2011中原策划基础知识培训篇
合集下载
相关主题
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
2.5.4 消费者行为理论
2.5.4.1 效用
消费者决策：指消费者在既定的预算支出条件下，为使自己获得最大的消费满足而 做出的消费选择。 效用：消费者在消费某种商品时所获得的心理满足程度。其取决于两种因素，一是 商品的自然属性可以满足人们的某种使用的需要；二是人们在消费某种商品 时对满足的主观感受。
41
二 、 房地产市场
2.7 房地产市场的运行规律
② 房地产市场的周期循环
• 传统的房地产周期理论认为：房地产市场的发展呈现出一种自我修正的模 式。在每一个运行周期中，均经过扩张、缓慢、萧条、调节、复苏和再次 扩张的过程。
17
一、房地产基本概念
1.6 常用的房地产术语
⑥ 常规物业实用率
• 多层住宅：90-93% 小高层及高层住宅：80-88% 写字楼物业:70-75% 商铺物业：50%左右
• •
18
一、房地产基本概念
1.6 常用的房地产术语
⑦ 不同制式单位的换算（米、公顷、英尺、亩）
• 1平方米= 10.764平方英尺
25
二 、 房地产市场
2.3 房地产市场的运行环境及其影响因素
房地产业的运行环境
社会环境 政治环境 经济环境 金融环境 法律制度环境 技术环境 资源环境 国际环境
主要影响因素
人口数量和结构、家庭结构及其变化、居民思想观念、社区和城市发展 形态等 政治体制、政局稳定性、政府能力、政策连续性、政府及公众对待外资 的态度等 城市或区域总体经济发展水平、就业、支付能力、产业与结构布局、基 础设施状况、利率和通货膨胀等 宏观金融政策、金融工具完善程度、资本市场发育程度等 与房地产业有关的正式规则，包括现行的法律与相关政策 建筑材料、建筑施工技术和工艺、建筑设备的进步；而更为重要的是信 息技术的发展和应用，及伴随而来的房地产信息化的要求 土地、能源等资源约束 国际资本流动和经济的全球化
32
二 、 房地产市场
2.5 房地产市场指标
2.5.2 弹性理论
需求价格弹性：商品的需求量对商品本身价格变动的反应程度
供给价格弹性： 供给量变动率与价格变动率的比值。影响因素，一是厂商供应能
力和产品生产周期，二是产品的生产成本
2.5.3 市场均衡
需求的数量等于供给的数量
33
二 、 房地产市场
2.5 房地产市场指标
4
一、房地产基本概念
1.1 房地产的概念 1.2 房地产定义 1.3 实物、权益和区位
1.4 房地产的其他名称
1.5 房地产业 1.6 常用的房地产术语
1.7 房地产的特性 1.8 房地产的类型
5
1.1房地产的概念
实体 土地 实物 质量 功能 建筑物 其他土地 定着物 权益 区位 建筑物 土地
地上空间 地 面 结 构 地下空间 房屋 构筑物 房地
建筑密度= 建筑基底总面积/建筑用地面积 x 100% （覆盖率） 试算：某地块的总面积为1000平方米，其上建筑物的基地总面积为600平方米， 问建筑密度？
14
一、房地产基本概念
1.6 常用的房地产术语
④ 容积率:是反映和衡量地块开发强度的一项重要指标，指一定地块内总建筑面 积与建筑用地面积的比值。 容积率 = 总建筑面积/建筑用地面积 试算：某地块的总面积为1000平方米，其上建筑物的总面积为4000平方米， 问容积率为多少？
8
一、房地产基本概念
1.4 房地产的其他名称
① 不动产：中国 ② 物业：香港 ③ Real Estate：英国 ④ Real Property：美国
9
一、房地产基本概念
1.5 房地产业： 房地产是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业， 属于第三产业，是基础性、先导性和风险性的产业 ① 投资开发业； ② 房地产服务业：房地产咨询、房地产估价、房地产经纪和物业管 理；其中房地产咨询、房地产估价和房地产经纪归为房地产中介 服物业
21
二 、 房地产市场
政府？？ 开发商？？ 专业服务机构？？
消费者？？
22
二 、 房地产市场
2.1 房地产市场的定义 2.2 房地产市场的参与者 2.3 房地产市场的运行环境及影响因素 2.4 房地产市场指标 2.5 地租和级差地租 2.6 影响房地产价格的九大因素 2.7 房地产市场的运行规律
