商业地产发展历程(ppt
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优点：规划简单，便于快速复制 缺点：仅凭一楼铺位散售，难以支 撑快速开发的现金流。 盈利模式：以超市（知名品牌）强大 聚客力带动人流，促进商铺回款。 代表项目：汉江路万达悦荟广场
9
一、商业发展历程——多元组合
多业态组合商业（商业地产迈向第四阶段）
-
第三代：城市综合体
特点：将户外室内步行街与商业大 楼结合在一起，打造一个巨大的城 市综合体，多种功能于一体，形成 独立的大型商圈，建筑面积于50万 ㎡到100万㎡之间。
儿童业态主要可以分为服务、娱乐、零售、教育等四 大类，目前国内的儿童业态发展仍处于较初级阶段。
2006—2017
2017—至今
萌芽初成 快速兴起 全面发展 多元组合 文化创新
-
4
一、商业发展历程——萌芽初成
深圳国贸大厦（1985） 淄博百货大楼（1986）
港澳地产商投资建设大陆五星级酒店和高档写字楼，掀 起了国内商业地产建设的第一波浪潮。
同时期摆脱了计划经济桎梏的传统商业获得快速发展， 百货大楼于全国各城市获利丰厚。
-
16
二、商业地产发展趋势——去粗取精
资本跟风入市，市场放量井喷，总量过剩
优质、有经验物质运营商的将在新一轮行业整合中进一步巩固领 先优势，而未了解市场的项目将面临淘汰的风险。
成熟的商业地产运营商在市场环境的试炼下将会带来更为优秀的 商业项目。
-
17
二、商业地产发展趋势——儿童业态兴起
人口政策放开，儿童消费将成为重要力量
-
15
二、商业地产发展趋势——抗衡电商冲击，
体验式消费将成为商业地产发展主流
随着人们对生活质量的要求提高、我国中产阶 级的兴起，越来越多的商业地产更加注重“体 验式消费”模式：消费者在购物时不仅仅追求 方便性、多样性，注重个人品味的需求，同时 更注重体验整个购买经历的愉悦。 在电商继续侵吞市场的情况下，体验性消费将 成为现代商业地产开发的主要推动力。
-
13
PART
商业地产发展趋势
Development trend of commercial projects
-
14
二、商业地产发展趋势——一线向三线转移
一线城市商业开发面临风险
市场成熟：消费对象和消费方式逐渐成型，对整体市场环境要求高，新开发商业存活难 度大；
土地匮乏：城市发展时间久，土地资源日益减少，导致价格上涨，开发成本增加。
优点：受益于政府政策支持，汇聚 城市资源，节约了项目发展时间。 缺点：资金投入大 ，对运营管理 能力要求高
盈利模式：为政府代建市政设施为基 础，低价获得土地，提升利润空间。
代表项目：武汉汉街万达广场
12
一、商业发展历程——总结
中国城市化、城市国际化已成为整个中国未来发展的 必然趋势，推进中国的城市化进程，房地产尤其是商 业地产是最具前导性和拉动性的行业力量。商业地产 也成为成为刺激消费带动投资的发动机，更是中国城 市化的主力引擎和城市形象名片。
优点：解决了第一、二代现金流难 以为继的问题，极大提升了项目的 可复制性。
盈利模式：通过住宅，公寓、写字楼、 商业外街等可售物业的回笼资金，实 现盈利。
代表项目：武汉万达中心
10
一、商业发展历程——多元组合
公寓住宅 写字楼
高级酒店
第三代万达广场（城市综合体）特点
1、目标城市以直辖市、省会城市及经济中心城市为主 2、选址以城市副中心或新区为主 3、建筑更加现代化，更具地标性 4、产品有商业、住宅、公寓、办公、酒店，搭配合理 5、涵盖大型集中商业（购物中心）及底商（步行街）等类 型，购物中心以持有为主，大多数只租不售。
商-业中心（含室内步行街）
11
一、商业发展历程——文化创新
塑造城市名片（商业地产向第五阶段发展）
-
第四代：“万达城“
特点：在第三代商业综合体的基础 上加大投资，依托城市自然景观， 增加旅游文化主题，总建面在300 万㎡以上，打造成“文化旅游商业 地产”同时可以看出未来商业地产 将会向文化旅游方向发展。
国贸大厦占地面积2万平方米，建筑面积10万平方米。
大楼高五十三层（其中地下三层）共一百六十米，7个月即 竣工，以三天一层楼的速度建成，是中国建成最早的综合 性超高层楼宇，素有“中华第一高楼”的美称，是“中国 速度”的象征。
-
5
一、商业发展历程——快速兴起
王府井
1996年王府井商业区改造，营业面积由500平方米扩大到2700平方米，完全仿照明、 清的建筑风格设计装潢。 这一时期商业区改造主要以传统商业区加入现代化照明系统与改变管理模式为主，改变 老旧的面貌和落后的管理模式，商业区老商铺“脱胎换骨”并得以继续发展。
商业项目
迭代发展的变化研究
-
CONTENT
01 商业地产发展历程 02 商业地产发展趋势 03 商业项目运营方式
-
2
PART
商业地产发展历程
The development history of commercial real estate
-
3
商业发展历程
