光耀优势：相比红树湾，丰泽区户口，到老城区更便捷，城市综合体带来的一站式 生活。 星光耀劣势：红树湾推广蓄客时间长，市场知名度较高，景观资源强；项目处于洛江 区核心，洛江及惠安客户更容易选择红树湾；老带新会给他带去一部分客户。
将首次引入国际一线奢侈品品牌， 引领城市高端消费，改变泉州目 前没有高端奢侈品消费的状况。
9#，共360套房源
47㎡220套 49㎡60套 57㎡80套
开盘情况分析
1、八月初释放口径为8月中旬开盘， 推售8#、9#。现开盘时间推迟半个 月，且仅开9#一栋楼，体现出其压 力大，也对市场预判不乐观。 2、根据现场调查，到场客户量较少， 开盘时间约一个小时左右，开盘前 有进行提前内部认购 3、本次开盘均价约10500元/㎡， 在现有的市场环境下，价格高于预 估。