2.5.4 消费者行为理论
2.5.4.3 消费者均衡：
消费者在既定收入的状况下，将货币合理花费于各种消费品的组合，使消 费者获得了最大的效用总量，此时消费者不再改变其购买各种消费品的数 量，则消费者的决策行为已达到均衡状态。
36
二 、 房地产市场
2.6 地租及级差地租
2.6.1 地租：利用土地所获得的超额报酬 地租 = 市场价格 – 生产成本 – 平均利润 2.6.2 级差地租： 不同生产条件下生产出来的农产品具有统一的市场 价格，不同位臵的土地因而具有不同的地租
27
二 、 房地产市场
2.4 房地产市场规模
潜在市场
渗透市场
服务 市场
合格有 效市场
有效 市场
整体市场
28
二 、 房地产市场
2.5 房地产市场指标
2.5.1 需求、供给与价格
需求：消费者在某特定时期，在一定市场上，按一定价格愿意且能购买的某种商
品和劳务的数量 。与消费者的偏好、收入水平、商品的价格、相关商品 （互补品、替代品）的价格、对商品未来价格的预期等有关。
15
一、房地产基本概念
1.6 常用的房地产术语
如：在一定地块内，建筑物的各层面积均相同，则
建筑总面积 = 土地总面积 x 建筑密度 x 建筑层数
容积率 = 建筑密度 x 建筑层数
16
一、房地产基本概念
1.6 常用的房地产术语
⑤ 建筑面积、使用面积和套内建筑面积 套内建筑面积 = 套内房屋使用面积 + 套内墙体面积 + 套内阳台建筑面积 建筑面积 = 套内建筑面积 + 分摊的共有建筑面积
30
二 、 房地产市场
2.5 房地产市场指标
2.5.1.1 需求指标 国内生产总值 人口数 城市家庭人口 就业人员数量及就业分布 城市家庭可支配收入及城市家庭总支出 房屋空间使用数量 商品零售价格指数及城市居民消费价格指数
31
二 、 房地产市场
2.5 房地产市场指标
2.5.1.2 供给指标 存量 新竣工量 灭失量 空臵量及空臵率 可供租售量 房屋施工面积 房屋新开工面积 平均建设周期 竣工房屋价值
中原地产二级市场
项目策划流程
中原（中国）地产研究中心
2011 （试用版）
1
中原地产二级市场策划流程
第一篇
策划基础知识
2
目
一．房地产基本概念
二．房地产市场 三．房地产开发
录
四．策划以及房地产策划
3
一、房地产基本概念
房地产？？？ 你的理解？？？
如何 ？？？ 对土地资源经过合理利用、优化组合，从而使得土 地产生更大的经济价值！
• 1公顷 = 10000平方米 1公顷 = 15亩
• 1亩 = 666.67 平方米
19
一、房地产基本概念
1.7 房地产的特性
① ② ③ ④ ⑤ 不可移动性, 易受限制 唯一性 寿命长久，用途多样，相互影响 供给有限，价值量大，流动性差 保值增值
20
一、房地产基本概念
1.8 房地产的类型
① 居住物业：自住、投资 ② 商用物业：经营性、收益性或投资性物业。 包括：写字楼、零售商业物业（商场、购物中心、店 铺）、酒店、娱乐类物业等。 ③ 工业物业：工业厂房、仓储用房、高新技术产业研发等 ④ 特殊物业：得到政府特殊许可的，如加油站、机场、港口、高速公 路、桥梁、隧道、赛马场、高尔夫球场、滑雪场等
10
一、房地产基本概念
1.6 常用的房地产术语
① ② ③ ④ ⑤ ⑥ ⑦
“一级市场”、“二级市场”与“三级市场” 不同用途的土地使用年限 建筑密度 容积率 建筑面积、使用面积和套内建筑面积 常规物业实用率 不同制式单位的换算（米、公顷、英尺、亩）
11
一、房地产基本概念
1.6 常用的房地产术语
① “一级市场”、“二级市场”与“三级市场” • “一级市场”——指土地使用权出让，或批租的市场 • “二级市场”—— 指土地转让及开发经营活动，新建商品房的 租售，土地的使用权分割并转移的市场； • “三级市场”—— 拥有房地产权证的小业主之间的产权转让和 租赁的交易市场
26
二 、 房地产市场
2.4 房地产市场规模
2.4.1 潜在市场、有效市场及合格的有效市场、服务市场、渗透市场
潜在市场：对某种特定商品有某种兴趣的消费者。
有效市场：对某种特定商品有兴趣、收入与途径匹配的消费者的集合；如果对某
些商品有消费的限制，那么其他的人群就构成合格的的有效市场。
服务市场：使公司决定开拓的那部分合格的有效市场。 渗透市场：指已经购买了企业产品的消费者的集合 参见下图