1980—1995 1996—2000
2001—2006
二三线城市发展机遇成熟
市场广阔：经济发展带来购买力的提升，主题式商业、城市综合体的出现能极大满足人们 的日常购物需求，市场巨大，前景广阔；
土地充足：二三线城市土地资源充裕，在项目择址及前期资金注入方面较为自由和宽松， 开发商可以针对市场做出最佳规划及最低投入。
二三线城市 商业地产在
市场正在向
有着更好地发展空间 拓展
优点：规划简单，便于快速复制 缺点：仅凭一楼铺位散售，难以支撑 快速开发的现金流。
盈利模式：以超市（知名品牌）强大 聚客力带动人流，促进商铺回款。
代表项目：长沙万达广场
8
一、商业发展历程——全面发展
量化升级，沉疴难愈
-
第二代：商业组合店
特点：由几个单体楼组合成一个项 目，每个组合店有百货、超市、电 影城、美食广场、数码广场等六到 十种业态，面积在10万平方米左右。 本质与第一代产品无变化，资金回 笼慢等问题依然没有根治。
住房制度改革和旧城商业区改造带来发展契机
来自百度文库
-
6
一、商业发展历程——全面发展
从单体店到万达城：
万达商业地产异军突起
房地产开发商进入商业地产市场，商业地产开始转变为一个独立产业
-
7
一、商业发展历程——全面发展
先招商，再投资（订单式商业先河）
-
第一代：单体商业
特点： 建筑面积大约在3—5万㎡单体楼，地 处城市核心商业圈 通常一楼分割销售，二三楼标配为沃 尔玛超市，四楼影院+电玩+餐饮。
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一、商业发展历程——多元组合
多业态组合商业（商业地产迈向第四阶段）
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第三代：城市综合体
特点：将户外室内步行街与商业大 楼结合在一起，打造一个巨大的城 市综合体，多种功能于一体，形成 独立的大型商圈，建筑面积于50万 ㎡到100万㎡之间。
儿童业态主要可以分为服务、娱乐、零售、教育等四 大类，目前国内的儿童业态发展仍处于较初级阶段。
2006—2017
2017—至今
萌芽初成 快速兴起 全面发展 多元组合 文化创新
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一、商业发展历程——萌芽初成
深圳国贸大厦（1985） 淄博百货大楼（1986）
港澳地产商投资建设大陆五星级酒店和高档写字楼，掀 起了国内商业地产建设的第一波浪潮。
同时期摆脱了计划经济桎梏的传统商业获得快速发展， 百货大楼于全国各城市获利丰厚。
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二、商业地产发展趋势——去粗取精
资本跟风入市，市场放量井喷，总量过剩
优质、有经验物质运营商的将在新一轮行业整合中进一步巩固领 先优势，而未了解市场的项目将面临淘汰的风险。
成熟的商业地产运营商在市场环境的试炼下将会带来更为优秀的 商业项目。
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二、商业地产发展趋势——儿童业态兴起
人口政策放开，儿童消费将成为重要力量
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二、商业地产发展趋势——抗衡电商冲击，
体验式消费将成为商业地产发展主流
随着人们对生活质量的要求提高、我国中产阶 级的兴起，越来越多的商业地产更加注重“体 验式消费”模式：消费者在购物时不仅仅追求 方便性、多样性，注重个人品味的需求，同时 更注重体验整个购买经历的愉悦。 在电商继续侵吞市场的情况下，体验性消费将 成为现代商业地产开发的主要推动力。
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PART
商业地产发展趋势
Development trend of commercial projects
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二、商业地产发展趋势——一线向三线转移
一线城市商业开发面临风险
市场成熟：消费对象和消费方式逐渐成型，对整体市场环境要求高，新开发商业存活难 度大；
土地匮乏：城市发展时间久，土地资源日益减少，导致价格上涨，开发成本增加。
优点：受益于政府政策支持，汇聚 城市资源，节约了项目发展时间。 缺点：资金投入大 ，对运营管理 能力要求高
盈利模式：为政府代建市政设施为基 础，低价获得土地，提升利润空间。
代表项目：武汉汉街万达广场
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一、商业发展历程——总结