房 地 产
设 备 装饰装修
6
一、房地产基本概念
1.2 房地产定义：
房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益、区位 三者的综合体 ① 土地是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间； ② 建筑物是指由人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设 备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类； ③ 其他土地定着物是指固定在土地或建筑物上，与土地和建筑物不 可分离的物；
特色快餐店 高档 家具店
士多店
距离
同一街道上不同用途的地租支付能力
39
二 、 房地产市场
2.6 影响房地产价格的九大因素
2.6.1 2.6.2 2.6.3 2.6.4 2.6.5 2.6.6 2.6.7 2.6.8 2.6.9 房地产自身的因素 环境因素 人口因素 经济因素 社会因素 行政因素 国际因素 心理因素 其他因素
需求规律：价格效应 = 替代效应 + 收入效应
29
二 、 房地产市场
2.5 房地产市场指标
2.5.1 需求、供给与价格
供给： 厂商在一定市场上的某一特定时期内，与一定价格相对应，愿意且能提供
商品的数量。与商品本身的价格、其他商品的价格、生产技术的变动、生 产要素的价格、政府的政策以及厂商对未来的预期正相关。
37
二 、 房地产市场
地 租 支 付 能 力
零售业
地租及级差地租
服务业、贸易和批发业
高层住宅 多层住宅 农业 工业 中心 商务区 高层住宅区 多层住宅区 距离
城市内不同用途的地租支付能力
38
二 、 房地产市场
地 租
高级品牌 专卖购物广场 高级女装店
地租及级差地租
高级男装店
珠宝店
时尚品牌专 卖店 通信 手机店
12
一、房地产基本概念
1.6 常用的房地产术语
② 不同用途的土地使用年限 • • • 居住用地：70年 工业用地：50年 商业、旅游、娱乐等用地：40年
• 综合或其他用地：50年
13
一、房地产基本概念
1.6 常用的房地产术语
③ 建筑密度:又称为建筑覆盖率，指一定地块内所有建筑物的基地总面积占建筑 用地面积的比率
2.8 房地产金融与融资
23
二 、 房地产市场
2.1 房地产市场的定义
从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易活动的场所以 及一切交易途径和形式。
一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、 运行机制等因素构成的一个系统。
24
二 、 房地产市场
2.2 房地产市场的参与者
1. 2. 3. 4. 5. 6. · · · · · 7. 土地所有者或当前使用者 开发商 政府及其机构 金融机构 建筑承包商 专业顾问 建筑师 工程师及造价工程师 物业代理及估价师 会计师 律师 消费者或买家
7
一、房地产基本概念
1.3 实物、权益和区位： ① 房地产的实物分为有形的实体、实体的质量以及组合完成的功能 三个方面； ② 权益包括权利、利益和收益，在中国主要有所有权、使用权、租 赁权、抵押权、典权、地役权、空间使用权； ③ 区位是指房地产的空间位臵，具体可分为位臵、交通、环境（自 然、人工、社会和景观等）和配套设施四个方面；
40
二 、 房地产市场
2.7 房地产市场的运行规律
① 房地产的空间市场——使用功能 ② 与房地产的资产市场——资产的投资收益功能 ③ 房地产的空间市场与房地产的资产市场的关系
这两者是紧密联系在一起的，空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平， 该租金水平同时决定了房地产资产的收益率。从而影响资产市场的需求；同 时，空间市场的供给又是由资产市场决定的。
34
二 、 房地产市场
2.5 房地产市场指标
2.5.4 消费者行为理论
2.5.4.2 边际效用 边际效用（MU）消费的某种物品每增加一个单位所获得的总效用的增加。 边际效用递减规律：消费者消费后一个单位商品所获得的效用增量小于它消
费前一个单位商品所获得的效用增量。
35
二 、 房地产市场
2.5 房地产市场指标
2.5.4.1 效用
消费者决策：指消费者在既定的预算支出条件下，为使自己获得最大的消费满足而 做出的消费选择。 效用：消费者在消费某种商品时所获得的心理满足程度。其取决于两种因素，一是 商品的自然属性可以满足人们的某种使用的需要；二是人们在消费某种商品 时对满足的主观感受。
41
二 、 房地产市场
2.7 房地产市场的运行规律
② 房地产市场的周期循环
• 传统的房地产周期理论认为：房地产市场的发展呈现出一种自我修正的模 式。在每一个运行周期中，均经过扩张、缓慢、萧条、调节、复苏和再次 扩张的过程。
17
一、房地产基本概念
1.6 常用的房地产术语
⑥ 常规物业实用率
• 多层住宅：90-93% 小高层及高层住宅：80-88% 写字楼物业:70-75% 商铺物业：50%左右
• •
18
一、房地产基本概念
1.6 常用的房地产术语
⑦ 不同制式单位的换算（米、公顷、英尺、亩）
• 1平方米= 10.764平方英尺
25
二 、 房地产市场
2.3 房地产市场的运行环境及其影响因素
房地产业的运行环境
社会环境 政治环境 经济环境 金融环境 法律制度环境 技术环境 资源环境 国际环境
主要影响因素
人口数量和结构、家庭结构及其变化、居民思想观念、社区和城市发展 形态等 政治体制、政局稳定性、政府能力、政策连续性、政府及公众对待外资 的态度等 城市或区域总体经济发展水平、就业、支付能力、产业与结构布局、基 础设施状况、利率和通货膨胀等 宏观金融政策、金融工具完善程度、资本市场发育程度等 与房地产业有关的正式规则，包括现行的法律与相关政策 建筑材料、建筑施工技术和工艺、建筑设备的进步；而更为重要的是信 息技术的发展和应用，及伴随而来的房地产信息化的要求 土地、能源等资源约束 国际资本流动和经济的全球化
32
二 、 房地产市场
2.5 房地产市场指标
2.5.2 弹性理论
需求价格弹性：商品的需求量对商品本身价格变动的反应程度
供给价格弹性： 供给量变动率与价格变动率的比值。影响因素，一是厂商供应能
力和产品生产周期，二是产品的生产成本
2.5.3 市场均衡
需求的数量等于供给的数量
33
二 、 房地产市场
2.5 房地产市场指标
4
一、房地产基本概念
1.1 房地产的概念 1.2 房地产定义 1.3 实物、权益和区位
1.4 房地产的其他名称
1.5 房地产业 1.6 常用的房地产术语
1.7 房地产的特性 1.8 房地产的类型
5
1.1房地产的概念
实体 土地 实物 质量 功能 建筑物 其他土地 定着物 权益 区位 建筑物 土地
地上空间 地 面 结 构 地下空间 房屋 构筑物 房地
建筑密度= 建筑基底总面积/建筑用地面积 x 100% （覆盖率） 试算：某地块的总面积为1000平方米，其上建筑物的基地总面积为600平方米， 问建筑密度？
14
一、房地产基本概念
1.6 常用的房地产术语
④ 容积率:是反映和衡量地块开发强度的一项重要指标，指一定地块内总建筑面 积与建筑用地面积的比值。 容积率 = 总建筑面积/建筑用地面积 试算：某地块的总面积为1000平方米，其上建筑物的总面积为4000平方米， 问容积率为多少？
8
一、房地产基本概念
1.4 房地产的其他名称
① 不动产：中国 ② 物业：香港 ③ Real Estate：英国 ④ Real Property：美国
9
一、房地产基本概念
1.5 房地产业： 房地产是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业， 属于第三产业，是基础性、先导性和风险性的产业 ① 投资开发业； ② 房地产服务业：房地产咨询、房地产估价、房地产经纪和物业管 理；其中房地产咨询、房地产估价和房地产经纪归为房地产中介 服物业
21
二 、 房地产市场
政府？？ 开发商？？ 专业服务机构？？
消费者？？
22
二 、 房地产市场
2.1 房地产市场的定义 2.2 房地产市场的参与者 2.3 房地产市场的运行环境及影响因素 2.4 房地产市场指标 2.5 地租和级差地租 2.6 影响房地产价格的九大因素 2.7 房地产市场的运行规律
2.5.4 消费者行为理论
2.5.4.3 消费者均衡：