中国城市化、城市国际化已成为整个中国未来发展的 必然趋势，推进中国的城市化进程，房地产尤其是商 业地产是最具前导性和拉动性的行业力量。商业地产 也成为成为刺激消费带动投资的发动机，更是中国城 市化的主力引擎和城市形象名片。
优点：解决了第一、二代现金流难 以为继的问题，极大提升了项目的 可复制性。
盈利模式：通过住宅，公寓、写字楼、 商业外街等可售物业的回笼资金，实 现盈利。
代表项目：武汉万达中心
10
一、商业发展历程——多元组合
公寓住宅 写字楼
高级酒店
第三代万达广场（城市综合体）特点
1、目标城市以直辖市、省会城市及经济中心城市为主 2、选址以城市副中心或新区为主 3、建筑更加现代化，更具地标性 4、产品有商业、住宅、公寓、办公、酒店，搭配合理 5、涵盖大型集中商业（购物中心）及底商（步行街）等类 型，购物中心以持有为主，大多数只租不售。
商-业中心（含室内步行街）
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一、商业发展历程——文化创新
塑造城市名片（商业地产向第五阶段发展）
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第四代：“万达城“
特点：在第三代商业综合体的基础 上加大投资，依托城市自然景观， 增加旅游文化主题，总建面在300 万㎡以上，打造成“文化旅游商业 地产”同时可以看出未来商业地产 将会向文化旅游方向发展。
国贸大厦占地面积2万平方米，建筑面积10万平方米。
大楼高五十三层（其中地下三层）共一百六十米，7个月即 竣工，以三天一层楼的速度建成，是中国建成最早的综合 性超高层楼宇，素有“中华第一高楼”的美称，是“中国 速度”的象征。
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一、商业发展历程——快速兴起
王府井
1996年王府井商业区改造，营业面积由500平方米扩大到2700平方米，完全仿照明、 清的建筑风格设计装潢。 这一时期商业区改造主要以传统商业区加入现代化照明系统与改变管理模式为主，改变 老旧的面貌和落后的管理模式，商业区老商铺“脱胎换骨”并得以继续发展。
商业项目
迭代发展的变化研究
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CONTENT
01 商业地产发展历程 02 商业地产发展趋势 03 商业项目运营方式
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PART
商业地产发展历程
The development history of commercial real estate
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商业发展历程
1980—1995 1996—2000
2001—2006
二三线城市发展机遇成熟
市场广阔：经济发展带来购买力的提升，主题式商业、城市综合体的出现能极大满足人们 的日常购物需求，市场巨大，前景广阔；
土地充足：二三线城市土地资源充裕，在项目择址及前期资金注入方面较为自由和宽松， 开发商可以针对市场做出最佳规划及最低投入。
二三线城市 商业地产在
市场正在向
有着更好地发展空间 拓展
优点：规划简单，便于快速复制 缺点：仅凭一楼铺位散售，难以支撑 快速开发的现金流。
盈利模式：以超市（知名品牌）强大 聚客力带动人流，促进商铺回款。
代表项目：长沙万达广场
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一、商业发展历程——全面发展
量化升级，沉疴难愈
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第二代：商业组合店
特点：由几个单体楼组合成一个项 目，每个组合店有百货、超市、电 影城、美食广场、数码广场等六到 十种业态，面积在10万平方米左右。 本质与第一代产品无变化，资金回 笼慢等问题依然没有根治。
住房制度改革和旧城商业区改造带来发展契机
来自百度文库
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一、商业发展历程——全面发展
从单体店到万达城：
万达商业地产异军突起
房地产开发商进入商业地产市场，商业地产开始转变为一个独立产业
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一、商业发展历程——全面发展
先招商，再投资（订单式商业先河）
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第一代：单体商业
特点： 建筑面积大约在3—5万㎡单体楼，地 处城市核心商业圈 通常一楼分割销售，二三楼标配为沃 尔玛超市，四楼影院+电玩+餐饮。