消费者在既定收入的状况下，将货币合理花费于各种消费品的组合，使消 费者获得了最大的效用总量，此时消费者不再改变其购买各种消费品的数 量，则消费者的决策行为已达到均衡状态。
36
二 、 房地产市场
2.6 地租及级差地租
2.6.1 地租：利用土地所获得的超额报酬 地租 = 市场价格 – 生产成本 – 平均利润 2.6.2 级差地租： 不同生产条件下生产出来的农产品具有统一的市场 价格，不同位臵的土地因而具有不同的地租
27
二 、 房地产市场
2.4 房地产市场规模
潜在市场
渗透市场
服务 市场
合格有 效市场
有效 市场
整体市场
28
二 、 房地产市场
2.5 房地产市场指标
2.5.1 需求、供给与价格
需求：消费者在某特定时期，在一定市场上，按一定价格愿意且能购买的某种商
品和劳务的数量 。与消费者的偏好、收入水平、商品的价格、相关商品 （互补品、替代品）的价格、对商品未来价格的预期等有关。
15
一、房地产基本概念
1.6 常用的房地产术语
如：在一定地块内，建筑物的各层面积均相同，则
建筑总面积 = 土地总面积 x 建筑密度 x 建筑层数
容积率 = 建筑密度 x 建筑层数
16
一、房地产基本概念
1.6 常用的房地产术语
⑤ 建筑面积、使用面积和套内建筑面积 套内建筑面积 = 套内房屋使用面积 + 套内墙体面积 + 套内阳台建筑面积 建筑面积 = 套内建筑面积 + 分摊的共有建筑面积
30
二 、 房地产市场
2.5 房地产市场指标
2.5.1.1 需求指标 国内生产总值 人口数 城市家庭人口 就业人员数量及就业分布 城市家庭可支配收入及城市家庭总支出 房屋空间使用数量 商品零售价格指数及城市居民消费价格指数
31
二 、 房地产市场
2.5 房地产市场指标
2.5.1.2 供给指标 存量 新竣工量 灭失量 空臵量及空臵率 可供租售量 房屋施工面积 房屋新开工面积 平均建设周期 竣工房屋价值
中原地产二级市场
项目策划流程
中原（中国）地产研究中心
2011 （试用版）
1
中原地产二级市场策划流程
第一篇
策划基础知识
2
目
一．房地产基本概念
二．房地产市场 三．房地产开发
录
四．策划以及房地产策划
3
一、房地产基本概念
房地产？？？ 你的理解？？？
如何 ？？？ 对土地资源经过合理利用、优化组合，从而使得土 地产生更大的经济价值！
• 1公顷 = 10000平方米 1公顷 = 15亩
• 1亩 = 666.67 平方米
19
一、房地产基本概念
1.7 房地产的特性
① ② ③ ④ ⑤ 不可移动性, 易受限制 唯一性 寿命长久，用途多样，相互影响 供给有限，价值量大，流动性差 保值增值
20
一、房地产基本概念
1.8 房地产的类型
① 居住物业：自住、投资 ② 商用物业：经营性、收益性或投资性物业。 包括：写字楼、零售商业物业（商场、购物中心、店 铺）、酒店、娱乐类物业等。 ③ 工业物业：工业厂房、仓储用房、高新技术产业研发等 ④ 特殊物业：得到政府特殊许可的，如加油站、机场、港口、高速公 路、桥梁、隧道、赛马场、高尔夫球场、滑雪场等
10
一、房地产基本概念
1.6 常用的房地产术语
① ② ③ ④ ⑤ ⑥ ⑦
“一级市场”、“二级市场”与“三级市场” 不同用途的土地使用年限 建筑密度 容积率 建筑面积、使用面积和套内建筑面积 常规物业实用率 不同制式单位的换算（米、公顷、英尺、亩）
11
一、房地产基本概念
1.6 常用的房地产术语
① “一级市场”、“二级市场”与“三级市场” • “一级市场”——指土地使用权出让，或批租的市场 • “二级市场”—— 指土地转让及开发经营活动，新建商品房的 租售，土地的使用权分割并转移的市场； • “三级市场”—— 拥有房地产权证的小业主之间的产权转让和 租赁的交易市场
26
二 、 房地产市场
2.4 房地产市场规模
2.4.1 潜在市场、有效市场及合格的有效市场、服务市场、渗透市场
潜在市场：对某种特定商品有某种兴趣的消费者。
有效市场：对某种特定商品有兴趣、收入与途径匹配的消费者的集合；如果对某
些商品有消费的限制，那么其他的人群就构成合格的的有效市场。
服务市场：使公司决定开拓的那部分合格的有效市场。 渗透市场：指已经购买了企业产品的消费者的集合 参见下图
房 地 产
设 备 装饰装修
6
一、房地产基本概念
1.2 房地产定义：
房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益、区位 三者的综合体 ① 土地是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间； ② 建筑物是指由人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设 备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类； ③ 其他土地定着物是指固定在土地或建筑物上，与土地和建筑物不 可分离的物；
特色快餐店 高档 家具店
士多店
距离
同一街道上不同用途的地租支付能力
39
二 、 房地产市场
2.6 影响房地产价格的九大因素
2.6.1 2.6.2 2.6.3 2.6.4 2.6.5 2.6.6 2.6.7 2.6.8 2.6.9 房地产自身的因素 环境因素 人口因素 经济因素 社会因素 行政因素 国际因素 心理因素 其他因素
需求规律：价格效应 = 替代效应 + 收入效应
29
二 、 房地产市场
2.5 房地产市场指标
2.5.1 需求、供给与价格
供给： 厂商在一定市场上的某一特定时期内，与一定价格相对应，愿意且能提供
商品的数量。与商品本身的价格、其他商品的价格、生产技术的变动、生 产要素的价格、政府的政策以及厂商对未来的预期正相关。
37
二 、 房地产市场
地 租 支 付 能 力
零售业
地租及级差地租
服务业、贸易和批发业
高层住宅 多层住宅 农业 工业 中心 商务区 高层住宅区 多层住宅区 距离
城市内不同用途的地租支付能力
38
二 、 房地产市场
地 租
高级品牌 专卖购物广场 高级女装店
地租及级差地租
高级男装店
珠宝店
时尚品牌专 卖店 通信 手机店
12
一、房地产基本概念
1.6 常用的房地产术语
② 不同用途的土地使用年限 • • • 居住用地：70年 工业用地：50年 商业、旅游、娱乐等用地：40年
• 综合或其他用地：50年
13
一、房地产基本概念
1.6 常用的房地产术语
③ 建筑密度:又称为建筑覆盖率，指一定地块内所有建筑物的基地总面积占建筑 用地面积的比率
2.8 房地产金融与融资
23
二 、 房地产市场
2.1 房地产市场的定义
从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易活动的场所以 及一切交易途径和形式。
一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、 运行机制等因素构成的一个系统。
24
二 、 房地产市场
2.2 房地产市场的参与者
1. 2. 3. 4. 5. 6. · · · · · 7. 土地所有者或当前使用者 开发商 政府及其机构 金融机构 建筑承包商 专业顾问 建筑师 工程师及造价工程师 物业代理及估价师 会计师 律师 消费者或买家
7
一、房地产基本概念
1.3 实物、权益和区位： ① 房地产的实物分为有形的实体、实体的质量以及组合完成的功能 三个方面； ② 权益包括权利、利益和收益，在中国主要有所有权、使用权、租 赁权、抵押权、典权、地役权、空间使用权； ③ 区位是指房地产的空间位臵，具体可分为位臵、交通、环境（自 然、人工、社会和景观等）和配套设施四个方面；
40
二 、 房地产市场
2.7 房地产市场的运行规律
① 房地产的空间市场——使用功能 ② 与房地产的资产市场——资产的投资收益功能 ③ 房地产的空间市场与房地产的资产市场的关系
这两者是紧密联系在一起的，空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平， 该租金水平同时决定了房地产资产的收益率。从而影响资产市场的需求；同 时，空间市场的供给又是由资产市场决定的。
34
二 、 房地产市场
2.5 房地产市场指标
2.5.4 消费者行为理论
2.5.4.2 边际效用 边际效用（MU）消费的某种物品每增加一个单位所获得的总效用的增加。 边际效用递减规律：消费者消费后一个单位商品所获得的效用增量小于它消
费前一个单位商品所获得的效用增量。
35
二 、 房地产市场
2.5 房地产市场指标